НАШ ЦИТАТНИК: «Первый признак мегаполиса будущего – модернизированная социальная, коммерческая, транспортная инфраструктура в каждом квартале каждого района. Когда «все лучшее» не сконцентрировано в центре, а распределено и органично вписано в облик города…» Дмитрий Ефремов

29 мая, 21:04

Инвестиции по горизонтали: малоэтажные комплексы растут быстрее рынка

Проблемы и перспективы малоэтажных комплексов обсуждали участники дискуссии, организованной редакцией NSP.RU. Почему в развитых странах пригородная недвижимость дороже городской, а у нас – наоборот?

Участники дискуссии: 

  • Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers  
  • Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»  
  • Мария Чёрная, генеральный директор ООО «БОНАВА Санкт-Петербург»  
  • Максим Жабин, заместитель генерального директора ИСК «ЛенРусСтрой»  
  • Лариса Коковина, коммерческий директор АО «Гатчинский ККЗ»  
  • Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный трест» 
  • Галина Пилипенко, директор по развитию компании «Терминал-Ресурс»  
  • Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»  
  • Николай Антонов, партнер, генеральный директор УК «МТЛ. Управление недвижимостью» 
  • Олег Добродеев, директор по продажам строительного холдинга «Сенатор»  
  • Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ»  
  • Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» 
  • Василий Довбня, руководитель отдела маркетинга ООО «КВС. Агентство недвижимости»  
  • Николай Иордан, заместитель руководителя центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management  

Модераторы: 

  • Андрей Некрасов, редактор раздела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU  
  • Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU 

Фото: Никита Крючков

Редакция NSP.RU благодарит сеть коворкингов PAGE, УК «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») за помощь в организации встречи и гостеприимство. 

Малоэтажный сегмент прирастает не только многоквартирными невысокими домами: но и частным сектором, а также проектами смешанного формата. За теми, кто покупает «для себя», потянулись инвесторы: за два года под Петербургом появилось более 20 инвест-отелей и баз отдыха.  Участники конференции постарались ответить на несколько важных вопросов. Какими причинами обусловлен рост количества мало- и среднеэтажных проектов на территории Петербурга? Надолго ли сохранится такая тенденция? Удастся ли девелоперам удержать приемлемую себестоимость малоэтажных проектов и доступные цены продаж?  


Ольга Трошева: 
— Доля малоэтажного многоквартирного жилья в агломерации за последние пять лет действительно увеличилась вдвое – с 4–5% до 11–12%. Лет 10 назад окраинные районы и пригороды застраивались многоэтажным жильем – Кудрово, Мурино, Приморский район. Но в последние годы строители обратили внимание на южные территории, как в городской черте, так и в приграничных районах Ленобласти. Объем предложения в малоэтажных квартирных объектах в городе и в области сейчас составляет около 400 тыс. кв. м. В 2021–2022 годах объем спроса составлял 300–400 тыс. кв. м за год. Сейчас темпы реализации несколько снижены, следующие очереди выводятся на рынок в соответствии со спросом. Темпы реализации в малоэтажке, конечно, несколько ниже, чем в многоэтажном строительстве. 
Есть проблемы с наличием интересных, ликвидных участков. Малоэтажка многим нравится, но вопрос в том, насколько быстро в проекте появится социальная инфраструктура, с какой скоростью будут строиться дома. Интерес к территории, осваиваемой с нуля, раскачивается постепенно.  
У девелоперов в портфеле есть еще не стартовавшие проекты примерно на 1,6 млн кв. м. В основном за КАД, но есть и перспективные малоэтажные проекты даже в историческом центре, где действуют ограничения по высотности. Что касается цен предложения по малоэтажному жилью, то в Петербурге это 199,2 тыс. рублей за кв. м – на 21% больше, чем летом 2021 года. Для сравнения: средняя цена в массовом сегменте – 216 тыс. рублей. 
В Ленобласти средняя стоимость малоэтажного жилья составляет 123,8 тыс. рублей за «квадрат» – на 11% больше, чем в июне 2021 года. В Ленобласти в основном сейчас и предлагают малоэтажные комплексы, в том числе достраиваются приостановленные и проблемные объекты, которые реализовывались по очень бюджетным ценам.  

1 из 9
Ольга Трошева. Перспективы рынка малоэтажного строительства

Андрей Некрасов: 
— На мой взгляд, проекты, которые удалены от города, тем более малоэтажные, должны обладать более богатой инфраструктурой. Но при этом надо сохранить приемлемую себестоимость. 

