Застройщики меряются «мозгами»

Мы расспросили участников рынка о том, какие решения они применяют; какие из них уже стали обыденностью (например, видеодомофоны, автоматическая передача показаний счетчиков или перекрытие воды в случае протечки); какие опции уже устарели, а какие только придут на рынок. Позволяют ли «умные» решения экономить на эксплуатации или они никогда не окупятся, хотя и делают проживание более комфортным? Как сказались санкции на «умной начинке» проектов? И что будет со сложными системами при смене управляющей компании жилого комплекса? 

Смышленые новостройки 

В Группе Аквилон ожидают, что в этом году число пользователей разработанной девелопером системы inHOME превысит 10 тыс. человек. В прошлом году ее обновили до версии 3.0. «В нее вошли расширенные возможности по подключению и управлению различными элементами: освещением, теплыми полами и иными элементами автоматизации управления устройствами. То есть мы не ограничиваемся определенным набором оборудования – если захочет, дольщик может подключить к нашей системе в принципе любой набор устройств. Например, в обновленной версии inHOME есть функция «умного» почтового ящика – датчики сканируют наличие корреспонденции и передают информацию на облачный сервер, а владелец ящика получает уведомление через мобильное приложение», – рассказывает директор департамента инновационных разработок Группы Аквилон Андрей Учитель. По его словам, в этом году inHOME 3.0 в различных ее исполнениях, зависящих от класса новостройки, появится в проектах «Аквилон All in 3.0» и «Аквилон Leaves-2».

Во всех проектах девелопера новосел может получить полный комплект устройств для организации «умного дома», независимо от предустановленного на этапе стройки оборудования. Например, терморегуляторы, управляющие температурой и влажностью в квартире с помощью приложения на смартфоне, что может значительно сократить затраты на отопление и кондиционирование. Или замки, также управляемые через мобильное приложение – можно давать временный доступ гостям или сервисному персоналу. С сотового можно открывать и закрывать окна, или это произойдет автоматически в зависимости от погоды или предпочтений жильца. Можно контролировать работу освещения и выстраивать сценарии его включения и отключения – это сэкономит электроэнергию и создаст более комфортную атмосферу. Система безопасности с видеокамерами и датчиками движения предупредит владельца о входе постороннего человека или о взломе.

В Группе RBI говорят, что уже несколько лет ведут системную работу по изучению, оценке и внедрению инноваций, которые могут быть полезны в девелоперском бизнесе. Среди уже примененных технологий есть универсальные решения: например, с 2019 года компания по всем проектам перешла на работу с информационной моделью здания. И есть ситуативные примеры, целесообразные для конкретного проекта. Например, интеллектуальная система парковки в проекте «Крестовский IV», моделирование системы пешеходных дорожек для проекта благоустройства на улице Шостаковича с помощью ИИ и т. д.

«Во многих проектах мы реализуем систему доступа по смартфону, а в проекте «МИРЪ», например, лифт сам отвезет на нужный этаж – туда, где вы живете или куда вас пригласили в гости. Так что среда обитания, которую мы создаем, можно сказать, действительно «умнеет» год от года. Конечно, мы внимательно следим и за новейшими технологиями, особенно теми, которые на слуху: нейросети, подобные GPT, наверняка способны произвести революцию в разных отраслях. И отрасль девелопмента, даже при известной ее консервативности, обязана этим пользоваться», – рассуждает директор по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.

«Наша самая передовая разработка на сегодняшний день – это система Setl Home. Она, по сути, является комплексом готовых технических и цифровых решений, позволяющих собственнику управлять безопасностью квартиры и бытовыми вопросами через мобильное приложение», – рассказывает директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников. Система включает автоматический сбор данных счетчиков, с помощью IP-домофонии можно управлять доступом на территории комплекса, заказать гостевой пропуск, управлять видеодомофоном или подключиться к одной из установленных в комплексе камер. Также доступна система дополнительных датчиков безопасности: датчики протечек, задымления и проникновения в квартиру. Такая система потенциально экономит деньги собственника квартиры, предотвращая ЧП. Кроме того, Setl Home это еще и онлайн-платформа для коммуникации жителей с УК – теперь все «домашние» вопросы можно решить на одном ресурсе. Первым ЖК, где будут реализованы все решения Setl Home, станет «Svetlana Park».

Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова поясняет, что в элитном сегменте «умный дом», как правило, интегрируется в «сердце» жилого комплекса – его инженерную систему, с помощью которой можно управлять жизнеобеспечением всего объекта: «Это касается всех аспектов: от доступа на территорию до автоматической регулировки температуры в лобби. В свою очередь, жильцы сами выбирают: устанавливать ли им в квартире систему «умный дом» или нет, поскольку мы передаем все квартиры без отделки». 

Умный не по понятиям 

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин полагает, что сам термин «умный дом» несколько испорчен, дискредитирован: «Нет понимания, что это такое, что входит в это понятие. Разные застройщики интегрируют в свои проекты разные наборы устройств. Включил в проект усовершенствованную модель домофона или счетчика воды и уже утверждаю, что у меня «умный дом». Для меня это просто базовые опции, они считаются нормой и должны быть в продукте «по умолчанию». В каких-то ЖК добавляются датчики пожара, возможность дистанционно посмотреть через камеру, что происходит на лестничной площадке – это промежуточный этап. И это еще не «умный дом». На мой взгляд, «умный дом» – не столько набор гаджетов, сколько концепция, которую надо последовательно воплощать».

Максим Жабин уверен, что клиенты очень хорошо понимают две главные функции «умного дома»: опции, связанные с безопасностью (физической, технологической, финансовой, социальной) и с комфортом. Устройства и системы, обеспечивающие безопасность, составляют примерно две трети затрат, комфорт – треть. Это то, за что потребитель готов платить. Комфорт – это, например, дистанционная передача показателей счетчиков, управление светом, заказ еды и пр. Безопасность подразумевает уровни доступа в помещения, видеонаблюдение, защиту от протечек, пожаров, проникновения, возможность проследить за ребенком, играющим во дворе, и т. д.

«В нашей концепции «умного дома» работают четыре периметра: квартира – дом – двор – квартал. Мы еще на этапе проектирования закладываем все элементы. Тщательно изучили, в чем действительно нуждаются жители, какие функции системы делают их жизнь удобнее, и именно эти задачи решаем. Мы добавили определенные опции (или функции), за которые потребитель будет готов заплатить дополнительно. Важный момент: мы исключили передачу сигнала по радиоканалам или через блютус – только по проводам, что обеспечивает надежность и безопасность, к тому же гарантирует качество сигнала. Это отдельный проект, в нашем ЖК «ЛесArt», его выполняют специалисты компании BCS. Главный интегратор – «СберМобайл». Права администратора будут и у нас, и у жильцов. Полагаю, то, что мы делаем сейчас, будет широко востребовано через 5–7 лет – поначалу некоторые нововведения вызывают отторжение», – делится деталями Максим Жабин.

Если говорить о квартале, то это прилегающая к ЖК улично-дорожная сеть, наблюдение, доступ в паркинг. Во дворах Face ID, бесконтактные варианты идентификации, система регулирующая освещение в зависимости от сценария и предусматривающая выключение света на детской площадке вечером (иначе там будут тусить подростки). Решения о выборе сценария принимаются через УК, через центр мониторинга.  В доме – тоже Face ID, но можно заменить ключом, по старинке. Предикативный сервис: освещение и отопление МОП. Лифты будут снабжены системой контроля скорости: утром и вечером едут быстрее, в дневное время и ночью – медленнее. Это комфорт и небольшая экономия электричества и приличная – ресурса лифтов. Видеонаблюдение: мониторы в лифтах с выведением информации от УК, вплоть до сведений о пробках на въезде/выезде.

