«Промка» в Петербурге дорожает: под производство покупают преимущественно участки площадью до 1 га

 В петербургской агломерации компания PETERLAND выделяет шесть давно сложившихся зон, где сосредоточено 90% всего предложения земли под «промку» (см. карту). Соответственно, почти все сделки проходят в этих локациях. Кстати, большинство индустриальных парков (ИП) также располагается в этих зонах. Некоторые из них разработаны слабо и представляют собой по сути greenfield. Действующие же ИП, как правило, недоступны для большинства производственников, прежде всего, из-за высокой стоимости земли. К тому же в них редко можно найти лоты с совсем мелкой «нарезкой», к примеру, от 1 до 5 соток, а микропредприятий, нуждающихся в таких наделах, хватает.  

Лендлорды разъехались? 

 По данным компании PETERLAND, по итогам первого полугодия 2023 года (более свежих данных нет), в этих шести зонах объем предложения сократился (по сравнению с 2022-м)  с 738 га до 683 га, а количество вариантов – с 330 до 232 штук соответственно. Если сопоставлять с итогами 2021 года, объем предложения сжался почти в четыре (!) раза: с 2668 га до 683 га. 

«Спросом пользуются небольшие (до 1 га) лоты под те же функции, что и раньше: мелкое производство, в том числе и для автопрома, металлоконструкции, пищевка, деревообработка, – рассказывает генеральный директор PETERLAND Юрий Зарецкий. – Цены подросли немного, а при совершении сделок дисконтов почти никто не дает. Если 2–3 года назад скидки могли достигать 30%, то сейчас – не более 5%».

Основной спрос приходится на Шушары, Горелово, Янино и Парнас (см. карту). Самые дорогие участки традиционно на севере, в зоне Парнас–Бугры. 

По данным эксперта, небольшой надел под «промку» с коммуникациями сейчас стоит в среднем 3,5–4 тыс. руб./кв. м, или 35–40 млн рублей за гектар. А на севере города (в зоне Парнас) по обе стороны Кольцевой предлагаются наделы по 7 тыс. руб./кв. м. «К этим участкам есть съезды с КАД, а также сделаны хорошие подъездные пути, но нужно учесть еще затраты на инженерную подготовку», – поясняет г-н Зарецкий.

По оценке руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Петербурге Ильи Князева, в целом стоимость участков под «промку» и склады колеблется от 15 млн до 40 млн рублей за гектар. «Все зависит от удаленности, наличия коммуникаций, транспортной доступности и других ключевых характеристик», – считает г-н Князев.

«Основное предложение участков, на которых возможно строительство складской и индустриальной недвижимости, сосредоточено на севере города – там цены стартуют с 35 млн рублей за гектар, а также на юге, около Московского шоссе, где гектар стоит от 27 млн», – приводит данные старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Nikoliers Илья Янеев.  

В поисках места под солнцем 

 Высокий спрос на участки под «промку» вызван, прежде всего, дефицитом готовых производственно-складских объектов для небольших и мелких производителей, которых в последние годы активно «выдавливали» из «серого пояса» Петербурга. Поэтому большинство компаний вынуждено искать участки для собственного производства. По данным Nikoliers, большая часть сделок по покупке земли с 2020-го по середину 2023 года была заключена конечными потребителями, в основном онлайн-ритейлерами и производственными компаниями (от металлопроизводства до пищевой промышленности). 

«Производственные компании и инвесторы рассматривают покупку участков либо для создания своего склада и производства, либо под спекулятивное строительство, – рассуждает партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. – Количество сделок растет. За три квартала 2023 года в Петербурге и Ленобласти было продано около 50 га под строительство индустриально-складской недвижимости». 

По его словам, производственники традиционно запрашивают лоты площадью до 1–2 га, а компании, развивающие собственную логистическую и складскую инфраструктуру, – до 20–30 га. 

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris Александр Шевелев отмечает стремительный рост числа спекулятивных проектов формата light industrial. И каждый новый проект привлекает максимум внимания, подчас заполняясь еще до завершения строительных работ. Этому способствовала и промышленная ипотека.

