Тупик минимализма: жить в тесной «однушке» неудобно, но такое жилье занимает 71% спроса

Рост себестоимости при стагнации доходов толкает девелоперов проектировать квартиры меньшей площади – иначе не будут покупать. Мелкая «нарезка» делает популярными альтернативы: долгосрочную аренду и ИЖС.

А в самом деле, что лучше: ездить каждый день на работу из, допустим, Федоровского? Или годами жить втроем в крошечной петербургской студии? Как говорится, «оба хуже».

Петербургский рынок жилья загнал себя в тупик. В силу ряда причин, о которых можно говорить отдельно, застройщики предлагают совсем не тот товар, что нужен покупателям «для жизни». А граждане приобретают совсем не то, что их устроило бы. И в резком спаде спроса, который отмечен в октябре–ноябре, СВО и «частичная мобилизация» – лишь один из факторов. Другой, долгосрочный: многие семьи не видят резона «вписываться» в ипотеку на 25 лет, приобретая жилье, в котором нормально жить втроем-вчетвером крайне сложно.

Отчасти поэтому по данным опросов более половины россиян хотели бы жить не в квартире, а в собственном доме.

Компактные варианты жилья 

По сведениям агентства Ольги Эбель, в ноябре 2022 года на петербургском первичном рынке продавалось 530 лотов площадью до 20 кв. м: 324 квартиры и 206 – на апартаменты. Самый бюджетный вариант в этой группе – студия в Шушарах: 19 кв. м, 2,85 млн рублей, срок сдачи – 2024 год. В сегменте апартаментов – юнит площадью 12,9 кв. м в Московском районе, со сроком ввода в 2025 году.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в середине 2022 года доля малогабаритного жилья в общем объеме спроса на жилье в ЖК комфорт-класса оценивалась в 71%: 32% купленных квартир составляли студии и 39% – «единички». В целом по стране ситуация похожая: около половины жилья в новостройках – «единички» и студии; в регионах с развитым рынком – Москва, Петербург, Краснодарский край, города-миллионники – доля малометражки выше. В столичных новостройках за год в полтора раза выросла доля квартир и апартов площадью до 30 кв. м.

Собственность и пользование 

Процесс сокращения жилплощади начался не вчера. По данным Института экономики города (ИЭГ), с 2010 года средняя площадь квартиры в новостройках уменьшилась на 10 кв. м: с 62,7 до 52,3 кв. м. При этом площадь дома ИЖС почти не изменилась – 133–135 «квадратов».

В Петербурге средняя площадь жилья в новостройке – 41,3 кв. м, в Ленобласти – 41,1 кв. м. (В Москве – 50,9, в Подмосковье – 45,7 кв. м.) Основной драйвер этого процесса – разрыв между уровнем реальных доходов граждан и стоимостью жилья в новостройках.

Эта причина обусловила и растущую долю ИЖС в общем объеме ввода. По итогам 2022 года она составит около 62%. И пока себестоимость строительства частного дома остается существенно ниже, чем квартиры в МКД (в частности – за счет отсутствия проектного финансирования и слабой зависимости от ипотеки) – доля ИЖС будет расти. Этот рост ограничен другими факторами, прежде всего – транспортными проблемами и дефицитом социальных объектов в пешеходной доступности в зонах частной застройки.

Экспертные оценки рынка новостроек  

Как отмечает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, тенденция к уменьшению площади квартир особенно заметна в крупных городских агломерациях (Москва, Петербург, «миллионники»), с активным спросом и высокой стоимостью земли под застройку. В перспективе это может привести рынок к смещению спроса от собственности – к «жизни по подписке», когда приобретается не жилье, а услуга: коливинг, коворкинг, каршеринг…

Иван Носов, директор по маркетингу Группы ЦДС, полагает, что нижняя граница компактных квартир – примерно 20–22 кв. м. Меньше – ментальность не позволит: все-таки мы не в Гонконге и не в Японии. Более плотная «нарезка» будет приобретаться уже не для собственного проживания, а в инвестиционных целях, для сдачи в аренду. В общем объеме минимальных лотов будут преобладать апартаменты.

Рискнем предположить, что особенности квартирографии новостроек оказывают негативное влияние и на демографическую ситуацию.