НАШ ЦИТАТНИК: «В нашем регионе сокращаются объемы строительства: объем возводимой недвижимости на данный момент составляет около 8 млн кв. м, хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн кв. м...» Алина Базаева

26 января, 22:12

Бума не случилось: эксперты обсуждают перспективы развития индустриальных и технопарков на территории Петербурга и Ленобласти

12 декабря 2022 в 13:28

На рынке индустриальной недвижимости с начала года ожидался стремительный рост. Предполагалось, что идеи импортозамещения приведут к резкому росту сделок и новому строительству современных производств. О том, почему этого не произошло и что может повлиять на развитие сегмента, рассуждали участники тематической сессии «Перспективы и особенности развития индустриальных и технопарков на территории СПб и ЛО» в рамках деловой программы XIII Ежегодной конференции профессионалов рынка недвижимости, организованной NSP.RU.

Перспективы и особенности развития индустриальных и технопарков на территории СПб и ЛО
Фото: Юрий Славцов, NSP.RU

Участники дискуссии:  

Дмитрий Прожерин, заместитель председателя комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга  
Сергей Иванов, заместитель директора НОУ «Фонд развития промышленности Санкт-Петербурга»  
Михаил Москвин, генеральный директор ООО «Новая Гатчина»  
Феликс Зборовский, президент и владелец ГК «Первый базис» (проект Left&Right)  
Алла Сидоренко, партнер, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» ГК «БестЪ»  
Дарья Гончарова, руководитель департамента продаж в Санкт-Петербурге АО «Российский аукционный дом»  
Сергей Должников, председатель Экспертного совета по BIM НП РГУД  
Михаил Куликов, член совета директоров АО «ЛОМО» 

Модераторы: 

Елена Бодрова, вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»  
Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris  

Александр Шевелев: 
– Рынок индустриальной недвижимости подстегнут, но бума, который прогнозировали в начале года, не произошло. Если смотреть ретроспективно, то только в 2015 году объем ввода производственных площадей в Петербурге превысил отметку в 100 тыс. кв. м, в остальные годы он был ничтожно мал, около 10–20 тыс. кв. м в год. Для сравнения: рынок складской недвижимости ежегодно увеличивается на несколько сотен тысяч «квадратов». Именно из-за нехватки готовых площадей бума и не произошло. Тем более что больше половины всех промышленных объектов, существующих на рынке, – собственные объекты компаний. Объем спекулятивного предложения составляет всего порядка 1 млн кв. м. 
Сегодня на рынке производственной недвижимости можно выделить четыре основные категории объектов: бывшие советские предприятия, составляющие основу сегмента тяжелой промышленности, современные предприятия, сменившие владельцев и перепрофилированные под их нужды, изначально построенные для извлечения дохода спекулятивные объекты и новый гибкий формат light industrial. 

Дмитрий Прожерин: 
– Ситуация в экономике и промышленности Петербурга стабильна. Единственная отрасль, по которой пока не закрыт вопрос, – автопром. Надеюсь, в ближайшее время по ней будет решение Минпромторга. 
Где в городе развивается промышленность? В первую очередь, это две площадки ОЭЗ – «Нойдорф» и «Новоорловская». На северной площадке осталось не так много земли, при этом на нее есть огромное количество желающих. Сейчас мы размещаем там только предприятия радиоэлектроники и фармацевтики и те, что занимаются нуждами оборонного комплекса. Уже есть финансирование на третью площадку – «Парнас», 25 га на съезде с КАД. Первых инвесторов для этой территории будем рассматривать в конце весны. Четвертую площадку мы пока не раскрываем, скорее всего, это будет юг города. 
Запустили механизм предоставления участков «за рубль», на сегодня уже есть семь заявок из разных отраслей. Мы открыты для всех инвесторов, но сейчас город отдает предпочтение высокотехнологичным производствам. Территориально это Ржевка, Обухово-2, Ижорские заводы (там у нас будет располагаться ключевой инвестор в лице ОСК, он будет драйвером развития этой зоны), Рыбацкое, Металлострой. 
В начале года Фонд развития промышленности был докапитализирован на 2 млрд рублей, сейчас – еще на 2 млрд рублей. Фонд содействия кредитованию малого и среднего бизнеса докапитализировали на 1 млрд рублей. Все эти деньги уже выбраны; сейчас фонд докапитализирован еще на 1 млрд. В городе есть деньги, которые предприятия могут получить по льготным займам.  
Сейчас очень много работаем с риелторами, потому что основная потребность инвесторов – земля, помещения и пр. Мы сотрудничаем с индустриальными парками, потому что предприятиям участки были нужны срочно, полгода они не были готовы ждать. 
Все эти меры поддержки упираются в градостроительные ограничения. В Петербурге затянулось принятие Генплана, он будет утвержден только в конце весны. Комитет был максимально вовлечен в этот процесс и выступает категорически против перевода «промки» в другие зоны. Мы хотим полностью ее сохранить.  

