НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на "социалку", в нем должно быть не менее 1-1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

20 апреля, 20:14

Какие вызовы, стоящие перед строительной отраслью, вы считаете главными?

В сентябре 2023 года в Петербурге в рамках форума «Устойчивое развитие» состоится очередная конференция «Российский строительный комплекс: вызовы и возможности». Так что у ньюсмейкеров NSP.RU есть возможность поделиться своими мыслями с его участниками.

Какие вызовы, стоящие перед отраслью, вы считаете главными? Кадровый голод, выраженный и в нехватке профессионалов, и в дефиците рабочих, среди которых преобладают мигранты, чувствительные к курсу рубля?

Нехватка материалов и оборудования, когда значительная часть импорта приостановлена, а отечественные предприятия либо не готовы производить необходимую продукцию, либо перегружены заказами? Беспокоит ли вас по-прежнему проблема административных барьеров и избыточных согласований? Каких срочных изменений требует законодательство? 

С чем вы связываете основные возможности для развития? С цифровизацией и автоматизацией отрасли, например, с развитием отечественного BIM? С реализацией крупных проектов комплексного освоения? Развитием малоэтажного строительства? Расширением сегмента арендного жилья и появлением крупных корпоративных (в том числе государственных) заказчиков?

Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ»:
– Я считаю, что главным условием сохранения и развития отрасли является изменение государством подхода к финансированию. Нужны дешевые кредиты! Ключевая ставка – 2–4%, проектное финансирование – «ключ» плюс 2–3%, ипотека – 2–4%, стабильный и разумный курс рубля. Если будут созданы такие условия, строители выполнят и перевыполнят все поставленные руководством России задачи и решат проблемы с кадрами, нехваткой материалов и т. д.
Существенно важен также и вопрос пространственного развития РФ. Необходимы не просто общие размышления и пожелания, а концепция с конкретными приоритетными направлениями. Строители должны понимать: где, когда и что государство планирует строить. И что это будет, в каких объемах – если мы говорим об объектах социальной, транспортной или промышленной инфраструктуры. Последние годы руководители государства говорят, что стране нужны новые города в Сибири, на Дальнем Востоке, на Севере. Но конкретной информации нет.
Возможности для развития отрасли дает цифровизация. На мой взгляд, это направление остается слабой стороной строительной сферы.  Цифровизация требует мощных ресурсов: финансов, времени, энергии людей. Взамен мы должны получить повышение производительности и качества труда, уменьшение потребности в низкоквалифицированных работниках и т. д. Но при нынешней финансовой политике государства существенных изменений в этой области трудно ожидать.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Петербурге и Ленобласти:
– Главный вызов и главная возможность для развития – сохранение уверенности в собственных силах на фоне постоянно меняющихся условий работы. Мы сейчас зависим от внешних обстоятельств, на которые никак не можем влиять. Они же, напротив, могут кардинально изменить не только рынок недвижимости, но и все другие сферы нашей жизни. Поэтому сейчас нужно иметь запас сил, чтобы продолжать работать, ориентируясь на позитивный план развития. И всегда иметь запасной сценарий на случай изменения ситуации.
Так, Группа Аквилон продолжает выводить на рынок новые проекты, приобретать участки. Мы сохраняем качество нашего продукта, разрабатывая полноценные программы благоустройства жилых комплексов, комфортные планировки, систему «умного дома» inHOME.
В рамках работы над развитием последней мы открыли производство в Петербурге, что позволяет нам быть максимально независимыми от внешних рынков.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:  
– К сожалению, все вышеперечисленные в вопросе вызовы имеют место: и кадровый голод, и санкции, связанные с импортом европейских материалов, и девальвация рубля. Но главный вызов на сегодня – это высокие банковские ставки. Только их снижение поможет строительному рынку и покупателям сохранить существующие объемы спроса на недвижимость.
Размер ключевой ставки напрямую влияет на стоимость проектного финансирования, а значит, и на цену конечного продукта, которая будет расти. К этому добавляется рост ставок по ипотеке, что напрямую отражается на объемах продаж.

