НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на «социалку», в нем должно быть не менее 1–1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

23 апреля, 20:34

Вячеслав Желтов: «30 процентов годовых пассивного дохода – это не сказки Андерсена»

Сегодня в 07:40

Реальность рынка такова: деньги, которые лежат под подушкой и не работают, со временем обесцениваются, а инфляция беспощадно съедает доходы. Как сделать так, чтобы пассив превратился в актив? – Осваивать инвестиционную грамотность! Чтобы не только сохранить сбережения, но и преумножить. Об особенностях инвестирования в рекреационные объекты и коттеджные поселки мы беседуем с Вячеславом Желтовым, руководителем проекта «Сова Девелопмент».

Вячеслав Желтов. Фото: компания «Сова»

 Компания «Сова» – это больше про коттеджи и загородную жизнь или про инвестиции, доходность и гарантии? 
– Сегодня мы говорим про инвестиции в загородную недвижимость. В данном случае мы выступаем как инвестиционная платформа. Мы привлекаем инвесторов; эти средства вкладываются в разные инвестиционные направления; инвесторы получают доход, а компания развивает сеть проектов. 

 Какие направления для инвестирования вы считаете самыми актуальными? 
– У нас есть три направления. Первое – инвестиции в сеть доходных коттеджей «Сова», которые сдаются в краткосрочную аренду. Это, наверное, самый известный наш проект.  
В 2017 году мы взяли в управление первую базу отдыха в Сойкино, сейчас это «Парк-отель Сойкино». Идея создать сеть коттеджей возникла потому, что спрос был высокий, и в какой-то момент мы просто перестали справляться с потоком. Сначала в Сойкино поставили пару дополнительных коттеджей, затем стали осваивать новые локации. Потом была волна пандемии, и уже во второй половине 2020 года это направление оказалось перспективным, прибыльным и актуальным. Сейчас у нас в Ленобласти 13 «точек», более 200 объектов – более 200 частных инвесторов приобрели коттеджи для сдачи в аренду. 

 Какие преимущества у такого вида бизнеса?   
– У сети доходных коттеджей гарантии вложений заключаются в том, что и земля, и коттедж находятся в собственности инвестора. Доходность зависит от прибыли, то есть от загрузки и от эффективности работы управляющей компании.  Кроме того, происходит капитализация: два-три года назад люди заходили в наши проекты, покупали коттеджи за 2–3 млн рублей. Сейчас они стоят 5,5–6 млн. Это в дополнение к арендному доходу, который они все это время получали. 

 Какие еще варианты инвестирования предлагает «Сова»? 
– Второе направление – горнолыжный курорт «Яхрома-Парк» в Дмитровском районе Московской области. У нас есть несколько инвестиционных лотов непосредственно на территории курорта: коттеджи классов «люкс» и «экстра», в том числе с сауной и кухней. 
Готовится к выходу в продажу большое количество лотов в коттеджном поселке «Яхрома Вилладж». Рядом с курортом, на смежной территории будут построены коттеджи и таунхаусы как для постоянного проживания, так и для посуточной аренды.  

 Курорту «Яхрома» уже 20 лет, насколько известно, его текущее состояние далеко от идеального? 
– Запланирована масштабная реновация, со строительством большого количества инфраструктурных объектов. Таких как конгресс-центр, спа-комплекс, ресторанный комплекс и новые объекты, которые позволят превратить горнолыжный курорт, приносящий прибыль в зимний сезон, во всесезонный парк развлечений, который будет приносить доход круглый год. Для реновации привлекается проектное финансирование от государства и ведущих банков. По мере проведения реконструкции и ввода новых объектов будет расти и капитализация, что делает вложения на начальном этапе максимально выгодными. У этого направления большой потенциал роста. 

 Вы анонсируете 30% гарантированного пассивного дохода, в каких проектах «Совы» есть такая доходность? 
– Самое доходное направление сегодня – инвестиции в наши девелоперские проекты, это относительно новый продукт, мы его запустили осенью 2023-го. Мы привлекаем средства по договорам инвестиционного займа. Это похоже на банковский вклад: человек приносит деньги, он вкладывает средства не в какой-то конкретный объект, а просто в нашу компанию. «Сова» использует эти средства для строительства коттеджных поселков в Ленобласти, организацию продаж и т. д. И мы выплачиваем инвестору гарантированный доход – от 20 до 30% годовых. Этот доход не зависит от наших операционных показателей, доходность и сроки указаны в договоре займа.  

