НАШ ЦИТАТНИК: «Первый признак мегаполиса будущего – модернизированная социальная, коммерческая, транспортная инфраструктура в каждом квартале каждого района. Когда «все лучшее» не сконцентрировано в центре, а распределено и органично вписано в облик города…» Дмитрий Ефремов

30 мая, 13:22

Место Петербурга в новой реальности: NSP.RU исследует векторы развития городской экономики

Городская экономика перестраивается. Проблемы известны: уход западных компаний, сокращение налоговой базы, масштабная переориентация транспортных потоков, падение доходов горожан. Тем важнее увидеть «зоны роста», определить точки опоры, которые позволят городу не только сохраниться, но и развиваться.

Векторы развития петербургской экономики: производство, туризм и жилищное строительство. К таким выводам пришли участники конференции «Именины Петербурга», организованной редакцией «НП» к Дню города. Конечно, в центре внимания были проблемы рынка недвижимости. Но – в приложении к тем отраслям городской экономики, которые сегодня, несмотря на сложные условия и вызовы, набирают обороты. 

Участники дискуссии:  

  • Дмитрий Прокофьев, экономист, эксперт рынка 
  • Марина Зверева, директор филиала АО «ЛОМО» и УК «ЛОМО-Недвижимость» 
  • Борис Селиверстов, директор по управлению активами ПАО «Кировский завод» 
  • Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers 
  • Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris 
  • Александр Порывакин, директор по развитию и инвестициям «ФАКТ.Пром» 
  • Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» ГК «БестЪ» 
  • Екатерина Пчелкина, заместитель коммерческого директора холдинга «РСТИ» («Росстройинвест») 
  • Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту, Группа RBI 
  • Максим Жабин, заместитель генерального директора ИСК «ЛенРусСтрой» 
  • Петр Кузнецов, директор ГК «Конфидент» 
  • Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»  
  • Олег Мазуров, заместитель директора Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге 
  • Николай Антонов, партнер, генеральный директор УК «МТЛ. Управление недвижимостью» 
  • Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service  
  • Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well 
  • Елена Соловьева, директор по продажам ООО «СЗ Про-Сервис» 
  • Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group)   
  • Никита Мурин, директор службы стратегического маркетинга Группы «Эталон» 
  • Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент» 
  • Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе, Группа ЦДС 
  • Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development 
  • Максим Турта, руководитель департамента продаж, Группа Аквилон 
  • Анастасия Иващенко, директор по продажам ГК «Полис» 
  • Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга ГК «Еврострой» 
  • Евгений Гуменюк, генеральный директор Profit Management 
  • Екатерина Фурман, исполнительный директор ООО «Большепролет» 
  • Татьяна Новицкая, генеральный директор ООО «ГородЪ» 
  • Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь» 
  • Геннадий Киркин, президент инжиниринговой корпорации «ИРБИС» 

Модераторы: 

  • Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU  
  • Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU 

Фото: Юрий Славцов

Конференция «Именины Петербурга» 2023, NSP

Новая индустриализация 

Анастасия Ясинская: 
– Мы поставили нетипичную задачу: будем рассуждать не столько о рынке, сколько о городе. Попытаемся его вместе перепридумать, построить прогнозы: как будет развиваться Петербург через три-пять-десять лет, с учетом новых вводных.  

Дмитрий Прокофьев:  
– Экономисты не согласны с тем, что Петербург был «окном России в Европу». На самом деле Петербург был «окном Европы в Россию». Это не одно и то же! Петр I хотел воспроизвести Амстердам. Это город-порт, город-хаб. Каналы, которые прокладывал император, на тот момент были самой передовой транспортной технологией: большие объемы грузов можно было переместить только по воде. Кстати, с остальной Россией Петербург имел очень слабую связанность – добраться до Москвы было самым настоящим путешествием.  
Интересно, что у города до сих пор нет морского фасада. Сколько бы Петербург ни называли городом на море, морской столицей – не получилось. Он остается городом на реке. Он смотрит на Неву, на реки и каналы. Кстати, русские никогда и не жили на берегах морей. Они жили в поймах и в устьях рек… 
Мы привыкли называть Петербург одной из промышленных столиц. Но его промышленность создана только на рубеже XX века, причем на 90% – за счет иностранных предпринимателей. Все эти Нобели, Лесснеры, Сименсы привезли сюда технологии и стали строить заводы. А заводы Обухова или Путилова созданы за счет правительственного заказа, и в первую очередь военного. Это важно потому, что есть глубинные экономические архетипы, которые определяют развитие территорий на столетия, и ничего вы с этим не сделаете.  
Петербург входит в мировую цепочку прибрежных агломераций, разбросанных по берегам океанов. Около 70% мирового ВВП создается на территориях, расположенных не далее 60 миль от крупного порта. Москва, как говорят, «это другое». И то, как сейчас будут развиваться отношения Петербурга с Москвой, тоже большой вопрос. Посмотрите карту ночной освещенности Земли, по которой определяют динамику экономической активности: видно по цепочкам огней, как города, экономические кластеры тянутся друг к другу. А между Петербургом и Москвой – темнота, только дорога подсвечена. Хотя это странно. Две крупнейшие агломерации: в «большой Москве» 20 млн человек, в Петербурге – 8 млн. Между ними должен быть какой-то суперпромышленный кластер, связь, развитие, а ничего нет. Кстати, в советское время пробовали построить между столицами супер-город, но тоже не вышло. Как и с перемещением центра Петербурга на юг, на пересечение Московского и Ленинского проспектов… 
С чем сейчас столкнется Петербург в связи с объявленным «разворотом на восток»? Этого никто не может сказать. Объективно наш город – часть мировой экономики, и он был хабом, через который снабжалась Москва.  
Теперь роль такого хаба перетекает к портам Черного моря, поскольку Транссиб и Владивосток очень далеко.  

Из позитивного: именно Петербург был и остается в России единственным центром многонационального притяжения, «плавильным котлом» культур. Фактор приезжих будет у нас играть все более значительную роль. Из глубинной России сюда будут перебираться люди, и им надо будет где-то жить.  
Также важно, как изменится центр города в результате джентрификации. Строятся колоссальные жилые комплексы на окраинах. Имеет же смысл обратить внимание на то, что и как можно строить в центре. Еще одна важная тема: экономика города – в значительной степени производная от транспортной системы. А без ее трансформации развитие невозможно. На мой взгляд, в Петербурге почти нет другого транспорта, кроме метро и такси. Причем про развитие метро я бы позабыл: не получится его построить, в центре для новых станций нет места. Так что для решения транспортных проблем городу больше подошел бы трамвай. Тем более для восьмимиллионного города Петербург очень компактный, не как Москва в этом отношении.  

Анастасия Ясинская:  
– В общем, логистические перспективы смутные, а мощной промышленности в городе и не было… 
 
Дмитрий Прокофьев: 

– Промышленность была там, где правительство платило деньги не считая. Однако в последние годы возникло множество предприятий, работающих на потребительский рынок, например, на автомобильные кластеры и не только. Но важно помнить: современное производство немноголюдное, там не так много будет занятых. Кроме того, многие местные предприятия закладывались с прицелом на международное сотрудничество, на экспорт в Европу. Что будет с потребительским рынком – большой вопрос. Как долго правительство сможет финансировать свои приоритеты – тоже неясно. Бюджет – производная от цен на нефть, газ и расходов из Фонда национального состояния. 
Преимущество города в том, что близко к нему есть аэропорт. Вопрос – куда летать и на чем... 

Анастасия Ясинская: 

– Обычно на наших конференциях мы сначала рассуждали про жилье, офисы и торговые комплексы, а в конце немного про «промку». Теперь ситуация изменилась, наши основные трендсеттеры – представители промышленных предприятий.  
 