Николай Антонов, партнер, генеральный директор УК «МТЛ. Управление недвижимостью»:
– Вижу серьезные возможности в сфере арендного корпоративного жилья. Все больше и больше корпораций обращаются к нам для того, чтобы снять для своих сотрудников апартаменты. Это «точки роста» для будущих продаж. Так совпало: введен НДС на продажу апартаментов; компаниям необходимо корпоративное жилье, а с учетом того, что апарты продаются с НДС, такой объект можно брать в лизинг. Предприятия могут покупать для своих сотрудников такое жилье и потом передавать им, согласно трудовому контракту, в долговременное пользование с правом последующего выкупа. Это помогает корпорациям, во-первых, привлекать хороших сотрудников, во-вторых – удерживать их на рабочем месте, в-третьих – компенсировать затраты на проживание персонала и экономить на налогах, связанных с зарплатой (с фондом оплаты труда).

Игорь Глушков, генеральный директор компании «МИ2»:
– В связи с высоким уровнем инфляции и нестабильностью курса валют, Банк России резко увеличил ключевую ставку до 12%, а должностные лица ЦБ выражают мнение о возможном удержании этого уровня. Такие условия приводят застройщиков к новым вызовам.
Появляются проблемы с поиском «рабочих рук» для строительства жилых комплексов. Как известно, большинство рабочих на стройках – мигранты из стран Средней Азии, которые пересчитывают свои зарплаты в долларовом эквиваленте. Если ранее доходы от работы в России превосходили те, которые они могут получить у себя на родине, то теперь суммы практически сравнялись. Значит, нет необходимости приезжать. Застройщик при этом не может значительно увеличивать стоимость контрактов с субподрядчиками, поскольку это не укладывается в согласованные с банками финансовые модели.
В результате изменения курса доллара дорожают практически все материалы, даже те, в которых нет валютной составляющей. Сейчас рост цен составляет от 5 до 20%.
Позитивным изменением для нас как для застройщиков жилья стала новая нормативная база по апартаментам (введение НДС с продаж), поскольку ранее застройщики апартаментов имели «освобождение» от начисления НДС при продаже юнитов. Помимо этого, они сильно экономили на социальной нагрузке, что в конечном итоге позволяло им держать низкие цены. Теперь коррективы, внесенные в законодательство, выравнивают ситуацию и делают конкуренцию более здоровой.

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service:
– На рынке ощущается острый дефицит качественно подготовленного персонала. Причем не хватает специалистов разного уровня компетенций – от топов до линейного персонала. С уходом международных сетей рынок потерял ряд тренинговых центров. Имеющиеся образовательные учреждения не успевают за новыми форматами. Например, так нигде и не появились курсы обучения специалистов для апарт-отелей. В этой связи мы создали собственный учебный центр VALO Univercity. За три дня интенсива ведущие специалисты компании с многолетним опытом делятся рабочими кейсами по ведению бизнеса, от разработки концепции до настройки эффективного функционирования отделов, и проводят практические занятия. По итогам обучения участники получают сертификат.
Развитие отрасли зависит от того, как она ответит на изменение портрета гостя. Сегодня нам надо ориентироваться на предпочтения клиентов от 20 до 40 лет. Цифровизация для них уже давно стала само собой разумеющейся опцией, поэтому наши разработки касаются формирования понятной для них среды. Мы создаем комьюнити для единомышленников, объективную систему рейтингования, программы лояльности – все это на блокчейн.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Жилищное строительство – самая устойчивая отрасль экономики в нашей стране, что неоднократно доказано разными кризисами последних 20 лет. Несмотря на потрясения, рынок жилой недвижимости продолжает развиваться, не отставая в трендах от общемирового, а в некоторых сегментах и обгоняя его. Например, с каждым годом все популярнее становятся малоэтажные проекты – покупатели голосуют за такой формат своими деньгами, застройщики следуют этим трендам.
Будущее, на наш взгляд, за цифровизацией, применяемой и при создании объекта, и при его эксплуатации и проживании, в сочетании с персонализацией. Один из наиважнейших факторов, особенно для премиального и элитного жилья, – повсеместно внедряемый персонализированный сервис, который на сегодняшний день не может заменить ни один искусственный интеллект.

