Куда уходит «промка», в какие города: отношение Смольного к перспективам промышленного пояса Петербурга кардинально изменилось

Примеров успешного развития промплощадок в черте Петербурга – единицы; в пределах агломерации их больше, особенно – в техно- и индустриальных парках. Между тем эксперты выделяют в городском «сером поясе» 64 квартала общей площадью около 2 тыс. га, наиболее подходящих для редевелопмента. Потенциал для развития производств здесь минимальный. 

Имеет ли смысл сохранять на таких участках морально устаревший функционал? Какие из предприятий стоило бы перебазировать на другие площадки? Что такое light industrial с точки зрения градостроительства и почему этот формат пока нельзя реализовать в деловой зоне? Когда в Петербурге заработает механизм КРТ для нежилых территорий? Почему умирают некоторые индустриальные парки? Эти и другие вопросы обсуждали участники круглого стола «Развитие промышленных площадок. Потребности бизнеса», организованного редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» (сайт nsp.ru) совместно с компанией Maris и Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД).  

Александр Шевелев:  
– Наша задача – обсудить практические кейсы и ситуации, с которыми мы сталкиваемся каждый день. В городе и области появилось много активно развивающихся проектов в сфере «промки», часть из них уже реализована. И это диаметрально противоположная картина по сравнению с тем, что мы наблюдали в другие периоды. 

Евгений Бондарчук: 
– Мы изучили промышленные территории и представили их на карте. Серым цветом выделен «серый пояс»; зеленым – площадки, где в ходе редевелопмента уже построено жилье; желтым – участки, по которым есть заявки правообладателей на изменение функционала под жилье и общественно-деловую застройку.  
Мы предлагаем разделить «серый пояс» на три большие части. Реально действующие предприятия и оборонка занимают примерно 20% от всего «серого пояса»; эти территории нужно развивать как промышленность. Около 15% – участки, где никакой промышленности уже нет, а перспективы ее восстановления минимальны. Площади сдаются малому бизнесу, но у территорий хороший потенциал, в том числе для строительства жилья. Остается более 60% земель; их можно развивать, в том числе и с помощью КРТ, реконструируя существующее производство и сохраняя промышленную функцию. 
Мы выделили 64 квартала общей площадью около 2 тыс. га – самые ликвидные участки для редевелопмента, где потенциал для «промки» минимальный. Их развитие с помощью КРТ, с созданием жилой, общественно-деловой застройки и частично light industrial, а также с переносом существующего бизнеса в индустриальные парки (ИП) могло бы стать тем инструментом, который позволит привлечь деньги в Фонд развития промышленности. Эти средства можно направить на остальные территории – ядро «серого пояса» и периферию. 
КРТ – современный механизм, но в Петербурге нет соответствующей практики. Зато в Москве он активно применяется, причем без учета Генплана, это прописано в законе. То есть в проекте КРТ определяются параметры и функции будущей стройки, обязательства застройщика, готовится и утверждается ППТ.  
И это является основанием для строительства, а Генплан и ПЗЗ должны приводиться в соответствие с ППТ. В Москве вовлечены в оборот сотни гектаров, построено несколько миллионов «квадратов» площадей, включая миксты жилья и «промки» в формате light industrial. 
Надеемся сдвинуть эту тему с мертвой точки, решив две задачи: и промышленный потенциал поддержать, и городскую среду восстановить. Нет смысла держаться за весь «серый пояс», пытаясь сохранить и развивать там «промку». Однако выдергивать участки точечно, исходя из заявок застройщиков – бессистемный, конъюнктурный и непрозрачный процесс. Нужна воля города, тогда и инвестор найдется. 
В нынешней ситуации предлагаем взять 15% земель, не имеющих ценности для промышленности, и вовлечь их в оборот. Город заработает на этом деньги и направит их на развитие «промки».  

Елена Бодрова: 
– А по факту что сейчас на этих участках? 

Евгений Бондарчук: 
– Это частные земли, где сосредоточено порядка 2,5 тыс. собственников. Там, конечно, есть действующий малый бизнес, который тоже нужно куда-то переселять. Например, в ИП в развиваемых промзонах, для владельцев ИП – это настоящий клондайк. В целом расселение старых советских промзон – процесс, сравнимый с расселением коммуналок.  