Марина Зверева:  

– Промышленные предприятия занимают 4% площади города, а в центре доходит и до 30%. В первую очередь речь идет о так называемом сером поясе. Обидно, что за последние годы этот термин стал привычным, «серость» многих напрягает. 
Много предприятий в 1990-е и «нулевые» закрылись. Часть прекратила работать вполне обоснованно, из-за неконкурентной продукции и т. д. Частично была разрушена производственная кооперация. С другой стороны, появились интересные проекты редевелопмента. Для некоторых видов производств стали привлекательными особые экономические зоны и новые индустриальные парки. При этом продукции петербургских заводов и фабрик до сих пор тяжело конкурировать с импортными аналогами.  
Новейшие времена: объем госзаказа увеличивается. Активно развивается «серый пояс». Восстанавливаются связи предприятий, есть запрос на производственную кооперацию. Продажа и редевелопмент некоторых территорий приостановлены, Петербург снова «сереет». Особые экономические зоны привлекают производственников меньше: нет времени и средств на переезд. Возникает дефицит рабочих специальностей, нужны кадры из регионов. Все больше интересных проектов редевелопмента. 
Если говорить про будущее… Мы прогнозируем дальнейшее технологическое развитие, рост импортозамещения, создание новых рабочих мест. Необходимы новые форматы недвижимости для промышленности, гибкие офисы, энергоэффективные производства, специализированные склады, апартаменты, хостелы и дома социального найма для размещения сотрудников. 
У нас не получается создать города-спутники, в отличие от Москвы. Вариант, при котором в центре города существуют предприятия, надо хорошо продумывать.  
Переезд или организацию производства на другой площадке сложно планировать, но и такой вариант можно рассмотреть, поскольку растет трудоемкость производственных процессов на старых площадках. Надо внедрять новые технологии, ремонтировать сети, переходить на компактное и эффективное производство. В этом задача тех, кто управляет промышленной недвижимостью. Пока Петербург – индустриальный город. 

1 из 8
Презентация Зверева М.А.

Анастасия Ясинская:  
– Вы от планов по освобождению части собственных площадок тоже отказались? 

Марина Зверева: 
– В Петербурге складывались предприятия-гиганты, с мощными производственными комплексами. Внутри таких предприятий было все: и подсобные хозяйства, и общежития, и дома отдыха, у нас даже была вечерняя консерватория. Конечно, все площадки использовать невозможно. Кто готовился к переездам, это уже сделали. Хотя есть и те, кто отложил такие планы, чтобы выполнить госзаказ. Но освобожденные площадки, выставленные на продажу, есть. 

Анастасия Ясинская: 
– Как решаются кадровые вопросы? В городе 20 тысяч вакансий на производстве. 

Марина Зверева: 
– Не хватает специалистов, рабочие специальности в дефиците в каждой области. У нас уже есть проект с Ижевском. Привозим людей оттуда, размещаем в апарт-отеле Avenue, и они работают фактически вахтовым методом. 

Анастасия Ясинская: 
– Вот и новый источник спроса на апартаменты. Так, глядишь, и ведомственное жилье начнет строиться… 

Марина Зверева: 
– Мы сузили специализацию. Избавились от общежитий, от домов культуры. Мы арендуем жилье на очень гибких условиях, и к общежитиям точно не хотим возвращаться. Тем более их передача городу растянулась на много лет и превратилась в огромную проблему. 

Дмитрий Синочкин: 
– Натуральное хозяйство, когда все замыкается на головное предприятие, – один сюжет. Современное высокоэффективное предприятие – немного другой. 
В истории есть разные примеры, в том числе – судьба города Детройта… 

Марина Зверева: 
– Безработный город, где люди бродят целый день, свободные от производства, – ничего хорошего. 

Борис Селиверстов: 
– Такие гиганты, как ЛОМО или Кировский завод, действительно владели огромными имущественными комплексами. Потом все это развалилось, и таким предприятиям нужна государственная поддержка. Но что касается малых производств, я за последний год остро ощущаю большой интерес с их стороны, огромное количество заявок на аренду наших площадей. Часть площадок, которые мы не используем сами, сдаем, и свободных практически нет – у нас очередь из заявок на помещения до 5000 кв. м. За 10 лет моей работы на Кировском заводе такого спроса не было. Действительно, многие цеха старые и, мягко говоря, не очень эффективные. Они требуют серьезных улучшений, но зато в них можно прямо сейчас зайти и работать. Строить с нуля значительно дороже. 
К нам много раз обращались коллеги с предложениями редевелопмента. Но у нас с одной стороны расположена «Северная верфь», с другой – «Адмиралтейские верфи». 
И я не вижу в ближайшем будущем здесь жилья или туристического кластера. Надо смотреть правде в глаза и развивать производство. 
При этом у нас довольно сложная конфигурация участка, причалы, железные дороги… Исторически наши цеха по нему «размазаны», и мановением руки отделить свое производство от технопарка, как, например, на заводе «Звезда», невозможно. Но мы, конечно, об этом думаем. 

Анастасия Ясинская: 
– Нанимаете персонал? 

Борис Селиверстов: 
– С персоналом у нас такие же проблемы. Не только с квалифицированными рабочими, еще бОльшие – с инженерами. Их просто нет. Совершенно ужасное образование: приходят выпускники, которые в лучшем случае владеют Excel. Люди в возрасте, которые получали среднее техническое образование, более грамотно пишут и говорят.  

Петр Кузнецов: 
– В нашей отрасли – комплексная инженерия зданий – резкий дефицит кадров, в инженерной сфере он просто ужасающий. За очень приличные деньги не найти проектировщиков, сварщиков, монтажников. Другая большая проблема – уход западных поставщиков. С этим связано много неопределенности: не знаешь, когда и за какую цену товар приедет. 
Подтверждаю, что приходят новые заказчики из сферы «промки». Они, правда, не всегда понимают, чего хотят, и медленно принимают решения. 

Дмитрий Синочкин: 
– Содержание консерватории, дома культуры и других социальных объектов входило в себестоимость конечной продукции. Негативно влияет на себестоимость и старый большепролетный цех, который дорого отапливать. Отчасти поэтому продукция и была неконкурентоспособной… 

Борис Селиверстов: 
– Мы точечно работаем. В цехах, занятых нашими производствами, в первую очередь нашим флагманским предприятием «Петербургский тракторный завод», – все в порядке. А вот по многим объектам, отданным арендаторам, – серьезное технологическое отставание. Это все связано с деньгами и конструктивом. 

Анастасия Ясинская: 
– Понятно, что на некоторых территориях редевелопмент становится неактуальным. А где он будет развиваться? 

1 из 25
Фото: Юрий Славцов

Михаил Гущин: 
– У нас нет госзаказа, поэтому мы успеваем технологически перевооружаться, и все время смотрим потенциальные проекты, которые можно развивать. У нас большой опыт редевелопмента, особенно в плане приспособления исторических зданий и объектов культурного наследия. Для коммерческой организации такой проект должен содержать функцию, которая обеспечивает окупаемость в течение понятного срока. И это не офисные проекты, которые окупаются по 10–15 лет. Нужна составляющая, обеспечивающая денежный поток. Потому что сами проекты воссоздания исторических зданий, реконструкции или капремонта, – это убыточная история. Наш последний пример – Левашовский хлебозавод, реконструкцию которого мы закончили прямо сейчас. Там на территории расцвели груши и яблони, она стала модным местом, сюда приходят люди, делают селфи. Но сам проект глубоко убыточен. Хотя в результате получился отличный комплекс, наш офис туда переехал, там открывается культурное пространство и школа Masters, они будут работать на самоокупаемости.  
Редевелопмент требует огромного опыта по части согласований и строительства, а также серьезных инвестиций. Реализовывать такие проекты без сноса, только с ремонтом, – крайне сложная история. И в текущей экономической и градостроительной ситуации я не вижу для нее особых предпосылок.  
Мы проектируем, рассчитываем себестоимость. Потом приходим, вскрываем несущие конструкции и понимаем, что ошиблись миллионов на 200. Например, в сюжете с Левашовским хлебозаводом здание через два года просто упало бы. 
Но все-таки «серый пояс» развивается. Например, окрестности станции метро «Фрунзенская»: огромный кусок промышленной территории был полностью заменен.  
И здорово, что там появляются не только жилые объекты, но и, например, фуд-молл от «Адаманта» на бывшем Варшавском вокзале, который меняет все вокруг.  

