НАШ ЦИТАТНИК: «Город расползается, и все меньше остается пятен под массовую застройку. Все, что в городе, не может быть массовым. Потому что растет себестоимость, а прежняя глухая окраина – теперь прекрасный «спальник». Идет географическая экспансия агломерации...» Носов Иван

26 мая, 00:14

В петербургском регионе строятся более 60 малоэтажных жилых комплексов

3 июля 2023 в 07:30

Доля мало- и среднеэтажных проектов в Петербурге за три года увеличилась в два раза: с 6,9% до 13,8%.

Если гражданина спросить в лоб: хотел бы он жить в трехэтажном домике или в 25-этажном? – ответ предугадать нетрудно. Но – только «при прочих равных», при условии, что цена квартиры будет одинаковой.

А она, к сожалению, одинаковой быть не может: земли под малоэтажку надо покупать больше, коммуникаций прокладывать больше и т. д. Экономия на лифтах и на том, что на стройплощадке не нужно использовать краны, составляет очень небольшую долю затрат. 

По единодушным оценкам девелоперов, себестоимость малоэтажного строительства выше и затраты на «квадрат» больше, чем при возведении «высоток». Далее начинаются поиски сложного баланса: а если купить землю под застройку подешевле, но подальше – будут ли брать квартиры в комфортных, но удаленных МЖК так же охотно, как студии в Мурино.

Фото Стройблока правительства ЛО

Не выше сосен 

 Малоэтажное строительство оказалось более устойчивым к внешним вызовам и потрясениям, чем возведение «высоток». Три года назад, весной 2020-го, в Петербурге в стадии стройки находились 12,9 млн кв. м жилья (298,4 тысячи квартир в новостройках). Из них в проектах высотой до 8 этажей (включительно) – 0,9 млн кв. м (около 20 тысяч квартир). Доля мало- и среднеэтажных ЖК составляла 6,9%. 

Весной 2023-го объем нового жилищного строительства в городской черте существенно сократился – до 8,3 млн кв. м. А невысокая застройка даже в абсолютных цифрах подросла – до 1,18 млн кв. м (26,8 тысячи квартир). Соответственно, доля таких проектов составила уже 14,2%.

В Ленобласти ситуация более ровная: в 2020 году в ЖК высотой до 8 этажей находилось около 15 тысяч квартир (15%), в 2023-м – 10,6 тысячи квартир (11%). По мнению «НП», такой сдвиг (сокращение малоэтажной застройки) обусловлен в том числе растущей конкуренцией со стороны городских девелоперов, запускающих МЖК в Московском, Красносельском, Петродворцовом и особенно в Пушкинском районе.

По оценкам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля малоэтажных проектов (четыре этажа плюс мансарда), реализуемых в регионе, в 2018–2019 годах составляла 7–8%, в 2023-м увеличилась до 17%. 

«Увеличение доли малоэтажных проектов последние годы связано со стартом масштабных проектов комплексного освоения территорий на границе спальных районов, в новых точках роста пригородных зон Ленобласти, – комментирует Ольга Трошева. – Причем их реализуют крупные компании, имеющие репутацию и качественно проработанный продукт. Кроме того, рынок жилья развивается в сторону пригородных территорий с определенным высотным регламентом».

По данным эксперта Дмитрия Житкова, сейчас в регионе застройщики возводят 63 малоэтажных проекта, в свободной продаже находится около 4,6 тысячи квартир в МЖК.

На данный момент основной объем предложения малоэтажки формируют несколько ключевых проектов: МЖК «Солнечный город. Резиденции», «Парадный ансамбль», «Зеленый квартал», «Дворцовый фасад» и Univer City от Setl Group, «Любоград» и «Югтаун» от КВС, UP-квартал «Пушкинский» от ФСК, несколько очередей МЖК «Образцовые кварталы» от компании «Терминал-Ресурс». В области это МЖК «Новое Сертолово» и «Счастье 2.0».

Средняя цена малоэтажного жилья на городских окраинах – 176,4 тысячи рублей за кв. м, в пригородных районах, включая Курортный, – 173,7 тысячи рублей за «квадрат», в областных МЖК – 138,8 тысячи рублей. В области, разумеется, находятся и самые доступные комплексы: «Федоровское» и «Невская усадьба» – менее 100 тысяч рублей за кв. м.  

Малоэтажные дебюты 

 За последний год в городских районах были запущены несколько примечательных малоэтажных проектов. 

Например, в Выборгском компания «ПГСК» открыла продажи в ЖК «Loft у озера». Два корпуса высотой 4 и 5 этажей строятся на Береговой улице, в Озерках, вблизи Большого Нижнего Суздальского озера и Новоорловского заказника. В корпусе поменьше расположены 16 квартир, в пятиэтажном – 59 квартир. Цены – от 240 тысяч рублей за кв. м. По словам Дмитрия Старостина, генерального директора компании-застройщика «Интеском», для проекта выбран стиль лофт, потому что он «гармонично впишется в стилистику окружающих коттеджей и таунхаусов». К тому же, говорит г-н Старостин, преимущества локации (зелень, озеро) требуют панорамных окон и безрамного остекления балконов, что тоже присуще этому стилю.

