Екатерина Аридова: «2023 год сформировал новый портрет российских инвесторов»

– За прошлый год была распродана почти вся коммерческая недвижимость иностранных компаний, покинувших страну. Остались ли еще интересные активы? 
– Действительно, 70% инвестиций в существующие активы Петербурга по итогам 2023 года сформировали сделки с иностранными компаниями. Однако утверждать, что распродана почти вся коммерческая недвижимость, я бы не стала. Есть ряд иностранных компаний, которые продолжают вести бизнес в России, их объекты вполне достойны внимания инвесторов, некоторые из них экспонируются. Особенностью 2022–2023 годов было то, что ряд трофейных объектов предлагался с большим дисконтом, конкуренция за них была и остается высокой. Речь об активах с риском вынужденной продажи, но и они не все еще реализованы. Кроме того, некоторые собственники и вовсе не планируют скорую продажу, во всяком случае «вынужденную».  

– Можете назвать парочку примеров? 
– В этом году может закрыться сделка по продаже 50%-й доли ТРЦ «Галерея», однако она была анонсирована еще до массового исхода иностранцев из России. Также среди ожидаемых сделок – продажа финским девелопером SRV Group доли в торговом центре «Жемчужная плаза». И это далеко не все. 

– Как изменился портрет инвестора в 2023 году? 
– Сформировался новый пласт покупателей. Это как раз акселераторы, которые «двигают рынок»: российские компании, развивающие бизнес. Они занимают новые ниши, замещают ушедшие сервисы, наращивают долю рынка. Такие покупатели инвестируют в коммерческую недвижимость с разными целями: кто-то приобретает готовый качественный актив со стабильным арендным потоком; кто-то – площади для собственных нужд; а есть и такие, кто совмещает обе стратегии. Так, например, только за три последних года в Петербурге было заключено больше 40 сделок купли-продажи офисных объектов. Общая сумма транзакций составила около 61,5 млрд рублей, из них 20 млрд рублей пришлись на покупку офисов непрофильными инвесторами.   

– В прошлом году девелоперы активно скупали участки под жилье и апартаменты, особенно с готовой документацией. Продолжится ли этот тренд в 2024-м, учитывая резко подорожавшую ипотеку?  
– Участки с удачным местоположением, да еще и с разрешительной документацией всегда пользовались спросом. Однако в прошлом году на рынке оказалось и много предложений. В 2023-м инвестиции в земельные участки составили 107 млрд рублей, что на 45% больше результатов 2022 года. В общей сложности девелоперы купили 1219 га, из которых 1042 га (за 93,8 млрд руб.) предназначены для строительства жилой недвижимости и апартаментов. 
Для продавца такая сделка – хороший способ зафиксировать прибыль, выйдя из проекта после получения РНС. Ведь большинство участков покупалось несколько лет назад совсем за другие суммы. Кроме того, на фоне дефицита площадок, готовых для жилищного строительства, на один лот в хорошей локации зачастую претендуют несколько застройщиков, и собственники имеют возможность дополнительно заработать.  
Так, несколько активов в центре города в 2023 году продала «Группа ЛСР»; компания «ДВА Групп» купила у ФСК проект строительства апартаментов на Московском шоссе; а «Самолет» приобрел у компании «Газпромбанк Инвест» участок в Шкиперском протоке. 

– ЦБ регулярно повышает ключевую ставку, заемные деньги дорожают. Как это сказывается на инвестициях в коммерческую недвижимость? 
– Бридж-кредит для девелоперов обходится очень дорого – плюс 3–5% к ключевой ставке ЦБ. Компании, не готовые платить по 18–19% годовых в процессе подготовки ППТ, проектирования и получения РНС, либо покупают участок с документацией, либо стараются договориться с собственником земли о рассрочке или участии в проекте на условиях софинансирования.  

– О дефиците производственных площадок говорят давно, но никто их не строит, как и спекулятивные склады. Почему? 
– На самом деле, склады строятся, но девелоперы не поспевают за темпами поглощения. Рядом с Петербургом не такой большой выбор участков с хорошей логистикой и коммуникациями, есть вопросы по дорогам и даже по грунтам. Кроме того, из-за роста цен на материалы само строительство теперь обходится дорого. А повышение ключевой ставки сделало покупку участка и стройку на заемные средства недосягаемыми для многих интересантов.  
Да, на рынке наблюдается острый дефицит площадей, арендные ставки растут. По уровню доходности склады действительно показывают хорошую динамику. Однако если у компании есть собственный капитал в условный миллиард и более, она куда охотнее купит объект с арендным потоком в центре Петербурга, чем вложится в строительство склада на периферии. Функционирующий офисный комплекс в центральной части города более привлекателен как актив – это и ликвидно, и престижно.  
Тем не менее уже сейчас мы работаем на перспективу складского рынка. Рассматриваем с инвесторами все возможные форматы – от light industrial до масштабных проектов built-to-suit. Просто эффект от решений, принятых сегодня, мы ощутим не сразу.  
Не стоит забывать, что тот же light industrial – довольно новый для России сегмент. Первый объект такого формата – «Терминал» на проспекте Маршала Блюхера – появился в Петербурге лишь в 2018 году. Сейчас готовых и реализуемых проектов уже несколько. Например, первый «Промбокс» был запущен в 2022 году, второй – в конце 2023-го, и компания уже купила участок в индустриальном парке в Горелово под  третий комплекс.  

