НАШ ЦИТАТНИК: «Лет через 10 у нас все пойдет, как в Советском Союзе: в новых ЖК будут одинаковые дома с клинкерным кирпичом. Архитекторы у нас одни и те же, и результаты более-менее похожи. А выделяться можно как раз центрами притяжения - социальными объектами...» Максим Жабин

15 июня, 04:22

Александр Шарапов: «Я учился бизнесу на романе Чернышевского «Что делать?»

О том, почему получать постоянный доход интереснее, чем зарабатывать на спекуляциях, и в чем цифровое пространство похоже на вепсскую деревню, рассуждает Александр Шарапов, президент Becar Asset Management.

Шарапов Александр Олегович
президент компании
Becar Asset Management

 Мы с вами начинали почти одновременно… 
– Когда «НП» вышла на рынок, нам, агентству Becar, было уже полтора года. Мы, конечно, обрадовались появлению специализированного издания. Каждый номер зачитывали до корок – это было явление на рынке недвижимости. От вас шел мощный поток клиентов. 
У нас в 1993 году уже работало более 300 агентов. Мы были в тройке крупнейших – вместе с «ИнтерОксидентал» и «Дом Плюс» (но о них уже мало кто помнит; фирмы обанкротились в 1997-м).  
Я был одним из создателей компании Becar. На рынок недвижимости пришел в 1991-м. Планировал летом поехать в стройотряд, в Воркуту. Но тут мне сказали, что есть место в агентстве недвижимости, можно устроиться. На место агента была очередь! И когда уже мы набирали сотрудников, у нас было 10 человек на место, и мы могли выбирать. Зарплата у агента была в долларах, мы платили 40% от суммы комиссионных. 
Я помню свою первую зарплату в 1991 году – 25 долларов. На эти деньги можно было прожить месяц.  
А квартиры тогда стоили… «Однушка» – около трех тысяч долларов, агентские – 8% со сделки, это были большие деньги. С тех пор стоимость жилья (в долларах) увеличилась раз в 30, а если считать в рублях – совсем несусветные цифры, из-за деноминации и инфляции.  
Те, кто тогда вложился в покупку и в расселение, очень неплохо заработали. Я вложился. В 1998 году, после кризиса, рынок недвижимости трагически упал, и в газетах писали, что он больше никогда не поднимется. Стоимость «квадрата» с 600 долларов рухнула до 250, более чем в два раза. Мы в этот момент покупали бизнес-центр «Бекар», которым до сих владеем. Покупали аж по 120 долларов за квадратный метр и еще 130 вкладывали в ремонт – всего получилось по 250 за метр. И как раз в конце 1998 года, когда мы открыли свой офис в этом бизнес-центре, Дмитрий Синочкин писал про нас в «Недвижке»: «Первые подснежники расцветают на рынке недвижимости после кризиса!» Многие тогда уезжали, говорили: нечего больше делать в России. Но в 2008 году нам за этот объект давали уже 2000 долларов за метр. Конечно, мы сильно заплатили за те решения, которые принимаются с 2014 года. Экономика России пострадала. В долларах просели, в рублях бьем все рекорды. 
 
