В петербургском регионе растет ввод индивидуальных жилых домов
За первый квартал 2024 года в Ленобласти построили больше домов ИЖС, чем заключили ДДУ в новостройках. И домов на вторичном рынке продали почти столько же, сколько квартир. А участков – втрое больше.
Загородный рынок стабильно и ровно растет, без оглядки на катаклизмы и геополитику. За январь–март в регионе построили (поставили на учет) 7434 частных жилых дома на участках ИЖС и в садоводствах – на 22,6% больше, чем за тот же период в прошлом году (плюс 6060 домов). И в 2,7 раза больше, чем в IV квартале 2023-го.
Для сравнения: за первые три месяца этого года в области застройщики заключили около 5 тысяч ДДУ в многоквартирных домах. При этом средняя площадь новых домов в ЛО – 136 кв. м, квартир – 41 кв. м. Можно еще сопоставить показатели ввода: в частном секторе за квартал сдали почти миллион кв. м, в многоквартирном – 230 тысяч кв. м.
Больше всего индивидуального жилья за I квартал (традиционно) построили во Всеволожском районе: более 300 тысяч кв. м (см. табл. 2). На втором месте по вводу ИЖС – Ломоносовский (231,6 тысячи кв. м), замыкает тройку Выборгский район (119,1 тысячи кв. м).
На вторичном рынке влияние частного сектора тоже весьма заметно. В январе–марте 2024-го граждане заключили 6185 договоров купли-продажи индивидуальных жилых домов. По квартирам – почти столько же: 6645 сделок на «вторичке». Но жилые дома в среднем раза в полтора-два просторнее квартир.
Особенно заметен рост в сегменте купли-продажи участков с назначение ИЖС, СНТ или «дачное строительство»: более 18 тысяч сделок за январь–март, устойчивый спрос, плавный рост от года к году. Участки – самый стабильный товар, невзирая на макроэкономические факторы, колебания курса и ключевой ставки, изменения условий по ипотеке. Участки приобретают, чтобы когда-нибудь что-то на них построить, а также – как объект инвестиций, да и просто про запас: новую землю в регион не завезут, и в рамках импортозамещения участки не производят.
За год, по данным «Яндекс.Недвижимости», средняя стоимость домов в коттеджных поселках в петербургском регионе увеличилась на 7,7% и сегодня составляет 92 тысячи рублей за кв. м. (В столичном регионе – плюс 3,8%, до 170 тыс. руб. за кв. м. А, например, в Татарстане частные дома подорожали на 31%, до 75 тысяч рублей за кв. м). При этом предложение домов в организованной застройке (в коттеджных поселках) Петербурга и Ленобласти за год выросло на 26%, в целом по региону – на 35%. По сведениям экспертов ЦИАН, средняя стоимость лота в Ленобласти увеличилась всего на 4% – до 15,3 млн рублей (это цены предложения).
Участники рынка оценивают средний бюджет сделки в масс-маркете в 12–15 млн рублей, в комфорт-классе – в 15–20 млн рублей. Средние цифры на загородном рынке условны и относительны: много зависит от локации, от направления. Самые дорогие дома – в Курортном районе; Карельский перешеек традиционно дороже южных территорий, но вблизи дворцово-парковых пригородов Пушкина или Стрельны тоже можно найти особняки стоимостью от 100 млн рублей и выше. Самые дешевые варианты – до 1 млн рублей – представлены в больших «стародачных» массивах (Мшинская, Синявино, Дунай) и в удаленных от города районах.
Основные тенденции, определяющие состояние рынка в первые месяцы 2024 года: сглаживание разницы между ИЖС и СНТ и увеличение доли садовых домов; рост влияния ипотеки (особенно льготных программ); повышение интереса к инвестиционным проектам как со стороны микродевелоперов (купить участок – построить домик – продать), так и со стороны ценителей пассивного дохода (приобрести объект для сдачи в аренду). Тяга петербуржцев к приобретению «традиционных дач» снижается: чтобы выехать на природу в выходные, необязательно что-нибудь покупать. Баз отдыха на разный вкус и кошелек с каждый месяцем становится все больше.
Долю ипотеки на загородном рынке подсчитать сложно. За прошлый год в России выдано 310 тысяч ипотечных кредитов на ИЖС, из них на строительство частных домов – 119 тысяч, на покупку готовых домов – 191 тысяча. Всего в 2023 году, по данным Росстата, «физики» и частники построили 430 тысяч домов ИЖС, следовательно, доля ипотеки в частном строительстве – 27,7%. По сведениям сайта «ДОМ.РФ», в Ленобласти в прошлом году было выдано около 6 тысяч льготных кредитов на строительство ИЖС и 560 – на покупку готовых домов.