1 из 8

Александр Шевелев: 
– В свое время активно обсуждался проект создания пищевого кластера на Парнасе. Что с этой идеей? 

Дмитрий Прожерин: 
– Парнас будет особой экономической зоной технико-внедренческого типа, там мы будем размещать инновационные предприятия, в том числе пищевые. Не заводы по заготовкам. Кластер для пищевой промышленности мы пока видим в Красносельской промзоне. 

Алла Сидоренко: 
– На ПМЭФ в прошлом году было заявлено о расширении ОЭЗ за счет покупки участка в индустриальном парке «Марьино»... 

Дмитрий Прожерин: 
– ОЭЗ в Марьино не будет. 

Сергей Иванов: 
– Фонд развития промышленности Санкт-Петербурга на настоящее время выдал займы на 4,5 млрд рублей, наблюдательным советом Фонда одобрены займы еще на 1,5 млрд рублей. Максимальным спросом в контексте нашей дискуссии пользуются займы на приобретение оборудования (самая популярная программа) со ставками от 1% в первый год, 3% – во второй и третий годы, 5% – на четвертый и пятый; займы на развитие критически важных объектов инфраструктуры (на создание систем воздухоподготовки, водоподготовки, очистных сооружений, испытательных стендов и пр.); финансирование технологического присоединения; и, наконец, промышленная ипотека на покупку зданий, сооружений, помещений и земельных  участков. Ее основные параметры – сумма от 50 млн до 500 млн рублей, ставка – 3% на первые четыре года и 5% на последние три. Займы предоставляются промышленным предприятиям, зарегистрированным в Петербурге, с выручкой по итогам прошлого года не менее 150 млн рублей. Приобрести можно объекты недвижимости в городской черте. У нас уже есть интересанты, но существует проблема с недостатком информации о самих объектах. Мы будем помогать предприятиям с финансированием приобретения недвижимости, а участники рынка – с поиском объектов. 

Александр Шевелев: 
– Ваша программа не зависит от банков? 

Сергей Иванов: 
– Деньги идут из казначейства. 

Дмитрий Прожерин: 
– Хотел бы добавить, что сроки рассмотрения заявок у нас – два-три месяца. 

Елена Бодрова: 
– Какие условия по программам цифровизации? 

Сергей Иванов: 
– На оборудование можно потратить до 40% суммы займа, на программное обеспечение – от 60%. И это не может быть финансирование разработки программного обеспечения. Если используется российское ПО, предусмотрены льготные ставки – 1%. 

Сергей Должников: 
– Есть определенное непонимание по терминам «информационное моделирование», «цифровизация» и «автоматизация». Цифровизация — это не просто отказ от бумажного документооборота и полная автоматизация процессов. Это следование трендам, поиски инновационных решений для обеспечения комплексного подхода к организации работы в компании при помощи современных технологий, это трансформация бизнес-процессов для создания обновленной, устойчивой бизнес-модели компаний, способных вести эффективную деятельность в условиях современной экономики и адаптироваться к их изменениям. 

1 из 12
Презентация Сергея Должникова

Феликс Зборовский: 
– Мы построили три объекта формата light industrial. Загруженность арендаторами обычно составляла 100% до начала ввода в эксплуатацию, сейчас – 90%. Средневзвешенная ставка – 1500 руб./кв. м. Мы поймали формат, который подходит для современной сборки, конструирования, мелкосерийного производства. Он мне кажется интересным, но, к сожалению, есть проблемы при реализации таких проектов. Первичная – получение земельных участков. Далее: строим мы 7–8 месяцев, остальное время уговариваем подключить нас к воде. Если поддержки от властей не будет, такая ситуация сохранится.  
Наш формат мы продвигаем в Москве. Там, кстати, девелоперов жилой недвижимости заставляют строить рабочие места. И это здорово. На Западе, в Швейцарии, в Испании, я вижу взрывной рост объектов light industrial. 
 