Дмитрий Некрестьянов: 
– Пока у нас механизм КРТ больше «замораживает» территории, нежели развивает. У Москвы свои особенности.  
Множество собственников – это практически нерешаемая проблема. Яркий пример – Апраксин двор. Не согласен я и с позицией города, что перевод земель «серого пояса» в деловую зону неактуален. Девелоперы, которые уже приобрели эти площадки, не станут развивать там промышленность. Они, получая минимальную ренту, будут сидеть и ждать, когда изменится политика города.  
Важно отметить, что light industrial – абсолютно непонятный формат с точки зрения градостроительства. Он не упомянут в деловой зоне, где наиболее востребован. Нужно включить туда предприятия light industrial с небольшим классом опасности. И тогда мы получим совсем другую картину, в том числе и по транспортным потокам. 

Евгений Бондарчук: 
– КРТ как раз решает эти вопросы, оно не увязано с зонированием, предполагает механизм консолидации. 

Марина Зверева:  
– Все спикеры правы по-своему, но нужно очень аккуратно относиться к анализу деятельности промышленных предприятий. Сегодня у них по сотне не очень рентабельных госзаказов, из которых непросто выскочить. Никогда не понимала и не пойму сложнейшую цепочку кооперации, когда в производстве одного изделия может участвовать до 300 предприятий.  
Какой менеджмент там работает, никто не знает, а он в погонах, то есть своеобразный.  
У каждой промышленной площадки есть четыре сценария развития. Можно оставить все, как есть, и заниматься только производством. Можно переехать на другую площадку, а на прежней организовать техно- или индустриальный парк. Третий вариант – перевести участок в другую категорию и продать/сдать в аренду. Четвертый – микст из трех предыдущих сценариев.  
Когда мы рассуждаем про малый и средний бизнес, нельзя не упомянуть крупные предприятия. Потому что это распределение тех же заказов по МСП, возможность арендовать площади, скооперироваться. И весь этот инструментарий – в руках у управляющих промпредприятий. Но зачастую у власти левая рука не знает, что делает правая. Пример: Чугунная улица – исторически глубокая «промка», нашему ЛОМО – 110 лет. Вдруг внутри этой зоны небольшой участок (бывший трамвайный парк) переводят под жилье. Более того, на нашей действующей площадке решают построить объект для метростроя: подготовили техзадание, заплатили исполнителям 10 млн рублей за проект, и к нам пришли проектировщики: «Ну?..» Это к вопросу о том, что власти (и бизнесу тоже) нужно мониторить ситуацию и работать с промпредприятиями. Мы никогда не отказывались от переговоров. У нас уже нет пяти площадок в городе, не без труда, но мы сконцентрировали все производственные подразделения на одной, чтобы использовать остальные площади по-другому. Но здесь тоже все непросто: вы продумываете долгосрочную стратегию по выкупу земли, по ее продвижению, а городу вдруг расхотелось переводить уже свободные от производства участки под другие функции. Что делать? Как вы понимаете, продавать промышленную площадку с той же функцией или уже переведенную под жилье, это совсем разные деньги. 
Был упомянут московский опыт, и у нас начинают появляться зародыши той же практики. Но важно помнить: Москвы промышленной уже не существует. Она смогла передать эти функции городам-спутникам. У нас таких городов пока нет. 
Если считать затраты, редевелопмент площадки под собственное производство не столь привлекателен экономически, как строительство с нуля. Конечно, производства надо ужимать, они все еще занимают избыточные территории. А на освободившееся место сажать «дочек», зависимые компании.  

Феликс Зборовский: 
– Кто знает, сколько стоит земля под light industrial? В среднем – 100 млн рублей за гектар, а более приличная – 200 млн. Исходя из этого хотел бы посмотреть, как развивать «серый пояс». В районах Бугров и Парнаса уже нет экономики. 
Важная составляющая проектов light industrial – гибкость. Так, в наши комплексы Qubis включены несколько функций и возможность изменения внутренней структуры. Например, убирать/ставить перегородки без согласований. Эти возможности закладываются в самом начале. Компактные (до двух этажей) здания предназначены под малый высокотехнологичный и высокомаржинальный бизнес. И такой формат востребован. Через месяц запускаю следующий проект, приглашаю посмотреть. 
На мой взгляд, нужно жесткой государевой рукой заставлять девелоперов жилья строить такие объекты, потому что они создают рабочие места. В Москве этот вопрос решен. Так как в стране все управляется вручную, давайте создадим некую вертикаль, которая даст возможность реализовывать такие проекты.  

