Цифровизация: мода или реальный инструмент, снижающий издержки?

Дмитрий Синочкин: 
— Что заставляет участников рынка вкладываться в цифровизацию в момент, когда девелоперы особенно тщательно считают все затраты? 

Павел Быков: 
— Мы занялись этим вопросом давно, и сегодня уже просто нет обратного пути. Минстрой ведет активную работу по цифровизации, и скоро переход на цифру станет обязательным для всех, кто работает по 214-ФЗ. Хотя как это будет происходить – непонятно. Есть некая «дорожная карта», но никаких конкретных шагов в ней пока нет. Много конференций на эту тему, много дискуссий, но мало конкретики. 
Мы начали в 2018 году. Купили участок под застройку, и к нам обратились будущие партнеры, предложившие сделать BIM-модель и ведомости объемов работ, чтобы контролировать стройку. Сначала были сформированы ведомости только по части проекта: по архитектуре, конструктиву и части инженерных систем. По BIM-модели проводили и конкурс на генподряд. Опыт оказался приятным. Есть порядка 10 тысяч позиций, и по каждой торгуешься с генподрядчиком, можно точечно оговаривать цену. Сейчас это сложнее (из-за инфляции), но тогда мы заключили контракты с твердой ценой. 
Теперь у нас есть инструмент, который мы назвали Инвестиционный контроль строительства, где в BIM-модели отмечаем выполненные работы с учетом их качества, поправочных коэффициентов на возможные замечания, недоделки и т. д. В итоге пришли к тому, что акт КС-2 полностью формируется из BIM-модели. Появился и ежемесячный отчет о стройке, который содержит ранее недоступную нам информацию, вплоть до точного объема в монолите конкретной стены. Теперь мы понимаем, сколько денег генподрядчик реально потратил, сколько их находится в стройке. И через деньги мы начали контролировать график работ.  
Потом решили поместить эти данные в «облако», полностью автоматизировать систему. Хотя с «облаком» в недавнем прошлом были проблемы, а отечественных аналогов ПО еще не было, да и контракты с твердой ценой из-за скачков себестоимости и необходимости замены материалов стали невозможны. Пришлось работать с корректировкой модели в непривычно высоком темпе. 
Сейчас у нас на стадии проектной документации создается трехмерная модель, на ее основе мы автоматически рассчитываем бюджет, проводим тендеры. Изменения, возникающие в процессе строительства, изначально также разрабатываются в цифровой модели. У нас есть инструмент сравнения ведомостей объемов работ, автоматизация допсоглашений по контрактам с подрядчиками, автоматическая переоценка и закрытие работ. Единственное, что мы потеряли с переходом на отечественное ПО, – удобное графическое отображение, теперь данные только в таблицах.  

Анастасия Ясинская: 
— Считали в деньгах экономический эффект от внедрения этих технологий? 

Павел Быков: 
— Само по себе внедрение почти ничего не стоит. Понадобилось купить несколько программных комплексов, оплатить их интеграцию и заставить проектировщиков и подрядчиков работать в этой среде. Проектировщики, конечно, первое время говорили, что все это ерунда, но сейчас это уже стандарт рынка… Проектные работы от этого не стали дороже. А что касается экономического эффекта в результате внедрения технологий, в первую очередь он достигается за счет того, что появилась прозрачность, а контрактные переговоры с подрядчиками стали более эффективны. 

Игорь Пигин: 
— Наши продукты используются на этапе эксплуатации, управления апарт-отелями, и наш основной пользователь – управляющие компании. По стоимости и эффекту от цифровизации действительно бывает много вопросов. Представьте, что девелопер построил объект, апартаменты проданы инвесторам, управляющая компания начинает работать. Все миллиарды, выделенные на проект, уже потрачены. К нам до сих пор приходят люди с вопросом, как сэкономить на автоматизации. Это в корне неправильный подход! Мы не про экономию, мы предлагаем больше зарабатывать и, может быть, не тратить лишнего. 
Сегодня многие сотрудники пришли в управляющие компании апарт-отелей из индустрии гостеприимства, где преобладает подход классических гостиниц. Но сервисные апартаменты – другой, может быть, более сложный бизнес. Мы сдаем в аренду апартаменты и на сутки, и на долгий срок. Также сдаем офисные помещения, а можем и парковочные места, и они тоже могут принадлежать частным инвесторам и могут быть переданы в управление.  
УК, в отличие от классического отеля, находится между молотом и наковальней. Мы должны работать как с гостями или арендаторами, так и с собственниками апартаментов, которые ожидают достойной доходности. Надо обеспечить интересы и тех и других, и при этом, естественно, не забыть о себе – УК тоже должна зарабатывать. 
Одно из направлений нашей работы в последний год – помогать клиентам «отбирать бизнес» у традиционных отелей, причем вполне цивилизованными методами. Сейчас апартаменты отбирают у отелей не только индивидуалов, но и сегмент организованных туристических групп. Привлечь нового гостя стоит дорого, и самый ценный актив – постоянный клиент, а еще лучше – корпорант. Поэтому мы предлагаем еще ряд инструментов для работы с корпоративными клиентами. 
Номерной фонд сервисных апартаментов в этом году в Петербурге уже превысил номерной фонд традиционных гостиниц. И уровень инвесторов тоже вырос: они более тщательно оценивают проект, научились считать. Сначала на этот рынок заходили только самые рискованные, потом все, кто наслушался рекламы и покупал любые новые проекты. А сейчас инвесторы понимают, что есть откровенно неудачные объекты, где не обеспечиваются ни доходность, ни сервис. Но и уровень УК тоже сильно вырос. Мы предлагаем не самые дешевые, зато комплексные решения. Помимо продаж, взаимодействия с собственниками, они автоматизируют еще и массу на первый взгляд незаметных сервисов. Например, горничные, инженерная служба – их работу вы вообще не должны замечать, а это целый пласт в управлении сервисными апартаментами.  