Мария Чёрная: 
— Когда мы в 2008 году начинали наш проект Gröna Lund, он долго был неинтересен рынку и медленно продавался. Мы брали за основу успешные проекты нашей компании в других регионах и странах, в первую очередь, конечно, в Скандинавии. Комплекс Gröna Lund – это стандартный проект компании в небольших скандинавских городах: 5–6 этажей, просторная общая территория, достаточно большая территория застройки – у нас 20 га. Теперь проект пользуется спросом, и для этого несколько причин. Например, типовые дома – мы повторяем успешное, пользующееся спросом жилье, проверенное на собственном опыте. Первые очереди существенно отличались, но дальше мы поняли, какие форматы люди охотнее покупают. Знание своего клиента, знание его финансовых возможностей и запросов позволяет формировать продукт.  
Второй фактор, конечно, благоустройство и территория. У нас плотность застройки даже ниже, чем разрешена нормативами. Нашу аудиторию составляют две большие группы покупателей. Одни приобретали квартиру для родителей, которые больше не хотят жить в крупном городе. А другие – для себя, но как дачу. Они не хотят забот, связанных с владением собственным домом, но стремятся ближе к природе; таких клиентов порядка 30%.  
Транспортная доступность важна: долго шла реконструкция Дороги жизни, сейчас она отремонтирована, можно ездить и на электричке. Общественный транспорт для таких проектов имеет колоссальное значение. У наших покупателей, как правило, нет двух машин на семью.  
Что касается благоустройства, здесь есть большая проблема, актуальная для многих застройщиков. Чиновники Петербурга и Ленобласти, в отличие от других регионов, трактуют закон так, что при каждом жилом доме должен быть сформирован отдельный участок. Имея обширное благоустройство, прогулочную аллею, хоккейную коробку, которая летом используется как площадка для волейбола или баскетбола, добрососедский центр и т. д., мы испытываем большие сложности с их обслуживанием. Как сделать эти объекты доступными всем жителям? От нас требуют разделить участки, что, безусловно, повлечет конфликты или, по крайней мере, технические сложности с содержанием. Условно говоря, половина скамейки стоит на одном участке, половина – на другом. Альтернатива, которую нам предлагают, – выделять участки по обрезу фундамента, а остальное отдавать муниципалам. Но это несправедливо. Во-первых, клиенты платили за то, что они имеют у себя под окнами. Во-вторых, содержать это муниципалы не смогут – у администрации нет ни денег, ни профессионалов.  
 
Василий Довбня: 
— Еще одна особенность малоэтажного многоквартирного жилья – использование первых этажей. Чем меньше этажей, тем больше доля квартир на первых этажах, спрос на них ниже. Но это отношение можно изменить. Для этого придумываются разные «фишки». Например, небольшие придомовые террасы для квартир на первых этажах. Также мы стараемся поднимать нижний уровень окон, чтобы он был не ниже 2 метров, а желательно выше, чтобы не было ощущения, что проходящие по улице люди заглядывают вам в окна. Еще одна особенность – коммерческая инфраструктура.  
Владельцам торговых, спортивных и других объектов важна высокая плотность населения, большое число жителей. Очевидно, что население малоэтажных проектов меньше и растет медленнее, чем в многоэтажных. Поэтому есть сложности в привлечении операторов. В ряде случаев, чтобы привлечь интересных и важных для жителей операторов, приходится чуть ли не по себестоимости отдавать им помещения. 
Себестоимость строительства у таких проектов выше, потому что доля инженерных сетей, дорог в структуре себестоимости повышается. А цены зависят от конкретной локации, от самого проекта. 
 
Елизавета Конвей: 
— Малоэтажное строительство – рыночный продукт и подчиняется всем правилам маркетинга. Поэтому, в первую очередь, все зависит от локации. Она сама по себе может создать некий отложенный спрос, эффект ожидания выхода проекта, и тогда на начале может быть всплеск. Если локация недостаточно «раскачанная», недостаточно популярная, можно искусственно создать определенный спрос на продукт. 
Более низкий темп продаж малоэтажки отчасти связан с финансовой моделью застройщика: рентабельность таких проектов совершенно другая, поэтому и рекламные кампании не такие громкие. На темп продаж влияет и сам продукт. Я, например, верю в «микст» – в сочетание нескольких форматов внутри проекта. И в сочетание различных портретов покупателя. Если интересы разных групп покупателей учтены, то может быть определенная доля инвесторов, которая создаст первую волну активных продаж. 
 
