НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на «социалку», в нем должно быть не менее 1–1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

21 апреля, 23:59

Насколько устойчив к стрессам бизнес, связанный с недвижимостью?

Уже год рынок недвижимости живет в условиях СВО, разнообразных санкций и новых вводных в сфере законодательства и экономики. Перемены приобрели постоянный характер. И, пожалуй, единственное, в чем сейчас можно быть уверенным, так это в том, что они продолжатся.

Если оценивать по 10-балльной шкале, насколько, на ваш взгляд, оказался стрессоустойчивым бизнес, связанный с недвижимостью? 

Поделитесь личным рецептом: как строить бизнес в отсутствие горизонта планирования? Поднялись или опустились недвижимые активы в рейтинге предпочтений инвесторов? 

Приходят ли на рынок «новые» деньги, и если да, то откуда? Открыл ли этот год новые ниши для развития? 

Владимир Шабанов, исполнительный директор Группы Аквилон:  
– Стрессоустройчивость девелоперов я бы оценил на уровне 6–7 баллов. Одни больше поддались панике, другие показали себя максимально сдержанными. Да, постоянные изменения сотрясают отрасль, и это очень мешает ее нормальному развитию. Но человек ко всему привыкает. Кризисы приучили нас иметь разные сценарии развития событий. Сейчас мы работаем по «оптимистичному», но на случай резких изменений ситуации есть и резервные варианты. Так, по сути, должно быть в любом бизнесе, не только в девелоперском. 
Доля инвесторов на рынке была незначительной в 2022 году. Но именно прошлый год доказал: недвижимость – один из самых надежных активов для сохранения сбережений. Возможно, она уже не обеспечивает такую высокую доходность, как раньше, но, по крайней мере, помогает защитить средства от обесценивания. Возможно, при оптимистичном сценарии развития событий уже в 2023 году инвесторы вновь обратят внимание на наш рынок. 
 
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: 
– Геополитический кризис и его экономические последствия по-разному сказались на сегменте строящегося и готового жилья. С учетом ненадежности финансовых рынков и валютных ограничений готовая недвижимость стала практически безальтернативным инструментом инвестирования и сохранения капитала. 
Совершенно иная ситуация в сегменте новостроек, предполагающем окупаемость в перспективе нескольких лет и плату за риск. Риски сегодня перевешивают ту прибыль, которую инвестор рассчитывает получить после завершения строительства. Падение платежеспособности, растущая кредитная нагрузка, рост себестоимости – обо этом говорили много. Кроме того, у нас нет институциональных инвесторов, только частные. 
Спасением от обвала рынка строящейся недвижимости стало проектное финансирование. Важно, чтобы застройщики не пытались изыскать оборотные средства за счет нового проектного финансирования на жилые дома, продажи в которых будут недостаточны для исполнения кредитных обязательств. Такая тенденция сейчас частично наблюдается. 
Мы прогнозируем уменьшение предложения на рынке строящегося жилья, появление проектов со значительным остатком непроданных квартир после ввода в эксплуатацию и соответствующей непогашенной задолженностью перед банками. 
 
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Стрессоустойчивость людей в этом бизнесе по 10-балльной шкале можно оценить, пожалуй, на 20 баллов. Собственно, бизнес-процессы всегда подвержены рискам, и стресс-тесты происходят практически постоянно. В целом можно сказать так: 2022 год сделал рынок недвижимости сильнее. 
Планирование по-прежнему необходимо. Как долгосрочное, так и краткосрочное. Особенно в девелопменте, где цикл от покупки участка до ввода здания в эксплуатацию длительный. А вот частота пересмотра прогнозов возросла – из-за нестабильного новостного фона. 
Недвижимые активы, на мой взгляд, поднимутся в рейтинге предпочтений. Если в прошлом году игроки больше выжидали или стремились вывести деньги за рубеж, сейчас постепенно ситуация нормализуется, а инвесторы возвращаются на рынок. Например, те, кто ранее обменял рубли на доллары по относительно невысокому курсу, сейчас конвертируют их обратно в рубли. О полном восстановлении говорить пока не приходится, но и сама недвижимость развивается: гарантированная доходность в апарт-отелях, большее количество программ ипотеки и рассрочки с удобными условиями для коммерческой и жилой недвижимости. Продолжается и развитие города, а также отдельных локаций. Если ориентироваться на официальный отчет правительства Петербурга, финансовые показатели городской экономики в 2022 году выросли. 
Если говорить о перспективных нишевых продуктах, растет востребованность компактных офисов – до 50–60 кв. м. Активный интерес к коммерческой недвижимости продолжают проявлять дарк-сторы, дарк-китчены и локальные продуктовые дискаунтеры. 
 