Анастасия Ясинская: 
– Перечисленные проекты стартовали отнюдь не вчера. В нынешней экономической реальности они были бы возможны? 
 
Михаил Гущин: 

– У любой ситуации есть две стороны. Я недавно разговаривал с владельцем одного из петербургских курортных отелей, и он просто счастлив: наконец-то начали хорошо зарабатывать, вкладывать в развитие территории, строить новые корпуса. Что касается наших апарт-отелей, ситуация тоже выправляется, достаточно хорошая загрузка. Туристы едут в Петербург. Но им надо что-то показывать, они должны ходить по красивым улицам, заходить в хорошие рестораны, видеть цветущие набережные. Это требует совместного внимания бизнеса и государства. Повторюсь: тот же хлебозавод – некоммерческая история. Мы по факту подарили городу прекрасное пространство.  
Текущее положение дел скорее грустное. Но туристическая привлекательность сильно работает и на бизнес. Если какой-то кусочек города вдруг становится привлекательным, проекты в нем начинают расти, как грибы.  
 
Дмитрий Синочкин: 

– Ваш тезис: редевелопмент должен быть экономически обоснован, туризм и гостиничный бизнес – один из вариантов. А какие еще сегменты вам представляются достаточно надежными с экономической точки зрения? 
 
Михаил Гущин: 

– Жилье. На мой взгляд, устойчивый поток финансирования для реконструкции или развития общественных пространств, зон и территорий сегодня обеспечит только жилая застройка. Торговые центры потеряли актуальность в период пандемии. А офисная недвижимость для Петербурга никогда не была точкой притяжения. Хотя, конечно, хочется верить, что на севере города вырастет новый деловой район. 
О тенденциях можно судить на примере частных инвесторов. Когда что-то становится трендом, туда все бегут. Причем, как правило, бегут уже тогда, когда это перестает быть трендом.  
Когда мы смотрим на рынок за последние 20 лет, то видим, что он растет примерно на 4% в год. Если кризисные тренды сглаживаешь, видишь очень понятную линию.  
Поэтому на основании текущего тренда делать выводы о проекте, который только в предевелопменте находится пару лет, абсолютно некорректно. 
 
Анастасия Ясинская: 

– От темы больших крупных производств и возможного редевелопмента их территорий переходим к теме производств современных, к сегменту light industrial и складам. 

Александр Шевелев:  

– Состояние складского рынка на сегодняшний день практически то же, что и на конец 2021 года. По большому счету весь прошлый год происходила адаптация к новой реальности. В этот период стремительно росла вакансия складских объектов. Одновременно падали уровни запрашиваемых арендных ставок. Но к концу года рынок оклемался, ожил и вернулся к предыдущему состоянию. На текущий момент средняя вакансия в объектах классов A и B – около 1,5%. Хотя некоторые эксперты прогнозировали ее увеличение до 5%. Единственное значимое изменение – отношение участников к долгосрочной перспективе. Уменьшается средний срок договоров аренды, снижается доверие к отдаленным проектам, к формату built-to-suit. Это в том числе связано с волатильностью цен на строительство.  
В будущем ожидаем примерно то же, что и в предыдущие годы: дефицит предложения, маленький уровень вакансии, рост ставок. В 2022 году, казалось бы, был значительный прирост площадей: около 400 тыс. кв. м. Но примерно 270 тыс. кв. м из них – проекты built-to-suit под собственные нужды. По сути, на рынке они не появились. Разве что в качестве субаренды на какой-то сложный период. 
В этом году первый квартал уже показателен: плюс 35 тыс. кв. м, из них спекулятивные площади – всего 10,5 тыс., и они уже сданы. Любой консультант назовет огромные цифры по запланированному вводу на этот год: 475 тыс. кв. м. Но это всего четыре проекта. В Новоселье половина площадей уже сдана в аренду, по остальным идут переговоры, и они точно будут реализованы до ввода в эксплуатацию. У «Грандо» в принципе хорошая традиция находить арендаторов до завершения строительства. У «Адмирала» основной профиль – ответственное хранение, посмотрим, дойдет ли что-то до аренды. Большие надежды на «100К» – новый проект в Буграх. Но мы ожидаем, что там арендаторы также будут найдены до завершения строительства.  

1 из 8
Презентация Александр Шевелев

Промышленность однозначно на подъеме, растет количество запросов и реализованных проектов. Поменялось отношение к активам у промышленных предприятий. Этому очень сильно способствовал анонс промышленной ипотеки. Поначалу она не так чтобы сильно работала, но изменила точку зрения и восприятие игроков. Они стали задумываться о переходе с аренды на собственность, стали прорабатывать возможные опции размещения. И увидели, что это выгодно, даже без ипотеки. 
Тренд очевиден. С каждым годом увеличивается число спекулятивных проектов. Предвестником, наверное, был индустриальный парк «Ладога», прообраз современного light industrial. Там можно было размещать и проекты тяжелой промышленности, с грузоподъемным оборудованием, энергоемкие. Другой вариант – ПСК «Новоселье», полупроизводственный, полускладской формат, там есть арендаторы обоих типов. Третья вариация – в Янино: отдельно стоящее здание из легко возводимых конструкций, с возможностью получения каких-то ресурсов, хорошо под легкое производство. Ну и на вершине пищевой цепочки – «Промбокс». Прекрасный проект light industrial. Это современный формат, который позволяет разместить практически любой тип производства. Он был полностью реализован в прошлом году, сейчас строится вторая очередь. Это показательно. Тот спрос, который показывает рынок, меняет отношение девелоперов. Анонсируется все больше проектов под производство: индустриальные парки, технопарки, индустриальные кварталы.   

Дмитрий Синочкин: 
– Какие направления, на ваш взгляд, будут востребованы арендаторами и покупателями? 

Александр Шевелев: 
– Фарма, IT, конвейерное производство, производство стройматериалов… Плюс машиностроение, но для него еще нет подходящего предложения: такие объекты требуют качественно других показателей и, к сожалению, строить их пока невыгодно.  

Анастасия Ясинская:  
– Как вы оцениваете объем дефицита производственных площадей?  

Александр Шевелев: 
– Он колоссальный. В Москве специалисты ПИК оценивают спрос на light industrial в 1,8 млн кв. м. Столько запросов пришло за время строительства одного из их объектов. В Петербурге рынок готов поглотить 0,5 млн кв. м. 
 
Анастасия Ясинская: 
– Для группы «Факт» light industrial – новый сегмент. Кто создает спрос и ощущаете ли вы его неудовлетворенность? 
 
Александр Порывакин: 
– Рынок light industrial следует за рынком коттеджных поселков с отставанием примерно в 5 лет и планомерно развивается, от продажи участков до готового предложения. Многие девелоперы, прежде всего московские, уже презентуют целые малоэтажные города, которые содержат всю необходимую инфраструктуру. На мой взгляд, следующий шаг – возврат к СССР: строительство «пятиминутных» небольших городов или «пятнадцатиминутных» кварталов, где будет не только жилье и «социалка», но и обязательно некий формат light industrial, который будет обеспечивать рабочие места. В СССР такие города строили на базе больших предприятий. Сегодня тренд может поменяться. Возможно, девелоперам жилья, помимо садиков и школ, в качестве социальной нагрузки будут давать еще и создание производственных площадок, рабочих мест. Хотя мини-города – это скорее  отдаленная перспектива. Перед этим должен быть этап организованной застройки. 
В нашем проекте коттеджного поселка на Киевском шоссе (80 га) мы предусматриваем отдельный квартал в формате light industial примерно на 60 тыс. кв. м. Это будет универсальная площадка. «Промка» более устойчива в кризисные времена. Жилье сильно зависит от благосостояния населения, в «промке» же такой прямой корреляции нет. Недавно прошла первая сделка: участок арендовала компания по производству ПЭТ-бутылок. Рассчитываем в ближайшие 5–7 лет полностью реализовать проект, в том числе с готовыми производственными помещениями. 
 