– Уже все структуры Газпрома и его сателлиты обзавелись офисами в Петербурге?  
– Газпром, как и его спутники, по-прежнему двигает офисный рынок. Думаю, этот процесс продолжится еще минимум несколько лет. На ум приходит некая аналогия с временем present continuous в английской грамматике... Хотя вопрос наиболее корректно адресовать самой компании.  

– Невзирая на мрачные прогнозы, ТЦ выжили. Насколько удачным был для них прошедший год? Сколько ТЦ в городе требует реконцепции?  
– Благодаря высокой активности арендаторов и увеличению площадей магазинов средний уровень вакантности в торговых центрах Петербурга уменьшился до 6,3% против 10,4% в конце 2022-го. Динамичная экспансия российских игроков продолжается. При сохранении существующих темпов выхода новых брендов и расширения магазинов в городе даже может сложиться дефицит ликвидных площадей в качественных ТЦ.  
При этом основным вызовом для рынка торговой недвижимости остается устаревание существующих торговых центров и потребность в их реконцепции. В Петербурге 71 классический торговый центр был построен десять и более лет назад. Примерно половина из них уже не соответствует современным требованиям.  
Однако за последние пять лет реконцепция, включая полное или частичное обновление, затронула лишь единицы проектов. 

– Оправдался ли ваш подход к реконцепции ТРК «ПИК»?  
– В 2016 году ТРК «ПИК» стал первым торговым комплексом, который решился на смелый шаг – реконцепцию без закрытия. В 2024-м мы смело можем утверждать, что проект успешно реализован. Цифры говорят сами за себя: посещаемость комплекса выросла на 15%; более чем на 60% увеличился средний чек; стала больше частота визитов. Если до реконцепции среднестатистический посетитель проводил в комплексе всего 15 минут, сейчас он в среднем посещает за один визит пять точек (магазинов и кафе). «ПИК» удачно отстроился от конкурентов и стал удобным местом встречи в центре с широким выбором заведений и магазинов разного формата.  
Это результат серьезной работы с арендаторами, изменения позиционирования и планировочных решений, интерьеров, логистики, улучшения клиентского сервиса и т. д. Впереди – открытие фуд-холла и другие интересные события.  

– Как сказывается происходящее в стране и в мире на арендную кампанию в вашем проекте HOLLYWOOD? 
– Очень хорошо сказывается!  HOLLY­WOOD – новый многофункциональный комплекс, каких давно не появлялось в Петербурге. Он, я уверена, станет местом притяжения для всех горожан, а также жителей пригорода. Здесь можно будет интересно провести досуг, встретиться с друзьями, сделать покупки, совместив приятное с полезным. Станция метро «Пионерская» входит в топ-3 по трафику в Петербурге, а сам Приморский район по площади больше Барселоны, здесь огромное количество жилья и высокая деловая активность. Поэтому о проекте хорошо знает бизнес-сообщество. Мы получаем запросы на участие в проекте из самых разных регионов России. 

– Каковы итоги первого года работы вашего офиса в Дубае? Какие услуги там больше востребованы?  
– Рынок жилья в Дубае сильно перегрет, волна активности 2022 года пошла на спад в 2023-м, но это по-прежнему «красный океан» с высококонкурентным предложением. Потенциальному инвестору нужно хорошо ориентироваться на местности и здраво оценивать перспективы выбранного объекта. Мы помогаем с выбором, расчетами, оценкой рисков и возможностей. Кроме того, у нас профессиональный подход и сильные компетенции в коммерческой недвижимости. Поэтому мы, например, консультируем российских ритейлеров и рестораторов, планирующих вывод брендов на рынок ОАЭ, а также девелоперов, ориентированных на строительство жилья и апартаментов.  
Путешествуя по миру и сравнивая уровень сервиса в ресторанах, кафе, салонах красоты разных стран, я пришла к выводу, что в России он один из самых высоких. Поэтому у российского бизнеса хорошие перспективы на рынке Дубая. Туда уже активно выходят фэшн-бренды, сервисные офисы и коворкинги, центры детского досуга. Причем у них только 10% посетителей – русскоязычная публика. Значит, сервис действительно хорош.  

– Какие сегменты коммерческой недвижимости в ближайшие годы будут развиваться наиболее активно? 
– С учетом роста объемов внутреннего туризма Россия все острее будет нуждаться в качественных объектах размещения. В Петербурге место гостиниц занимают апарт-отели, за городом стремительно набирают популярность рекреационные комплексы. 
В офисном секторе новое строительство остается ограниченным. Более половины объемов предполагаемого ввода в 2023–2025 гг. приходится на объекты реконструкции и капитального ремонта. Актуальна реконструкция небольших зданий, позволяющая ускорить сроки реализации проектов.  
В сегменте торговой недвижимости будет поддерживаться тренд на строительство районных ТЦ, куда можно прийти, не тратя время на дорогу.  
Бум на складском рынке с нами надолго: неудовлетворенный спрос на складские помещения в Петербурге уже превышает полмиллиона квадратных метров, и на фоне импортозамещения все больше российских производителей будут нуждаться в складских площадях. Плюс, как уже говорилось, мы видим интерес к объектам light industrial.