Максим Жабин: 
— Давайте определимся, что такое малоэтажное строительство. А то у нас не только клиентское, но даже внутреннее, профессиональное восприятие разное. Для меня малоэтажное строительство – это два-три этажа, включая таунхаусы и ИЖС. По поводу «микста», смешанных проектов – всячески поддерживаю. Для меня малоэтажка – на 100% комбинированная застройка. Нас ожидает то же, что происходило с застройкой пригородов в Америке. 
Коллизия в том, что в развитых странах малоэтажное жилье в пригородах гораздо дороже, чем любая квартира в городе. А у нас – наоборот. У нас коттеджи площадью 120 кв. м стоят дешевле, чем квартира в Приморском районе или тем более на Московском проспекте. Причина в том, что у нас не существует инфраструктуры пригородов. В первую очередь нужна высокая транспортная доступность, а у нас дороги и инженерное обеспечение не поспевают за застройщиками. В радиусе 50 км от города нередко даже газа нет. 
Для меня пригород – это когда я заработал денег и не хочу жить в городе, где высокая плотность, где много людей. Но при этом хочу жить с хорошей инженерной и коммерческой инфраструктурой. И переезжаю в проект с низкой плотностью населения и, что важно, с однородной социальной средой. 
Этим требованиям отвечают, пожалуй, такие проекты, как «Доброград» в Московской области и первая очередь проекта HUGGЕ в Челябинске. Под Петербургом есть, по-моему, в Токсово поселок с застройкой в стиле американских домов. Все это примеры того, каким должен быть пригород.  
А мы, говоря про малоэтажку, почему-то подразумеваем четыре этажа плюс мансарда. Почему застройщики строят так? Да потому, что такие ограничения. Если бы там разрешили 12 этажей, строили бы 12. Поэтому девелоперы должны решить, готова ли сегодня их финансовая модель выдержать подобные проекты, с застройкой частными домами до трех этажей. Если не будет развиваться инфраструктура, то никогда эти пригороды не появятся: целевая аудитория все равно стремится к недорогому жилью, а если всю инфраструктуру переложить на застройщиков,  доступных цен не получится.  

1 из 13

Ольга Трошева: 
— Мы упираемся в ценообразование, чтобы проект выдерживал определенный темп реализации. А также – учитываем, что массовый покупатель сегодня не готов ехать дальше, если ближе есть, условно, среднеэтажка. Удаленный проект более качественный, но его нужно ориентировать на определенный слой покупателей и предложить разумный бюджет покупки.  
 
Елизавета Конвей: 
 Как раз архитектурный и концептуальный «микст» поможет создавать проекты более высокого уровня. Сейчас проекты малоэтажек в основном рассчитаны на тех, кто хочет расшириться, но не может себе позволить желаемую площадь в городе. Они при этом уговаривают себя, что там будет меньше плотность, больше метров, но придется чуть-чуть подальше ездить. А проектов для людей с более высокими амбициями, которые претендуют на единую социальную среду, как раз крайне мало. И если бы появлялись «миксты» различных типов, где были бы и многоквартирные дома, и ИЖС, и таунхаусы, и хорошее благоустройство, тогда росли бы и чек, и привлекательность, и, возможно, покупательская емкость этого сегмента. Мне кажется, нужно начинать со стратегии.  
 
Николай Иордан: 
— Два системных московских застройщика Москвы, «Самолет» и «Инград», которые строят в пригороде, запустили два огромных проекта именно в формате ИЖС. Например, «Дмитров Дом» – это почти 500 домов, плюс 13 таунхаусов. При этом они строят всю инфраструктуру, включая школу, четыре детских сада, станцию скорой помощи и т. д.  
По Ленобласти в этом году зарегистрировано больше 10 000 сделок с домами ИЖС. Тут два основополагающих фактора. В первую очередь, это расширение льготных программ ипотеки на ИЖС, то есть ипотеку с господдержкой и семейную ипотеку можно взять и на участок, и на дом – для строительства хозспособом или купить готовый у застройщика. А во-вторых, что мы можем купить за 10 миллионов в Петербурге? «Однушку» на Фрунзенской, в новой «вторичке», и сдать ее за 40 тысяч рублей. А можно купить дом в лесу, готовый, со всей инфраструктурой и сдавать его за «сотку» в месяц, и платеж по семейной ипотеке будет 49 тысяч в месяц, а по программе господдержки – 60 тысяч. Это тоже фактор. Спрос все равно будет порождать предложение, так или иначе.  
С точки зрения инвестиционного момента, это действительно важная история, и она работает. 
 
