Рынок коммерческой недвижимости Петербурга достаточно бодро начал 2023 год

Денег у инвесторов хватает 

Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами. 

Цифры по вложениям в коммерческую недвижимость у аналитиков разнятся, причем довольно сильно, но тенденции очевидны.

По данным Nikoliers, за прошлый год в коммерческую недвижимость Петербурга инвестировано на 40% больше, чем годом ранее (более $515 млн против $367 млн). Более половины сделок приходится на операции с участием иностранных компаний. Так, финская SRV Group продала доли в ТРЦ «Охта Молл», американская Ford Motor Company вышла из капитала автозавода «Соллерс форд», а британская GHP Group продала бизнес-центры Trinity Place и Electro.

В число крупнейших инвестиционных сделок войдет и покупка фондом Balchug Capital с армянскими корнями БЦ класса А «Пулково Скай» (общая площадь 76 тыс. кв. м) у финских акционеров EKE Finance Oy (60%) и Vicus Oy (40%). Правда, сделка состоялась уже в начале 2023-го. Ее консультантом выступила компания IBC Real Estate.

Таким образом, основную долю в объеме инвестиций занимают сделки с офисами (66%) — $339 млн, на производства и склады приходится 19% ($96 млн). На фоне роста стоимости строительства многие инвесторы предпочитают готовые объекты или их части.

«Спросом пользуются исторические здания и морально устаревшие объекты. Инвесторы  покупают их для дальнейшего редевелопмента и реконструкции, чаще всего – под апарт-отели и МФК. В основном речь о небольших зданиях до 10 тыс. кв. м стоимостью около $10 млн», – делится Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers. За прошлый год реализовано более 20 подобных активов. Например, БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице приобрел Setl Group, ГК «Реновация» выкупила аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, а ГК «Запстрой» купила на торгах ветхое здание на Курской улице.

По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, совокупный объем инвестиций в недвижимость города за год составил порядка 100 млрд рублей. Чуть более половины из них пришлось на участки под жилье и апарт-отели. 

В готовые объекты коммерческой недвижимости вложено 45 млрд рублей. Это на 24% меньше, чем в 2021-м, но в 2,7 раза больше, чем в 2020 году. В структуре покупок с большим отрывом (47%) лидируют бизнес-центры, далее индустриальная и складская недвижимость, торговля и гостиничный сегмент.

Аналитики ГК «БестЪ» составили свой рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга за 2022 год. В ТОП-5 вошли: апарт-отели и гостиницы (38,8 млрд рублей), бизнес-центры (18,8 млрд), логистика и склады (15,5 млрд), индустриальные объекты (9,2 млрд), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд). На модные коворкинги и склады индивидуального хранения пришлось по 0,6 млрд и 0,5 млрд рублей соответственно. Совокупно за год инвестировано более 91 млрд рублей.

«Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора). А это влияет и на сам продукт: все больше проектов становятся многофункциональными, – говорит Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). – В состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и пр. для расширения сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности. Что, в свою очередь, требует грамотного управления, в том числе с возможностью реконцепции объекта и заполнения его арендаторами». 

По данным компании Maris, только качественных офисных площадей за прошлый год в Петербурге было реализовано более 150 тыс. кв. м – на сумму свыше 17 млрд рублей. Тем самым побит предыдущий инвестиционный рекорд 2017 года.

Григорий Сосновский, региональный директор «БКС Ультима», напомнил, что прошедший год был рекордным для России и по оттоку капитала с 1994-го. Поэтому стратегии инвестирования после начала СВО серьезно изменились. «Российские инвесторы ищут тихие гавани, где могут так же успешно зарабатывать, как и раньше. Но параллельно идет ужесточение отношения к россиянам со стороны иностранных площадок, поэтому мы рекомендуем выходить на зарубежные рынки через российского посредника, что существенно упростит жизнь инвестора. Одна из самых популярных стратегий для инвестора с российским гражданством – это выкуп российских активов, которые торгуются на Западе с огромным дисконтом. Сейчас хорошее время для инвестиций, т. к. деньги стоят дорого».  

Офисы освобождаются 

По данным аналитиков Maris, общий объем качественных офисов в городе по итогам года достиг 4,05 млн кв. м. Из них на класс А приходится 1,36 млн, на В – 2,7 млн «квадратов». За 2022 год на рынок были выведены десять БЦ совокупной арендопригодной площадью более 158 тыс. кв. м. Хотя изначально девелоперы планировали ввести 276 тыс. «квадратов». 