– Кто из людей повлиял на ваше становление как предпринимателя? У кого учились? 
– Я учился на романе Чернышевского «Что делать?» Не любил «сны Веры Павловны», но вот то, как «новые люди» учили немецкий язык, разгружая баржи, как внедрялся «разумный эгоизм» – это было близко. Чернышевский на меня повлиял. И Павка Корчагин из «Как закалялась сталь». Такие были герои: строительство новой компании, развитие бизнеса – как строительство новой жизни. Я не понимал, почему при социализме это все было запрещено. У меня мама была портниха, она шила на заказ, и это было уголовное преступление. Дедушки-бабушки – все петербуржцы. Мы как-то с Дмитрием Синочкиным в начале «нулевых» долго обсуждали семейные корни, на кухне, по-русски, на набережной Макарова. Обсуждали «пузырь» на рынке недвижимости, уже полный… «фиаско». Говорили, что сейчас начнут банкротиться строительные компании, потому что таких цен на жилье не должно быть. И я тоже считал, что это полный… Я плохо понимал, что такое инфляция. Дорожает не только земля, которую больше не производят, но и материалы. Происходит обесценивание денег, и не только рублей: то, что сто лет назад в Штатах можно было купить на 4 доллара, теперь обойдется в 100 долларов. 96 долларов съела инфляция. 
Но тогда мы считали, что рынок рухнет, и писали статью, предупреждая людей, чтобы не вкладывали деньги в недвижимость. «Пузырь», правда, после этого надувался еще несколько лет. И «виновата» была, как мы теперь понимаем, не столько недвижимость, сколько деривативы и прочие производные финансовые инструменты. А недвижимость потом снова быстро поднялась. 
Тогда «квадрат» стоил около 1000 долларов – примерно 25 000 рублей, и мы считали, что это запредельно, что люди не смогут покупать.  
 
– Бывают «пузыри» гораздо пузыристее… 
– Да, в пандемию только США десятки триллионов напечатали. «Процесс пошел» после 1971 года, когда валюты отвязали от золота. В Британии почти 200 лет госбанк держал ставку рефинансирования 4%, все было стабильно. С тех пор многое изменилось. 
Когда недвижимость бурно дорожала в России, мы еще не смотрели на весь мир, не умели. И в США, и в Азии – недвижимость дорожает по всему миру, это не российская, а всемирная история. 
А в 2005 году я поехал в Москву, открывать компанию. Мы тогда поссорились с партнером: он говорил, что в столице слишком высокая конкуренция, куда ты лезешь. А мы потратили на открытие московского офиса два миллиона долларов, большие деньги. Но Москва оказалась намного более мощным рынком, чем петербургский. И зарабатывали мы там больше. 
В 2010 году я стал инвестировать в американские проекты, в 2016-м – в Дубай. Оказывается, зарабатывать на недвижимости можно не только в России. Нас на самом деле ждут. 
 
– В Лондоне у вас офис? Или просто удобное место? 
– Так сложилось. Были мысли в 2016 году проинвестировать коливинги. В 2015-м открылся объект The Collective на севере Лондона на 600 юнитов, я увидел, что такое коливинг и просто влюбился в него. Юнит – 12 кв. м, включая маленький санузел. Как раз для молодых специалистов, средний возраст – 28 лет. 
Одна из причин, по которым я оказался в Лондоне: здесь каждый месяц проходят интереснейшие конференции, можно узнать, что происходит в мире недвижимости. Понять, что квартира теперь – это гаджет. Что есть микро-отели с номерами по 7 и по 9 квадратных метров, в центре города. Лондон по развитию рынка лет на пять опережает континентальную Европу. Это правильное место. А инвестировать можно в тот же Дубай. Он стеклянный и красивый, но по уровню развития рынка он не впереди России, вполне сопоставимая история. 
Надо анализировать развивающиеся страны, идти туда, где рост экономики 6–7%. Мы на Африку посматриваем… 
А в Лондоне в 2016 году я почти вошел в проект по строительству коливинга, но решил подождать, не подписывать договор: думал, что подожду результатов референдума по брекзиту. Было понятно, что никакого брекзита не случится, что не может Великобритания выйти из Евросоюза, но все же – мало ли, на всякий случай. И правильно сделал, потому что брекзит привел Британию в мощный кризис. На 25% упала валюта, на 15–20% подешевела недвижимость. 
Так что локальные кризисы – это не чисто российская история. В Европе тоже могут устроить нечто, что обрушивает желание инвестировать. Банкиры из Лондона пачками переезжают во Франкфурт. Смотришь, где что происходит, начинаешь понимать. Куда перемещаются молодые специалисты, IT-предприниматели: там, куда смещается digital-бизнес, будет много денег. Они ведь едут не только в Силиконовую долину, но и в другие страны. 
Последний год меня начали интересовать Узбекистан и Грузия. Причем Грузия интереснее, чем Турция, там лучше инвестиционный климат, и туда едут не только россияне, но и предприниматели из Индии, из Китая. Интересны те страны, которые растят рыночную экономику. 
 