Галина Пилипенко: 
— Мы реализуем проект «Царскосельские холмы» в Пушкинском районе. Начали его в 2005 году. И тогда все детские сады и школы, дороги и все прочие соцобъекты значились в госпрограммах, себестоимость была приемлемой, а цены привлекательными. Со временем менялись условия.  
Обращу внимание, что с 2019 года малоэтажка – это просто четыре этажа, даже без мансарды. В 2019 году экономика у нас еще немножко поплыла. А с 2020 года мы обязаны строить объекты социальной инфраструктуры, потихоньку накручиваются затраты на дороги и все остальное. Но проект существует, он рентабельный, хотя, конечно, хотелось бы иметь прибыль побольше. Спрос растет по двум причинам. Локация развивается, уже виден не один дом в поле, а вполне развитая территория, где можно комфортно жить.  
Во-вторых, многие действительно переезжают к нам из многоэтажного жилья. Они хотят именно улучшить социальную среду, получить дополнительный комфорт. Они выбирают малоэтажку не из-за экономии, они не расширяют площадь, они переезжают, считая, что им здесь комфортнее: проще найти парковку, удобно добраться до города, погулять до Пушкина. 
Проблема с выделением придомовых участков действительно есть. У нас жилой комплекс из 3–4 домов. Сейчас мы (как застройщик) отказываемся от участка, одновременно собственник подает заявление на регистрацию права долевой собственности. Это касается и территории общего пользования. Был вариант отдавать эти участки муниципалам. Жители отказались, полагая, что муниципалы не смогут их качественно обслуживать. 
Дороги и инженерия. Желания монополистов растут, цены растут, что сказывается на себестоимости. Плюс только в том, что теперь сети действительно подводят сразу к дому.  
Что касается встроенных помещений, мы в начале проекта продали часть другим компаниям-застройщикам. Они предусмотрели коммерческие помещения на первых этажах, но это вызвало недовольство жителей: они не хотят видеть у себя кафе и магазины. Причем не только в своем доме, но и в доме напротив. Теперь мы строим отдельные торгово-бытовые комплексы. Мы ранее не занимались этим бизнесом, и он идет у нас сложно. Хотя по мере увеличения населения дела налаживаются: приходят предприниматели, появляются аптеки, магазины и все прочее.  
Первый дом мы начали строить в 2014 году. Два последующих года мы продавали примерно по шесть квартир в месяц. Сейчас, без учета пиковых значений, в среднем реализуем где-то 60 квартир в месяц. А, например, в марте прошлого года продажи составили 250 квартир. 
 
Дмитрий Синочкин:
— То есть, чтобы увеличить продажи на порядок, малоэтажному комплексу необходимо семь-восемь лет, раскрутка территории, создание имиджа, улучшение транспортной доступности, постепенное насыщение «социалкой». Это игра вдолгую. 
 
Андрей Некрасов: 
— Есть компании, которые начинают с другого. Например, анонсируют в основном не жилье, а яблони и яблоки! 
 
Лариса Коковина: 
— Наш проект примыкает к городу Гатчине и находится между двумя федеральными трассами. Инженерная инфраструктура тоже достаточно развита. Проект начался с того, что у нас в собственности оказалось 1500 га земель в составе сельского поселения. Из них 900 га мы оставили для сельхозпроизводства, 199 га перевели в земли промышленности, 50 га – под общественно-деловую застройку и 194 га – под жилую. Во главу угла поставлено развитие сельхозпроизводства, а все, что касается жилых зон, – это уже обслуживание производств, которые там будут развиваться.  
Мы заключили договор с Аграрным университетом на разработку концепции предприятия по выращиванию фруктово-ягодной продукции, ее переработки и хранения. Часть земель займут фруктовые сады. Но также мы привлекаем крестьянско-фермерские хозяйства, чтобы они под руководством нашего главного агронома тоже выращивали плодово-овощную продукцию. Жилая часть проекта рассчитана на 25 тысяч человек. Примерно половина – трудоспособное население. Наш аглокластер даст около 1500 рабочих мест, промзона или технопарк – еще 3000 рабочих мест и 3500 человек могут быть задействованы в сфере услуг, рыночной инфраструктуре и т. д. То есть две трети трудоспособного населения может быть потенциально трудоустроено. В проекте будет три вида жилья: среднеэтажное (100 га), малоэтажное (46 га) и ИЖС (около 50–60 га). Что касается встроенных помещений: у нас участки малоэтажного строительства примыкают к общественно-деловой зоне, и мы всю коммерческую инфраструктуру выносим туда. С малоэтажкой соседствует рекреационный участок – 11 га. С другой стороны – яблоневые сады, которые мы заложили в этом году. Пока только 2 га, но с каждым годом они будут увеличиваться. 
Сейчас в Гатчине всего два проекта малоэтажного строительства. Один сдан, практически все квартиры проданы. А второй – еще один наш небольшой проект, который мы сейчас запускаем, он рассчитан всего на 66 квартир. Все остальное, что строится в Гатчине, – это среднеэтажное жилье в северной части города, наиболее приближенной к Петербургу. 
В Гатчине мы ранее возвели два комплекса, на 50 и на 100 тысяч кв. м жилья. Когда их запускали, то были уверены, что покупателями в основном будут приезжие. Однако ими, главным образом, оказались жители Гатчины и Гатчинского района. Хотя были и петербуржцы: сейчас «Ласточка» идет до Балтийского вокзала 37 минут, так что вполне комфортно жить здесь, а работать в Петербурге. 