Ольга Мандрикова, руководитель направления ленд-девелопмента Maslov Group Development:
– Форумы по строительной тематике проводятся регулярно, и на региональном, и на федеральном уровне. Одни и те же проблемы обозначаются из года в год, периодически обостряясь и дополняясь новыми. Их решение без участия государства неизбежно будет половинчатым. Например, крупные застройщики начали запускать собственные аналоги исчезнувших профтехучилищ, в которых обучают кадры для нужд своих компаний. Но это не решает проблему дефицита квалифицированных рабочих по отрасли в целом.
Полагаю, не только для нашей компании, находящейся в стадии активного роста, тормозящими факторами развития являются дорогие кредитные средства, а также инфляционные процессы, приводящие к непрогнозируемому росту себестоимости строительства и падению доходности.
В сегменте загородной недвижимости, где наша фирма наращивает объемы, особенно чувствительной проблемой стал взрывной рост стоимости электрической мощности. Цена за подключение 15 кВт на домовладение выросла за последние два года в 260 раз – с 500 руб. до 130 тысяч. Чтобы сохранять привлекательность предложения для целевой аудитории, компания идет на дополнительные затраты по улучшению благоустройства загородных объектов.

Данил Орлов, руководитель ГК «Зерно»:
– Вызовов много, в трансформационный период по-другому и быть не может. Но о колоссальных возможностях, возникающих в такие времена, ветре перемен и ветряных мельницах Конфуция, думаю, помнят все.
Основные возможности для развития нашего направления я связываю с автоматизацией и цифровизацией. И я сейчас не об интерактивном инструменте Unreal Estate, одном из ведущих наших продуктов, а о внедрении BIM, который вскоре будет обязательным для всех застройщиков. Подводных камней в этом процессе достаточно. Вместе с тем с каждым годом на рынке появляется все больше решений для BIM-проектирования. Наша компания не остается в стороне. Мы остановились на плагине для быстрого создания видов планировок квартир, что в больших жилых кварталах значительно ускорит процесс формирования альбомов ПСО и последующего их согласования.
Плагин автоматически анализирует BIM-модель, определяет элементы, принадлежащие конкретной квартире, настраивает виды, создает необходимые марки и размещает их на листах. За пять минут инструмент успевает сформировать до 100 листов документации. Пока мы проводим закрытое тестирование модуля. В будущем планируем упрощать жизнь и экономить время девелоперам и застройщикам.

Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):
– Мы связываем возможности для развития с фиксированными правилами работы на рынке. Чем дальше у строителей и покупателей простирается горизонт планирования – тем динамичнее развивается рынок в целом. Чем больше потрясений – тем сложнее прогнозировать стабильную работу отрасли.
И цифровизация, и крупные проекты комплексного освоения (при условиях своевременного создания инфраструктуры в кварталах), и малоэтажное строительство – все это будет влиять на развитие строительного рынка. Однако для небольших и средних девелоперов, особенно работающих в регионах, первостепенная задача – это прозрачные правила игры и возможность создания собственного уникального продукта, который за счет глубокой проработки и внимания к деталям будет выигрывать у крупных конкурентов по качеству и функциональному наполнению.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:
– Привычные вызовы за последние годы кристаллизовались и стали более заметными. Добавились: высокая инфляция и рост стоимости материалов и оборудования. Это в первую очередь связанно с волатильностью рубля. Невозможно в моменте импортозаместить то, что никогда не производилось, внезапно создав из ничего.
Для помощи строительной отрасли государство могло бы существенно сократить часть административных барьеров, связанных с согласованиями проектов, а также рассмотреть вопрос о субсидировании ставок проектного финансирования, которое неизбежно дорожает. Доходы населения не растут, а одними льготными ипотечными программами эту проблему не решить.
Цифровизация – важный тренд рынка, но все же наиболее актуальный для крупных застройщиков. Для средних и малых строительных компаний она на втором плане.
Отечественный BIM – вынужденная замена зарубежных аналогов. По данным последних опросов, большинство компаний применяет его для автоматизации функциональных областей, таких как бухгалтерия или управление готовым объектом. В то время как строительный контроль или упрощение тендерных процедур отходят на второй план.

