Мария Орлова: «В 2024 году рынок недвижимости ждут перемены»
Рынок недвижимости в полной мере ощутит эффект от корректировок кредитно-денежной политики в 2024 году. Чтобы стимулировать спрос, регулятор, девелоперы и банки уже сегодня должны разрабатывать новые программы для приобретения жилья с учетом различных сценариев развития рынка, уверена коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.
Орлова Мария
ГК «А101»
Перспектива смягчения кредитно-денежной политики в 2024 году представляется маловероятной, при этом за последние четыре месяца ключевая ставка выросла в два раза – с 7,5 до 15%.
В 2024 году, по оценкам экспертов, ключевая ставка тоже останется двузначной. В такой ситуации главной задачей всех участников рынка недвижимости станет стимулирование спроса за счет сокращения размера ипотечного платежа. Сейчас с этим весьма эффективно справляется льготная ипотека. Однако она будет поддерживать спрос до лета 2024 года, а затем, скорее всего, останется, но в измененном виде.
С высокой степенью вероятности ипотеку с господдержкой со ставкой 8% в год ждет сегментирование и адресная направленность. Среди возможных программ – аналоги программы поддержки сотрудников ключевых отраслей промышленности, семейной ипотеки для учителей и врачей, а также специальные ставки на готовое жилье. Эффективным решением может стать появление сертификатов на первоначальный взнос для молодых семей, а также субсидии на аренду жилья для молодежи на время накопления первоначального взноса, о которых заявлял Минстрой. Однако представляется целесообразным аккуратнее подходить к этим программам.
Как показывает практика, даже узконаправленные кредиты могут не давать стопроцентной результативности. Например, ипотечные программы, призванные сдержать отток населения из ряда регионов, объективно не могут учесть все обстоятельства домохозяйств, в том числе соотношения динамики среднего ежемесячного дохода и стоимости квадратного метра жилья в регионе.
Основным стимулом для домохозяйств остается правильный расчет средств, которые необходимы для обеспечения повседневных нужд и чтобы обслуживать ипотечный кредит. Поэтому в ближайший год основной спрос будет сосредоточен именно на первичном рынке – по-прежнему только новостройки смогут обеспечить посильный ежемесячный платеж.
Для покупки люди будут чаще использовать такие инструменты, как рассрочка платежа и трейд-ин. Также рынку и регулятору, возможно, стоит рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ.
Вероятно, небольшая «инерция» сроком на два-три месяца (когда ипотечные ставки не будут меняться вслед за ключевой) помогла бы создать условия для нормальной работы рынка в периоды неопределенности. Это избавило бы регулятора от срочных мер, предполагающих бюджетные вливания на поддержку конкурентного рынка.