1 из 8
Лариса Коковина. Проект «Новая Гатчина»

Дмитрий Синочкин: 
— На переезд правительства Ленобласти рассчитываете? 

Лариса Коковина: 
— Конечно, для бизнеса это дополнительные возможности. Но как житель Гатчины я опасаюсь, что переезд чиновников в центр города усугубит ситуацию с пробками. Вот если они разместятся вдоль федеральной трассы – мы будем это только приветствовать. 

Ольга Трошева: 
— Вы не будете делать встроенные помещения и планируете создавать общественно-деловую зону. Но опыт показывает, что она будет развиваться, только когда уже появится какое-то население. А людям нужна бытовая инфраструктура сразу после заселения. Как будете решать эту проблему? 

Лариса Коковина: 
— Рядом будет квартал среднеэтажной застройки (до восьми этажей и несколько доминант до 11 этажей), в котором предусмотрены встроенные коммерческие помещения. И жители малоэтажной части смогут на первом этапе пользоваться этой инфраструктурой. Эти кварталы граничат между собой и будут запускаться одновременно. 

Ольга Трошева: 
— Территория очень большая. Будете развивать ее самостоятельно или привлекать партнеров? 

Лариса Коковина: 
— Безусловно, с партнерами. Мы открыты к диалогу, если у кого-то есть интерес к нашему проекту, то будем рады. 
 
Дмитрий Новосельцев: 
— У нас в Разметелево участок площадью около 85 га, в девяти километрах от КАД по Мурманскому шоссе. Это многопрофильная территория: зона коттеджной застройки на 260 участков, зона малоэтажной застройки (около 20 га и 80 тыс. кв. м жилья) и зона общественно-деловой застройки. Эти три зоны хорошо друг друга дополняют. Мы начали с коттеджной застройки (КП «Разметелево»), которую сейчас уже завершаем. Подвели все сети и создали предпосылки для строительства малоэтажного комплекса. На стадии ИЖС не было необходимости строить школы и детские сады, поскольку они отнесены к многоквартирному этапу. Это позволило аккумулировать оборотные средства для следующего этапа. Но здесь в перспективе предусмотрены и школа, и детсад – по сути, мы создаем городской микрорайон рядом с городом. Для бизнеса, который разместится во встроенных помещениях, уже есть клиентская база – жители коттеджей. 
Есть и минусы. Создавая такой микрорайон, мы теряем часть клиентов, которые привыкли к коттеджным поселкам закрытого типа. У нас нет шлагбаумов, заборов, а наши клиенты преимущественно те, кто работает в Петербурге и хочет жить рядом с городом. 
Кроме того, когда развивается такая многопрофильная территория, строительство идет долго. Заканчиваем коттеджи, начинаем строить малоэтажку, а стройка – это всегда дискомфорт. Хотя по ее завершении это будет современный микрорайон. 
У нас богатый опыт строительства в Испании. Там недвижимость в пригородах действительно стоит дороже, чем в городах. И при этом абсолютно идентичная инфраструктура – качество дорог, отделения банков, магазины и т. д.  

Андрей Некрасов: 
— Давайте переходить к следующему сегменту: апартаменты и рекреационная функция. 
 
Николай Антонов: 
— Необычно, что мы выступаем на мероприятии по загородному жилью. На это есть причины. Поддерживаю тезис, что загородная недвижимость за рубежом дороже, чем в городах. К этому надо двигаться.  
К нам обращаются в том числе для придумывания «фишки», которая привлечет покупателей. Без такой «фишки» или суперлокации трудно продавать любую загородную недвижимость. Мы стали предлагать девелоперам продукт с «магнитом» в виде гостиницы. В проектах комплексного освоения с таким объектом туристического кластера можно размещать и ИЖС, и малоэтажное строительство. Это дает относительно дешевые деньги по кредиту, за счет господдержки, если строите гостиницу более чем на 120 номеров. Через пять лет эту гостиницу можно будет продать целиком, как и апартаменты, а также сервисную инфраструктуру.  
Это довольно новая идея для России и СНГ. Пока мы работаем с четырьмя компаниями. Скоро на рынок будет выходить «Рощино Residence», в Орехово «Строительный трест» прорабатывает такую концепцию, гольф-клуб «Петергоф» к нам обращался. Есть еще проект на озере Иссык-Куль. 