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City:
– На федеральном уровне многое делается для строительной отрасли. Масштабная работа проведена по сокращению согласовательных процедур, действуют механизмы господдержки и финансирования. Гораздо больше вопросов у профессионального сообщества возникает непосредственно в регионах. Субъекты РФ могут устанавливать свои правила, к примеру, в части содержания программ КРТ, а также определять порядок реализации решений и источников финансирования.
Если обобщить: нам по-прежнему необходимы единое прозрачное информационное пространство и эффективное правовое регулирование.
Одной из самых актуальных проблем остается дефицит квалифицированных специалистов. Это ГИПы, инженеры ПТО, линейные ИТР – на стройке сегодня очень не хватает прорабов и начальников участков. По данным Минстроя, до 2030 года в отрасль необходимо привлечь от 1,5 млн до 2 млн человек, а у нас в стране в настоящее время за год выпускается лишь порядка 30 тысяч строителей с высшим образованием и 45 тысяч – со средним профессиональным. Крупные компании запускают обучающие курсы, создают программы лояльности, идут в профильные учебные заведения в поисках кадров. Но без комплексного подхода проблему не решить.
Развитие нашей компании и отрасли в целом я вижу, безусловно, в интенсивной цифровизации. Мы протестировали на строительной площадке апарт-отеля Well новую веб-платформу учета рабочего времени IDiPass*. Этот IT-комплекс был создан нами специально для девелопмента, в первую очередь – для профилактики просрочек и сокращения издержек в строительстве. По факту сервис позволяет эффективно контролировать доступ к любому объекту, оперативно обеспечивая владельца бизнеса аналитической информацией.  За год эксплуатации сервисанам удалось добиться экономии ФОТ на 18,8% – за счет исключения «мертвых душ» и оплаты выработки реальной численности персонала. Экономический эффект от недопущения срыва сроков на строительстве в среднем превышает 200 млн рублей. IDiPass* позволяет управлять рабочим процессом из любой точки мира.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Все мы понимаем особую роль строительной отрасли в экономическом развитии страны. В текущем году представители власти и бизнеса сосредоточились на отладке бесшовных механизмов по обеспечению долгосрочного роста и развития строительного комплекса как основного драйвера экономики.
Одну из основных возможностей для развития строительной отрасли мы связываем с цифровизацией и автоматизацией. В прошлом году в рамках профессиональных форумов, специализированных публикаций и на уровне Минстроя РФ высказывалась обеспокоенность в связи с исчезновением иностранных разработчиков ПО с российского рынка. Наблюдалось отключение доступа к международным сервисам, ограничение доступа к специализированным компонентам, прекращение поддержки ранее приобретенных лицензий. Сейчас одним из основных направлений стала активная поддержка отечественного ПО. С 1 января 2022 года в нашей стране было введено обязательное применение технологии информационного моделирования (ТИМ) при выполнении госзаказов на строительство и реконструкцию капитальных объектов (согласно постановлению правительства № 331 от 5 марта 2021 года). Анализ контрактов на проектирование, заключенных после 1 января 2022 года и размещенных в Единой информационной системе в сфере закупок, проведенный НОСТРОЙ, выявил, что в январе 2022-го больше 90% контрактов не предусматривали использование ТИМ. Но сегодня только 32% контрактов не содержат требования к наличиюинформационной модели, и тенденция к снижению сохраняется.
Продолжается тренд на импортозамещение. Строительные компании ориентируются на отечественные решения, исключающие санкционные риски.