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well, девелопер: 
– Строительная отрасль, по моему убеждению, в очередной раз продемонстрировала стрессоустойчивость и хорошую адаптивность. 
Я всегда апеллирую к цифрам, поэтому сошлюсь на исследования специалистов Института статистических исследований и экономики знаний (ЦКИ ИСИЭЗ) НИУ ВШЭ, которые выявили, что по итогам 2022 года предпринимательская уверенность в строительстве достигла самого благоприятного уровня за последние шесть лет.  
Индекс делового климата перешел в зону роста и превзошел значения не только 2021 года, но и 2019-го. 
Исследование также показало хорошую устойчивость строительной отрасли к рискам: этот индекс достиг самого благоприятного значения за последние семь лет – 99,3%. Аналитики ВШЭ прогнозируют благополучное развитие не только на ближайший период, но и на отдаленную перспективу. 
В период высокой волатильности мы для себя выбрали единственно возможную формулу: сконцентрироваться на нашем проекте и воплотить его в жизнь максимально качественно. Строительство идет четко по графику.  
Недвижимость была и останется надежной сферой для инвестиций. Уже в конце прошлого года мы увидели оживление среди инвесторов. Спрос нельзя назвать высоким, но движение есть, сделки идут. 
Открыл ли этот год новые ниши для развития? Для меня лично – да. Я диверсифицировал бизнес и создал вместе с опытным партнером форелевое хозяйство в Приозерском районе. В ближайшие 3–4 года мы планируем вывести предприятие на заявленные мощности и годовой оборот 3,5 млрд рублей. 
 
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 
– Весь прошлый год мы наблюдали эмоциональные «качели» на рынке недвижимости. Выиграли только те, кто сохранял хладнокровие и не остановился «переждать». В среднем по 10-балльной шкале я бы поставил рынку недвижимости уверенные 8. В новостной повестке за последний год было легко потерять контроль, но абсолютное большинство бизнесменов если и поддавались панике и унынию, то лишь на короткие моменты. 
Во многом рынку недвижимости помогает свойственная ему консервативность и продолжительность реализации девелоперских проектов. При сроках три-шесть лет дополнительный год, как правило, не становится критичным. Да и целый ряд мер господдержки (субсидирование ставок по ипотеке и проектному финансированию) позволил девелоперам без критических потерь пережить 2022-й. 
В то же время инертность рынка порождает ожидания, что по-настоящему негативные последствия для экономики еще впереди, и мы пока не преодолели «экватор». 
Тем не менее естественные свойства недвижимости как материального актива, который не может просто исчезнуть как вклад в обанкротившемся банке или «замороженные» акции, будут поддерживать значимость таких вложений для инвесторов. 
 
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald: 
– Весь бизнес, связанный с недвижимостью, показал высокую стрессоустойчивость. И скажем прямо, немалую роль в этом сыграла поэтапная и на редкость удачная программа господдержки.  
Что касается горизонта планирования, он есть всегда. Просто если раньше планы выстраивались вперед на годы, то теперь на месяцы.  
Вкладывать деньги сегодня, в принципе, особо некуда, поэтому недвижимость стала более ценным активом, чем прежде.  
Однако масштабные инвестиции, которые могут прийти на рынок в текущей ситуации, возможны только со стороны государства – в той или иной форме.  
Возникли ли новые ниши для развития? Безусловно. У страны появились новые территории, их надо застраивать; переформатируется ВПК; ушли в тотальную модернизацию многие околовоенные производства. В общем, есть чем заняться. 
 
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций СК «Л1»: 
– Бизнес, связанный с недвижимостью, стрессоустойчивый. И горизонт планирования у него есть. Ведь девелоперские проекты реализуются не за год и обычно даже не за три. А компании, их начавшие, обязаны стройку завершить. Я бы не сказала, что рынок проседает, интерес к недвижимости никуда не делся. А вот то, что сейчас не запускаются новые проекты в должном количестве, – факт. Последствия этой паузы мы ощутим года через три, когда сократится объем предложения. Наш рынок базируется на вложениях физических лиц и инвесторов. Инвесторы сейчас не столь активны, как раньше, а граждане всегда будут искать возможности улучшения жилищных условий. Для них разрабатываются специальные ипотечные программы, рассрочки от застройщиков, ну и, конечно, программы лояльности. 
 