Анзор Берсиров:  
— Вы заметили, что малоэтажку мы обсуждаем более оживленно, чем если бы говорили про многоэтажки? Позитив в том, что наш рынок продолжает развиваться и зреть. Малоэтажное, загородное строительство для нас все еще ново, и опыт реализации отличается у разных компаний. Продукт еще не устоявшийся, но он уровнем выше, чем то, что мы многие годы строим.  
В нашей компании давно существует направление коттеджных поселков, и это довольно удачная история. Сегодня в пример приводили подмосковные поселки под 500 участков, за счет чего можно создавать инфраструктуру. В нашем поселке «Небо» в Кузьмолово всего около 130 домовладений. Но нам удалось включить в проект школу, детский сад, спорт-зал, ресторан и даже продуктовый магазин. Естественно, это все коммерческая история, никаких государственных предприятий. Но тут многое решает локация: если в округе нет потребителей, то и инфраструктуры не будет. 
«Микст» форматов – это действительно интересно. Мы купили интересную территорию в Орехово площадью 34 га. И ломали голову: что с ней дальше делать. Разрезать на участки, как тысячи других поселков? И что дальше? Это 50 км от города, в розницу продавать сложно. Там есть бонусы: сильная спортивная составляющая, международные трассы по велогонкам, по лыжам, по спортивному ориентированию. Но для этого всего нет инфраструктуры. Природа есть, а инфраструктуры нет. Стали думать, чем привлечь людей. Решили в базе проекта сделать загородный гостиничный курорт, этот сегмент сейчас на подъеме. После реализации первой очереди в виде курорта, который обеспечит значительным объемом инфраструктуры и сервиса, есть идея реализовать многоформатный проект: инвестиционные загородные резиденции, апартаменты, а может быть, и дома как доходные инвестиции, в том числе – малоэтажка и ИЖС. «Микст» – история действительно классная, и к ней надо стремиться. Но если мы говорим про малоэтажное строительство рядом с Петербургом, рассчитанное на жителей города, сейчас из-за экономики это довольно сложный формат. Владельцы земли, которые продают девелоперам участки, устанавливают цену, исходя из максимальной плотности застройки. Если можно строить четыре этажа, то ни один девелопер не будет строить таунхаусы или коттеджи. Было бы классно, но как это сделать? Пока что это малоперспективная история… 
 
Олег Добродеев: 
— В Курортном районе мы работаем уже больше семи лет и всегда ощущали интерес к нашим проектам. В 2022 году мы увеличили объем продаж в денежном выражении на 30% по сравнению с 2021-м. В начале 2023 года интерес к комплексу «Морская Ривьера» был, но с марта он возрос кратно. Также нужно учитывать, что в этом проекте нет ипотеки по субсидированным ставкам, и мы работаем со ставками вторичного рынка. Но где-то с мая к нам начали обращаться покупатели, рассматривающие более просторные юниты, на высоких этажах, с более высоким чеком. И средний бюджет сделки увеличился на 50–70%. 
Со 100% уверенностью могу сказать, что больше всего покупателей в Курортном районе привлекает уникальность предложения. Например, в «Морской Ривьере» не предполагался подогреваемый бассейн. Но проанализировав запрос и мотивы целевой аудитории, мы решили добавить эту опцию, чем активизировали интерес и, как следствие, увеличили продажи.  
90% наших покупателей приобретают жилое пространство выходного дня и лишь 10% рассматривают проект с инвестиционной точки зрения. Жилые комплексы и рекреационные апартаменты в Курортном районе между собой не конкурируют – у них совершенно разная целевая аудитория. 