Елена Бодрова: 
– Ваш новый проект уже заполнен резидентами? 

Феликс Зборовский: 
– Промышленная часть заполнена, офисная – в процессе. У нас сложилась традиция – к моменту ввода объекта вакансий для арендаторов не остается. Мы стараемся ее придерживаться.  

Елена Бодрова: 
– Евгений Бондарчук говорил, что в новых жилых районах есть участки под деловую функцию, где должны появляться рабочие места. Как я понимаю, их должны создавать  девелоперы в рамках соцобязательств или привлекая для этого партнеров. 

Дмитрий Некрестьянов: 
– Чтобы они создавали рабочие места, нужно стимулировать этот процесс экономическими методами, а не давить административно. У нас же почему-то используют только кнут. Если жилищным девелоперам власть пообещает льготу за light industrial, они заинтересуются. Потому что всегда есть кусок территории, который под жилье не подходит. 
Нужно, прежде всего, разобраться, что такое промышленность. Если речь только о крупных предприятиях, это госзаказ и другие меры стимулирования.  
А если малый и средний бизнес, ориентированный на потребителей, надо создавать экономические условия. Это может быть сокращение платежа за заключение договора КРТ – в обмен на определенный объем площадей.  

Михаил Смолко: 
– Сравнив город и область, мы выбрали область, там и работаем. Что нужно для развития территории в городе? Сети, дешевые деньги, какая-то земля и транспортная доступность. Некоторые промзоны, которые мы создавали, уже сносят, потому что к ним попросту не подъехать. Девелоперы жилой недвижимости окружили их своим жильем так, что объекты производственные умирают. 
Сейчас мы реализуем про­из­вод­ственно-складской комплекс Up & Down в Разметелево, где есть прямой съезд с трассы, в 6 км от города. На территории 8 га может появиться до 100 тыс. кв. м производственно-складских помещений. Концепция предусматривает уникальные планировочные решения с большим высоким цокольным этажом с потолками 5 метров. 
Мы используем собственные и привлеченные средства, большие деньги вкладываем в инфраструктуру. Сейчас строится первый этап – 20 тыс. кв. м. На площадке есть газ, 1 МВт электричества (некоторым потенциальным арендаторам уже не хватает), скважина, а также свои большие очистные сооружения. Технопарк рассчитан на предприятия 4–5-го классов опасности, в первой очереди на двух участках согласовано размещение пищевых производств с переработкой. Земля – недешевая.  

Елена Бодрова: 
– Где деньги взяли? 

Михаил Смолко: 
– Есть инвесторы. 

Елена Бодрова: 
– То есть не у государства?  

Михаил Смолко: 
– Нет. Мы обратились в Агентство экономического развития Ленобласти (ГКУ "АЭРЛО") с запросом: у нас своя земля, стартовый капитал (на тот момент было около 300 млн рублей), можете субсидировать ставку? Мы же вкладываем деньги, создаем рабочие места, платим налоги. Нам отказали, пояснив, что по ГОСТу мы не попадаем в категорию технопарков. Наверное, Агентству стоило бы что-то поправить в своих критериях, а не нам что-то менять. Исходя из собственного опыта, скажу: чем дальше от государства, тем быстрее реализуется проект и, возможно, дешевле. 
Кто-то в зале может похвастать тем, что за 15 месяцев с момента получения земли реализовал проект с городом?  

Из зала: 
– Мы – проект «Орион». 

Михаил Смолко: 
– Когда это было? 

Из зала: 
– Давно, в 2008-м начали, в 2009-м достроили. 

Михаил Смолко: 
– Вот. Тогда была другая жизнь. Сейчас так не работают. Те, кто начинал вместе с «Орионом» в промзоне «Конная Лахта», помнят, что по договору город должен был подтянуть сети, их до сих пор тянут. 

Александр Шевелев:  
– Владимир, у вас весьма разносторонний пакет активов в городе и в области. Вы успешно переформатировали объект в Предпортовой под производство. Поделитесь опытом. 
 