Отечественное ПО доказало способность решать широкий спектр задач, включая разработку документации (сопроводительной, проектной, строительной и исполнительной) и задачи управления и организации строительства, а также эксплуатации строительных объектов.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге:
– Ключевой фактор развития нашей отрасли – цифровизация. Мы уже довольно далеко продвинулись в этом вопросе и внедряем ее на всех этапах – от стройки, маркетинга и продаж до эксплуатации готовых объектов. Такой подход помогает выстроить стабильные и легко адаптирующиеся к изменениям бизнес-процессы.
Суперприложение ГК «А101» (superapp) охватывает все сферы взаимодействия с нашими основными целевыми аудиториями: покупателями и пользователями жилья, владельцами и операторами коммерческой недвижимости. По мере развития superapp превратился в настоящий маркетплейс. Сейчас им пользуется несколько десятков тысяч жителей и несколько тысяч предпринимателей – население небольшого города.
Цифровая коммуникация начинается еще до покупки квартиры: приложение помогает подобрать оптимальный вариант по подходящей цене. После покупки участники ДДУ оперативно узнают новости о ходе строительства; здесь также наглядно описан порядок приемки, получения ключей и оформления собственности. Затем с помощью приложения жильцы максимально удобно взаимодействуют с УК: оплачивают счета, размещают заказы на проверку счетчиков и др. Суперприложение работает и как эффективная платформа для общения между жителями, девелопером и работающими в наших районах бизнесами. Здесь можно подать сигнал о поломке, разместить объявление об услугах или, наоборот, найти парикмахера или репетитора.
Отдельный раздел посвящен взаимодействию с бизнесом. В нем размещена карта, которая позволяет подобрать оптимальное место для каждого вида бизнеса, также на ней отображаются акцептованные франшизы. Чтобы арендовать коммерческое помещение, достаточно просто заполнить заявку. В приложении можно сообщить жителям об открытии или специальной акции, даже согласовать вывеску, летнюю веранду или найти сотрудников.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей СПб»:
– Все перечисленные проблемы, без сомнения, важны и оказывают влияние на отрасль. Но если говорить именно об инвестиционном строительстве, самый главный вызов связан с покупательской способностью и доходами россиян. Если она не будет расти, а тем более если будет падать, инвестиционное строительство испытает самые серьезные последствия. И меры, которые правительство РФ принимает в этом отношении, – программы льготной ипотеки, субсидирование – самые главные в плане поддержки отрасли. Если такой поддержки не будет, это неминуемо скажется на объемах жилищного строительства. Спрос – самое важное, а все остальное – вторично. Если найдутся покупатели, строители изыщут способы поставить оборудование, купить стройматериалы, решат проблемы с административными барьерами, чем всегда и занимались.
Что касается возможностей для развития, то, например, никакого расширения рынка корпоративного жилья быть не может, особенно в наших условиях – никто не понимает, что будет через месяц и уж тем более через полгода. Цифровизация идет хорошими темпами, с административными барьерами худо-бедно боремся, хотя сейчас основные сложности по этой части связаны с ресурсосберегающими организациями. Развитие инфраструктуры также упирается в покупательскую способность.
Если же рассуждать о строительной отрасли в целом и во всей стране, а не только о  жилье в Петербурге и Москве, перспективы роста связаны с увеличением госзаказа. Я бываю в разных регионах. Например, в Сибири, на Алтае, на Северном Кавказе инвестиционное строительство не особо развито. Большинство строительных компаний выживают только за счет госзаказа. И если государство продолжит выделять для этого серьезные деньги, то в ближайшей перспективе в целом по России мы увидим развитие этого сектора экономики.