Сергей Балуев: 
— В нашем сегменте коттеджных поселков мы выступаем как девелоперы, с опытом комплексного освоения территории. Нам приходится решать те же проблемы, что и девелоперам в малоэтажке, – в том, что касается дорог, инфраструктуры, благоустройства.  
Городские застройщики, банки и государство все больше внимания обращают на загородный рынок. Основные причины – пандемия, политическая ситуация, доступные ипотечные программы. Спрос растет, приходят клиенты с городского рынка. Тренды 2023 года: рост ипотечных сделок в связи с госпрограммами и субсидированными ставками. Цены на загородную недвижимость при равной площади ниже. Кто хочет, но не может позволить себе расширение городской недвижимости, переходит на загородку. Это определенная тенденция. За последние полтора года повысился спрос на сервисы и комьюнити. Есть потребность в коммерческих помещениях: организовываем мастер-классы, поддерживаем жизнь в поселке. 
Сам по себе участок клиенту неинтересен. Клиент все больше интересуется комплексным, пакетным предложением: участок с домом, в понятной комплектации, по понятной фиксированной цене. Такие запросы на 20% выросли за последний год. В коллаборации со строительными компаниями мы удовлетворяем этот спрос. Важный момент: клиент приходит на готовый продукт. Активные продажи начинаются, когда уже построены дороги, инфраструктура и пр.  
Нам проще реагировать на изменения за счет гибкости. Мы можем поэтапно вводить очереди, подготовка к типовой застройке требует меньше времени; мы можем остановиться, поменять концепцию проекта. Это дает определенные преимущества. 
Сейчас малоэтажные проекты и ИЖС берут все плюсы от городской недвижимости, включая типовой пакетный подход. И на загородный рынок идут инвесторы. Как на доходные проекты, под управлением, так и в спекулятивные сделки: купил–построил–продал. В этом случае доход тоже выше, чем в большинстве проектов в городе.  

1 из 15

Ольга Трошева: 
— Что с ипотекой в вашем сегменте? 

Сергей Балуев: 
— Если брать статистику за последние три года, то в 2020 году у нас было 15% ипотечных сделок, в 2021 году – 20–25%, в 2022-м – порядка 35%, сейчас больше 50% – это сделки с использованием кредитов. Раньше сама возможность взять ипотеку у клиентов вызывала удивление. Люди об этом просто не знали. 

Дмитрий Синочкин: 
— Коллеги, все же прошу учесть, что из 400 тысяч новых индивидуальных домов, построенных в России за прошлый год, с помощью кредитов оплачены менее 10%. Массовым явлением ипотека на ИЖС пока еще не стала… 

Андрей Некрасов: 
— Давайте вернемся от цифр к реальным ощущениям. Валентина Нагиева, организатор конкурса «Доверие потребителя», видела лучшие поселки вживую. Ваши впечатления? 

Валентина Нагиева: 
— Малоэтажка уже давно вошла в нашу конкурсную программу, но такие проекты рассматривались не как отдельная группа, а в общем ряду с другими ЖК, строящимися или реализованными. 
Загородные проекты впервые включены в конкурс в прошлом году, когда мы увидели, что этот сегмент не просто есть, а что после пандемии он бурно развивается. Мы действительно в рамках конкурсной программы объезжаем проекты финалистов. Мы видим объекты через призму потребителя, глазами потребителя. И отношение застройщика к будущему владельцу видно сразу, когда подъезжаешь к территории. Если нужно надеть резиновые сапоги, чтобы пройти в дом за 35–40 млн рублей, в котором уже живут, а инфраструктуры нет вообще, возникает вопрос: зачем этот дом купили? Я бы лучше купила за эти деньги дом в лесу, раз все равно никакой инфраструктуры нет… 
Спорный момент – включать ли в конкурс проекты, где реализуются участки без подряда. Девелоперу, который продает только «нарезку», все равно, как это потом будет выглядеть. К слову: у Дмитрия Новосельцева, проект которого победил в прошлом году, предусмотрено зонирование: первая линия – проекты одного типа, вторая линия – другого типа, и только на третьей – свободная застройка. Главные составляющие хорошей концепции: комфорт, который складывается из мелочей, красота и безопасность.  
В целом это очень сложный сегмент, сложный рынок. 

Сергей Балуев: 
— Относительно однородности: есть противоречия в структуре спроса. Части клиентов важен единый стиль, типовые решения. Часть – хотят по-своему, им важна индивидуальность. У нас в поселках в основном была свободная застройка.  Последние два-три года мы в новых проектах вводим зонирование: предусматриваем зону типовой застройки, а в зоне свободного строительства все-таки ограничиваем фантазию граждан архитектурным кодом. Чтобы не портить весь проект. 

Дмитрий Синочкин: 
— Сергей затронул важную тему: баланс между типовым и индивидуальным подходом. Мы сегодня уже упоминали комплексные проекты, типа «Дмитров Дом» в Подмосковье, на тысячи домовладений. Потому что только типовые тиражируемые решения смогут обеспечить нормальную экономику и приемлемую себестоимость частных домов. Но такой подход отсекает часть клиентов, которым нужна индивидуальность. Поиски точки равновесия между этими противоречиями и будут, на мой взгляд, определять состояние рынка в ближайшие годы. 

