Дмитрий Шергин: «Правильное ускорение стройки – это хеджирование рисков девелопера»

Специальная праздничная номинация: 
«ДОСРОЧНОЕ НОВОСЕЛЬЕ» 

О том, зачем застройщикам сокращать сроки возведения объектов и какие преимущества это дает, рассуждает директор службы заказчика ГК «Полис» Дмитрий Шергин.

— Какие выгоды получает компания, вводя объекты досрочно? 
— Это важно как репутационно, так и экономически. На поверхности – экономия на процентах по проектному финансированию, так как после завершения строительства деньги со счетов эскроу перечисляются девелоперу, который может быстрее выплатить кредит. Кроме того, мы сокращаем накладные расходы при строительно-монтажных работах, например, на содержание штаба строительства, служб заказчика, технического контроля, и тем самым оптимизируем затратную часть, что дает нам дополнительное конкурентное преимущество на рынке по стоимости. 
Это касается и подрядчиков: чем быстрее выполняется контракт, тем меньше накладных расходов, а значит, участвуя в конкурсе, можно изначально указывать оптимальную стоимость.  

— Но ускорение стройки требует дополнительных финансовых затрат? 
— В большей степени это требует правильного подхода к организации строительства, работы с проектными решениями на объекте и с подрядными организациями. При соблюдении этих условий дополнительных затрат как таковых нет, во всяком случае у нас. Достаточно оптимизировать деятельность в рамках управленческих решений и применения типового продукта. 
 
— В чем состоит эта оптимизация? 
— Все начинается еще на этапе проектирования. Мы изначально стараемся использовать типовые, уже проверенные решения, которые позволяют как подрядной организации, так и застройщику оптимально использовать временной ресурс. Кроме того, сама работа с подрядчиками выстраивается годами. Например, у нас отсутствует как таковая текучка среди подрядных организаций. Плюс непосредственный контроль выполнения работ, запараллеливание технологических процессов, которое допускается нормативно-правовыми актами. 
 
— Действующие нормативы не препятствуют ускорению работ? 
— У нас в принципе колоссальное число нормативов, которые регламентируют каждое действие в части градостроительных решений, проектирования, строительно-монтажных работ и т. д. Конечно, упрощение процедур запуска проекта и прохождения экспертизы помогло бы дополнительно ускорить его реализацию. В принципе можно было бы сэкономить до полугода на самом строительстве. И это с учетом нормативов, которые поменять априори невозможно, поскольку они связаны с физическими процессами и безопасностью производства работ. А на реализации проекта в целом можно было бы выиграть до года. 
Однако и нынешняя нормативно-правовая база позволяет строить в сроки, которые нас устраивают. 

— Регулярный пересмотр нормативов заставляет менять проекты? 
— Нормативы действительно меняются каждый год. Но, к счастью, требования фиксируются на момент прохождения проектом экспертизы. Если разрешение на строительство получено, корректировка нормативов его уже не затронет. А вот каждый новый проект, конечно, приходится адаптировать. 
 
— Электронные системы документооборота и контроля за строительством помогают? 
— Конечно, мы используем все эти системы – внутренний документооборот, контроль исполнения поручений и т. д. Это актуальное требование времени не только в строительстве, но и в любой сфере. 
 
— Типовые решения позволяют строить быстро, но в состоянии ли они обеспечить потребности современных покупателей? 
— Эти решения разрабатываются, естественно, совместно с отделом продаж и маркетологами. Прорабатываются и техническая, и продуктовая, и эстетическая части проекта. Все эти составляющие закладываются еще на стадии проектирования. Даже на разных по своим характеристикам участках и с учетом индивидуальных особенностей проектов можно создать узнаваемый продукт и сохранить свой девелоперский почерк благодаря собственной библиотеке удачных готовых решений.  

— Какие современные технологии и материалы позволяют сэкономить время? 
— В основном мы строим комплексы классического формата – монолитно-кирпичные дома с мокрыми или навесными фасадами, в зависимости от класса проекта и местоположения. Эти технологии уже давно опробованы строителями, и существенных новшеств за последние годы здесь нет. Мы оптимизируем узловые решения, чтобы подрядчики могли быстрее выполнять работы и было проще контролировать их качество. Любое типовое решение можно описать, как и процедуру контроля качества, чтобы как можно меньше времени уходило на устранение замечаний. Нивелирование, сведение переделок к минимуму – это прямая экономия ресурсов.  
 