В итоге прирост спекулятивного предложения оказался на 43% ниже прогнозного. Финиш десяти проектов был перенесен на 2023 год; реализация двух приостановлена на неопределенный срок.  

Среди наиболее крупных БЦ, сданных в прошлом году: новый этап «Невской Ратуши» (полностью арендован структурами Газпрома еще до сдачи), «Феррум II», «Морская столица», «Авиор Тауэр-1», «Аквилон LINKS». Плюс Левашовский хлебозавод (объект реконструкции), где разместится офис компании RBI.

В компании Nikoliers объем новых площадей в качественных бизнес-центрах оценили в 157 тыс. кв. м.  

По оценкам NF Group в Санкт-Петербурге, за год рынок пополнился 13 БЦ общей арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Это вдвое меньше анонсированого в начале года. Перенос срока вывода новых проектов на рынок объясняется, в частности, уходом международных компаний, освободивших занимаемые площади. Это провоцирует рост вакансий.

«Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут «якорного» интересанта, который обеспечит достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра. Другие девелоперы скорректировали сроки реализации проектов, но строительство при этом не прекращают», – уточняют в Nikoliers. 

Ставка на газ 

Объем сделок по аренде за год вырос на 16,2% и составил 293 тыс. кв. м, подсчитали в Maris  (лидер по сделкам в офисном сегменте). Почти половину этого объема сформировали нефтегазовые компании (44%), а IT-сектор, напротив, сократил поглощение офисов (-40% в абсолютных значениях). Зато были весьма активны компании-монополисты и госструктуры; расширяли свое присутствие на рынке строительные компании. Стабильный спрос на офисы наблюдался у представителей торговых и производственных предприятий, логистических компаний, сферы услуг для бизнеса и населения. Что любопытно: чаще брали офисы класса А (арендовано в 2,4 раза больше площадей, чем в 2021-м), а интерес к классу В за год снизился (минус 19,1%). 

NF Group уверена, что в прошлом году случился рекордный объем сделок по аренде качественных офисов за последние шесть лет – 180 тыс. кв. м (у Nikoliers – более 250 тыс. кв. м). 

Это на 38% больше, чем годом ранее (130 тыс. кв. м), но меньше знакового 2016-го (206 тыс. кв. м). Около половины  (42%) из этих сделок обеспечили структуры Газпрома, занявшие новые корпуса «Невской Ратуши». Еще треть приходится на IT-сектор, в частности, специалисты Nikoliers отмечают покупку компанией Huawei БЦ «Кантемировский» (порядка 50 тыс. кв. м) для собственных нужд в начале года. 

По данным Maris, за год вакансия в качественных бизнес-центрах выросла вдвое и достигла в среднем 11,2% (+5,5% к 2021 году). На конец декабря в экспозиции находилось около 454 тыс. кв. м качественных офисов. Рост доли свободных площадей обусловлен исходом иностранцев с рынка, а также приростом спекулятивного предложения. 

«С уходом международных компаний мы получили отличный выбор качественных офисов с дизайнерским ремонтом, мебелью, а главное – в тех локациях, где раньше вообще не было предложения, – поясняет Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Nikoliers. – Поэтому самые интересные площадки были заняты новыми арендаторами сразу, минуя рынок».

По подсчетам Nikoliers, западные компании, ушедшие из России в 2022-м, занимали в Петербурге около 144 тыс. кв. м качественных офисов. Из них 121,4 тыс. кв. м были освобождены в прошлом году. К январю 2023-го для аренды были доступны 74 тыс. кв. м (51% от общего объема), а 47 тыс. кв. м (33%) на рынок не выходили, поскольку сразу перешли к другим арендаторам. Еще около 23 тыс. кв. м (16%) пока еще остаются в аренде у иностранных фирм.

Средневзвешенная ставка за год если и корректировалась, то в рамках арифметической погрешности. В классе А она составляет 2080 руб./кв. м в месяц, в классе В – 1400 рублей (с НДС). Это цифры от Maris. Аналитики Nikoliers называют более скромные значения: 1780 руб./кв. м в месяц и 1162 рубля (без НДС) – в классе А и В соответственно.

На 2023 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 145 тыс. кв. м (арендопригодная площадь) качественных офисов. В спекулятивном сегменте ожидается прирост предложения примерно на 129 тыс. кв. м (-18% к 2022-му). 