Владимир Тарасов: 
– Да, в 2016-м из Предпортовой уехал крупный арендатор (занимавший 7 тыс. кв. м), пришлось подбирать нового. В это время все рассуждали про импортозамещение, и к нам обращались пищевики, которые хотели расширить/открыть свое производство. Они там и разместились.  
В первой части дискуссии много говорилось про ИП, в том числе про М10. Там все хорошо с инфраструктурой, сетями, подрядчиками и с сотрудничеством с ГКУ "АЭРЛО". Есть форматы от 1 га, где можно развивать производство. Одна из последних крупных сделок – покупка участка Wildberries, где уже началось строительство склада.  

Александр Маслаков: 
– Сравнивать наш регион с Москвой не буду, так как уровень развития транспортной инфраструктуры в столице существенно отличается. Поэтому, наверное, нужно смириться и отдать под жилье «серый пояс», а для «промки» находить новые зоны, формируя транспортную инфраструктуру. 
Мы реализуем проект RAUM Бугры на севере Петербурга. Начали с производственно-складского здания площадью 27 тыс. кв. м и параллельно решили сделать блок light industrial (первая очередь – 7 тыс. кв. м). Столкнулись с острой проблемой транспортной доступности для сотрудников. При выборе площадки необходимо учитывать, чтобы она находилась недалеко от метро и жилых кварталов. Ну ладно, если производство 4–5-го классов опасности, а если выше? Это к вопросу о симбиозе жилья и light industrial в городе. Максимум, что можно разместить в городской черте – склад «последней мили». 
Коллеги из зала говорили о сетях, хочется спросить: когда выбирали площадку, вы этот параметр не оценивали?  

Из зала: 
– Оценивали технические условия (ТУ). «Водоканал» был готов подать воду, но потом выяснилось, что за 205 млн рублей. 

Александр Маслаков: 
– У вас собственность или аренда? 

Из зала: 
– Договор аренды на инвестиционных условиях. «Водоканал» подтвердил возможность поставки, расчет – согласно постановлению правительства Петербурга. 
Я сам водопроводчик и знаю, что все сети строятся с перспективой на 25 лет, а не под конкретного пользователя.  
У меня территория 1 га, и я не прошу чего-то сверхъестественного. А за 205 млн рублей, я посчитал, могу 18 лет возить питьевую воду водовозами… 

Григорий Иванов: 
– Актуальные потребности промышленности не совсем соответствуют тому, что строится. Мы, если не уничтожили, то полностью подорвали инфраструктуру, которая занималась научным обоснованием использования земель. У нас не проработан вопрос КРТ, особенно перед его внедрением. 

Анна Селютина: 
– В первой части дискуссии чиновники уверяли: вы стройте, а потом мы рефинансируем. Зачем? Есть постановление правительства от сентября 2022-го. В его рамках государство субсидирует банкам льготные ставки по промышленной ипотеке (3–5% на 7 лет). Лимиты банкам выделяют колоссальные, и, более того, по промышленной ипотеке они не выбираются – возможно, по незнанию потенциальных заемщиков. 

Дмитрий Некрестьянов: 
– Сколько вы выдали кредитов по промышленной ипотеке? 

Анна Селютина: 
– За год по всей России 863 млн рублей, а свободного лимита до конца года – почти 1 млрд. 

Михаил Смолко: 
– На всю Россию это ни о чем.  

Андрей Алексеенко: 
– В ИП «КиевскоЕ-95» мы сразу отказались от простой нарезки участков и продумали  проект на перспективу. Территорию поделили на зоны, включая и light industrial, разработали архитектурную концепцию и решили поддерживать этот стиль на всей территории парка. Сейчас вместе с компанией «Складмэн» разрабатываем дизайн-код всего ИП. Резиденты, в том числе и потенциальные, положительно отозвались. Общая площадь ИП – 81 га, из них 13 га – под light industrial, 36 га – под форматы BTS и 6 га на первой линии шоссе – под коммерческую/деловую функцию. Сейчас готовимся к заезду резидентов.  

Александр Шевелев: 
– К какому варианту больше склоняетесь: light industrial или классическая «промка»? 

Андрей Алексеенко: 
– Больше акцент на «промку». У нас минимальная секция – 576 кв. м, это интереснее промышленникам. Городскому формату light industrial нужна более мелкая нарезка. 
 