Виктор Лаврентьев, генеральный директор проектно-строительной компании «Стадия П»:  
– Наиболее стабильно ощущают себя строительные компании, работающие с государством. Застройщики, которые «в рынке», особенно мелкие, ощутили потери из-за отсутствия роста стоимости недвижимости и снижения покупательной способности населения.  
Мой личный рецепт сегодняшнего планирования – держать руку на пульсе, читать новости, общаться с коллегами и быть при необходимости готовым к изменению стратегии ведения бизнеса.  
Поскольку жилье перестало дорожать, многие инвесторы временно перестали вкладывать деньги в недвижимость. Я считаю, нужно подождать: крупные застройщики в борьбе за клиента будут делать интересные предложения. На этом этапе инвесторы вернутся на рынок, что приведет к возобновлению роста стоимости квартир.  
Инвестиции в недвижимость остаются наиболее надежным способом сохранения средств. Так, в марте прошлого года многие, кто вложился в акции, потеряли капиталы, а те, кто инвестировал в недвижимость, оказались в более выигрышном положении.  
«Новые» деньги действительно приходят на рынок. Например, государство активно поддерживает развитие туристической инфраструктуры. Спрос на внутренний туризм растет. Между тем хороших домов отдыха, санаториев, гостиниц, детских лагерей, парков и развлекательных зон не хватает, и на их строительство выделяются деньги.   
 
Маргарита Бородатова, генеральный директор УК «ДОХОДЪ»: 
– На фоне снижения спроса у застройщиков возникли новые риски. Например, при сокращении продаж по ДДУ банк-кредитор может поднять ставку проектного финансирования. Кроме того, увеличилась стоимость самого строительства. В такой ситуации участники рынка ищут новые способы привлечения средств. Удобным решением может стать механизм закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) в области недвижимости, поскольку он позволяет привлекать средства на стабильных условиях.  
В целом, инвесторы начали более охотно вкладывать средства в активы, состоящие из объектов недвижимости и имущественных прав. Так, в IV квартале 2021-го объем таких вложений был на уровне 1111 млрд рублей, а по итогам III квартала 2022-го – уже 1291,6 млрд рублей. Инвестиции в российские компании при этом просели примерно в 1,7 раза. На этом фоне защитная роль недвижимости усилилась. 
ЗПИФы сыграли определенную роль при передаче активов уходящих из России западных компаний российским собственникам. Во-первых, бизнес, «упакованный» в фонд, не теряет управляемость. Во-вторых, фонды защищают конфиденциальность пайщиков, и это снижает санкционные риски. 
 
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:  
– Сфера недвижимости в целом достаточно устойчива к кризисам. Во-первых, даже в нестабильной ситуации определенные категории людей все равно продолжают покупать квартиры. Кто-то стремится вложить накопления в недвижимость, а кому-то самому нужно новое жилье. Во-вторых, строительная отрасль очень важна для экономики, поэтому правительство активно поддерживает застройщиков. Среди мер – льготные программы ипотеки, материнский капитал, который можно вложить в недвижимость. В этом году именно дешевые жилищные кредиты стали самой существенной поддержкой для строительных компаний. Сейчас продажи не остановились, но находятся на достаточно низком уровне. Это позволяет застройщикам оставаться на плаву, но не открывает возможностей для развития и увеличения объемов.  
Строить долгосрочные планы сейчас очень сложно. У нас небольшой горизонт планирования, и мы корректируем стратегию буквально каждую неделю, в зависимости от ситуации на рынке. Однако компанию «КВС» также поддерживает работа с государственными заказами: мы строим не только дома, но и садики, школы. Эта сфера деятельности никак не зависит от спроса на рынке жилья. 
 
Вадим Парадник, генеральный директор ГК «Глобал ЭМ»: 
– Да, перемены приобрели постоянный характер. Но разве их не было и ранее? Разве рынок недвижимости не переживал различные кризисы в 2008-м, 2014-м и так далее? Если абстрагироваться от нынешней ситуации, скажите, в какие периоды жизни нашей страны стройки не существовало? Ответив на этот вопрос, вы поймете, стрессоустойчив ли бизнес, связанный с недвижимостью.  
Мой личный рецепт довольно прост: «Делай что должен, и будь что будет». Любой кризис – это новая точка роста. Пока одни боятся, другие берут и что-то делают, хотя и не имеют четкого горизонта планирования.  
Инвесторы в условиях риска действуют более консервативно. Так, мы видим просадку рынка апартаментов – не вполне типичного для нашего города продукта. А рынок жилой недвижимости, в отличие от коммерческой, продолжает поступательное движение. Например, на прошлой неделе наша компания заключила крупный контракт на разработку рабочей документации для масштабного жилого комплекса с известным петербургским застройщиком. Мы не отказываемся и от собственных девелоперских проектов. 
 