Офисный сегмент продолжает постепенно прирастать новыми коворкингами. По данным Maris, за минувший год открыто 19 новых коворкингов: это более 2,5 тыс. рабочих мест, или около 15,9 тыс. кв. м. В Петербурге уже работают 88 гибких офисов, большая часть (53%) – в центре города. В этом году запланировано открытие 8 коворкингов: на 2 тыс. рабочих мест, или 12 тыс. кв. м.

Запрашиваемые ставки аренды фиксированных рабочих мест стабильны: они варьируются от 6,4 тыс. до 30 тыс. рублей в месяц. Правда, на 8,9% выросли еженедельные тарифы – в среднем до 5 тыс. рублей. 

Надежные склады 

 Сегмент качественной складской недвижимости Петербурга остается одним из самых устойчивых. Девелоперы сдали в эксплуатацию почти все анонсированные объекты. Ставки и доля свободных площадей сохраняются на уровне 2021 года, с незначительной коррекцией.  

Аналитики NF Group говорят о рекордном вводе новых площадей за 2022 год в Петербурге и Ленобласти – 550 тыс. кв. м, включая объект формата light industrial. Около 68% этого объема сдано на юге (в Шушарах и вдоль Московского шоссе). Благодаря крупнейшему комплексу OZON северное направление стало вторым по популярности. В районе Бугров и Мурино по итогам года было введено около 20% от общего объема.

По данным компании Nikoliers, за 2022 год в петербургской агломерации сдано в эксплуатацию около 343 тыс. кв. м складских площадей. Это в 2,1 раза больше, чем годом ранее. Основную долю (69%) составили объекты, реализованные для нужд компаний по схеме built-to-suit или собственными силами. Например, два распределительных центра для OZON (107 тыс. кв. м и 60 тыс. кв. м), а также склад на 97,3 тыс. кв. м в «PNK Парк Шушары 3», «якорным» арендатором которого станет компания «Всеинструменты.ру».

Кроме того, в высокой стадии готовности находится распределительный центр Wildberries в Шушарах (более 100 тыс. кв. м). 

Так как основную долю складского ввода составили объекты BTS, то и прирост нового спекулятивного предложения  был небольшим – около 90 тыс. кв. м.

«Новые спекулятивные объекты к моменту ввода практически заполнены. Дефицит складов привел к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Петербурге. – Поэтому размываются понятия pre-let в спекулятивном объекте и полноценный built-to-suit с дальнейшей долгосрочной арендой. Даже на фоне прироста спекулятивного предложения (более 100 тыс. кв. м) и постепенного освобождения блоков в ряде объектов уровень вакантности существенно не изменился».

По его данным, за год вакансия выросла с 1,9% до 2,3% (до 90 тыс. кв. м), при этом скрытая вакансия уменьшилась с 3,8% до 3,3% (до 130 тыс. кв. м). Г-н Косарев считает, что по мере сокращения присутствия иностранцев в России часть «скрытой вакансии» выйдет на рынок. Еще некоторый объем блоков освободится из-за переезда логистов и e-commerce в построенные для них РЦ и склады. Это может стать катализатором для более динамичного снижения средних запрашиваемых ставок. За 2022 год они уменьшились на 5% в классе А, составив 6 тыс. руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС).

По данным NF Group, диапазон запрашиваемых ставок – 5700–5800 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС). 

Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме build-to-suit сохраняется в диапазоне 55 000–65 000 руб./кв. м (без учета НДС).

За 2022-й объем сделок с качественными складами составил около 320 тыс. кв. м без учета продления текущих контрактов (данные NF Group). Основной спрос формировали транспортные и логистические компании (56%, или 178 тыс. кв. м). Крупнейшей стала сделка по аренде, заключенная по схеме built-to-suit:  102 тыс. кв. м арендовала компания из сферы логистики для онлайн-торговли. Ритейл занял второе место по совокупному объему сделок со складами (19%, или 61,1 тыс. кв. м). Доля производственников – лишь 10%, или 31,4 тыс. кв. м. 

По информации Bright Rich | CORFAC International, суммарный объем сделок (включая аренду и продажи) превысил 504,5 тыс. кв. м, из них 74% – аренда. На лидера – транспортно-логистические компании – пришлось 33% от всех сделок, или 167,1 тыс. кв. м). 

По прогнозам Nikoliers, в 2023 году рынок пополнится еще 350 тыс. кв. м качественных складов. 