В квартирах ЖК «ЛесArt» предусмотрено несколько пакетов, на выбор. Датчики движения (сигнализацию всегда можно отключить физически), свет в кухне, запорная арматура (против залива) на каждом стояке. Передача данных со счетчиков, регулируемая температура в каждом помещении. Действует голосовое подключение приложений «Сберпортал», «Сберколонки» и др. 

Заложники сверхразума 

Сложные, хотя и добавляющие комфорта, системы «умного дома» делают новоселов зависимыми от управляющей компании, которая должна всеми этими системами управлять и обслуживать их. Так что при смене УК надо учитывать, что у новой компании должны быть соответствующие компетенции и ресурсы.

«Можно ли поменять УК без потери качества проживания – действительно важный вопрос ближайшего будущего. Важно, кто будет управлять эксплуатацией комплекса в центре мониторинга. Мы специально обучаем специалистов УК, чтобы они могли делать это правильно и эффективно. Рост тарифов ограничен законодательно; возможно, мы будем ограничивать динамику затрат на эксплуатацию в рекомендуемых договорах. Фактически в цивилизованном мире идет переход не только к «осознанному потреблению», но и к «осознанной эксплуатации» жилья», – полагает Максим Жабин.

Андрей Учитель говорит, что даже если происходит смена УК, но будет продлен сервисный контракт, то система останется работоспособной. «Если договор на обслуживание расторгнут, то система не сразу превратится в кирпич – первое время она будет работать, но не будет обновляться. Со временем накопится критическое количество ошибок. В то же время все оборудование на объекте остается в общедолевой собственности и не демонтируется. То есть видеонаблюдение, домофония, диспетчеризация, сбор информации с приборов учета будут работать как отдельные инженерные системы при условии установки программного обеспечения от производителей. Ну и, конечно же, если такое желание будет у собственников. Но как итог – система может перестать корректно функционировать», – поясняет Андрей Учитель. 

Приток импортных мозгов 

Оборудование для систем «умного дома», в отличие от строительных материалов, как правило, импортный товар, который санкции не обошли. Застройщики с этими проблемами справляются по-разному. 

«Мы успели закупить все необходимое оборудование для наших сданных объектов – ЖК «Приоритет» и «Идеалист» – еще до начала известных событий. Для будущих проектов рассматриваем как альтернативные пути поставки, так и альтернативных производителей, не уступающих в качестве западным брендам», – говорит Оксана Кравцова.

«Безусловное преимущество Setl Home в том, что это полностью внутренняя разработка нашего холдинга (программное обеспечение и мобильное приложение), поэтому мы не зависим от санкций. То же касается и технических элементов, таких как, например, датчики. У нас решены вопросы с поставками, но даже если понадобится замена на аналоги,  дефицита этой продукции на рынке нет», – заверяет Павел Мельников.

«В 2021 году на заводе в Петербурге мы запустили собственное производство планшетов inHOME. В прошлом году решили локализовать на нашей производственной площадке выпуск оборудования для диспетчеризации и контроля здания. Это помогло решить проблему импортозамещения и поставок, которые зачастую даже внутри страны выполняются не вовремя. В производимом оборудовании используются преимущественно отечественные комплектующие – от материнских плат до корпусов, за исключением LCD-панелей и микрочипов, которые поставляются из Китая», – говорит Андрей Учитель. 

Интеллект на будущее 

Девелоперы уверены, что у этих технологий большое будущее. Оксана Кравцова сравнивает их развитие с сюжетами фантастических фильмов: «Однако с точки зрения эксплуатации мы убеждены, что на первом месте останется качественный сервис. Причем именно с человеком, а не искусственным интеллектом во главе».

По словам Андрея Учителя, уже в этом году система inHOME снова изменится – технология расширится до уровня зданий. Сейчас уже тестируется система самодиагностики элементов здания, что позволит гораздо быстрее реагировать на аварийные ситуации и прогнозировать их, что даст некую экономию при обслуживании. Запуск на тестовых объектах состоится в мае–июне. 