Максим Жабин: 
– В Новоселье мы владеем большим земельным наделом, на котором планируем построить в  том числе и технопарк. Перед нами не стоит выбор: жилье или «промка», строить одно или другое. Для нас зона для размещения производства – источник пассивного дохода и определенная диверсификация рисков. На примере реконструкции и развития нашего собственного ДСК мы видим, что это сложный процесс. И как бы мы ни хотели развивать промышленность, вопрос всегда в заказчиках. Создание проекта в формате light industrial подразумевает титанические усилия, огромные деньги и длительные сроки окупаемости.  
Конечно, нам хочется усидеть на всех стульях одновременно. Все упирается в деньги и сроки. Хорошо, что мы заходим в такой проект сейчас, потому что видим ошибки, которые совершались на этом рынке в предыдущие 10–15 лет. Мы не хотим их повторять, поэтому привлекаем специалистов, которые сделают обоснование и мастер-план. Но мы на 100% понимаем – это будет комбинированная схема. Соседство жилой и промышленной функций – тренд будущего. 
Люди ищут точки притяжения, одна из важных – место приложение труда. И принципиально, как туда добраться. 
Еще одно измерение диверсификации – создание в жилом комплексе арендного блока. 
Земельный ресурс в городе исчерпывается, в ближайшие 30–40 лет его вообще не будет. Мы будем заниматься реновацией территорий. И цена «квадрата» неизбежно будет расти, собственное жилье станет менее доступным для массового спроса, значит – увеличится роль аренды. Вот эти вопросы – приближение мест приложения труда, сочетание разных функций, уход от «спальных» кварталов – надо решать в комплексе. 
 
Антон Орлов: 
– Здесь присутствуют представители крупных промышленных предприятий. И мы говорим не о том, что надо снести, а о том, как их развивать. Будущее именно за этим. 
У нас пока в приоритете два направления: редевелопмент и освоение периферийных территорий. Редевелопмент активно начался примерно с 2010-го, когда стали выводиться предприятия из центра города; некоторые заводы просто закрывались. За 10 лет благодаря редевелопменту реализовано 10 млн кв. м жилья, до конца 2023-го планируется к вводу еще около 1 млн кв. м. В городе еще остается ресурс – около 373 га, где можно построить чуть меньше 5 млн кв. м. Однако большая часть этого потенциала требует изменения разрешенного вида использования. Но сегодня тренд – не переводить «промку» в другие зоны. Именно с этим столкнутся многие собственники участков и девелоперы, которые ждут принятия нового Генплана.  
Наверняка в части заявок на изменение функциональных зон будет отказано.  

1 из 6
Презентация Антон Орлов

В конце 2020-го был принят закон о комплексном развитии территорий, выделены направления: развития жилых, нежилых и незастроенных территорий. В Петербурге в основном идет реновация жилого фонда. Есть только один нежилой проект – на Дальневосточном проспекте (около 20 га), который реализует компания «Глоракс». И один из перечня незастроенных территорий – 109 га у Киевского шоссе.  Шероховатостей много, в Петербурге не так быстро развивается программа КРТ. Московский опыт более показателен. Там есть четкая процедура изменения вида разрешенного использования (ВРИ) и тарифы. Если застройщик в рамках КОТ создает рабочие места, он получает льготы. Рабочие места появляются за счет строительства объектов light industial и бизнес-центров. И те и другие проекты выходят на рынок коммерческой недвижимости. Это формирует некую полицентричность, но для некоторых застройщиков это проблема: распродать в нарезку бизнес-центр за МКАД – сложно. В целом же идея классная, и будет здорово, если в Петербурге тоже будут введены такие льготы для застройщиков. Полицетричность важна, поскольку маятниковая миграция населения с окраин в центр и обратно создает сложности. 
Разумеется, государство должно участвовать в таких проектах. И речь не только о принятии законов, но и о том, чтобы на местах доводить программу реновации до совершенства и сделать ее выгодной для застройщика. 

Дмитрий Синочкин:  
– Мы упираемся в фундаментальное противоречие, о котором не раз говорили: у нас с 2013 года не растут реальные доходы граждан, но за этот же период в три раза выросла цена жилья: с 83 тыс. до 250 тыс. за кв. м. И этот феномен мы пытаемся запихнуть то в реновацию, то в КОТ, то в московский опыт вырезания кусков из Генплана за деньги. И все время ищем новые формы платежа и распределения затрат: за счет льготной ипотеки, за счет переориентации части построенного жилья на аренду. Потому что потенциальных собственников все меньше.  

Дмитрий Прокофьев: 
– На днях опубликованы данные Минфина по консолидированному бюджету: снижение НДФЛ год к году на 20%. Заявляемый рост зарплат почему-то в рост НДФЛ не превращается. Что-то не так с доходами людей… 

Ставка на приезжих   

Екатерина Пчелкина:  
– Коллеги уже говорили про маятниковую миграцию, взаимодействие с предприятиями и с городом. Здесь уместно, наверное, будет сказать об изменении доли региональных покупателей жилья. Так сложилось, что в продажах нашей компании этот показатель выше средних рыночных значений. В нормальный период внешний (региональный) спрос на объектах РСТИ составлял 35–40%, в период действия совместных ипотечных программ эта цифра по некоторым объектам достигала 60–65%. В какие-то периоды, когда банки позволяли установить приемлемый размер регулярных ипотечных платежей, соответствующий уровню дохода тех, кто переезжает в Петербург из других субъектов РФ, региональных покупателей было больше половины. Сейчас показатели вернулись к обычному значению – 35–40%. Этот внешний спрос имеет и сезонный характер, например, он увеличивается перед поступлением абитуриентов в вузы. Регионалы обычно покупают для себя (не для инвестиций), в последнее время активизировались покупатели из Казахстана. В целом отмечаем снижение доли инвестиционного спроса. Но зато активизировался спрос на жилье со стороны крупных, стратегически значимых предприятий (оборонный комплекс, добывающая отрасль). Мы ведем диалог с крупными корпоративными покупателями об оптовых, пакетных закупках. Раньше такого спроса у нас практически не было, сейчас мы активно работаем в этом направлении. Прошли первые сделки, еще несколько готовятся.  

Анастасия Ясинская: 
– Жилье будет затем передаваться сотрудникам или предприятия будут сдавать его им в аренду?  

Екатерина Пчелкина: 
– Собственники рассматривают оба варианта.  

Максим Жабин: 
– По нашему опыту работы с корпоративным заказчиком, квартиры в таких случаях приобретаются из чистой прибыли предприятий и остаются на их балансе.   

Анастасия Ясинская: 
– Как может вырасти доля таких покупателей через год-другой?  

Екатерина Пчелкина: 
– Прогнозы делать сложно, пока, по факту состоявшихся сделок, это около 5%.  

Дмитрий Некрестьянов: 
– Субсидирование кредитов бюджетными организациями было распространено и раньше, в некоторых случаях они выкупали жилье и сдавали своим работникам.  

1 из 13
Презентация Дмитрий Некрестьянов

Геннадий Киркин: 
– В одном из уральских городов частное предприятие, выполняя госзаказ, столкнулось с дефицитом квалифицированных кадров. Одним из факторов привлечения людей стало жилье. Получилась интересная коллаборация из власти, девелопера, госкомпании («Ростех») и коммерческого банка. Предприятие дает работнику заем на первый взнос, банк – субсидированную ипотеку, девелопер – специальную цену на жилье. Такой симбиоз дает привлекательные условия для покупки жилья работниками. 