Эксперты оценивают долю ипотечных сделок на первичном загородном рынке региона в 25–30%. В основном – в масс-маркете. Большая часть сделок проходила по льготным программам, под 6–8% годовых, однако и рыночные ставки (16–18%) тоже используются – если, например, предпринимателю удобнее платить по кредиту, чем вытаскивать деньги из бизнеса. Дальнейшее увеличение популярности ипотечных схем будет ограничено ужесточением условий по госпрограммам (см. мнения экспертов).
Еще один интересный тренд – смещение интереса частных застройщиков в сторону одноэтажных домов (см. табл. 8). В 2023 году одноэтажные постройки составили 37,65%, на 7,65% больше, чем в 2022-м. Доля двухэтажных, наоборот, немного сократилась – с 65,7 до 59%. Трехэтажные проекты и вовсе не в моде: 3–4%. Максим Хансон, руководитель АН Insiders, связывает эту тенденцию с практическим опытом: «В одноэтажном доме жить удобнее. Выбор в пользу двухэтажных построек определялся соображениями экономии: меньше затраты на фундамент.
С другой стороны, в одноэтажном доме меньше неэффективно используемых площадей: лестницы, подлестничные пространства. Также сказывается более рациональный подход к использованию участка: двухэтажный дом оставляет больше места. Но за придомовой территорией надо ухаживать, это хлопотно… Предложение подстраивается под более рациональный спрос».
Садовый дрейф
Почти половина новых частных домов в первом квартале 2024 года построена в садоводствах. За год на загородном рынке доля СНТ выросла более чем в два раза (см. табл. 6).
За первые три месяца на территории СНТ было зарегистрировано 3514 домов для постоянного проживания. (Таких, в которых можно зарегистрироваться.) Это 47,3% от общего количества поставленных на учет частных домов (всего 7434 объекта). Тенденция не вполне обычная. В 2021 году доля СНТ составляла 22,9%, в 2022-м – 21,1%, в прошлом году этот показатель вырос до 30,1%.
Пока трудно судить, насколько устойчивой будет эта тенденция. Просто отметим: в 2023 году дома в садоводствах стали строить и регистрировать чаще; в начале 2024-го этот тренд усилился. Кстати: похожая картина наблюдается и в Подмосковье. В 2022 году в Московской области построили 9,46 млн кв. м частных домов, из них 1,6 млн – в СНТ (17%). В 2023-м объем частного строительства сократился до 7,7 млн кв. м, а ввод жилья в СНТ вырос до 1,8 млн кв. м, доля садоводств увеличилась до 23,4%. Динамика не такая впечатляющая, как в Ленобласти, но тенденция та же.
Почему так происходит – есть разные мнения. Специалисты отмечают, что разница в статусе (ИЖС традиционно считался более престижным, чем СНТ) за последние годы нивелировалась. Также важно, что чиновникам проще предоставлять свободные участки (если они есть) под садоводства: не возникает обязательств по «социалке», по содержанию дорог и т. д.
А вот раздача сельхозучастков и последующий перевод сельхозземель в ИЖС – дело рискованное: могут возникнуть претензии у многодетных семей, у участников СВО и прочих граждан из льготных категорий, которым участки должны предоставляться бесплатно. В Приозерском районе такая «схема» недавно привела к уголовному делу.
В мае 2023 года правительство Ленобласти выпустило постановление № 281 – с перечнем условий, при соблюдении которых садоводство могут включить в границы поселка или деревни. Пока ни одного такого случая в регионе не зафиксировано.
Деревянный приоритет
В Ленобласти самый востребованный материал для строительства домов ИЖС – дерево, в различных модификациях, включая CLT-панели и прочую экзотику. Но доля газобетона быстро растет. За 2023 год в регионе построили более 8,8 тысячи деревянных домов для постоянного проживания. (В 2022 году – около 8 тысяч.) На втором месте (как ни странно) монолит: более 2000 домов. На третьем – блочные дома: почти 1,5 тысячи. (В 2022 году – 929; рост более чем в полтора раза.)
Доля деревянных домов, включая каркасные, в ЛО составляет 47,6%. В среднем по России, как сообщает РБК со ссылкой на Росстат, – 26,7%.