«В дальнейшем искусственный интеллект можно использовать для оптимизации систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Анализируя большие данные о потреблении энергии, ИИ может предложить оптимальные настройки, соответствующие требованиям жильцов и одновременно снижающие энергопотребление. Также ИИ способен управлять безопасностью и защитой жилых и многофункциональных комплексов – мониторить камеры видеонаблюдения, датчики движения и другие устройства, чтобы обнаруживать подозрительную активность и реагировать на нее. Это уменьшит число преступлений и повысит уровень безопасности», – полагает Андрей Учитель.

«Сейчас у нас в разработке «пакеты умного дома», которые каждый желающий сможет заказать в приложении, расширив возможности своей квартиры, – говорит Павел Мельников. – Но мы работаем и над другим важным проектом – Setl Green. Он направлен на повышение экологичности среды и экономию энергоресурсов. Потенциал таких разработок очень высок, хотя сегодня «зеленые» технологии не являются ключевым фактором выбора жилья. Но вопросы экономии энергоресурсов и улучшения экологической обстановки все больше беспокоят горожан». Компания устанавливает многоступенчатые системы очистки воды – можно пить ее из-под крана, кроме того, чистая вода продлит жизнь бытовой технике. В квартирах с чистовой отделкой монтируют смесители с водосберегающими аэраторами. Лифты оборудуют системами ультрафиолетового обеззараживания, в парадных применяют энергосберегающее освещение и датчики движения. Индивидуальные тепловые пункты позволяют регулировать отопление в зависимости от погоды. Эти меры помогут снизить потребление воды и электричества. Кроме того, по стандарту Setl Green мы используем сорта растений, соответствующие нашему климату. Это позволяет на долгое время создать зеленое пространство». Первыми почувствовать эффект от экостандарта должны жители комплексов «Прайм Приморский», «Дворцовый фасад» и «Город звезд». 

За городом тоже не дураки 

Гендиректор компании «Фридом» Вадим Новиков уверен, что в загородном девелопменте системы «умного дома» нужнее и более востребованы: «Причина очевидна: чем больше площадь жилья, тем нужнее дистанционное управление. Кроме того, в многоквартирном доме в случае нештатной ситуации или аварии ремонтники могут приехать быстро. За городом картина иная. Поэтому дистанционное управление котлом, переключение на резервное энергоснабжение – это не прихоть, а жизненно необходимые опции. Конечно, в городском ЖК «умные» решения проще масштабировать: один и тот же пакет на 500 квартир, с небольшими вариациями. В коттеджном поселке такой подход не сработает: и дома разные, и запросы у клиентов тоже. Но чипы стоят недорого, управляющие модули и ПО тоже вполне доступны, так что мы предлагаем определенный набор решений, адаптированных под конкретный проект. Это приемлемые расходы, если учитывать необходимый уровень комфорта и оптимизицию потребления ресурсов».

В пример он приводит коттеджный поселок «Оберег», где эти решения закладываются на стадии строительства. Первый уровень обеспечивает комфорт проживания: управление светом, климатом, домашними медиа. Обязательный блок – аккумуляторы или резервный генератор. Второй уровень: контроль за инженерными системами и коммуникациями, передача сведений о потребленных ресурсах. Для загородного домовладения это важно, потому что расход ресурсов (в среднем) больше, чем на среднюю квартиру. И экономия заметно влияет на общую стоимость эксплуатации. Третий контур – безопасность. 

Выход на посты охраны, видеоконтроль периметра и проездов, сигнализация. 

Апартаментам "умные" технологии нужнее 

Генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев уверен, что в арендной недвижимости (включая апарт-отели) роль цифровых систем изначально более значима, поскольку здесь важно следить, какими сервисами человек пользуется, в каком состоянии объект и т. д. Поэтому арендный объект должен быть «умнее» объекта в собственности: и нагрузка выше, и рисков из-за множества пользователей больше.