Константин Сторожев: 
— Для современного апарт-отеля действительно нужен целый ряд программ, решающих самые важные задачи. А многие западные поставщики этих решений ушли с рынка или с их программами стало гораздо сложнее работать. Это, в частности, и вопросы, связанные с маркетплейсами, с автоматизацией и цифровизацией сервиса внутри комплекса. У нас, например, есть совместная программа со SberDevices, касающаяся цифровизации оборудования в номере. Цифра идет и в работу службы ресепшн. Например, самостоятельный Сheck-in – Self Check-in. Ведь проблема кадров есть не только на стройке, это сумасшедшая проблема везде, в том числе на гостиничном рынке. В следующем году ожидается дефицит гостиничного персонала до 40%. Поэтому цифровизация неизбежна, и она должна прийти в такие сложные объекты, как отели. По сути, все, что касается деятельности отеля, уходит в цифру. 

Данил Орлов: 
— Отвечая на вопрос, где деньги лежат, хотел бы поговорить про маркетинг и продажи в девелопменте. Допустим, рынок жилья окончательно не рухнет, жилье покупать будут, и борьба за клиента пойдет с использованием различных маркетинговых инструментов. Мы предлагаем один из таких продуктов – Unreal Estate, разработанный на основе игрового компьютерного движка Unreal Engine. Это либо с нуля созданная BIM-модель, либо адаптация уже имеющейся, к которой добавляются различные дополнительные функции. Ряд застройщиков, например, уже использует ее для защиты архитектурно-градостроительного облика. C ее помощью мы делаем рендеры, видео и различные презентации. Добавив различные интерактивные инструменты, программу можно использовать и непосредственно в продажах: для выбора конкретной квартиры в трехмерном пространстве, мебели и техники, для подробных демонстраций самого проекта и окружающей его застройки, в том числе с высоты птичьего полета, для проведения интерактивных экскурсий по самому комплексу и прилегающим территориям. Все эти инструменты могут на различных этапах повысить конверсию и привести к увеличению числа клиентов и денег. 

Дмитрий Синочкин: 
— Конкуренция между застройщиками обостряется, это понятно. Вы полагаете, что значительная часть конкурентной борьбы будет происходить в цифровой сфере виртуальных компонентов? Девелоперы будут соревноваться в том, как использовать цифру или представить продукт с ее помощью? 

Данил Орлов: 
— Да, и у нас уже есть хорошие кейсы от компаний. Выстреливают те, кто делает качественную «упаковку», хороший маркетинг. Их преимущество перед остальными очень заметно. 
Unreal Estate – не основной наш продукт, мы специализируемся на архитектурном проектировании, BIM-моделировании, разработке и согласовании проектной документации. Непосредственно Unreal Estate мы активно внедряем меньше года, сами разработали все тестовые модели, чтобы клиенты успешно могли начать его использовать. Не скажу, что процесс проходит гладко, внедрение инноваций зачастую встречает сопротивление. В первую очередь – со стороны среднего менеджмента, который крайне неохотно готов меняться и внедрять революционные решения. Но отрасль активно трансформируется, и ее будущее за высокими технологиями, на всех этапах проектирования и продаж. В первую очередь из-за того, что это и сокращает расходы, и позволяет увеличивать прибыль. 

Игорь Пигин: 
— По нашим наблюдениям, главный враг автоматизации – такой менеджер среднего звена, который не очень заинтересован в итоговых финансовых результатах. Он больше поддерживает свое реноме, боится потерять влияние и опасается конкуренции со стороны цифры. 
Хочу предупредить еще об одном моменте. У нас есть целый ряд государственных органов, например, налоговая служба, которые выступают сторонниками цифры и выдвигают целый ряд требований. И без собственной цифровизации работать с ними будет сложно. В частности, уже сегодня при работе УК с собственниками по агентской схеме есть требование о формировании агентских чеков. То есть при продаже любых услуг гостям или арендаторам надо указывать их фактического поставщика, в случае с апартаментами им будет собственник. Эти данные через фискальных регистраторов уходят в налоговую службу… 

Анастасия Ясинская: 
— Вот и тема для следующей конференции!