Ритейл в дополненной реальности: эксперты обсудили точки роста для торговой и складской недвижимости

По данным аналитиков ГК «БестЪ» именно ритейл формирует основной спрос на складские площади. Оборот розничной торговли с января по август текущего года в России составил 29,9 трлн руб., что на 7,8% больше, чем в тот же период прошлого года. По итогам года, прогнозируется, что оборот розничной торговли достигнет уровня в 45–47 трлн руб., что на 8–10% больше, чем в 2022 году. При этом Санкт-Петербург в последние два года показывает динамику розничного товарооборота чуть ниже, чем по стране в целом. «Мы прогнозируем по итогам года рост товарооборота в Петербурге на 5,6% по отношению к предыдущему периоду, – считает Станислав Ступников, генеральный директор "МТЛ. Управление активами". – А по показателям товарооборота на душу населения Петербург находится на 4-м месте, уступая Москве, Сахалинской и Московской областям». 

Наиболее активно развивается сегмент электронной коммерции, оборот которой растет на 20–50% ежегодно. Лидеры по обороту – маркетплейсы Wildberries, Ozon, "Яндекс.Маркет", ДНС, через них проходит около 70% товарооборота интернет-торговли. Именно маркетплейсы являются основным драйвером развития складского сегмента. Алла Сидоренко, партнер и руководитель направления складской и индустриальной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость": «По нашим подсчетам,  на текущий момент сегмент e-commerce в Санкт-Петербурге использует порядка 1,2–1,3 млн кв. м: это и распределительные центры, и пункты выдачи, количество которых удвоилось за последние 2 года и составляет на данный момент более 5,5 тыс., фулфилмент-центры и дарксторы. В ближайшее время мы увидим увеличение объема строительства складских пространств, обусловленное дальнейшим развитием интернет-торговли». 

По мнению Дмитрия Иванова, профессора Санкт-Петербургского государственного университета и Российской академии народного хозяйства и государственной службы, происходит принудительная виртуализация ритейла: «Если в 2018 г. на долю онлайн-покупок приходилось 5% от всего объема продаж, то в 2022-м – уже 12%. И доля маркетплейсов в этом объеме постоянно растет. Но этот рост тормозится нехваткой физического опыта, бедностью виртуальной реальности. Поэтому будущее за «бесшовными» моделями потребления, когда маркетплейсы и пункты выдачи превращаются в новые гипермаркеты и ТРК». 

Игорь Мальтинский: «Последние полтора года происходит серьезная трансформация офлайн-рынка, увеличивается сегментация и растет конкуренция в основном между российскими игроками (брендами). Также развивается взаимодействие с e-commerce: ритейлеры активно развивают собственные интернет-магазины как канал продаж и расширяют присутствие на крупных онлайн-площадках. При этом основные маркетплейсы постоянно пытаются продавливать всем, без исключения, продавцам свои коммерческие условия, тем самым постоянно ухудшая экономику ритейлеров. Самая важная составляющая – сбалансированное развитие офлайна и онлайна. При этом общий результат эффективности работы всего рынка ритейла напрямую зависит от того, как будет меняться экономическая ситуация».  

Елена Смотрова, председатель совета директоров «Теллус групп»: «Сейчас сложно строить планы по развитию складских и промышленных объектов в долгосрочной перспективе. В настоящее время главным преимуществом любого промышленного объекта будет универсальность и возможность изменяться. Например, по нашему проекту еще в августе себестоимость строительства была 70 000 руб./кв. м, а сейчас она составляет уже 100 000 руб./кв. м. Поэтому все девелоперы индустриальной недвижимости очень аккуратно подходят к реализации новых проектов. Тем не менее мы продолжаем развитие, и у нас будет достаточно большой новый блок light industrial. Я считаю, что у этого формата больший потенциал развития, чем у классических складов. В том числе и благодаря импортозамещению. На территории ИП «Кола» предполагается создание нескольких функциональных зон с единой инженерной и транспортной инфраструктурой, которая уже представлена на объекте. Общая площадь застройки 600 тыс. кв. м, из которых 250 тыс. кв. м склады и 350 тыс. кв. м промышленных предприятий. ИП «Кола» расположен на границе с Санкт-Петербургом и примыкает в федеральной трассе «Кола», в шаговой доступности находится г. Кудрово с населением в 60 тыс. человек и запланированной станцией метрополитена. Непосредственно по границе индустриального парка начинается строительство нового микрорайона с предположительной застройкой в 1,5 млн кв. м жилья. Исходя из этого на базе ИП возможно строительство других объектов коммерческой недвижимости – общепита, современных рынков, апарт-отелей, новых торгово-развлекательных площадей». 

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами управляющей компании MLP: "Разгон рынка уже состоялся. Необходим пересмотр спроса. Скорее всего, наблюдаемая нами последние 3 года волна спроса схлынет уже в ближайшие 6–9 месяцев. Похожую ситуацию мы уже наблюдали в 2009-м, в 2014-м, когда после активного спроса начали освобождаться логистические площади. Я уверен, что по определенным площадкам будет просадка уже в первой половине 2024 года. Разница текущей ситуации с тем, что было в 2009 и 2014 годах, состоит в том, что если тогда амплитуда ставок между площадками с неэффективным расположением и  эффективным составляла соответственно 90 долл. и 130 долл., то сейчас она может быть гораздо больше 4,5 тыс. руб. Triple net и 10 000 руб. Triple net, т. е. в 2– 2,5 раза. Предлагаться к аренде будет тот объем, который уже был построен, при этом конкуренция  за потребителя усилится. В этих условиях целесообразность девелоперам строить спекулятивно очень сомнительна. Именно поэтому Wildberries и Ozon самостоятельно строят или подписывают договоры на built-to-suit с подрядчиками. Я бы посмотрел результаты I квартала 2024 года, что будет происходить с оборотами операторов и не только крупных маркетплейсов, и что с ними будет твориться. Говоря о характеристиках нового строительства, я с уверенностью могу сказать, что в ближайшие 50 лет  ничего не изменится, то есть высота 12–14 м, с шагом колон 12х24 м нагрузка на пол не менее 7 т». 

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: «Я хотел бы обратить внимание на несколько серьезных факторов, влияющих на налоговую нагрузку на предпринимателей. Во-первых, происходит достаточно серьезное давление на сетевой бизнес  в части оптимизации налогов, связанных с дроблением бизнеса. Налоговое администрирование существенно ужесточилось, и вероятность доначисления налогов, а также выставления пеней и штрафов весьма велика. Налоговая нагрузка будет расти, поэтому важно на начальном этапе создания структуры организации продумывать эффективные механизмы, учитывающие дальнейшее развитие компании. Также мы по-прежнему находимся в ситуации неопределенности с повышением кадастровой стоимости коммерческих объектов, что напрямую отразится на налоговой нагрузке».