– А еще в Грузии президент – женщина… 
– И это тоже прекрасная история. Когда древние люди уходили из пещеры на охоту, именно женщины оставались руководить хозяйством. Их способности и мозги больше соответствуют этой задаче, женщины глубже понимают социальные проблемы. Я убежден, что «хозяйствующим субъектом» должны руководить женщины. И у меня в компании они на многих руководящих постах. Времена, когда вождь обязан был быть физически сильным, завершаются. Сейчас нужно быть более гибким и социальным. 
 
– Вы несколько раз меняли географию бизнеса, пробовали новые направления. Вам скучно заниматься одним и тем же? 
– Вообще-то я себя за непоседливость ругаю. В 1998 году начинаю делать бизнес-центры. В 1999-м открываю «Нобель»; «Сенатор» в этот момент только еще задумывается о создании офисной империи. В 2002 году я увидел другую тему – вернулся к земле, купил совхоз «Петродворцовый», хотел заниматься сельским хозяйством. Набрал мигрантов, посадил на трактора, потому что местные мужики сильно бухали. Местные выломали из плетней колья, гонялись за узбеками, потому что те у них работу отнимают. Вложил в этот проект около миллиона долларов, а через несколько лет у меня 17 га выкупили для строительства КАД, за 17 млн долларов. Неплохая инвестиция получилась. 
Потом я занялся другим – стал создавать Агентство развития Выборгского района, изучал западные практики, смотрел, как работают такие агентства в США, в Азии. Я считал, что чиновников надо учить, как правильно управлять недвижимостью. Потратил на это больше двух лет. Приехал в Москву, в Росимущество, с горящими глазами: «Давайте, – говорю, – я свои навыки и умения в управлении недвижимостью употреблю на пользу родному государству». У меня на тот момент стабильный доход от аренды был больше 200 тысяч долларов в месяц, так что я вполне мог себе позволить поработать на государство. Стал и.о. руководителя Управления организации территориальных органов Росимущества. Курировал терорганы, в том числе петербургское КУГИ. Мне хватило девяти месяцев, чтобы понять, куда я попал. 
Я пришел на первое совещание и стал проповедовать свои идеи, как все должно быть устроено и что делать. В общем, про то, как «космические корабли бороздят просторы». Один из замов руководителя мне объяснил: «Саша! У нас задача – быть эффективными. Эффективность – это когда правильные люди «наверху» тебе благодарны. Чтобы сделать для них что-то хорошее, нужно организовывать «запруды». И иметь индивидуальный кран, чтобы его можно было открывать – закрывать. А если ты не устроил такую систему, если все само плывет и работает, если к тебе никто с просьбами не обращается – значит, это неправильно. Если мы сделаем систему, которая будет работать без нас – это неэффективно». И я ушел. Какое-то время мы еще взаимодействовали, но я уже был со стороны бизнеса, подсказывал, где какие запреты снять и какие заслоны приподнять, чтобы все как-то работало. 
Открыл компанию в Москве, занялся эксплуатацией и клинингом – это была очередная новая тема, которую надо было развивать…  
Пробовал разные направления. У меня даже дата-центр есть на Северо-Западе. Но это уже про умение работать с людьми. Конечно, дата-центр – это тоже недвижимость, особый вид, очень интересный – компьютеры не болеют, не реагируют на пандемию. Но в этом случае я инвестировал в команду. 
Сейчас я понимаю: если бы не отвлекался на Агентство развития, на Росимущество, а оставался бы лендлордом – заработал бы больше. А теперь пришел в коливинги. Мне кажется: это огромная, интересная тема, до конца дней мне ее точно уже хватит. 
 