 За счет чего обеспечивается доходность по этому направлению?  
– Мы строим и реализуем быстровозводимые каркасные дома, строительный цикл короткий: три-четыре месяца на строительство, еще два – на продажу. Можно добиться оборачиваемости в несколько продаж за год. Доход инвестора зависит не от темпов продаж, а только от суммы входа. От 1 млн до 12 млн – 20% годовых, от 12 до 29,9 млн – 25% и больше 30 млн – 30%. Эти проценты прописаны в договоре. 

 Если инвестор располагает небольшой суммой, за счет чего он может увеличить размер инвестиций? 
– Инвестиции в девелопмент позволяют использовать не только собственные средства, но и «ипотечное плечо». Допустим, у вас есть 1 млн рублей. Если его вложить в наш девелоперский проект, то доходность инвестора составит 20% годовых, или 200 тысяч рублей за 1 год. 
Но если использовать этот 1 млн как первоначальный взнос для получения ипотеки, даже с учетом ограниченных лимитов, можно получить 6 млн ипотечных средств и все их инвестировать в наши проекты. В этом случае доходность инвестора составит те же 20% годовых, но уже не от 1 млн, а от 6 млн рублей. То есть доходность за год составит 1,2 млн рублей при вложенном 1 млн собственных средств, или 120% годовых. 

 Первоначальный взнос составляет не менее 30% от суммы выдаваемого кредита, как вы планируете получить кредит 6 млн при первоначальном взносе 1 млн? 
– Да, это верно. Однако у нас есть возможность частичной компенсации первоначального взноса инвестора за счет средств компании. 

 В каких девелоперских проектах будут работать эти инвестиции? 
– Первый девелоперский проект – загородный экоквартал «Ягодная поляна» в Ломоносовском районе. Мы выкупили два блока по 10 участков на территории действующего садоводства. Мы находимся на их территории, но у нас самостоятельный проект, отдельный кластер. Все дома выполнены в едином архитектурном стиле, выполняется комплексное благоустройство. Во всем квартале одинаковые заборы с автоматическими откатными воротами, высажены деревья и газоны, заезды и придомовая территория оформлены тротуарной плиткой. В поселке есть все коммуникации: 15 кВт электричества, для каждого домовладения бурим индивидуальную скважину, запланировано подведение газа. Мы начали строить в ноябре; в декабре был продан первый дом, сейчас еще два дома – на стадии заключения договора. Продажи идут опережающими темпами; понимаем, что этот продукт востребован на рынке.  

 Домовладения в «Ягодной поляне» будут классом выше, чем остальной поселок? 
– Да, конечно. Как раз за счет единой концепции, гарантированного качества строительства. Фасады обшиваем клинкерной плиткой под кирпич. Это сразу солидно выглядит. Делаем инфраструктуру и благоустройство в европейском стандарте.  
В остальном поселке – участки без подряда, то есть каждый строит кто во что горазд. Наш квартал уже сейчас выделяется по внешнему облику. 

 В чем преимущества домов, которые вы строите? 
– У нас три варианта комплектации домов: теплый контур, с чистовой отделкой «под ключ» и третий, который мало кто из застройщиков делает, – «Заезжай и живи». Это наша коронная «фишка». В этой комплектации вся внутренняя отделка осуществляется по эксклюзивному дизайн-проекту, разработанному специально для «Ягодной поляны». Устанавливаем всю необходимую для проживания мебель и бытовую технику, включая кухонный гарнитур с варочной панелью, вытяжкой, холодильником, духовым шкафом и СВЧ-печью. 
В коттедже будут установлены столы, стулья, диваны; в спальных комнатах – кровати с ортопедическими матрасами. В каждой комнате – телевизоры, в санузлах вся сантехника, включая ванную и душевую кабинку. Будут присутствовать стирально-сушильная машинка, светильники, шторы, занавески. Покупателю остается только получить ключи и сразу начинать жить в этом доме, не потратив ни минуты на обустройство. Дом в 130 кв. м, с участком 8 соток в такой полной комплектации стоит всего лишь 12,7 млн рублей. 

 У вас свое производство домов? 
– Да, мы строим сами, у нас свой строительный департамент, который, собственно, строил всю сеть арендных коттеджей «Сова».  