— Применимо ли в жилищной сфере модульное строительство, сокращающее сроки работ? 
— Это интересная технология. Она получила активное распространение в Китае, но в остальном мире пока используется для возведения коммерческих зданий. Ее можно применять и в жилищном строительстве, но в проектах колоссального масштаба, поскольку под эту технологию нужно создавать инфраструктуру, производства, развивать логистику. Если проект меньше нескольких миллионов квадратных метров, эти вложения окажутся нерентабельными, а себестоимость вырастет. Либо производство таких модулей должно стать отдельным бизнесом. 
Кроме того, технология существенно ограничивает нас при проектировании, в возможностях подстраиваться под конкретную локацию и запросы потребителей. Она больше ориентирована на типовые продуктовые решения и, думаю, придет на рынок массового жилья, но для этого потребуется существенное время. 
 
— Как вы отбираете подрядчиков на свои стройки? Какие специальные требования к ним предъявляете? 
— Как минимум это наличие соответствующего опыта, практики работы с нами или с другими крупными, проверенными временем строительными корпорациями. Плюс к каждому конкретному подрядчику есть свои профильные требования. Кому-то необходим набор специфического оборудования, кому-то достаточно штата сотрудников определенной квалификации. Кроме того, подрядчики должны работать со всеми нашими электронными сервисами, но это взаимодействие можно настроить при начале сотрудничества. 
 
— Есть сложности с поиском подрядных компаний, материалов и оборудования? Ваши коллеги сетуют на дефицит профессиональных рабочих. 
— У нас с этим существенных сложностей нет. Понятно, что в сложившейся ситуации поставка некоторого оборудования вызывает вопросы, но мы идем по пути импортозамещения. Сейчас уже можно сказать, что ситуация на рынке стабилизировалась. Мы нашли решения, которые позволяют полностью укомплектовать наши объекты и вводить их досрочно. 
 
— Какие-то изменения в уже начатые проекты пришлось вносить? 
— Конечно. Однако нам удалось найти полные аналоги оборудования с теми же техническими характеристиками, просто другого производителя. 
 
— Как складываются отношения с госорганами при вводе объектов? 
— У нас выстроено взаимодействие и с петербургскими, и с областными службами. Как показывает практика, мы можем оперативно работать и с госстройнадзором, и с кадастром. Например, последний объект удалось поставить на кадастровый учет за 10 рабочих  дней после ввода в эксплуатацию. Естественно, какие-то внутренние правила в госструктурах меняются, как и законодательство, но при партнерском взаимодействии с органами власти можно оперативно решать все вопросы. 

— Какие объекты компания уже сдала досрочно и какие планирует вводить в ближайшее время? 
— Такую практику мы начали с объекта «Полис на Московской», потом были ЖК «Мой мир» в Мурино и «Полис Приморский». Все они сданы на полгода раньше срока. Досрочно рассчитываем ввести и комплекс «Полис Приморский 2». Даже если возникнет необходимость замены какого-то оборудования, осенью выйдем на итоговые проверки.  

ЖК «Полис на Московской» 

• Комплекс расположен во 2-м Предпортовом проезде, на участке более 1,7 га. 
  Он состоит из двух жилых корпусов высотой 11–12 этажей и рассчитан на 762 квартиры. 
  Общая площадь жилья превышает 31 тыс. кв. м. 
• Проектом предусмотрен подземный паркинг на 347 машин, встроенные коммерческие помещения (1200 кв. м) и помещения под детский сад на 75 мест.
• Строительство комплекса началось в 2018 году, а разрешение на строительство заканчивалось в мае 2023-го. 
  Однако объект ввели весной 2021 года, а дольщики начали получать ключи от квартир уже в мае.

ЖК «Полис Приморский» 

• Этот комплекс начали строить в Каменке, на Глухарской улице осенью 2020 года, а квартиры начали продавать в декабре. 
  Ввод в эксплуатацию наметили на третий квартал 2023 года, по факту же объект был готов к концу 2022-го и получил акт ввода в январе 2023-го.
• Комплекс расположен на участке 5,9 га. 
  Здесь возвели два жилых корпуса высотой от 10 до 13 этажей – по совокупности 2220 квартир общей площадью около 78 тыс. кв. м. 
  На нижнем ярусе корпуса объединены торговой галереей. 
  Рядом построены два отдельно стоящих пятиуровневых паркинга на 452 машино-места. Имеются также два встроенно-пристроенных детских сада – каждый на 120 мест. 
  
  

Реклама / Застройщики ООО «ТИН Групп» и ООО «СЗ «М.СИТИ» (ГК «Полис»)  / Проектные декларации на www.наш.дом.рф