– Чему-то полезному научились на госслужбе? 
– В работе с государством есть особенности. Надо понимать чиновника. Личные контакты и связи важны. Причем не через телефонную трубку; попить кофе, поговорить – без этого никуда. Я в 2014 году переехал в Лондон и с тех пор не являюсь налоговым субъектом РФ. С этого момента госконтракты и взаимодействие с госструктурами таяли, пока не сошли на нет. Поэтому у нас в России остался частный бизнес – мы обслуживаем офисы, отели. 
Конечно, бизнес зависит от государства. Не только в России.  
Есть законы, а есть понятия. Я по понятиям жить тоже умею.  
В 1992-м, когда мы создавали бизнес, ко мне с предложениями «крыши» каждую неделю заходили. У меня были и цепь, и бордовый пиджак, и «Сейко» – как положено. Иначе – не назвонишься «крыше». У меня их было две: одна – тамбовская, вторая ФСБ-шная, их использовали в зависимости от ситуации. 
Как-то в начале 1990-х продали дочери важного чиновника квартиру, а она оказалась с неправильными документами, проблемная. Агентские мы были готовы вернуть, а с нас потребовали стоимость квартиры. Из Москвы приехали два вора в законе, начинают мне объяснять, что меня тут уроют. Я делаю звонок. ФСБ-шники говорят: нет, это не к нам. Звоню вторым, тамбовским. Там говорят: «Кто?!! На нашу спортивную территорию?» Приезжают на джипах, выходят люди, с чехлами из-под удочек… В общем, москвичи уехали с наказом: без приглашения не возвращаться. Решали вопрос уже между собой, к нам эта история не вернулась. Много было нюансов в 1990-е. Сейчас такого нет, многое изменилось к лучшему. 
 
– Была в начальном периоде рынка такая история, когда обсуждалась ответственность риелторов за сделку. Вы тогда говорили: «Бекар» готов отвечать по спорным сделкам всем своим имуществом». Но вас не поддержали. 
– Да, была такая инициатива. Я как раз должен был после Александра Романенко становиться следующим руководителем Ассоциации риэлторов СПб. Но риелторы сказали, что это недопустимо – делать такие безответственные заявления. О том, что я готов страховать ответственность своим имуществом и давать гарантии по чистоте сделки. Я не согласился; меня исключили из Ассоциации, я обиделся и создал Гильдию управляющих и девелоперов. Ей в прошлом году как раз исполнилось 20 лет. Тогда все это воспринималось очень серьезно. С точки зрения длинной истории – всего лишь эпизод. 
 
– Тех, кто начинал вместе с вами, в основном занесло либо в риелторскую деятельность, либо в строительство. А вас все больше тянуло к доходной недвижимости, разных видов. Это особенности характера? 
– Мой прадед – вепс. Это с детства: ягоду на зиму собирать, грибы сушить. Поэтому мне всегда была симпатична недвижимость, которая приносит доход. Спекуляция – тоже вещь хорошая, особенно до 2008 года: купил землю, ничего не построил, продал – и заработал. Офигенно. Но в целом, когда ты что-то развиваешь… Купил, например, неуспешный торговый центр «Смайл», сделал его прибыльным. Сумел первый этаж переделать. У людей там был паркинг, как в IKEA. А то, что это микрорайонник, а в этом формате первый этаж – самое ценное, как-то не подумали. Когда что-то улучшаешь – это удовольствие. Мне нравится доходная недвижимость. Купить и улучшить или создать с нуля. Это как-то связано с добрым накопительством. Как белочка. 