Летом 2022-го холдинг Setl Group начал возводить малоэтажный жилой квартал Univer City в Пушкинском районе, между рекой Славянкой, Колпинским шоссе и Муромской улицей. В первых трех корпусах предусмотрены 1410 квартир. Первый этап включает 12 четырехэтажных корпусов. Проектное финансирование осуществляет Сбербанк; всего здесь планируют построить около 200 тысяч кв. м жилья и необходимые социальные объекты. Средняя цена – около 184 тысяч за «квадрат».

В Петродворцовом районе тот же застройщик в сентябре прошлого года открыл продажи в МЖК «Дворцовый фасад». Общая площадь комплекса составит 270 тысяч кв. м, средняя цена – 195 тысяч рублей за кв. м.

В целом, по оценкам экспертов Nikoliers, в 2018 году доля новостроек высотой до 5 этажей в составе стартовых проектов составляла 4%, в 2020-м – 9%, в 2023-м – 14% (подробнее см. в рубрике СПИЧ).

В области примечательных стартов было поменьше. В Сертолово компания «Таймс» продолжает развитие квартала «Золотые купола», начатое холдингом «РСТИ». 

В МЖК «Новая история» всего запланировано 39 корпусов; в восьми домах первой очереди предусмотрены 920 квартир. Средняя цена – 130 тысяч рублей за кв. м. Три пятиэтажки начали строиться в составе ЖК Port в Усть-Луге. После долгого перерыва появились в продаже квартиры в проблемном МЖК «Шотландия».

«Спрос на качественные малоэтажные проекты стабилен, у части покупателей есть запрос на комфорт и соседское комьюнити, что в высотных многоквартирных комплексах практически невозможно, – говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. – Поэтому данный формат будет и дальше стабильно развиваться». По мнению Катерины Соболевой, при расположении в одних и тех же локациях цены на квартиры в малоэтажных домах, как правило, несколько выше. 

Мало- и среднеэтажные ЖК, строящиеся в Петербурге и ЛО

Южные планы 

 Перспективные планы застройщиков, работающих в малоэтажном сегменте, в основном связаны с южным направлением. Отчасти из-за того, что именно в этой части мегаполиса во многих привлекательных локациях действуют ограничения по высоте. Или исторически обусловленные (Пушкин, Павловск, Гатчина, Стрельна), или астрономические (у Пулковской обсерватории). Или связанные с работой аэропорта. Иногда – в сочетании. Запрет на строительство высоток смягчает конкуренцию.

По словам специалистов компании «Терминал-Ресурс», предпочтения девелоперов связаны с ограниченностью банка свободных участков внутри городской черты и около КАД. Такие территории остались на юге, отсюда и увеличение предложений на рынке со стороны застройщиков.

Кроме того, в южной части мегаполиса сохранились относительно крупные массивы сельхозземель, которые в перспективе можно перепрофилировать. Здесь все еще можно найти участки под застройку по приемлемым ценам. (На севере же – либо федеральный лес, либо рекреация.)

Гатчину девелоперы рассматривают как весьма перспективное направление. Пока в подвешенном состоянии остается проект города-курорта Gatchina Gardens: застройщик старается вывести его из-под санкций и ждет решения правительственной комиссии.

В самой Гатчине новостроек немного. Из среднеэтажных ЖК здесь можно отметить «IQ-Гатчина», «Орловский бульвар» и «Феникс». Но в исторической части города действуют охранные ограничения. В 2021 году сдан трехэтажный ЖК «Музыкальный парк». Сейчас компания «Гатчинский ККЗ» готовится получать разрешение на строительство ЖК «Речной клуб» (три четырехэтажных корпуса). По оценкам руководителей компании, именно такой формат жилья здесь востребован, особенно с учетом постепенного переезда в Гатчину комитетов и служб областного правительства. В перспективе запланирован более масштабный комплексный проект «Новая Гатчина». Но его развитие будет зависеть от сроков создания агропромышленного кластера (см. подробнее).  

Динамика показателей рынка малоэтажных жилых комплексов
Фото: NSP.RU

Карма таунхаусов 

 Формат таунхаусов так толком и не прижился в Петербурге. Несколько лет назад застройщики еще питали иллюзии: предполагали, что этот тип жилья будет сочетать преимущества загородной жизни с плюсами квартирной застройки (общие сети, понятная схема управления и т. д). Получилось наоборот: умножение минусов. Негативную роль сыграло невнятное правовое регулирование. (Как с апартами, только еще хуже.) В судебных спорах таунхаусы представали то разновидностью многоквартирного дома, то обособленной долевой собственностью («квадроксы» и «дуплексы»), то неполноценной версией ИЖС. А с 1 марта 2022 года вступили в силу поправки в Градкодекс, в соответствии с которыми таунхаус велено считать индивидуальным домом. Оформление участка при таком домовладении – отдельный квест: 2–3 сотки, положенные на секцию, как правило, не вписываются в местные нормативы и ПЗЗ. Тем не менее отдельные успешные проекты есть. Можно назвать МЖК «Образ жизни» на территории курорта «Охта Парк» во Всеволожском районе, проект «Таун Град» в Петергофе, ЖК «Ломоносовская усадьба» (деревня Верхние Венки Ломоносовского района), МЖК «Алгоритм Стрельна» и некоторые другие. 