Максим Жабин:  

– Компенсация процентов сотрудникам – распространенная история, не всегда ясно, куда эти расходы относить. Сейчас мы разрабатываем схему с предприятием: покупка квартиры или апартаментов в лизинг, чтобы оптимизировать налоги. Такое приобретение – это не пассив для предприятия, а хороший актив.  

Светлана Денисова: 
 
– Видимо, субсидирование покупки жилья для отдельных групп граждан станет самой актуальной темой на ближайшее время. Рынок оказался очень чувствителен в этой сфере. Доля сделок с ипотекой в Петербурге превысила магическую цифру 90%. Без внимательной и точечной работы со стимуляцией ипотечного рынка мы упремся в абсолютный тупик.   

Ольга Трошева:  

– Мы ежемесячно следим за цифрами. До пандемии в агломерации (Петербург и пригородные зоны Ленобласти) спрос в новостройках составлял около 4 млн кв. м в год. В 2021 году было реализовано 3,6 млн кв. м, в 2022 году – 2,8 млн кв. м. Сейчас ежеквартально застройщики продают порядка 550 000 кв. м. Хорошо бы нам в первом полугодии стабилизироваться на уровне 5–5,3 тыс. сделок по ДДУ в месяц. Наш прогноз: этот уровень активности будет сохраняться до конца года. Как правило, после подъемов и кризисов наступает период стабилизации.  
Из трендов: снова набирает популярность пригородная зона. В 2012–2015 годах доля пригорода доходила до 40%. Сейчас – около 30%, но этот показатель растет. 
По средним ценам: в этом году отмечены небольшие изменения. Рост произошел в предыдущие периоды, сейчас мы на стабильном отрезке. 216–220 тыс. рублей за кв. м в петербургском масс-маркете, 144–146 тыс. – в области. Есть коррекция по отдельным объектам. У каждого застройщика своя ситуация, требования от банков. У кого-то есть возможности для снижения цен, у других нет. 
Оснований для роста ипотечного кредитования пока не видно. Доля ипотечных сделок составляет 90%. Применяются специальные программы – пониженные проценты на период стройки, траншевая ипотека. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам повышается – в связи с отменой околонулевых программ.  
Типичный покупатель помолодел, с 40 до 30 лет, отчасти это связано с IT-ипотекой, с распространением семейных программ. Средний платеж по ипотеке составляет 35 тыс. рублей в месяц. 68–70% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры, в зависимости от территории. Околонулевые ставки помогали решать жилищные проблемы людям с невысокими доходами. 
Региональный спрос составляет 30–35%, у каждого застройщика своя политика. Доля регионов, как отмечали представители РСТИ, действительно выросла, у нас в апреле – 46%. Москва, Мурманск, Архангельск…  
На объекты редевелопмента, о котором много говорили предыдущие участники, приходится 38–40% спроса. Еще один тренд – укрупнение. На тройку застройщиков-лидеров приходится почти 50% новостроек. Средним компаниям сложнее решать вопросы с ипотекой, с проектным финансированием в условиях спада. Объем предложения, как и в предыдущие периоды, составляет около 4,3 млн кв. м.  
Я не думаю, что «навес» непроданного жилья будет расти. В среднесрочной перспективе мы все-таки ожидаем скорее сокращения предложения.  

1 из 8
Презентация Ольга Трошева

Анастасия Ясинская: 
– Итак, мы видим признаки стабилизации, доля ипотеки по-прежнему критична, а условия кредитования важны для покупателей, при этом доля региональных клиентов растет.  

Иван Носов:  
– Первый тезис: не принимайте неверных решений. Ольга Трошева затронула вопрос запуска новых проектов. У каждого свои триггеры. Стартанул – смотришь, как идут продажи, не стоит запускать следующую очередь, если не выполнил план по первой. Не надо терять голову. Запаса прочности на две неликвидные очереди мало у кого хватит.  
Второй тезис: не делать долгосрочных ставок, работать со своим земельным банком. Если есть интересный объект, который готов, это хорошая идея. Запускать проект, рассчитанный на 10 лет вперед, – плохая. Неразумно через 10 лет стартовать со старым разрешением на строительство, где зафиксированы основные показатели, например, объемы коммерческой недвижимости…  
В разрешении на строительство могут быть предусмотрены несколько этапов ввода. Трудно сдавать проекты по 100 тыс. кв. м. Большая нагрузка с точки зрения передачи квартир и т. д. Рынок живет лотами по 25–30 тыс. кв. м. Мы последние полтора-два года все проекты и делаем в этой концепции. Для нас это еще и ответ на риск. Допустим, мы стартуем с проектом 100 тыс. «квадратов». Можно прописать этапность ввода – допустим, по 20 тыс. Нужно предусмотреть независимость каждого этапа. Лучше так. Есть большой план, долгий горизонт планирования – это стратегия, в рамках концепции.   
А тактика – в рамках отдельных РНС, в зависимости от текущих продаж.  

Анастасия Ясинская:  
– У вас в Новосаратовке будет технопарк?  

Иван Носов:  
– У нас рядом с жилыми кварталами находится промзона «Уткина заводь», действующий технопарк. В Парголово рядом с жилой застройкой есть особая экономическая зона, гнездо фармацевтов. В Новосаратовке места под промышленные и коммерческие функции заранее предусмотрены, в рамках мастер-плана и концепции. Но мы не будем думать и принимать решения за тех предпринимателей, которые будут входить в проекты.  

В поисках симбиоза 

Анастасия Ясинская: 
– В столице уже есть опыт создания мини-городов, комплексных и многофункциональных проектов. Эта идея сегодня уже несколько раз звучала… 
 
Никита Мурин:  
– Действительно, развивается некий симбиоз промышленности и жилого девелопмента. Первые такие проекты начали появляться в середине «нулевых» годов. Например, в локации московского города-спутника Ступино, где сосредоточено несколько крупных производственных и логистических комплексов, начали реализовываться малоэтажные жилые комплексы, ориентированные на работников существующих и планирующихся предприятий. Однако на тот момент уровень развития отрасли, качество транспортной и социальной инфраструктуры региона не позволяли подобным проектам становиться успешными. Продажи не достигали желаемого уровня, специалисты по-прежнему предпочитали жить ближе к центру Москвы и добираться на работу своим транспортом. 
Существует более успешный с коммерческой точки зрения симбиоз рекреационных функций и жилого девелопмента. Люди выбирают природу и используют подобную недвижимость как для отдыха, так и для постоянного проживания. 
Но мы понимаем, что в России ни одна территория не может сравниться с Москвой по динамике развития транспортного каркаса. Это позволяет вовлекать в жилой девелопмент в различных сценариях новые и новые территории, которые еще 5–10 лет назад казались нам совершенно неинтересными.  
Как сегодня уже говорили коллеги, производство становится более компактным и автоматизированным. Спрос на размещение новых масштабных производств в крупных городах снижается, продолжается развитие форматов индустриальных парков, а сельское хозяйство в основном сосредотачивается в других регионах. Становится больше интересных мест для развития жилого девелопмента в «горизонтальном» направлении, а не только в постоянно критикуемом урбанистами вертикальном.   

Дмитрий Синочкин: 

– Где больше рыночных возможностей – в симбиозе или в специализированной застройке, когда «промка» отдельно, жилье отдельно? 

