25 июня, 09:53

Военкомат как фактор рынка: когда вступят в силу и как будут действовать ограничения на сделки с недвижимостью для «уклонистов»?

12 апреля 2023 в 12:19

На рынке жилья появляется новый вид риска: запрет на сделки от военкомата.

Фото: duma.gov.ru

Закон о создании единого Реестра воинского учета в рекордном темпе (за два часа) принят Госдумой и утвержден Советом Федерации. Видимо, подпись президента тоже не заставит себя ждать.

Формально главная цель закона – обеспечить порядок в воинском учете. Для этого вводятся обеспечительные меры. С момента получения повестки (точнее – со момента, когда повестка «считается врученной», то есть в течение суток после отправки по электронной почте или через сайт госуслуг) гражданину, не явившемуся в военкомат, закрывается выезд из страны. Еще через 20 дней – принимаются «временные меры»: запрет на управление автомобилем, на регистрацию в качестве ИП или самозанятого, а также – на регистрацию сделок с недвижимостью и кредитных договоров. Сведения о явке/неявке и о введении в отношении физлица «временных мер» должны вноситься в Реестр воинского учета «в автоматическом режиме». Но подписывает такие решения военный комиссар.

Создана эта система или нет, на данный момент неизвестно. Как сообщает ТАСС, президент «поручал создать такой ресурс к апрелю 2024 года», ответственное ведомство – Минцифры. Глава министерства Максут Шадаев заявил: «Точные сроки запуска реестра будут определены после принятия закона, но, скорее всего, запустить его в полном объеме можно будет не раньше начала очередного осеннего призыва на срочную службу». Будет ли система запретов работать «в ручном режиме» – например, если военком до создания ресурса просто направит сведения об «уклонистах» в Росреестр – неясно. Но законодательных запретов для таких действий вроде бы нет. 

На рынке недвижимости появляется новый фактор риска. С принятием закона сделки с участием тех, кто получил повестку, но не явился в военкомат («для уточнения сведений», по призыву на срочную службу – неважно), могут быть приостановлены. Осознание такой перспективы может побудить «релокантов» – тех, кто уехал, но не определился с дальнейшей траекторией, – действовать быстрее. Выбор может быть и такой: или возвращаться и идти в военкомат – или побыстрее продавать имеющееся жилье, пока не запретили. Волна «срочных распродаж» не обязательна, но, по мнению экспертов, вполне возможна. А когда она (так или иначе) пойдет на спад, на рынке может обнаружиться дефицит предложения: часть объектов окажется под запретом.

Кроме того, возникает дополнительная неопределенность: любой военком может остановить любую сделку. А потом, например, сослаться на «техническую ошибку»…

Даже официальные источники признавали значительное количество ошибок, допущенных в ходе осенней «частичной мобилизации». Вряд ли есть основания полагать, что новый реестр будет работать без сбоев. Например, на отладку цифровой налоговой системы понадобилось несколько лет. 

Мнения экспертов: 

« Первая волна «частичной мобилизации» привела к росту сделок по доверенности. Обойти новые ограничения, передав кому-то право распоряжения недвижимостью по доверенности, не получится: запрет на совершение определенных действий «от военкомата» касается именно сделок, и доверенность не позволяет его обойти.
Не думаю, что возможные ограничения действий с недвижимостью приведут к массовому переходу прав, к практике дарения близким родственникам. Все, кто хотел таким образом избежать рисков, уже оформил свои объекты на бабушку, на жену, на тещу и т. д. А делать это, чтобы избежать будущих неприятностей, «про запас», на всякий случай нашим людям несвойственно. И бесполезно гадать, какие обходные схемы будут работать, какие – нет: у депутатов еще много разных идей.
Более важный фактор: у многих «релокантов», которые уехали сентябре–октябре, истекает срок, за пределами которого они становятся налоговыми нерезидентами. А это совсем другой налоговый режим, в том числе и по сделкам с недвижимостью. Эта группа граждан будет решать: возвращаться или передавать права кому-то из близких. Новации закона о воинском учете могут послужить дополнительным стимулом для принятия решений.
Перспективы судебного оспаривания «запрета на сделки» для военнобязанных туманны: сложно спаривать то, что не имеет юридического механизма.»

партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»
Дмитрий Сергеевич Некрестьянов

« Условия и ситуация на рынке меняются быстро. После сентября 2022 года были выработаны общие требования к форме доверенности: свои рекомендации дали Сбербанк и Нотариальная палата.
Закон о Реестре воинского учета, естественно, создает новые риски – возникают дополнительные основания для приостановки сделок с участием военнобязанных. Пока это не массовая проблема: граждане не слишком беспокоятся, пока это не коснулось их лично.
Если риелтор будет представлять интересы покупателя – объекты с такими рисками он, скорее всего, будет рассматривать в последнюю очередь. Если интересы продавца – будет стараться как-то решить проблему, по крайней мере, по возможности ускорить продажу. »

исполнительный директор агентства «Петербургская Недвижимость»
Петербургская Недвижимость Дроздов Сергей Федорович

«Запрет на регистрацию сделок для тех, кто не явился по повестке, будет иметь как фактические, так и психологические последствия. Фактически эта мера затронет относительно небольшое количество граждан, несколько десятков «проблемных» сделок вряд ли могут существенно повлиять на рынок. Но влияние психологического фактора оценить труднее. Все участники рынка должны будут учитывать эти риски: пусть они и невелики, но не нулевые. Их придется иметь в виду и продавцам, и покупателям, и риелторам. Многое зависит от того, как эта ситуация будет преподноситься в СМИ, а также от реакции профессионального сообщества. »

риелтор, владелец АН Insiders