Мария Орлова, директор по продажам в Санкт-Петербурге ГК «А101»: 
– Строительная отрасль продемонстрировала хороший уровень устойчивости и способность быстро реагировать на неожиданные вызовы. Так, в 2022-м эксперты отмечали риск дефицита стройматериалов и оборудования из-за ухода с рынка европейских компаний. Однако девелоперы оперативно переориентировались на поставки из регионов России и дружественных стран. Еще со времен пандемии 2020-го неоднократно высказывались прогнозы о нехватке рабочей силы на стройплощадках, но они не оправдались. 
Господдержка ипотеки, а также совместные программы с банками позволяют поддерживать продажи на вполне рабочем уровне.  На жилищном рынке по-прежнему есть неплохие возможности для долгосрочных инвестиций. Так, по нашим оценкам, Ломоносовский район Ленобласти – один из самых недооцененных на «первичке»: квадратный метр в качественных проектах может подорожать там в ближайшие три года примерно на 30 тыс. рублей.  
Мы отмечаем растущий спрос на коммерческие помещения в развивающихся локациях Москвы и Петербурга, а также ближнего пояса Ленобласти. Проекты комплексного развития с высокой плотностью населения, хорошей транспортной доступностью и пр. интересны инвесторам разного профиля, ищущим надежный «защитный актив». Порог входа относительно низкий, а стоимость коммерческой недвижимости будет расти по мере увеличения готовности дома и развития локации. Можно вложиться в сравнительно большие объемы и сформировать сбалансированный пул арендаторов. 
 
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development (девелопер апарт-отеля VIDI):  
– Наша ситуация, возможно, не уникальна, но во многом иронична. Мы открыли продажи апартаментов в нашем флагманском объекте VIDI на нулевом цикле 14 февраля 2022-го – за 10 дней до начала СВО. Однако за прошлый год мы не только выполнили план реализации недвижимости (продано 40% номерного фонда), но и подготовили к выходу на рынок еще два проекта: клубный дом Talento у Московских ворот и коттеджный поселок бизнес-класса во Всеволожском районе. 
Рынку в целом можно поставить твердую «восьмерку» из десяти за стрессоустойчивость. Новые проекты анонсировались, многие девелоперы довольно быстро адаптировались к санкциям и заблаговременно наладили логистические цепочки поставок.  
Мы планов глобально не меняли: продолжим закреплять присутствие на петербургском рынке недвижимости. 
 
Анастасия Иващенко, директор ГК «Полис»: 
– Рынок недвижимости за последний год пережил множество стрессовых ситуаций: от всплеска продаж в марте, когда отменялись все льготные ставки и хаотично менялись условия, до устрашающего весеннего затишья. 
Но у людей есть способность адаптироваться к любым, даже самым сложным условиям и находить максимально неожиданные решения. Так и рынок недвижимости постепенно привыкает к всевозможным перипетиям и спокойнее реагирует на очередные изменения, принимая их скорее как данность.  
 
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
– Строительный бизнес достаточно быстро адаптировалась к новым условиям. У нас не произошло никаких существенных срывов, не появились обманутые дольщики. В большинстве случаев решены логистические вопросы с поставками материалов и оборудования. Думаю, что адаптацию можно оценить на 8. 
Немаловажную роль в поддержке рынка оказали госпрограммы. В первую очередь, ипотечные. Без них ситуация могла быть значительно хуже. Еще одним важным фактором устойчивости стала совместная работа с банками. Если раньше мы чаще были по разные стороны процесса, то сейчас можно говорить о партнерском девелопменте. 
Что касается инвестиционной привлекательности жилой недвижимости, то, если год назад сделок в качестве прямых инвестиций было не много, сейчас их практически нет. Стратегия инвесторов поменялась – сейчас главное не заработать, а сохранить сбережения. 
С точки зрения финансирования проектов, то практически все застройщики работают с эскроу-счетами и используют проектное финансирование банков. Других источников у девелоперов среднего уровня практически нет. У крупных игроков остается доступен такой инструмент, как облигационный заем. 
Сейчас рынок находится в стадии ожидания. Декабрь был достаточно активный, спрос подогревала возможная отмена льготной ипотеки. А вот январь и февраль пока показывают слабый спрос. Но при этом, если внешняя ситуация останется на текущем уровне, то должен быть сформирован отложенный спрос, который может начать реализовываться с марта.