По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», таунхаусы реализуются в 31 малоэтажном проекте, объем предложения на первичном рынке – менее 0,8 тысячи секций. Со спросом сложно: за 1-й квартал застройщикам удалось реализовать на первичном рынке  40 лотов. Для сравнения: в предыдущие годы девелоперы продавали за квартал 100–120 секций. Как правило, речь об уже готовых секциях. На стадии строительства покупатели не хотят рисковать. 

«Объем спроса находится на историческом минимуме из-за значительного сокращения сделок в сегментах «эконом» и «комфорт», ввиду отсутствия пополнения предложения в этих сегментах, – отмечает Ольга Трошева. – Новые проекты давно не выходят на рынок, предложение проектов в стадии реализации заметно сократилось без пополнения новыми очередями». Из дебютов 2023 года аналитики называют только возобновление продаж в КП «Токкари-Ленд» вблизи Колтушей, и здесь в реализацию поступили готовые секции.

По данным ЦИАН, в июне 2023-го в продаже находилось около 500 вариантов таунхаусов в Ленобласти и 120 – в Петербурге. Значительная часть предложения – вторичные продажи.

Средний бюджет сделки с таунхаусами в комфорт-классе – 10,4 млн рублей, в категории «комфорт плюс» – 16,2 млн рублей.

География формата весьма ограничена. Активнее идут продажи во Всеволожском районе (Вартемяги и Энколово), в Петродворцовом (Петергоф и Стрельна) и в Курортном (Зеленогорск). Но тренд печален: таунхаусы постепенно становятся экзотикой. 

Средние цены и динамика сделокмало- и среднеэтажные проекты в Петербурге и ЛО
Фото: NSP.ru

Надежная земля 

 Аналитики обычно, чтобы избежать путаницы, не склонны включать в сегмент малоэтажной застройки индивидуальные дома. Это понятно, но вряд ли справедливо: в Ленобласти за пять месяцев 2023 года зарегистрировано 8748 индивидуальных жилых домов общей площадью 1,176 млн кв. м. Более 65% нового жилья в регионе строится в частном секторе.

Участники рынка и девелоперы считают весьма перспективным смешанный формат («микст»), когда на смежных участках развиваются малоэтажная многоквартирная застройка и ИЖС (подробнее см. в отчете с круглого стола). Но это (возможно) дело будущего, а пока частное строительство раздроблено по 324 коттеджным поселкам и несчитанным садоводствам. И главным товаром на загородном рынке остаются участки под индивидуальное строительство.

За первый квартал застройщики коттеджных поселков реализовали около 1,3 тысячи лотов. В целом продажи в организованной застройке вернулись на уровень «до пандемии» – примерно столько же участков и домов девелоперы продавали за квартал в период 2017–2019 годов. 

В 2020-м, после первых опытов «самоизоляции», продажи увеличились вдвое, в 2021 году – еще подросли, в 2022-м начался спад. 

Девелоперы рассчитывают, что спрос на рынке ИЖС будет поддерживать ипотека: например, в компании «ФАКТ» доля ипотечных сделок по строительству и приобретению домов ИЖС в 2020 году составляла 14%, сейчас – более 50%. Но все же ипотека на загородном рынке еще не стала массовым инструментом.

В сегменте коттеджных поселков сократился объем предложения: два года назад в листингах насчитывалось около 16,8 тысячи вариантов (участков с подрядом или без, домов или секций в таунхаусах). Сейчас, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», примерно 16,1 тысячи лотов. 81% составляют участки без подряда.

По сведениям «Авито», средняя цена участка в Ленобласти – около 1,5 млн рублей. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средний бюджет сделки с участком в коттеджном поселке – 2,3 млн рублей. При этом на вторичном рынке Росреестр фиксирует в несколько раз больше сделок, чем КЦ «ПН» – на первичном: 17,8 тысячи договоров купли-продажи участков за первый квартал.

По оценкам участников рынка и экспертов, продажи во многих проектах, выведенных на рынок на пике спроса (в прошлом и позапрошлом годах), идут существенно медленнее, чем ожидали застройщики. Возможно, прорывом станут комплексные проекты, вроде тех, что начинают воплощаться в Подмосковье: смешанная застройка, на сотнях гектаров, с проектным финансированием, заводскими домами и льготами по ипотеке. Чтобы проверить эту гипотезу, понадобится вложить десятки миллиардов рублей на стартовой стадии. Пока девелоперы рисковать не торопятся.