Дмитрий Прожерин:  
– Мы разрабатываем политику мест приложения труда. Прорабатывается вопрос о том, чтобы в развитии новых районов помимо социальной инфраструктуры также закладывались нормативы по высокотехнологичным рабочим местам. Мы видим это как строительство модульных технопарков на 10–15 тыс. кв. м в виде конструктора. Такой проект реализован в «Новоорловской». 
 
Алла Сидоренко:  
– Я бы хотела поговорить о перспективах развития индустриальной недвижимости в Петербурге. Я всегда «топлю» за производственные компании у нас в городе. Как только предприятие переезжает за КАД, 35% кадров теряются в течение года. Чем дальше от города – тем выше этот показатель. 
Согласно официальной статистике, в производственных отраслях работают свыше 360 тыс. человек, это чуть более 17% от всего трудового ресурса города. Промышленность обеспечивает почти 24% поступлений налогов в бюджет Петербурга и почти 24% общего объема инвестиций в основной капитал. Доля промышленности в региональном валовом продукте − 15,6% (по итогам 2021 года). Получается, что промышленное производство – почти пятая часть экономики города.  
Однако его развитие сопряжено с рядом проблем, одна из них – доступность участков и объектов недвижимости. За последние десять лет было «вымыто» почти 2000 га промплощадок. Они уже застроены или застраиваются, преимущественно жильем. При этом площадь нового строительства на действующих промплощадках составила лишь около 500 га.  
Значительная часть предприятий релоцировалась в Ленобласть, где земельные ресурсы более доступны. За последние восемь лет там построено почти на 100 тыс. промышленных площадей больше, чем в Петербурге – 1,65 млн против 1,58 млн кв. м. С 2018 года область практически постоянно опережает Петербург по показателям ввода промышленных объектов. 
По данным Генплана общая промышленная территория Петербурга – чуть больше 12 тыс. га, без учета земель под складами, объектами инженерии и т. д. В «сером поясе» предприятия занимают все еще значительные территории – 3,8 тыс. га, или 28% от общей площади «промки». Среди проблем развития производств в «сером поясе» – технологические, финансовые, территориальные, ограничения по изменению функциональных зон, а также ограничения, накладываемые 820-м законом. Что касается развития промзон в целом, основные препятствия — низкий уровень проработки граддокументации, ограниченная транспортная доступность, отсутствие или ограниченность инженерной инфраструктуры. 
Кстати, если отталкиваться от обсуждаемых параметров Генплана, общая площадь промышленных земель в Петербурге должна вырасти до 14,5 тыс. га.  

1 из 5
Презентация Аллы Сидоренко

Михаил Москвин: 
– Наш проект «Новая Гатчина» включает три направления: жилье, места отдыха и места приложения труда. Агрокластер площадью около 300 га предназначен для сельхозпроизводства, агротуризма, крестьянских фермерских хозяйств. Там уже идет предпринимательская деятельность, есть реализуемые проекты. Предусмотрены 94 га для жилого строительства. Однако мы в первую очередь сконцентрированы на создании рабочих мест, то есть на развитии на территории 199 га для промышленного производства четвертого и пятого классов опасности. Участок находится между федеральной трассой на Псков и южным полукольцом федеральной трассы А-120, которое соединяет Псковскую, Московскую, Мурманскую и Таллинскую трассы, на границе с Гатчиной. Надо сказать, что потенциал Гатчины по промышленным и жилым объектам сегодня исчерпан практически полностью. За последние 8 лет бюджет города практически не увеличился, хотя население Гатчины растет, и специалистов там найти можно. 

Елена Бодрова: 
– С кем ведете переговоры? 

Михаил Москвин: 
– Сегодня с нами больше общаются иностранные партнеры – китайцы и индусы. Они приходят с большими амбициозными проектами, в том числе хотят взять на себя часть жилой застройки. Но пока документы не подписаны. 
Мы открыты для переговоров. 

Александр Шевелев: 
– У вас предусмотрен индустриальный парк или инженерно подготовленные участки с возможностью приобретения? 