Никита Мурин: 

– В СССР крупное предприятие, как правило, и строило жилье для своих сотрудников. Сейчас таких предприятий появляется мало, современное производство компактно. Так что строить рядом с производством город-спутник сегодня, наверное, не имеет смысла. 
Симбиоз возникает, когда государство или регион вкладываются в инфраструктуру, создают предпосылки для качественного развития локации, что способствует дальнейшему приходу туда коммерческого девелопмента. Это важный тренд, за ним будущее. Также я вижу перспективу в создании механизма государственно-частного партнерства, в предоставлении крупным предприятиям определенных льгот или льготных средств для развития собственного жилого фонда. Тогда застройщики смогут привлекаться к участию в проектах в роли fee-девелоперов на рыночных условиях, а предприятия смогут реализовывать или распределять квартиры по приемлемым для них схемам через аренду, лизинг или рассрочку. 

Анастасия Ясинская: 

– Вы отметили, что важное условие – наличие развитого транспортного каркаса. Поэтому в Петербурге сложносочиненные проекты на периферии имеют меньше перспектив, чем в Москве? 

Никита Мурин:  

– У петербургского заКАДья есть свои плюсы. В Подмосковье застройка, даже далеко от МКАД, чаще всего многоэтажная. Малоэтажных комплексов мало, их расцвет пришелся на период 2010–2013 годов. Потом, в силу ряда экономических причин, такие проекты стали девелоперам практически неинтересны. Преимущество петербургского региона – развитое малоэтажное строительство, оно более комфортно для восприятия: больше пространства, «воздуха». Так, Группа «Эталон» реализует на Пулковских высотах ЖК комфорт-класса «Пулковский дом». Это пример сочетания хорошей экологии загородной резиденции с довольно клубным форматом жилья – в 3 корпусах высотой всего 4 этажа запроектирована 241 квартира.  

Максим Турта:   

– Коллеги говорили про развитие промышленности. Мы тоже видим этот позитивный вектор: приток рабочей силы, создание рабочих мест приведет к увеличению емкости рынка жилья.  
Основной продукт нашей компании – комфорт-класс, на наш взгляд, сейчас это самая востребованная позиция на рынке.  

Именины-Петербурга-2023-конференция-NSP

География проектов – один из важных аспектов развития компании. При выборе площадок мы стараемся покрыть все основные зоны Петербурга, чтобы клиенты, региональные либо локальные, могли выбрать для себя наиболее подходящую локацию для проживания.  
И даже если мы говорим о создании жилых комплексов для промышленности, для рабочих, важно, чтобы уровень проекта не снижался. Не хочется делать шаг назад и возвращаться к минимальным стандартам, которыми ранее был наполнен наш рынок недвижимости. Мы постоянно работаем над стандартами – ассортиментом опций, которые используем в наших жилых комплексах. Из ближайших планов: осенью планируем вывести новый проект в Янино. Это будет эксперимент в стандарт-классе, дополненном опциями «умного дома». Там будут также увеличенные оконные проемы, современная система шумоизоляции – то есть проект стандарт-класса с элементами комфорта. 
Еще один тренд – коммерция как аспект развитой инфраструктуры в рамках жилого комплекса. Независимо от того, где располагается тот или иной ЖК, мы всегда отдаем первые этажи под внутреннюю инфраструктуру. Чтобы все магазины и сервисы, необходимые жителям, были доступны в пределах периметра дома.  
Один из новых трендов, который хотелось бы отметить, – психология как неотъемлемый аспект работы современных менеджеров отделов продаж.  
 
Дмитрий Синочкин: 

– Берете психологов со стороны или переобучаете сотрудников на месте? 
 
Максим Турта: 

– Обучаем, консультируемся, обмениваемся опытом. У меня тоже есть образование психолога. Важно работать с эмоциями жильцов. Не принципиально, где человек трудится – в офисе или на производстве, возвращаясь домой, он должен получать положительные эмоции. За счет этого будет снижаться социальная напряженность.  

Анастасия Иващенко: 

– Компания «Полис» в достаточно сложной рыночной ситуации старается сохранять осторожный оптимизм. Наш покупатель, вне зависимости от его бюджета, рассчитывает на получение качественного продукта, насыщенного и комфортного для дальнейшего проживания. Мы выбрали для себя путь, в первую очередь, понижения этажности. Мы также продолжаем работать над внутренним наполнением проектов. Если вы посмотрите ранние проекты «Полиса» и недавно введенный в эксплуатацию ЖК «Полис Приморский», вы увидите поражающую разницу по качеству, по наполнению, по внутренней инфраструктуре. Собственно, это те тенденции, которых мы будем придерживаться, это та самая перспективная зона роста, которая позволит удержать на рынке те позиции, на которых мы сейчас находимся. Относительно недорогой ценовой сегмент не исключает увеличения и улучшения сервисов. 
 
Дмитрий Синочкин: 

– Какие изменения происходят в дорогом сегменте? 

Анна Любимова: 

– Несмотря на смещение запросов целевой аудитории и изменение конъюнктуры, наша компания продолжает концентрироваться на своем опыте строительства элитной недвижимости. Был период, когда продажи, действительно, фактически находились на паузе. Сейчас мы видим оживление на этом рынке. Есть изменения с точки зрения инвестиционного спроса. Если раньше даже в элитном сегменте был активный спрос на достаточно компактные метражи, сейчас люди выбирают квартиры в большей степени для себя. Соответственно, рассматривают варианты от 100 до 150 кв. м. Даже если покупка скорее инвестиционная, то не для перепродажи, а для будущего пользования в рамках семьи. Этот тренд мы отмечаем, наверное, с конца прошлого года. Видимо, у покупателей сложилось какое-то понимание ситуации, и они в большей степени рассчитывают на долгосрочную перспективу. В этом году мы решили специализироваться на верхнем сегменте элитной недвижимости – на так называемой коллекционной, «трофейной» недвижимости. Это точечные объекты класса Delux, клубные проекты.  
Специфика такого инвестирования заключается не столько в самих метрах, сколько в характеристиках и сильной исторической составляющей проекта. У нас на сегодня четыре объекта в историческом центре, два из них мы успешно сдали в конце прошлого года, два – в стадии реализации. Они, на наш взгляд, идеально вписались в историческую ткань застройки центра.  

Именины Петербурга 2023. Конференция NSP

Анастасия Ясинская: 
– То есть ваша антикризисная стратегия – это трофейная недвижимость. Не понижение планки, а ставка на покупателей, у которых есть деньги, и они решили инвестировать их в России. 

Дмитрий Синочкин: 
– Расслоение рынка действительно усиливается. Какие еще тренды будут важны в перспективе? 

Светлана Денисова: 
– Судя по инсайдерской информации, сейчас идут активные консультации в правительстве РФ, с участием Центробанка, Минстроя, финансового блока. Мы считаем, что такая социально значимая, такая чувствительная зона, как жилищное строительство, не может быть оставлена на сегодняшний день без господдержки. Сектор массового жилищного строительства обеспечивает и налоговые поступления в бюджет, и занятость, и мультиплицирующий эффект в других отраслях. Тем не менее по кусочкам хвост льготной ипотеки ежемесячно отрезается. Мы увидели ужесточение условий по ипотеке в январе, потом в марте, в апреле, теперь в мае. И в июне оно снова анонсировано. Все это, конечно, стимулирует продажи в моменте, но ни к чему хорошему не ведет. Естественная покупательская способность населения на рынке новостроек практически исчерпана. 
Объем предложения остается высоким, инструментарий у нас один – это ипотека, и непохоже, что в ближайшее время уровень доходов населения повысится. Я думаю, мы просто пришли к новой реальности и будем продолжать жить и работать в ней долгое время. 

Анастасия Ясинская: 
– Один из драйверов развития города, о котором сегодня уже говорили, – туризм. А для этого центр Петербурга должен становиться более привлекательным. 

