Продажи в строящихся апарт-отелях Петербурга по итогам 2022 года упали в 2,2 раза

По данным аналитиков NF Group, в Петербурге на конец 2022-го в продаже находилось около 5 тыс. юнитов различного формата общей площадью 168 тыс. кв. м. Предложение активно пополнялось благодаря старту продаж в 19 объектах.  

Скачок предложения 

 Наибольший прирост показал несервисный формат (псевдожилье), где количество лотов увеличилось в 16 раз, если сравнивать с 2021-м. Сервисных апартов на рынке стало больше на 30%, а вот предложение рекреационных уменьшилось на 12%. 

В 2022-м продажи открылись в 19 комплексах на 6,9 тыс. юнитов общей площадью 213 тыс. кв. м. Более 60% предложения как по числу лотов, так и по количеству объектов пришлось на несервисный формат. Наиболее крупные среди новых сервисных отелей: WE’LL, Ladozhsky Avenir, «Port Comfort на Херсонской» и др. (см. табл. ниже)

«За 2020–2021 гг. из продажи выбыло в четыре раза больше юнитов, чем было выведено на рынок. Поэтому в начале 2022-го отмечался дефицит предложения. Однако к концу года ситуация резко изменилась: в продажу вышли 11 комплексов. Из них 85% номерного фонда пришлось на три крупных проекта: «Zoom Черная Речка», «Zoom на Неве» и «25/7 Заневский», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Петербурге.

Доля сервисных лотов в общей структуре предложения продолжает уменьшаться: за два года она снизилась с 85 до 61%. Тому способствовал рост объемов в несервисном и рекреационном форматах.

Схожие данные приводит Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO. По ее подсчетам, в Петербурге строятся 16 апарт-отелей общей площадью 14,9 тыс. кв. м. Из них: 64% – сервисные, 24% – рекреационные, 12% – несервисные. 35% всех проектов реализуется в Невском районе.  

Спад спроса 

 За 2022 год в строящихся апарт-отелях города было реализовано около 2,1 тыс. юнитов общей площадью 67,5 тыс. кв. м (с учетом рекреационных), подсчитали аналитики NF Group. Это в 2,2 раза меньше, чем в 2021-м. Сервисных апартов за год было продано 1,5 тыс., что на 60% меньше позапрошлогодних результатов. Основным мотивом покупки становятся не столько инвестиции, сколько сохранение накоплений. Падение спроса обусловлено геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. СВО и частичная мобилизация привели к релокации значительного числа экономически активных россиян. Вслед за этими событиями многие инвесторы стали вкладываться в зарубежную недвижимость, в частности, в ОАЭ, Турцию и Казахстан.

Продажи несервисных апартаментов (псевдожилья) упали не столь значительно – на 18%. За год реализовано 235 таких юнитов. 

Спрос на элитные апартаменты сжался на 74%: за год продано всего 24 лота.

Рост сделок зафиксирован лишь с рекреационными юнитами: за год реализовано 379 лотов (+16% год к году). Большая часть этих сделок пришлась на строящиеся комплексы «Bereg. Курортный» и «Морская Ривьера» в Курортном районе. Бум спроса на загородную недвижимость, начавшийся с пандемией, в целом сохранился и в 2022-м. 

При этом в комплексах самых разных форматов продавались в основном самые маленькие студии, на их долю приходится более 70% сделок.  

Балансировка цен 

 За год средние цены на апартаменты (с учетом всех форматов) выросли примерно на 18% (данные NF Group). Пик подорожания произошел в марте, затем ценники плавно снижались. Средняя стоимость сервисных юнитов достигла 268 тыс. руб./кв. м (+17% за год), несервисные подорожали на 7% (258 тыс. руб./кв. м), рекреационные – на 15% – до 317 тыс. руб./кв. м, элитные – на 32% (829 тыс. руб./кв. м). Такая динамика связана в том числе с выводом на рынок новых проектов по более высоким ценам, а также с увеличением цен в строящихся объектах по мере роста их готовности. 

По данным аналитиков Nicoliers, в 2022-м сданы в эксплуатацию корпуса в составе 16 сервисных апарт-отелей более чем на 9 тыс. юнитов. Причем более половины из них приходится на четыре проекта ГК «ПСК»: три отеля под брендом Avenir и комплекс START. Всего в них – 4,4 юнитов, из которых 3244 – в проекте START. Кроме того, завершено строительство комплексов Docklands, Best Western Zoom Hotel, STATUS, «Начало», In2it и др. (см. табл.). Ввод еще нескольких объектов перенесен на начало 2023 года. 

Для действующих апарт-отелей год в плане доходов сложился неплохо за счет активизации внутреннего туризма. Хотя тарифы для постояльцев пришлось корректировать. Из-за этого заметно снизилась реальная доходность апартаментов. Так, компания Becar Asset Management провела исследование доходности дюжины петербургских апарт-отелей, включая свои We&I и Vertical M73. Анализировали около 60 находящихся в продаже юнитов, почти 600 квитанций за «коммуналку» и реальные выплаты собственникам. «Мы полтора года исследуем доходность наших объектов и апарт-отелей конкурентов, в том числе и в роли «тайных покупателей». За календарный год – с ноября 2021-го по октябрь 2022-го – средняя доходность по всем изученным объектам составила 4,84%. 