Михаил Москвин: 
– Инженерно подготовленные участки с возможностью приобретения. Мы делим территорию на light industrial, зону пищевой переработки (рядом находится большое количество сельхозземель) и логистику. 

Дарья Гончарова: 
– Рынок индустриальной недвижимости, на мой взгляд, всегда был несправедливо обделен вниманием. Его проблемы только сейчас начинают серьезно обсуждать и решать. Сегодня это крайне актуально.  
В последние три года мы видим реальный рост и по запросам, и по объему предложения, и по закрытым сделкам.  
Городская программа промышленной ипотеки оперирует суммами до 500 млн рублей. У нас под это ограничение попадает ряд объектов, включая площадку рядом с Ижорскими заводами в Колпино, которая подходит как для малого, так и для среднего и даже крупного бизнеса; участки в KAD Gate Park; площадку в Кронштадте с выходом к заливу; участки на Пулковском шоссе; площадку в Киришах и пр. Если обобщить, РАД предлагает к покупке свободные от застройки земельные участки, готовые имущественные комплексы, участки сельхозназначения для перепрофилирования и акции предприятий.  
При этом основной запрос от покупателей – инженерно подготовленные участки площадью до 3 га или действующие предприятия, требующие минимальных вложений. Территориально – в пределах 10 км от КАД.  

1 из 13
Презентация Дарьи Гончаровой

Михаил Куликов: 
– Спрос на производственную недвижимость растет, особенно если помещения уже подготовлены по энергетике и находятся в хорошей транспортной доступности. 
Данный сегмент будет развиваться в ближайшие годы очень активно по известным причинам. Особенно будут пользоваться спросом участки в ОЭЗ и на таких площадках, как ЛОМО. 
Программы промышленной ипотеки, к сожалению, доступны не всем компаниям, так как есть критерии, которым нужно строго соответствовать. ЛОМО, например, не смогло получить необходимого финансирования от НОУ «Фонд развития промышленности Санкт-Петербурга». 
Но сами программы очень интересные и выгодные, поэтому их использование производственными компаниями будет востребовано. 
Помещения ЛОМО всегда были интересны рынку, так обстоят дела и сегодня. За последние полгода мы привлекли несколько крупных арендаторов, которые выехали с проданных площадок, где уже активно возводятся жилые дома. 
Еще один актуальный тренд – расширение имеющихся площадей. Несколько арендаторов заявили о таких потребностях.   
Мы активно занимаемся оптимизацией и модернизацией производства. Освобожденные площади реконструируем и предлагаем на рынке. У нас большой запас энергетической мощности, и мы заинтересованы в том, чтобы у нас размещались крупные, энергоемкие производственные арендаторы. 
Позицию комитета по промышленности разделяем, но не на 100%. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Есть районы, где наши власти уже «перестарались» с переводом земель, и наличие маленьких пятен в окружении жилой застройки начинает мешать нормальной жизни горожан.  
Мы, как и многие, тоже подали две заявки на перевод земельных участков, на которых наше производство уже отсутствует. Если территории не будут переведены в другую функцию, они продолжат сдаваться в аренду. 

«Спрос на производственную недвижимость остается неизменным. На рынок, конечно, серьезно повлияли события февраля, несколько месяцев был шок, но сейчас идет полное переформатирование в различных сегментах. Конечно, многие организации заняли выжидательную позицию, но рано или поздно им придётся продолжать движение. Производственная недвижимость будет продолжать сегментирование, будет идти создание отраслевых технопарков, промышленных кластеров. Программа промышленной ипотеки может и должна повлиять на развитие рынка, но она должна быть более прозрачна, структурирована и работоспособна. При нынешней ситуации для этого может потребоваться несколько лет.
Еще одна проблема состоит в том, что в сегменте промышленной (не складской недвижимости) нет четкой классификации, производственники часто не знают, чего сами хотят, разброс по характеристикам и ценам казалось бы схожих объектов колоссальный.
Мы планомерно развиваем нашу производственную площадку, пересмотрели концепцию, сделали её более удобной для клиентов (преимущественно, пищевиков), начали строительство первой очереди и решили одну из ключевых задач проекта: согласовали в Роспотребнадзоре санитарно-защитную зону для хранения, переработки и перефасовки продовольственных товаров на всю территорию нашего технопарка. Планируем ввод в эксплуатацию первой очереди на середину 2023 года»

Исполнительный директор ГК GSP Group