– Какие форматы вы привели в Россию? 
– Мы одними из первых стали инвестировать в жилищное строительство. Бизнес-центры делали в числе первых, реконструировали «Нобель» в 1999-м, в Петербурге этого еще не было. Но основное – это коливинги, которые я сейчас так активно продвигаю и пропагандирую. Создание комьюнити внутри коливинга. 
Мне говорят: «Ты делаешь современные коммуналки». Я жил в коммуналке до 15 лет. В 13 комнатах 35 соседей. Не надо мне объяснять, что это такое, я хорошо помню. Не по доброй воле мы жили все вместе. Мы делаем отели, для длительного проживания, освобождаем молодых людей от рутины, от бытовухи, от одиночества. Это, может быть, самое важное – сейчас много говорят об одиночестве, в том числе на конференциях в Лондоне.  Девелоперы становятся психологами; среда – это не кирпичи. 
В Америке мы покупали компанию multi-family – это обслуживание доходных домов, ты получаешь оценки, как в TripAdvisor, за свою управляющую компанию. Может быть, в России со временем тоже появится рейтинг УК. Качественная работа УК дает более высокий уровень социализации, и люди больше платят за ту же квартиру. Как через управление повышать капитализацию – этому я учусь у американцев с 2010 года. Ездил, смотрел.  
Отельная недвижимость сложнее, чем торговая. Сейчас тенденция: номер – это гаджет, квартира – тоже гаджет. Мощнейшая диджитализация. Молодые ребята не хотят подходить на ресепшн, не хотят звонить – хотят сами управлять всем с наладонника. 
Можно было понять, что этот тренд состоится. Можно было смотреть на то, что происходит в Лондоне или Нью-Йорке, и проецировать на Россию. Мы не настолько особенная страна. Принципы развития бизнеса те же. Коливинги мощно развиваются сейчас в Китае, в Гонконге, в Сингапуре. 
Мне говорят: «Не все может получиться». Нет, я шпионю хорошо и привожу то, что состоится, я в этом уверен. 
 
– Перефразируя: «Гаджет англичанина – его крепость»? 
– Наверное, да. Можно и так сказать. Если у молодого человека сегодня эту штуку забрать, он может впасть в депрессию, а то и не выживет. 
 
– Вы сейчас закладываете в России новые проекты? 
– Я пока не понимаю вектор экономического развития Петербурга и Москвы. Раньше они росли, население увеличивалось. Эти два города очень мощно «пылесосили» Россию. А вкладываться нужно туда, где идет прирост населения. Юг Америки, Дубай, некоторые африканские страны. Пока я вижу, что Петербург и Москва растут, даже с учетом того, что кто-то уехал – на их место приезжают новые. Безработицы и близко нет, востребованность специалистов мощная, зарплаты подрастают. В целом вроде бы города должны развиваться. Вопрос в темпах. В этом году прогнозируется экономический спад на 2–3%, это нехорошо. Рынок недвижимости выдержит, инфляция опять погонит цены вверх. Но хочется работать там, где ВВП растет быстрее. Там проще. Пока мы сейчас новые проекты в России не смотрим. 
 
– Насколько важна репутация – в России, в международном бизнесе? 
– Этот институт работает. И чем больше развивается интернет, тем больше это напоминает вепсскую деревню. Если ты в деревне что-то украл, придется переезжать в большой город, иначе не выжить – север. Мир становится открытым и маленьким, репутация – все более важной. В вепсской деревне, когда человек уходит из дома, он не замок вешает, а палочку снаружи прислоняет. Чтобы знали: никого нет дома. Деревня Святые Пороги, двадцать дворов, вокруг река; там по-прежнему нет замков, палочка у двери. 
Люди не готовы инвестировать в негатив… LEED, BREAM и прочие зеленые стандарты – про то же самое. Чем богаче становятся нация и отдельные люди, тем важнее им утверждать: я делаю хорошую, экологичную историю. Чтобы была польза не только для меня, но и для мира. В производства табака и алкоголя инвестировать неприлично. Такие компании вынуждены брать облигационные займы по более высокой ставке. 
Эти тренды идут. Чем меньше дефицита, тем более востребованы позитивные эмоции. Хорошая репутация – это позитивный сигнал для инвестора. 
 