Участники рынка стремятся не афишировать детали состоявшихся в этом году сделок; да и в целом этот сегмент – один из самых закрытых. В компании PETERLAND рассказали про крупную сделку рядом с Всеволожском, где под производство и склады примерно за 110 млн рублей был продан участок 4 га. В окрестностях северного отрезка КАД гектар земли был приобретен за 70 млн рублей. В Nikoliers сообщили о двух сделках: производитель лабораторной мебели купил 1,2 га в промпарке «Софийский», а пищевой производитель – 2,4 га в ИП Greenstate. В третьем квартале маркетплейс Wildberries стал владельцем участка 29,8 га в ИП «М10» в Тосненском районе; земля потребовалась для строительства распределительного центра. За лот инвестор мог заплатить от 450 млн до 750 млн рублей, считают аналитики. 

Особые экономические зоны – вне рынка, так как многое там дотируется государством, но однако они интересны структурой спроса. По данным Тамары Рондалевой, гендиректора АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург», на двух площадках ОЭЗ («Нойдорф» - 19 га и «Новоорловская» - 163 га) строгой специализации нет, но исторически сформировано четыре основных кластера: фармацевтика и биотехнологии; приборостроение и новые материалы; микроэлектроника; информационные технологии и телекоммуникации. Основное требование к проектам – инновационная составляющая, НИОКР.

«Мы отмечаем существенный спрос со стороны инвесторов разных отраслей, прежде всего из сферы микроэлектроники и приборостроения. Есть потребность в готовых производственных площадях, которые можно быстро получить и использовать новое производство. Чаще всего спрашивают участки от 1 га; в среднем заявленный объем инвестиций в проекты в ОЭЗ – от 700 до 1 млрд рублей и выше», - говорит Тамара Рондалева.

По ее словам, в перспективе планируется расширение ОЭЗ еще на две площадки: «Парнас» и «Шушары» общей площадью порядка 150 га. 

Новые игроки 

 NSP стало известно еще об одной крупной сделке, которая прошла в первом полугодии 2023-го: холдинг «Сити 78» Руслана Гайсина продал группе инвесторов индустриальный парк «М-18» площадью 16 га в Колтушах. Эксперты оценили сделку от 160 млн до 240 млн рублей. Новые владельцы привлекли ГК «Максимум Лайф Девелопмент» в качестве fee-девелопера проекта. Руслан Гайсин еще в конце 2022 года анонсировал активную фазу инженерной подготовки; он заявлял здесь 75 тыс. кв. м складских и производственных помещений, а также объекты придорожного сервиса. Инженерную подготовку предстояло завершить весной 2023-го. Как рассказал NSP гендиректор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев, прежний собственник продал практически голое поле. Сейчас уже частично построены дороги и подведено электричество; в дальнейшем к площадке подтянут газ и Интернет, но воду резиденты будут добывать сами из индивидуальных скважин. На днях девелопер начал продажи участков в ИП «М-18», разделив территорию на 58 лотов (от 1,4 тыс. до 7,9 тыс. кв. м). Актуальная стоимость сотки – 250 тыс. рублей, или те же 25 млн рублей за гектар. Продавец также предлагает полный цикл строительства объектов, в том числе с привлечением «промышленной» ипотеки.

«Мы создаем условия для развития производственной деятельности малых и средних компаний. В регионе есть определенный дефицит предложения компактных и подготовленных индустриальных территорий, примыкающих к стратегическим магистралям, – говорит Игорь Карцев. – В наших планах масштабирование направления индустриальных парков, сейчас рассматриваем еще три площадки под подобные проекты, которые примыкают к основным магистралям Петербурга и Ленобласти».

По данным «Максимум Лайф Девелопмент», предварительно забронирована уже четверть выставленных на продажу участков. Компания планирует полностью реализовать проект в течение двух лет. Сроки довольно сжатые – с учетом поставленной задачи.

По данным Юрия Зарецкого, одним из лучших местных ИП по соотношению цена–качество можно считать «Софийский» на пересечении Колпинского и Софийского шоссе. Цены составляли от 3–3,5 тыс. руб./кв. м, включая все сети, поэтому площадка оказалась быстро распродана. 

Юрий Зарецкий считает, что серьезных изменений до конца года на этом инерционном рынке ждать не стоит: «Скорее всего, цены будут плавно расти, что обусловлено инфляционными ожиданиями. Спрос сохраняется, но он в значительной степени неплатежеспособный, поэтому и сделок немного».

Алла Сидоренко, партнер, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость», обращает внимание покупателей на восток города, так как транспортная доступность юга (Шушар) продолжает ухудшаться, в том числе из-за обилия уже введенных складских и производственных комплексов.