«Это другой тип рациональности. Контроль за жизненно важными элементами: пожарная безопасность, контроль доступа, видеонаблюдение – все эти системы в арендном бизнесе более развиты. То же, например, с автоматизированной защитой от протечек. Мы заинтересованы, чтобы помещения комплекса не были повреждены, и вместе с тем – чтобы его работа не останавливалась. Аренда использует централизованные системы, общие решения для каждого из помещений. Это другой подход, присущий бизнесу. В нем реализуется несколько целей: сохранение собственности, извлечение дохода, поддержание необходимого уровня комфорта», – поясняет г-н Сторожев.

По его словам, только в арендных комплексах реализован принцип «бесшовного» интернет-доступа, чтобы вайфай работал и в паркинге, и в МОП, и в лифте. Есть серия разработок, связанных с использованием «умных колонок», но их сегодняшний уровень апарт-отели не устраивает – например, колонка должна говорить минимум на восьми языках, а не только на двух. Это устройство может снять часть нагрузки с сотрудников на ресепшн: обработка заявок, ответы на типовые вопросы, голосовой маркет-плейс.

«У каждого элемента доходной недвижимости есть своя экономика. Искусственный интеллект позволяет снижать затраты и на оплату человеческого труда, и на ресурсы. И то и другое в перспективе будет стоить дороже. Возможно, вскоре общение с живым человеком – консьержем, горничной – останется только в высшей ценовой категории. Надо опережать спрос. И в общении с собственниками часть нагрузки тоже надо переложить на ИИ. Личный кабинет, расчет квитанций – это все понятно, но все же много рабочего времени уходит на коммуникации», – уверен Константин Сторожев.

К сожалению, на практике иногда происходит столкновение технологических укладов, отмечают участники рынка. Например, при общении с монополистами. Счетчики воды капризничают из-за ржавчины, но на жалобы о качестве воды монополист отвечает: «Не нравится – отключим!» Какая уж там цифровая экономика… 

Управляющий партнер Fizika Development Александр Кравцов не сомневается, что в комфорт-класс со временем перейдут все решения из бизнес- и премиум-класса. В пример он приводит климат-контроль или подогрев руля в автомобиле, которые когда-то были роскошью, а сегодня доступны даже в недорогих машинах. То же самое и на рынке недвижимости: технологии развиваются, и передовые на сегодня решения постепенно становятся обыденностью. А вот какие технологии придут в премиум-класс следующими – это интересно даже самим девелоперам.

«Помимо обязательных мер, включающих в себя интеграцию Face ID для доступа на территорию комплекса, программ, считывающих номер автомобиля для въезда в паркинг, автоматизированную систему передачи показаний счетчиков, в нашем новом проекте Talento на Заставской улице мы установим универсальные планшеты для каждой квартиры. С их помощью можно контролировать буквально все: микроклимат, освещение, работу бытовой техники, подключаться к трансляции камер наблюдения», – говорит Александр Кравцов. 

Руководитель PropTech Solutions Роман Блонов уверен: «Успешные технологии очень быстро становятся обыденными, люди быстро адаптируются к удобным решениям. В нашем случае гости апарт-отелей быстро распробовали приложение гостя Digital-консьерж, которое было скачано уже более 21 тыс. раз. Кроме того, дублирующий приложение голосовой помощник оказался не менее популярным. Все эти решения позволяют гостю управлять в номере светом, кондиционированием, общаться с сотрудниками отеля, заказывать дополнительные услуги. С помощью приложения на телефоне гости могут пройти регистрацию и открывать электронный замок на двери номера. В отелях, с которыми мы работаем, управляющие компании уже отказываются от телефонов в каждом номере, так как приложение гостя позволяет удобно общаться с сотрудниками отеля, а некоторые услуги заказывать при помощи пары касаний», – рассказывает Роман Блонов.

В интернете распространены шутки и мемы про то, как «умный дом» превосходит интеллектом хозяина. Результат описывается по-разному.