Олег Мазуров: 
– Наш Фонд занимается восстановлением объектов истории и культуры в первую очередь. Наши объекты – это храмы, которые имеют историю. Из реализованных объектов – это, например, реставрация церкви в составе Киновии Александро-Невской лавры на Октябрьской набережной, 18, кстати – рядом с крупными жилыми проектами. 
На данный момент мы занимаемся на этом объекте благоустройством: это пешеходные дорожки, транспортная доступность, парковки, которые мы пытаемся организовать 
в прилегающих кварталах. Следующий объект – это Скорбященская церковь на проспекте Обуховской Обороны, 24. Она также имеет богатую историю; храм был разрушен, мы его воссоздали, буквально месяц назад ввели в эксплуатацию. Продолжается восстановление росписи, ведется благоустройство прилегающей территории. Мы уверены, эта церковь также станет важной точкой притяжения. Проектируется Борисоглебская церковь на Синопской набережной. Проект большой, храм высокий – 56 метров, с колоннадой. 

Анастасия Ясинская: 
– Скажите пару слов про ваш самый амбициозный проект, который вызывает много споров, но в случае реализации точно станет одной из туристических доминант – речь про строительство колокольни рядом со Смольным собором. 

Олег Мазуров: 
– Да, возвращаемся к вертикалям. Вопросом воссоздания колокольни Смольного монастыря мы занимается уже довольно давно и подошли к нему детально. Проект будет слушаться на Совете по сохранению объектов культурного наследия. Он знаковый и затратный. 
Поэтому даже предварительные сроки его реализации пока называть не хотелось бы. Они зависят от многого, в частности, от внесения изменений в законодательство, как федеральное, так и региональное. 

Дмитрий Синочкин: 
– При воссоздании храмов вы рассчитываете и на создание новых общественных пространств, в том числе – на привлечение туристов? 

Олег Мазуров: 
– Конечно. В Борисоглебской церкви, помимо прилегающего благоустройства, мы планируем в подкровельном пространстве организовать смотровую площадку, она будет одной из самых высоких в центре города, далеко можно будет наблюдать город и Неву. И в проекте колокольни Смольного монастыря тоже предусмотрена смотровая площадка. Это была бы самая высокая точка.   

От владения к пользованию  

Анастасия Ясинская: 
– Рынок апартаментов бурно развивался в Петербурге в течение последних лет и, похоже, достиг насыщения. Куда двигаться дальше? Будут ли новые проекты тяготеть к «псевдожилью» или – на фоне роста внутреннего туризма – сделают ставку на гостиничные сервисы? 
  
Константин Сторожев:  
– Хочу зафиксировать один глобальный тренд, имеющий отношение к развитию рынка апартаментов. Он идет по всему миру и обозначается так: «От владения к пользованию». Увеличивается доля арендной недвижимости. Людям покупать недвижимость в собственность все сложнее. Это связано и с вопросами мобильности, и с миграцией, и много с чем еще.  
На локальном, петербургском уровне я отметил бы, что рынок апартаментов взрослеет – все большее значение приобретает централизация управления номерным фондом.  
Мы в РГУД сформировали классификацию апартаментов, где большое значение приобретает такой критерий, как управляемость. То есть: способна ли управляющая компания контролировать уровень сервиса в конкретном комплексе. Растет уровень понимания рынка и у инвесторов, они непременно интересуются, не будет ли «винегрета» на объекте, где каждый сам по себе? Я уверен, что именно в эту сторону будет направлен тренд. Работать с туристическим рынком смогут только те комплексы, где обеспечивается постоянный уровень сервиса. 
К сожалению, три года кризиса сказались на некоторых застройщиках – сейчас ряд девелоперов упрощает проекты. Но я абсолютно уверен, что выиграют те, кто ведет долгосрочную стратегию и концентрируется на качестве объектов. 

Николай Антонов:  
– Я бы хотел сначала обозначить очевидные вещи, чтобы потом перейти к практике. Очевидные: город должен быть для горожан, он должен быть, во-первых, удобным, во-вторых, безопасным. Для этого нужны некие сервисные составляющие. Я подразумеваю некую шеринг-продукцию, которая включает в себя не только самокаты или машины, но и шеринг недвижимости. Апартаменты или коворкинги – это удобный формат недвижимости, который позволяет закрывать потребности горожан или гостей.  
Причем апартаменты должны не только обеспечивать гостиничный сервис, но и предугадывать будущие запросы потребителей. Например, объекты для размещения сотрудников и специалистов помогут избежать маятниковой миграции. Они будут полезны и для города, и для производства. Очень простая экономика. Работник получает зарплату, условно, 100 единиц. Работодатель платит налоги – 38%. Потом работник снимает квартиру в «серой зоне» в условном Мурино. Работодатель переплачивает, город недополучает налоги, у арендатора никаких гарантий. Если бы город рассмотрел возможность размещения таких сервисных апарт-отелей, главным инвестором стал бы сам работодатель. Он выкупал бы этажи под новый формат общежитий. Зарплата сотрудников при этом немного снижается, но они обеспечиваются жильем при производстве, с возможностью выкупа. 
 
Анастасия Ясинская:  
– У вас уже есть примеры таких инвесторов? 

Николай Антонов: 
– Мы работаем с рядом предприятий, связанных с Минобороны, они в основном расположены на Васильевском острове. Именно работодатели ко мне пришли с таким предложением. Они посчитали деньги и пришли к выводу: в варианте со служебными апартаментами экономится время, мотивируются сотрудники, становятся более понятными социальные обязательства. ЛОМО – хороший пример, потому что около 20 инженеров этого предприятия, приехавших из разных городов, размещаются в наших апарт-отелях.  
Поэтому будущий инвестор – это все-таки инвестор осмысленный, который покупает для своих нужд в конкретной точке города пул определенных апартаментов. Дальше все по классике – сервис, гостиничные услуги, если они необходимы, и т. д. Это будущее, которое нас ждет, может, через пять лет, возможно, еще быстрее. Мне кажется, государство будет выкупать объекты, потому что у строителей уже нет возможности их финансировать, а у покупателя нет возможности платить. 
Америка начала выход из депрессии 30-х годов строительством дорог и инфраструктурных объектов. Возможно, российская экономика тоже будет сначала формироваться за счет госзаказа на развитие инфраструктуры, на военные нужды, но со временем маховик должен раскачать всю оставшуюся экономику. Я думаю, проекты в таком контексте мы могли бы реализовать и быть полезными городу и горожанам.  

Именины Петербурга 2023. Конференция NSP

Денис Розанов: 
– Мне понравилась мысль про безопасный и удобный город для горожан. Я, наверное, попробую ее чуть развить. Компания Formula City на текущий момент является проводником такого интересного понятия, как well-being-недвижимость. Англоязычные названия не в ходу, поэтому его можно заменить на словосочетание «благополучие жизни» во всех ее проявлениях: комфорт, красота, забота о физическом и ментальном здоровье, возможности для работы и развития. Эта концепция, если мы говорим про апарт-отель Well, характеризуется в том числе технологическими решениями. Это и системы очистки воды, и акустический комфорт, и, конечно же, инфраструктура самого апарт-отеля. Она настолько разнообразна, что позволяет реализовать все потребности, не выходя за пределы комплекса. 
Этот тренд, возможно, возник в период пандемии, когда все мы познакомились с «удаленкой», и многим пришлось жить, работать и получать все необходимое, не выходя из дома. 
Крупные компании уже используют концепцию well-being как мощный HR-инструмент, для мотивации. Но если говорить про тренды в сегменте апарт-отелей, то на текущий момент запросы будущих жильцов апартаментов не сводятся к локации и планировкам. Они смотрят куда более глубоко и широко. Развитая инфраструктура и технологические возможности, которые делают благополучной жизнь резидентов, – это ключевой тренд сегмента апартаментов. 
Девелоперы, которые будут более внимательны к деталям, в итоге выиграют. Концепция well-being отвечает не вчерашним, а завтрашним запросам покупателя. 

Дмитрий Синочкин: 
– Такой спрос не будет массовым. Вы уверены, что есть локальный интерес именно к этому образу жизни? 

Денис Розанов: 
– Безусловно. Сейчас средняя цена юнита в Петербурге – 265 тысяч рублей за квадратный метр. У нас – 315 тысяч. Но и проект по своим характеристикам выше среднего.  