Переменчивая торговля 

По данным Focus Technologies, в 2021-м ТЦ потеряли более 10% посетителей (по сравнению с «доковидным» временем). За 2022-й этот показатель уменьшился еще на 7–8%. Каждый кризис все больше дифференцирует рынок торговых объектов на качественные и некачественные. Посещаемость некоторых ТЦ в 2022-м была сопоставима с допандемийным уровнем. Выиграли те комплексы, которые динамично реагировали на происходящее. Причем, как верно подметил Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group, если вы неожиданно задумались о реконцепции, значит, делать ее уже поздно. «Как только вы приступили к первым изменениям, надо сразу думать о следующих шагах и о том, когда они будут реализованы. Это касается не только крупных ТЦ, но и небольших. Например, наш объект на ул. Савушкина, 119, где раньше размещался магазин «Супер-Сива». Там долгое время располагался второй офис «Ленты», который занимал более 80% здания. Мы знали, что ритейлер рано или поздно съедет. Можно было попытаться сохранить там офисную функцию, однако здание не являлось классическим офисом. В итоге, к 15 ноября, когда съехала «Лента», у нас уже были подписаны договоры на все площади: первый этаж (почти 3 тыс. кв. м) арендовал EuroSPAR, который откроется уже в марте. Второй и третий этажи занял под шоу-румы один из производителей спецодежды (для «Роснефти», «Газпром-нефти» и др.)». 

Г-н Абрамов рекомендует владельцам ТЦ как минимум иметь план Б, а лучше и С. Благодаря такой стратегии удалось, например, сохранить заполняемость «Пассажа». Вместо нескольких западных фэшн-брендов договоры были заключены с локальными марками. 

По подсчетам Nikoliers, окончательно Россию покинули 23 бренда (или 14 международных ритейл-холдингов), включая ключевых игроков, таких как H&M или Starbucks. При этом 27 марок до сих пор держат паузу. 

«На удивление, гораздо меньше иностранных компаний «сбрасывают» активы, чем можно было ожидать, особенно в Москве. Думаю, картина прояснится в первой половине 2023 года. В середине 2022-го многие предрекали, что как только западные бренды уйдут, вакансия в ТЦ вырастет до 20–25%. Этого точно не случится. Пикового роста вакантных площадей не будет, поскольку иностранные арендаторы постепенно замещаются российскими или другими иностранными, – рассказывает Вероника Лежнева. – За 2022 год доля вакансий в ТЦ выросла всего с 5,4 до 10,4%. То есть на петербургском рынке с емкостью около 3 млн кв. м количество свободных площадей за год выросло примерно на 150 тыс. кв. м». 

Безусловно, уход IKEA внес существенный вклад в рост вакансии: два магазина занимали в общей сложности порядка 50 тыс. кв. м. Но «Меги» постепенно заполняются новыми арендаторами. Например, в «Мега Парнас» заработали магазины Button Blue, sela moms & monsters, «Снежная королева», Gerry Weber. В «Мега Дыбенко» в три раза (до 1,5 тыс. кв. м) увеличилась площадь магазина LIME.

По подсчетам Nikoliers, в городских ТЦ в прошлом году заработали около 150 магазинов, почти половина – в сегменте одежды и обуви. На рынке появилось 13 новых брендов, три из них иностранные: итальянские бренды одежды и обуви, ритейлеры из Англии и США, а также восемь российских компаний. 

По данным NF Group, в качественных ТЦ города оставались закрытыми магазины 28 иностранных брендов, которые занимают 62 тыс. кв. м, или 3% от арендопригодной площади. 

В развлекательном сегменте наибольшие трудности испытывают кинотеатры, расположенные в ТЦ. За год закрылись три из них: «Мираж Синема» в ТЦ «Международный» и ТЦ «Атлантик-Сити», а также «Кинопарк» в ТЦ Green Park. До этого закрылись кинотеатры в ТЦ «Лигов» и в ТЦ «Пик». Однако появился и один новый: в ТЦ «Прометей». Кстати, этот районный комплекс площадью 16 000 кв. м стал единственным, открытым в Петербурге в 2022 году.

Именно районные ТЦ выглядят наиболее благополучно на общем фоне: за год вакантность в них снизилась до 8,9%. Напомним: в среднем по рынку она выросла до 10,6%, а в суперрегиональных ТЦ – до 15,4%. При этом ситуация неровная. Так, в 24 ТЦ вакантность составляет менее 5%, а в восьми свободно более 20%.

Количество временно приостановивших работу брендов сократилось с 46 до 28 к концу года. В 2023-м доля свободных площадей в ТЦ Петербурга немного подрастет, считают эксперты.

По данным Nikoliers, в городе строятся пять ТЦ совокупной арендопригодной площадью свыше 160 тыс. кв. м.