Мария Орлова: «Рынку жилья нужны альтернативы льготной ипотеке»

Рынок недвижимости находится в ситуации, когда высокий спрос на жилье в значительной степени не «конвертируется» в продажи и развитие рынка из-за неопределенности на ипотечном рынке. Более того, эта неопределенность сказывается и на естественных социально-экономических процессах. Так, сегодня около 50% спроса на новостройки в Петербурге и Ленобласти обеспечивают покупатели из других регионов. В основном это жители Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского автономных округов, Архангельской и Челябинской областей, Республики Коми, Мурманской области, Пскова, Камчатки и др. Среди основных причин покупки – переезд в Петербург по работе или для того, чтобы отдать детей в хорошую школу или вуз.

Понятно, что абсолютное большинство таких квартир покупается с помощью льготной ипотеки. Пока именно она за счет низкого ежемесячного платежа остается наиболее эффективным инструментом сохранения доступности жилья для населения. Это подтверждает статистика: к концу 2022 года с помощью ипотеки покупается около 90% квартир, при этом около 70% – с помощью ипотеки с господдержкой, а на остальные программы, включая семейную и IT-ипотеку, а также рыночные программы без поддержки приходится только 30% ипотечных сделок.

С возможной отменой совместных программ, при которых девелоперы дополнительно субсидировали ставку до уровня 0,01% на весь срок, ставки по таким программам могут подняться, но все равно достойных альтернатив льготной ипотеке на рынке на сегодняшний день нет. При этом 2023 год, весьма вероятно, пройдет для рынков недвижимости и ипотеки под знаком стагнации, которая будет влиять и на ключевую ставку ЦБ, и на общий уровень деловой активности. Основной задачей всех участников рынка недвижимости, к которым относятся и банки, станет поддержание уровня продаж первичного жилья. Это не вопрос благополучия девелоперов: если темпы продаж снизятся сильнее, чем позволяют финансовые модели проектов, банки, скорее всего, будут вынуждены приостановить финансирование строительства до выработки новых условий взаимодействия. С другой стороны, низкий спрос и неопределенная конфигурация рынка вынудит девелоперов снизить активность по выводу на рынок новых проектов.

Поэтому, если льготная ипотека действительно прекратит свое существование в нынешнем виде, потребуются принципиально новые программы, чтобы как минимум сохранить платежную нагрузку на клиента. Такими программами могут быть неначисление процентов или основного долга на три года, программы траншевой ипотеки или программ trade-in c проживанием, когда застройщик арендует для клиента квартиру в той же локации до сдачи дома. Кроме того, есть смысл рассмотреть внедрение в рыночную практику корпоративной ипотеки.

Что касается петербургских девелоперов, то, на мой взгляд, им стоит также обратить внимание на совместные программы с промышленными гигантами. В регионе исторически развиты градообразующие предприятия в сферах гражданского судостроения, оборонного комплекса, машиностроения и транспорта. Сейчас эти отрасли получили стимул к развитию за счет импортозамещения и работы на оборонную сферу. Они активно ведут набор новых сотрудников, в том числе привозят работников из регионов. Это позволяет прогнозировать, что спрос на жилье, как минимум в комфорт-классе, останется высоким. Льготные корпоративные программы приобретения жилья могут стать действенным инструментом борьбы за квалифицированные кадры.

И, самое важное, какую бы конфигурацию ни приобрел рынок жилья, было бы оптимальным закрепить модель взаимодействия девелоперов, банков и покупателей хотя бы на 2–3 года – это необходимо для стабилизации рынка, который вот уже два года подряд живет в условиях «эпохи перемен», что сказывается и на объемах предложения, и на ценах на жилье.