Дмитрий Синочкин: 
— Блиц-опрос для финала. Будет ли в ближайшие годы увеличиваться доля малоэтажных и смешанных проектов на петербургском первичном рынке жилой недвижимости? Или уже достигнуто насыщение рынка? 

Ольга Трошева: 
— Если мы говорим о классической малоэтажке, до четырех этажей, то сейчас она составляет 11–12%. С учетом того, что застройщики все больше внимания уделяют Ленобласти, полагаю, этот показатель может увеличиться – до 15–16%. 

Максим Жабин: 
— Я не уверен, что доля малоэтажных проектов будет расти в ближайшей перспективе. Перераспределение покупательского спроса между малоэтажной и высотной застройкой неизбежно произойдет, но это вопрос не ближайшего будущего. 

Елизавета Конвей: 
— По расчетам наших аналитиков, с 2018 года доля малоэтажного строительства (до пяти этажей) увеличилась с 3 до 22% в 2022 году. И, на наш взгляд, здесь еще есть потенциал, не только количественный, но и качественный. Цена за этот период тоже выросла. В категории «комфорт» от 116 тысяч до 177 тысяч рублей за кв. м, в бизнес-классе от 142 тысяч до 262 тысяч рублей за кв. м. Потенциал роста высок, если здесь действительно сложится синергия разных форматов на масштабной территории. Малоэтажка захватывает все новые районы и локации. 

Николай Иордан: 
— Мы здесь видим представителей двух компаний, которые активно застраивают юг нашего города, – Setl Group и КВС. В ближайшее время увидим крупный проект в Гатчине. Потенциал рынка малоэтажки высок, такая застройка будет развиваться, не говоря уже о строительстве ИЖС. Даже «хозспособ» обеспечит большой прирост. 

Мария Чёрная: 
— Я не так оптимистична. Я считаю, что в ближайшие пять лет роста рынка не будет ни в одном сегменте, включая малоэтажку. 

Дмитрий Новосельцев: 
— Я, напротив, полагаю, что ближайшие несколько лет рост продолжится. В дальнейшем он может быть ограничен сокращением господдержки ипотеки и ростом ставки ЦБ РФ. Этот фактор может здорово притормозить продажи. Вторая возможная причина – вымывание тех участков, которые в генпланах муниципалитетов предназначены под малоэтажное строительство и ИЖС. Их физически в радиусе 30 километров становится все меньше. За счет дачных массивов и ИЖС на отдаленных территориях роста не будет. 

Василий Довбня: 
— И скептики правы, и оптимисты. Объемы рынка ближайшие годы вряд ли будут увеличиваться. Но в этих объемах будет происходить перераспределение спроса в пользу мало- и среднеэтажных проектов.  

Лариса Коковина: 
— Я считаю, что строительство малоэтажки будет расти. У нас есть лист ожидания в наших проектах – люди уже года два ждут, когда мы начнем проект в Гатчине. У нас очень лояльная цена – 160 тысяч за «квадрат». Насчет дефицита участков: сейчас непонятно, как повлияет муниципальная реформа. Первый уровень поселений исчезнет. Все будет решаться на уровне района. Что будет с генпланами сельских поселений, сейчас никто не может предугадать. 

Валентина Нагиева: 
— Рост в малоэтажном сегменте будет, в том числе за счет внутрироссийских миграций, в Петербург переезжают регионалы. При условии, что не станет хуже – в свете политических и экономических событий. 

Николай Антонов: 
— Развитие будет, в том числе – за счет доходной недвижимости. Есть участки, на которых можно и нужно развивать гостиничные функции, строить апартаменты. 

Галина Пилипенко: 
— Думаю, что в абсолютных цифрах этот сегмент будет расти. В городской черте, если говорить про «Большой Петербург», земля под многоэтажные проекты практически вся выбрана. Не берусь судить по Ленобласти. 

Сергей Балуев: 
— Развитие малоэтажной застройки будет зависеть от локаций, от земли. У нас в большинстве районов Ленобласти не утверждены даже виды разрешенного использования, не говоря уже о генпланах. Непонятно, какую землю и как можно использовать. Эволюция малоэтажки и особенно ИЖС будет зависеть от совершенствования регулирования на законодательном уровне. 

Дмитрий Синочкин
— Надеюсь, сегодня участники не только услышали некоторые важные для себя вещи. Одни по-новому увидели конкурентов. Другие, возможно, нашли перспективных партнеров. Ну, а редакция «НП» нашла интересные темы и смыслы, которыми мы и будем заниматься.