 Используете ли ипотеку на финишном этапе, на стадии продаж домов конечному потребителю?  
– Дома в «Ягодной поляне» подходят под требования банков. Компания «Сова» аккредитована как застройщик в Сбере, в Россельхозбанке и в Росбанке, в настоящий момент проходим аккредитацию в банке «ДОМ.РФ». Можем использовать все доступные в настоящий момент ипотечные программы – сельскую ипотеку, семейную, IT-ипотеку и стандартную с господдержкой. Понятно, что всем порезали лимиты, увеличили первоначальный взнос, но, несмотря на это, ипотека остается основным инструментом продаж. Хотя мы предлагаем нашим покупателям и другие варианты, такие как беспроцентная рассрочка и трейд-ин. 

 Какие еще есть девелоперские проекты у «Совы», кроме «Ягодной поляны»? 
– Есть еще несколько проектов на стадии запуска, в том числе два в Ленобласти. Первый – с рабочим названием «Императорские дачи», в Ломоносовском районе, недалеко от деревни Ускуля. Там будет построен поселок бизнес-класса, проект уже разработан.  
И коттеджный поселок в категории «комфорт плюс» в Лебяжьем. Приобретаем земельный участок 15 гектаров в непосредственной близости от Финского залива: сосны, песок, хороший пляж. Там мы планируем часть земли продавать без подряда, это примерно 70% участков, и 30% будут отведены под комплексную застройку домами в едином архитектурном стиле.  

 Почему такое пристрастие к Ломоносовскому району? 
– Так исторически сложилось. Здесь проживают собственники компании; центральный офис у нас тоже находится в городе Ломоносове. Мы хорошо знаем эту территорию, этот рынок; знаем, где, что и сколько стоит, какие слабые места. 
Кроме того, в Ломоносовском районе есть недооцененные территории, которые имеют большой потенциал роста. На севере уже почти все освоено, там достигнут потолок цены, и рынок сильно перегрет. На юге области пока еще земля стоит гораздо дешевле, что выгодно конечному покупателю, и в ближайшие годы она будет сильно расти в цене, что выгодно нашим инвесторам.  
С инвестиционной точки зрения вкладываться в Ломоносовский район выгоднее, чем во Всеволожский или Выборгский. 

 В «Сове» есть несколько направлений: посуточная аренда доходных коттеджей и бань, строительство домов в коттеджных поселках на продажу. Это сделано для диверсификации рисков или вы считаете, что строить на продажу более рентабельно, чем сдавать? 
– Сегодня девелопмент более рентабелен и имеет больше перспектив. Рынок доходных коттеджей ограничен, их невозможно масштабировать до бесконечности. Уже сейчас, на мой взгляд, есть некоторый переизбыток. Когда это все начиналось, «Сова» была практически единственной сетевой компанией в этой сфере. Сейчас конкуренция обострилась, а спрос не растет такими же темпами, как строительство новых коттеджей под сдачу. 
Девелоперская деятельность таких очевидных ограничений не имеет. Рынок ИЖС большой, сейчас мы наблюдаем смещение спроса от квартир в многоквартирных жилых комплексах в сторону индивидуальных жилых домов. Один раз пожив в загородном доме, человек не хочет возвращаться в бетонную «коробку». 

 Будете рассматривать другие участки в Ленобласти? 
– Возможно, будем использовать тот же формат «Ягодной поляны». Динамика спроса хорошая, мы рассчитываем, что летом этот проект продадим и закроем. Сейчас подбираем другие варианты, с той же «упаковкой», но в других локациях. Есть варианты в Ломоносовском районе, под Гостилицами, в Тосненском смотрим, даже на север ездили, за Токсово, ближе к Матоксе. Интересные предложения есть, конкретнее пока не готов говорить. Главное, мы поняли, что этот формат востребован. Сейчас дома двухэтажные, хотим добавить в линейку одноэтажку, в такой же стилистике. И двигать наши решения по другим локациям и другим проектам. Возможно, даже под таким же названием – «Ягодная поляна». Чтобы не выводить новые бренды. Так и пойдет: «Ягодная поляна – Токсово», «Ягодная поляна – Гостилицы» и т. д.  

 Как вы видите перспективы рынка для инвесторов и для тех, кто покупает дома в коттеджных поселках для постоянного проживания? 
– Эти два направления неразрывно связаны друг с другом. Бурный рост спроса на ИЖС формирует интерес со стороны инвесторов. Мы рассчитываем, что будут запускаться все новые проекты коттеджных поселков.  
А инвесторы, которые сейчас вложатся в их строительство, смогут получить максимальную выгоду. 


Реклама / Рекламодатель  ООО «СОВА» / investsova.ru

erid: 2SDnjeQwA8g