Александр Кравцов:  
– Каждый девелопер пытается дооснастить свой объект новыми «фишками». При этом сейчас такое время, что любой инвестор или покупатель оценивает рентабельность. Люди, во-первых, считают деньги; во-вторых, боятся рисковать большими суммами. Гарантированный доход – это та штука, на которую большинство клюет. У нас сейчас есть и гарантированный доход, до 87 тысяч в месяц, и отделка в подарок. Безусловно, рассрочки. Мы используем все инструменты, и люди, естественно, выбирают наиболее выгодные из них.  
Что касается тезиса о векторах городского развития.  На мой взгляд, новых апарт-отелей в городе не будет. Реконструкция – да, сейчас много объектов, которые требуют реновации. Построить же с нуля новый сервисный апарт-отель – нереальная история в нынешних условиях. Во-первых, нет участков. Во-вторых, есть градкомиссия и ужесточение законодательства. Если есть выбор, девелопер предпочтет жилье, потому что финансовая модель лучше. Мы сейчас запускаем новый проект на Заставской, купили участок и планировали построить второй апарт-отель VIDI. Посчитали и сравнили условия входа: та же градкомиссия, та же «социалка», те же сроки на согласование. Естественно, жилье интереснее. 
Сегодня прозвучал тезис о московском опыте про догрузку девелоперов обязательствами в виде создания компактных производственных комплексов, light industrial.  
На мой взгляд, классная тема. Причем в центре Петербурга можно частично заполнить объект жильем, частично апартаментами, сделать там коворкинги/офисы и добавить какое-то производство. Проблема расселения коммуналок ведь никуда не ушла. С точки зрения логистики, наверное, это очень правильная история. 
 
Марк Лернер:  
– У нас сейчас тренд на развитие промышленности, его обозначили и в Генплане. Дана команда пока приостановить вывод предприятий. Хотя надо понимать, что не нужно современной промышленности никаких глобальных цехов и многочисленных гектаров. Нынешние производства, как уже не раз сегодня говорили, – очень компактные, точные. Увы, у нас горизонт планирования – полчаса. 
Поддержу Александра Кравцова: не будет расти предложение в пределах Кольцевой. Градкомиссия не собиралась полгода, а когда собралась – приняла три–пять проектов. Какое может быть новое предложение? 

Анастасия Ясинская:  
– Чиновники просто спасают рынок от перепроизводства. 
 
Марк Лернер: 
– Точно. Если бы они работали слаженно, у нас был бы колоссальный навес предложения, поэтому нет худа без добра. Цены вот зато стабилизировались. Каждый проект продирается через согласования с колоссальными усилиями. Так что вскоре останутся только реконструкция и капитальный ремонт.  
Про апартаменты мы часто слышим в прессе, что появился тренд на «псевдожилье». Это не так. Да, есть пара проектов за последние полгода. Но в нашем апарт-отеле «Начало» 80–85% юнитов покупают именно для инвестиций.  

Анастасия Ясинская:  
– Вопрос к Елене Соловьевой: почему петербургский девелопер вышел с проектом апартаментов в Крым?  

Елена Соловьева:  
– Мы строим апарт-отель на западном побережье Крыма, рядом с Евпаторией.  
В начале 2022 года никто не предполагал, как будут развиваться события. Это был очень перспективный флагманский продукт компании, мы предполагали его реализовать до начала 2023 года, спрос на курортную недвижимость в Крыму был достаточно высоким. Безусловно, мы не получили того объема продаж и той скорости реализации, на которую рассчитывали. Но ситуация в нашем проекте находится в стадии «не благодаря, а вопреки».  

Именины Петербурга 2023. Конференция NSP

У нас не было ни одного месяца с момента выхода в продажу, когда мы не продали хотя бы один апартамент. В среднем реализуем 2–3 лота в месяц. Безусловно, сейчас есть очень мощный сдерживающий фактор. Люди переносят принятие решений в зависимости от происходящих событий.  
Есть покупатели, которые приобретают апарты для себя, как семейную резиденцию с возможностью сдавать ее в период отсутствия. Есть те, которые рассматривают их как условно загородную недвижимость и сдавать не планируют. Мы надеемся, что ситуация для всех изменится в лучшую сторону. 
 
Дмитрий Прокофьев: 

– По поводу апартаментов напомню, что модерновый Петербург, который мы все так любим, – это доходные дома со съемным жильем. Никто в Петербурге квартиры массово не покупал.  
И насчет прогнозов. Сейчас довольно трудно предполагать, как все сложится. Берлин, как известно, много лет был разделен стеной. И вот нашелся человек, который много лет покупал там квартиры, самые дешевые, с окнами в стену. Просто копил и покупал.  
А потом в один день стена рухнула, и человек проснулся миллионером. Обстоятельства могут оказаться самыми неожиданными, а поскольку все, что связано со стройкой, – это надолго, имеет смысл идти в русле тех тенденций, исходя из которых Петербург будет развиваться всегда, независимо от того, какие внешние события будут происходить.  

Георгий Рыков: 

– Что касается экономики, все могло быть сегодня гораздо хуже, и это нас всех сильно радует и вдохновляет.  
 
Анастасия Ясинская: 

– Коль скоро мы рассуждаем о трендах, какими они должны быть в сфере правового регулирования экономики и рынка недвижимости? Что стоило бы поменять, чтобы ускорить развитие?   
 
Дмитрий Некрестьянов:  

– Я бы назвал свое выступление «Законодательный футуризм: искусство малых шагов». Что нужно поменять, чтобы все стало хорошо. Какие поправки могли бы качественно изменить ситуацию с правовым регулированием в строительстве.
Первое правило: введение взаимной ответственности бизнеса и власти. Бизнес должен платить налоги, обеспечивать «социалкой», давать соцгарантии сотрудникам, готовить все документы без ошибок и пр. Если что-то не так – штраф. А государство пока ведет себя как капризный ребенок. Оно может испортить вам проект простым несоблюдением нормативных сроков рассмотрения заявок. Для Петербурга это очень характерная болезнь. Простое правило: если нет ответа на запрос, то проект считается согласованным – сильно изменило бы расстановку сил. И установленные сроки начали бы соблюдаться. 
Следующий тезис: написание отказа – это работа профессионала, значит, он должен перечислить все основания. Чтобы дополнительные пункты не вылезали в судебном процессе. Если вы требуете от нас профессионально подготовленных документов, давайте и вы будете давать исчерпывающий ответ. 
Третье правило. Если есть незаконный отказ, должна быть полная компенсация ущерба. Тогда это будет ответственное решение. 
Следующий блок: понятные правила игры. Если проект стартовал, для него правила не изменяются до его планового завершения. При изменении норм должен быть предусмотрен переходный период. Нижестоящие нормативные акты своевременно приводятся в соответствие либо автоматически не применяются в соответствующей части. Боль юристов: даже если нормативный акт не соответствует вышестоящим, то формальная практика исходит из того, что пока вы его не отменили в судебном порядке, мы его все равно должны исполнять. И мы пытаемся исполнять прямо противоречащие друг другу нормативные акты. И чтобы ты ни делал, все равно виноват. 
Еще. Нужно вводить общий механизм публикации разрешительных документов для единого срока обжалования. Далее: полезен московский опыт по «социалке». Инфраструктурный платеж за смену ВРИ, с целевым расходованием и исключением иных требований к девелоперу. Посчитайте, сколько нужно, возьмите деньги и стройте сами. Это проще, чем сегодняшняя петербургская практика. Для апарт-отелей: распространение режима самозанятых на доходы от сдачи объектов размещения, прошедших классификацию. 
Все предложенные меры не требуют каких-то больших усилий, это делается просто, было бы желание.  

Благодарим всех участников конференции! Ждем на «Именины Петербурга – 2024»!

1 из 33