НАШ ЦИТАТНИК: «Отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов с гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут позволить девелоперу возводить школы и детсады одновременно с первыми домами жилого комплекса...» Анатолий Клинков

13 апреля, 03:52

Анна Пронина: «Риск подделки результатов собраний собственников значительно выше, когда на повестку ставится вопрос об избрании управляющей организации»

Сегодня в 12:15

Законодательное собрание Петербурга предлагает поправки, которые должны, по замыслу, помочь в борьбе с фальсификацией протоколов общих собраний собственников. Например, предлагается запретить управляющим проводить собрание по выбору компании. Юрист практики разрешения споров Rightmark Group Анна Пронина объясняет, почему в данном случае могут потребоваться другие меры.

Анна Пронина - юрист практики разрешения споров Rightmark Group
Пронина Анна
юрист практики разрешения споров
Rightmark Group

Актуальность предлагаемых изменений порядка проведения общих собраний собственников (ОСС) обусловлена высоким уровнем их фальсификаций. При этом риск подделки результатов ОСС значительно выше, когда на повестку ставится вопрос об избрании управляющей организации. 

В Петербурге нередки случаи, когда жильцы начали инициировать ОСС для перехода в другие управляющие организации или вовсе для смены способа управления домом, появляются сведения о том, что по одним и тем же домам в ГЖИ поступают одновременно с реальным решением ОСС инициированным гражданами аналогичные решения по выбору другой управляющей организации с явно сфальсифицированными протоколами. 

При этом на сегодняшний день каких-либо реально работающих методов борьбы с фальсификациями практически не существует – до начала 2015 года протоколы ОСС даже не относились к официальным документам, соответственно привлечь лиц, подделывающих результаты собраний к уголовной ответственности было нельзя. Сейчас ситуация изменилась, но суды по-прежнему зачастую отмечают, что у органа жилищного надзора, в который передаются результаты ОСС, отсутствуют полномочия по установлению факта фальсификации представленных документов (вот пример определения Верховного Суда РФ). А значит заявить о фальсификации должны сами собственники, которые могут и не знать о том, что такое собрание состоялось.

Однако в то же время, Порядком внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении поступивших документов органом жилищного надзора осуществляется их проверка на отсутствие противоречий сведений, представленных заявителем, уже содержащимся в реестре, а также признаков ничтожности решения общего собрания собственников (пп. «в» и «е» пункта 5 Порядка) .

Но и тут стоит иметь ввиду, что ничтожным решение общего собрания собственников может быть признано только в установленных Законом случаях – если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, при отсутствии необходимого кворума или по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Но когда речь идет о фальсификации решений собраний по избранию управляющей организации, то по формальным признакам ничтожным такое решение может и не быть, а проверять его на признаки фальсификации инспекция не уполномочена.

В Санкт-Петербурге несколько лет назад заработал проект, направленный на решение этой проблемы – онлайн сервис, через который собственники могут уведомить ГЖИ о том, что в собрании по выбору управляющей организации они не участвовали. Тогда протокол, якобы подписанный собственником, заявившим о неучастии в собрании, должен быть исключен из пакета представленных в ГЖИ документов, и чем больше таких обращений, тем выше шанс, что кворум не будет набран, а следовательно, такое решение можно будет признать ничтожным по признаку отсутствия кворума. Но аналогичные сервисы работают не во всех регионах, и даже в нашем городе не все граждане о нем осведомлены (как зачастую и о том, что какие-то собрания собственников проводились).

Следовательно, на сегодняшний день проблема фальсификации решений ОСС действительно требует более комплексного решения на федеральном уровне и изменений жилищного законодательства.

Предлагаемые депутатами изменения могут решить целый ряд вопросов и сократить количество подобных фальсификаций, но на наш взгляд полностью проблему это не решит.

Так, исключение управляющей организации из числа лиц, которые могут инициировать ОСС по вопросу выбора УК не исключает ситуацию, когда такое собрание инициируется якобы одним из собственников помещений в МКД без его ведома.

На наш взгляд практически свести на нет фальсификацию результатов таких ОСС может только комплексный подход. Помимо предложенного депутатами изменения в части лиц, наделенных правом инициировать собрания по выбору УК или способа управления МКД, следует предусмотреть, что такие собрания должны проводиться только в форме заочного голосования с использованием системы ГИС ЖКХ.

Поскольку авторизация в системе производится через личный кабинет гражданина на портале «Госуслуги», а протоколы ОСС, проводимые через систему ГИС ЖКХ подписываются ЭЦП гражданина, такое изменение приведет к полному отсутствию бумажных бюллетеней при голосовании на ОСС по вопросу выбора УК, и как следствие возможность их фальсификации будет исключена.

Здесь стоит иметь в виду, что такую меру все же нельзя считать оптимальным решением проблемы фальсификаций, поскольку собрать необходимый кворум при заочном онлайн голосовании (а при выборе УК решение считается принятым если за проголосовало более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников) по целому ряду причин бывает довольно сложно.

Возможно, стоит предусмотреть в предлагаемых изменениях положение о том, что в случае поступления в течение трех месяцев нескольких решений ОСС по одним и тем же вопросам повестки дня, такие ОСС признаются несостоявшимися и повторное собрание должно быть проведено в форме заочного голосования через систему ГИС ЖКХ, при этом стоит предусмотреть возможность как онлайн голосования так и голосование в системе через многофункциональные центры для тех граждан, которые по каким-то причинам не пользуются интернет-сервисами и не имеют аккаунта на портале «Госуслуги».

Безусловно такой путь нельзя считать единственным верным и возможно законодателем будет найдено другое решение. Однако исключение из документооборота бумажных бюллетеней для голосования может действительно решить проблему фальсификации.