– Где будет ваш следующий проект? 
– Мы сейчас однозначно развиваем коливинги и lifestyle апарт-отели. Не только как девелоперы: мы стали предлагать франшизу. Казахстан; там уже есть проект у «Пионера». Псков, Екатеринбург – наша франшиза. В Дубае ведем переговоры, присмотрели землю для проекта коливинга. Есть желающие инвестировать в Бали, в Кипр, в Барселону. Говорят, хорошее место. Хороших мест, куда приезжает все больше молодежи, в мире много. 
Я бы с удовольствием построил что-нибудь в Амстердаме, в Лиссабоне; можно смотреть места в Ливерпуле. С Ливерпуля как раз сняли медальку ЮНЕСКО, потому что они слишком много там строили. Но Ливерпуль не расстраивается: для них важнее привлекать молодежь, чем сохранить памятник для ЮНЕСКО и музейщиков. Идет реновация, развиваются университеты. 
В самом Лондоне очень дорогая жизнь, но рядом есть, например, Брайтон. Негатив от брекзита завершается, можно строить вокруг трассы М-25, за лондонской кольцевой дорогой. В Лондоне говорят, что внутри М-25 могут строить только китайцы и малайзийцы, раньше к ним добавляли русских. 
 
– Вы ищете развивающиеся локации и приносите туда завтрашний формат? 
– Я вкладываю 10–20% своих денег. На остальные затраты мне надо привлечь соинвесторов. Чаще всего, если говорить о коливингах и lifestyle-отелях, это инвесторы из стран СНГ: россияне, казахи, люди из Узбекистана и т. д. Возможно, будет проект в Таллинне. Наш формат интересен там, где есть приток молодежи. 
 
– В цифровом мире мода и предпочтения меняются быстро. А недвижимость – это долго и надолго. Нет ли здесь новых рисков? Нет опасений, что коливинги выйдут из моды быстрее, чем вы успеете получить прибыль? 
– Пользуется спросом не модное слово «коливинг». Это тренд, который длится уже десятилетия – центры городов захватывает молодежь. Начиная с хиппи, с 1960-х. Из городских центральных кварталов уходят дорогие рестораны. Теперь здесь клубы, быстрое питание. Уменьшается площадь юнита. Когда мы смотрели «Секс в большом городе» – тоже ведь лет 20 назад – девушки уже жили в студиях. Тогда средняя площадь студии на Манхэттене была 35 квадратных метров. Сейчас – 25 метров. Это долгая тенденция: уменьшение площади, за которую человек может заплатить. Чаще всего это аренда: человек не готов жить в одном месте всю жизнь. В мире уже 35 миллионов digital nomads, цифровых кочевников. Это много! Они в течение года живут как минимум в двух городах, чаще в четырех-пяти. Причем в разных странах. Человек приезжает, заселяется; пожил с хорошим интернетом и поехал дальше. Для него важно, чтобы в новом месте можно было быстро найти новых знакомых, друзей, круг общения. Чтобы быстро вливаться и понимать, что происходит. А коливинг как раз и создает то самое сообщество – в нем все делятся, что где интересного происходит. Если это центр – значит, рядом кафешка, новые знакомства, что-то подобное. Качество интернета теперь прописано в опциях AirBnB, это важный момент. И чтобы внизу был коворкинг, чтобы можно было сесть и работать. Это тренды. Если уменьшается собственно жилая площадь – значит, «шерятся» другие пространства. 
Пару лет назад в Лондоне немец, рассказывая о коливинге, поделился: «Я в Лондоне живу третий год. Первые два года снимал квартиру. И на выходные мотался в Берлин к друзьям. Когда поселился в коливинге, уже ко мне из Берлина стали приезжать друзья и знакомые». Ты находишься в центре жизни.  
Возможно, формат юнита станет еще меньше, шеринговых пространств – больше. Главное: создание места, где ты быстро попадаешь в информационные потоки. Молодые ходят к психологам. Это мы с вами могли, выпивая на кухне, изливать душу, и нам как-то хватало. Сейчас этой кухонной, общажной истории недостаточно. Это и другие девелоперы понимают. Обратите внимание: осенью у VALO появилась вакансия комьюнити-менеджера. Коливинг помогает почувствовать себя частью социума…