Михаил Смолко: 
– На вашем сайте указано, что вы продаете инженерно подготовленные участки, 1 га – от 43 млн рублей. Что входит в эту сумму из сетей? И какова плата резидента за инфраструктуру? 

Андрей Алексеенко: 
– Из сетей: газ, электричество, дороги, освещение. За инфраструктуру – 5 рублей за кв. м участка. Но объекты light industrial мы еще не выводили на рынок. 

Кирилл Дворянов: 
– У нас четыре объекта (в МФК «Парнас») и площадка на пр. Большевиков, есть еще пул участков и жилая недвижимость. Все это мы активно развиваем.  
С 1 января город планирует повысить кадастровую стоимость объектов, наши подорожают более чем в 2 раза. Это серьезно бьет по карману инвесторов и собственников. Мы владеем недвижимостью, еще есть идея создать высокотехнологичное производство. Но останавливает то, что доступ к большим технологиям (на фоне ухода западных компаний) лежит в том числе и через государство. Нужно, чтобы оно помогало приобрести их. И тогда производственники смелее смогут разворачивать производства. Может получиться неплохой тандем из застройщиков жилья и девелоперов, развивающих техно- и индустриальные парки, чтобы сбалансированно развивать территории. Если город поможет, инвесторы активнее подключатся к реновации, к освоению новых территорий.  

Данил Подшивалов: 
– Системного решения проблем нет. И город полифоничен, и запросы разные. Поэтому я за индивидуальный подход, необходимость слушать и слышать. Если его придерживаться,  у нас довольно много инструментов для решения точечных проблем, в том числе и через КРТ. 
В последние два года активно обсуждают ГЧП в промышленности, оно может быть вполне применимо. Закона еще нет, но Минэкономразвития уже готовит поправки. Сложности и отсутствие системных решений дают всем участникам рынка огромный простор для творчества. И это вселяет надежду.  

Из зала: 
– У нас предприятие «Красный Октябрь» на площади Мужества, где на 33 га расположено несколько тысяч промышленных зданий и сооружений. Кадастровая стоимость повышается в 15 раз!  

Елена Бодрова: 
– Вам надо идти на комиссию, устанавливать рыночную стоимость. 

Дмитрий Некрестьянов: 
– В СМИ проходила новость, что уполномоченный по защите прав предпринимателей в Петербурге Валерий Калугин пообещал подорожание не более чем на 20%. Это единственная информация, которая есть на сегодня. Никаких документов на этот счет не имеется. И через какой механизм удастся выйти на эти 20%, мне как юристу непонятно. Сейчас комиссии еще нет, когда утвердят кадастровую стоимость, можно будет в нее обращаться. 
Раньше кадастровая стоимость служила механизмом выдавливания промпредприятий из «серого пояса», тогда это соответствовало городской политике. Сейчас же на государственном уровне происходит разворот. Предприятия, видимо, должны остаться на своих местах, но кадастровая стоимость продолжает расти по инерции. 

Из зала: 
– Нам для производства не нужны все 33 га, мы можем разместиться на 5–6 га и даже готовы построить на остальной территории жилье для своих же сотрудников. Однако текущее назначение участка не позволяет этого. Снос построек – дело затратное, и нужно понимать, что дальше делать с этой площадкой; использовать же ее по производственному назначению, если нам в 15 раз повысят кадастровую стоимость, тоже станет невозможно.  

Михаил Смолко: 
– Снесите, постройте ту же «промку» и сдавайте в аренду. 

Из зала: 
– У нас оборонный заказ. 

Михаил Смолко: 
– Поставьте забор. 

Евгений Бондарчук:  
– Мне кажется, что это как раз хороший кейс для КРТ нежилой застройки. В его рамках можно совместить функции и производства, и жилья. КРТ – альтернативный вариант градостроительного  развития, в этом случае не нужно вносить поправки в Генплан. 

Александр Шевелев: 
– Вернусь к началу дискуссии и напомню: буквально несколько лет назад мы на аналогичной конференции обсуждали единственный успешный кейс Феликса Зборовского Left & Right. Я тогда еще осторожно упомянул и логопарк «Волхонка», который тоже мог служить позитивным примером. И все. А посмотрите на рынок сейчас: насколько он живой, сколько новых проектов. Это совершенно другая реальность, хотя прошло каких-то 3–4 года. Считаю, это огромный позитив.