НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

18 апреля, 14:36

Госдума хочет смягчить регулирование зон с особыми условиями использования: санитарных, охранных и прочих

21 июня 2023 в 08:14

В Госдуму РФ внесен законопроект, который смягчает регулирование зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). По мнению юристов из Rightmark Group, это может создать дополнительные проблемы, в том числе и застройщикам.

Фото: NSP.RU

В Госдуму внесен законопроект, который предлагает поправки в Земельный кодекс в части регулирования зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ). Авторы законопроекта предлагают исключить необходимость установления ЗОУИТ в момент получения застройщиком разрешения на строительство. При этом для строящихся объектов вводится обязанность по установлению ЗОУИТ после ввода объекта в эксплуатацию, говорится в пояснительной записке. 

Для ситуаций, когда в ЗОУИТ оказалась постройка, вводятся нормы о возможности внесудебного «разрешения подобных ситуаций», а именно «технические и (или) технологические решения, обеспечивающие безопасную эксплуатацию этих объектов», также пишут авторы законопроекта. Законопроект на момент подготовки публикации еще не рассматривался в первом чтении. Проект и пояснительная записка доступны на сайте Госдумы РФ


NSP попросила проанализировать законопроект старшего юриста корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group Олега Лодянова:

Лодянов Олег
Лодянов Олег
старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения
Rightmark Group

– Законопроект уменьшил число ограничений прав на участки: исключил создание придорожных полос для автодорог 4-й и 5-й категорий, изъял возможность ограничений хозяйственной деятельности в зонах наблюдения. В этом его можно только поддержать. Однако в нем имеется ряд просчетов.

Во-первых, проект исходит из спорной, на мой взгляд, идеи, что чем позже будет установлена ЗОУИТ, тем это лучше для населения. Именно поэтому удалена необходимость устанавливать ЗОУИТ для объектов, которые еще только проектируются. Регистрация ЗОУИТ в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсрочена на один год после ввода объекта в эксплуатацию. Установление ЗОУИТ возможно только после утверждения положения о зонах такого рода. Однако такое решение только увеличивает число лиц, которые могут пострадать от ограничений. Ведь рано или поздно ЗОУИТ неизбежно появится, но пока идет строительство и устанавливается зона, у людей не будет об этом информации, и они не смогут скорректировать свои планы в отношении приобретения или освоения участка.

Во-вторых, в ряде случаев законопроект дает возможность не устанавливать ЗОУИТ, но не исключаются сами ограничения. Так произошло в отношении зоны безопасности: в законе об использовании ядерной энергии сохранены ограничения на въезд и пребывание в ней, на право ведения хозяйственной деятельности. Это нарушает саму идею ЗОУИТ: сделать публичной информацию об ограничениях на определенной территории. В результате законопроект восстанавливает порочную практику прежних лет, когда все зоны существовали «негласно», сведения о них в ЕГРН не вносились и о наличии ограничений люди узнавали часто только когда государственные органы требовали снести построенные ими строения.

Цели установления ЗОУИТ в соответствии с Земельным кодексом: 

  1. защита жизни и здоровья граждан;
  2. безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики;
  3. сохранность объектов культурного наследия;
  4. природоохранные цели, охрана водоемов;
  5. сфера оборонной деятельности.