Президент РФ подписал федеральный закон о правилах распоряжения общим имуществом

Закон № 351 вносит поправки в первую часть Гражданского кодекса. В главе 16 ГК РФ, появляется обширный параграф, посвященный общему имуществу собственников недвижимости. Новые нормы должны регулировать использование такого имущества в многоквартирных домах, в дачных и садовых поселках, а также в гаражных кооперативах. В многоквартирных домах юридические вопросы распоряжения общим имуществом в целом отрегулированы Жилищным кодексом, а вот в дачных поселках конфликты возникают нередко.

Согласно принятым нормам, собственникам участков в поселке принадлежат также доли в праве на земельные участки общего назначения. Общее имущество нельзя приватизировать или продать кроме как по единогласному решению всех собственников: «Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение принято собственниками недвижимых вещей единогласно». 

Юристы и участники рынка отмечают, что любая норма, которая разрешает что-либо при 100-процентном согласии, фактически это действие запрещает. Потому что 100-процентной явки не бывает ни в многоквартирном доме, ни тем более в садоводстве. Чтобы передать общую землю (или инженерные сети) во владение или пользование, достаточно собрать 2/3 голосов на общем собрании.

По мнению авторов законопроекта, новая норма позволит свести к минимуму многочисленные споры и конфликты вокруг приватизированных дорог и подъездов в садоводствах. «Не должно быть ситуации, когда застройщик сдает дома в частном поселке, люди покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить, – заявил председатель комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников. – После принятия разрабатываемых законов такая ситуация будет невозможна в принципе…» (цитируем по публикации в «Российской газете»).

Закон № 351 вступает в силу с 1 октября 2023 года. На дачные и коттеджные поселки, созданные ранее этой даты, новые требования не распространяются.

Комментарии экспертов 

Олег Лодянов, старший юрист юридической компании Rightmark Group:

– Закон распространяет нормы, установленные ранее только для общего имущества домов и садоводств, на все случаи расположения технологически связанных объектов недвижимости на общей территории; в частности – на коттеджные и дачные поселки.

Закон устанавливает автоматическое поступление в общую собственность любого общего имущества. Это, несомненно, решение многих проблем для собственников. Например, застройщики коттеджных поселков или складских комплексов уже не смогут оставлять за собой дороги, котельные, электрические и водопроводные сети и злоупотреблять этим.

Затруднение представляют, однако, слишком общие критерии общности собственников. При определенном прочтении закона общее имущество должно быть не только у жильцов одного дома, но у жильцов всех домов отдельных кварталов или районов.

Также не всегда автоматизм приобретения собственности на общее имущество соответствует интересам самих владельцев недвижимости. Чем больше имущества находится в собственности, тем больше придется тратить на его содержание.

Проблему составляют и уже реализованные строительные проекты. Закон предусматривает автоматический переход такого общего имущества в общую собственность на основании отдельного закона. Однако без механизма справедливой компенсации будут нарушаться принципы справедливости и законности.

Екатерина Иванова, к.ю.н., президент Межрегионального юридического центра земельных отношений:

– Гражданский кодекс дополняется новым понятием – общее имущество собственников недвижимых вещей. Стоит ли радоваться жителям проблемных поселков, где идут войны за проезд по частным дорогам?

Как юрист могу сказать: во-первых, закон обратной силы не имеет, и новые формулировки не являются заменой процедуры изъятия участков из частной собственности. Частные дороги в поселках после принятия закона не станут автоматически общими или бесплатными. 

Во-вторых, чтобы возникло общее имущество собственников недвижимых вещей, должна быть определена территория, которая по закону должна стать общей. Сделать это можно только путем разработки проекта межевания территории. Но при разделе на более мелкие участки массива, который уже находится в частной собственности, достаточно решения собственника. Проект межевания пока выполнять необязательно, хотя во многих регионах застройщики регулярно сталкиваются с приостановками Росреестра и невозможностью разделить массив, если нет проекта межевания. 

В-третьих, с собственников в любом случае не снимается ответственность за содержание такого имущества. Поэтому для владельцев тех объектов, чьи границы уже сформированы и их статус определен, кардинальных изменений закон не несет. Новые поселки, формируемые из земель государственной собственности, будут жить уже по новым правилам.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

– Поправками в закон предусмотрено, что они вступают в силу с 01.10.2023 и распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с момента вступления в силу. Так как поправки содержат два вида норм: утверждение в отношении какого-либо правила и специальные нормы для голосования по ряду вопросов, то это будет означать, что все вопросы кворума коснутся только будущих голосований, в отношении "утверждений" это будет применяться ко всем случаям, но не сможет стать основанием для оспаривания ранее зарегистрированного права на объекты.