Учитывался реальный доход собственника до его налогообложения. То есть суммы, которые он получает на руки после оплаты «коммуналки», интернета, услуг по управлению и т. д. Эта цифра более или менее отражает реальность, хотя и в полтора раза ниже, чем ожидают инвесторы. Но это дно, которое рынок уже прошел. Уже в 2023 году мы увидим доходность в районе 6,5% годовых», – прогнозирует вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. 

Инвесторы в сомнениях 

 Китайский инвестор «Хуа-Жэнь Интернешнл» в 2022-м наконец завершил первый сервисный апарт-отель Shine на Таллинской улице. Реализация проекта сильно затянулась, в результате большая часть сотрудников уволилась. Недавно NSP стало известно, что маркетингом объекта занялся привлеченный специалист. По его данным, всего в отеле продано 64 юнита, в продаже – 11 номеров, на днях на рынок должны выйти лоты еще на одном этаже. Разброс цен – от 6,2 млн до 12,1 млн рублей.  

На сайте указано, что управлять апарт-отелем будет УК «Би Хай», в ведении которой находится коттеджный поселок «Мариинская усадьба» и ЖК «Есенин Village». В целом вопросов к этому проекту больше, чем ответов.

Осенью 2022-го серьезная пертурбация произошла в Plaza Lotus Group (PLG), которая собиралась построить шесть гостиниц в Петербурге. В октябре PLG продала участок с проектом апарт-отеля на 825 юнитов у Пьяной гавани, по соседству с ТРЦ «Питерлэнд». Его купила компания «Альфа Фаберже», по предварительным оценкам, за 2 млрд рублей. Девелопер объяснил продажу желанием сосредоточиться на развитии проектов у метро «Купчино» и «Улица Дыбенко». Участники рынка считают, что на решение о сделке могла повлиять неблагоприятная экономическая конъюнктура, падение турпотока и спроса на апартаменты.

В ноябре бизнесмен Михаил Зингаревич заявил, что больше не участвует в проектах апарт-отелей IN2IT и «Про.Молодость». Он вышел из состава собственников, больше не является ни инвестором, ни бенефициаром компаний-застройщиков апарт-отелей. Ими теперь владеет и управляет топ-менеджмент и генеральный директор PLG Марина Павлюкевич. Как отразится на реализуемых проектах уход известного инвестора, непонятно. К концу года PLG успела сдать в эксплуатацию вторую очередь апарт-отеля IN2IT. Однако еще предстоит завершить большой комплекс работ по отделке и меблировке, наладить управление и продажи номеров. У компании также остается строящийся проект «Про.Молодость», который по плану финиширует в III квартале 2023-го.

Уход из России западных брендов сказался и на некоторых апарт-проектах, которые собирались сотрудничать с международными гостиничными операторами. Например, окончательной ясности относительно того, продолжат ли свою работу в стране сети Wyndham и Accor, по-прежнему нет, а отечественные девелоперы стараются избегать разговоров на эту тему. В прошлом году был сдан комбо-отель (Status by Salut) в составе комплекса «Салют» на Пулковском шоссе. Он должен был состоять из апарт-отеля Adagio Access (479 номеров) и гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» (253 номера). Все номера в них проданы, во всяком случае – в апарт-отеле. Летом девелопер заявил, что открытие апарт-отеля Adagio откладывается до осени. Причина – приостановка компанией Accor (владеет брендом) открытия новых отелей в России до 31 августа. Но ни осенью, ни под Новый год комплекс так и не заработал. Что происходит с проектом, оперативно выяснить не удалось. 

Туманное будущее 

 До конца 2023-го девелоперы должны завершить в Петербурге еще 10 тыс. апартаментов, включая корпуса комплексов Digital Village Vertical, VALO, Avenue Apart на Дыбенко, «PRO Молодость», IZZZI и др.

Похоже, рынок сервисных апарт-отелей близок к насыщению. По крайней мере, девелоперы рассматривают новые проекты уже без прежнего энтузиазма. Одна из причин – позиция властей: город стал «нагружать» апарт-отели «социалкой» наравне с жилыми проектами. Несколько девелоперов в разговоре с NSP признались, что больше не собираются работать в этом сегменте, а ранее анонсированные апарты уже переделывают под жилье. Так, в начале года гостиничный проект в доме купца Полотнова на Лиговском проспекте сменил функционал.

Другой пример: компания «КСС-Запад» собралась реализовать гостиничный проект на 655 номеров на пр. Стачек, 62 (рядом с апарт-отелем Putilov Avenir). Но Служба госстройнадзора отказалась выдать разрешение на строительство. Чиновники считают, что здесь запланировано псевдожилье, которое нужно обеспечить «социалкой»; есть и другие претензии к проекту. Застройщик обратился в суд. В январе 2023-го «КСС-Запад» выиграл спор уже во второй инстанции. 

С неприятного инцидента, связанного с приостановкой работ, началась реализация апарт-отеля «Life Apart Октябрьская» на Октябрьской набережной, рассчитанного на 203 номера. Разрешение на строительство застройщик оформил еще несколько лет назад. Сразу после новогодних каникул он приступил к демонтажу двухэтажной постройки (заброшенной с 2005 года), однако градозащитники тут же подняли тревогу и пожаловались в Следственный комитет. Работы приостановлены, идет разбирательство. 

Дальнейшее развитие сегмента апартаментов будет определять политическая и экономическая конъюнктура – в широком смысле.    

Мнения экспертов