Традиционно невелика доля кирпичных построек: из кирпича в Ленобласти в прошлом году возвели 472 дома, в 2022-м – 576. Это долго и дорого, но престижно и основательно.
По отзывам участников рынка, на выбор конструктива все заметнее влияют макроэкономические факторы: стоимость кредита (на заводские домокомплекты ипотеку получить проще), скорость строительства, дефицит квалифицированной рабочей силы.
«На выбор покупателей основного материала влияют не только цена и доступность, – говорит девелопер Вадим Новиков, руководитель проекта КП «Оберег». – Есть и другие ограничения. Деревянный дом (особенно каркасный) менее долговечен, срок его службы – 15–20 лет. Дом из дорогих каркасных конструкций (фахверк, CLT-панели) прослужит на 20–30 лет дольше. В целом выбор конструктива определяется сценарием жизни. Чем дальше от города – тем доля дерева в постройках выше; в поселках для сезонного проживания чаще встречаются деревянные дома, для постоянного – каменные (в широком понимании). Если дом строится как «семейное гнездо», владельцы, скорее всего, выберут камень, бетон и т. д. А для уик-энда в сезон подходят и модульные домики, которые сейчас в большом количестве возводятся на базах отдыха».
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом», также полагает, что стоимость материалов сейчас не на первом месте в перечне факторов, определяющих выбор: «Последние месяцы цены на основные группы материалов менялись разнонаправленно, пиломатериалы подорожали немногим выше инфляции, сухие смеси подешевели, импортные отделочные материалы предсказуемо подорожали. К началу сезона грамотные строители делают запасы, чтобы держаться в рамках сметы».
По оценкам участников рынка, на предпочтения покупателей будут влиять также переориентация на внутренний рынок лесоперерабатывающих мощностей, ранее принадлежавших западным компаниям. Проблемы с экспортом могут способствовать насыщению внутреннего рынка и сдержат рост цен на частные дома.
Мнения экспертов:
«Данные Росреестра, которые фиксируют рост продаж домов и участков по отношению к прошлому году, соответствуют сведениям о реализации по нашим поселкам – «Разметелево» и «Сосновские горки». У нас наблюдается рост продаж участков и снижение темпа строительства домов в ценовом сегменте более 12 млн рублей. Продажа участков меньше зависит от ипотеки: с использованием кредита приобретается около 30% участков. Остальные – за собственные средства покупателей, в рассрочку и т. д. Рост числа ипотечных сделок замедляется, особенно заметно – в сегменте строительства домов по договорам подряда, но также и в продаже готовых домов. Этого следовало ожидать, ЦБ РФ для этого и повышал ключевую ставку – чтобы снизить покупательскую активность, «охладить» спрос и остановить рост цен.
В городе в сегменте МКД это произошло на полгода раньше. Но, в отличие от городского рынка, у загородного еще есть потенциал роста. И мы прогнозируем увеличение продаж участков под застройку.
Обращу внимание на новый тренд среди «микроспекулянтов» на загородном рынке. Некоторые из них перестали покупать земли в новых коттеджных поселках. Вместо этого ищут участки по 8–12 соток на конкурсных аукционах по делам о банкротстве физических лиц. Рынок продаж через конкурсные производства заметно растет, и будет, судя по всему, увеличиваться и дальше. Еще одна тенденция: постепенно на загородный рынок начинают приходить выплаты участникам СВО.»
«Первый квартал 2024 года для рынка загородной недвижимости, на мой взгляд, прошел относительно активно. Данные Росреестра по объему сделок это подтверждают. Мы также видим увеличение количества сделок, как по домам, так и по участкам. Впрочем, пока показатели реализации ниже «пиковых» значений конца 2023 года.
Интерес потенциальных клиентов к приобретению загородной недвижимости подогревают различные льготные программы кредитования. Ну и, конечно, ожидания возможной корректировки или отмены части программ. Поэтому многие клиенты предпочитают не затягивать процесс принятия решения о покупке.
Активизировался спрос и со стороны частных инвесторов, которые приобретают участки для строительства домов на продажу или для последующей сдачи в аренду. В наших коттеджных поселках AquaDolce и «Павловский квартал» существенный объем сделок в первом квартале пришелся именно на покупки по льготным ипотечным программам.
На вторичном рынке в первом квартале спрос также устойчивый: клиенты приспособились к новым (высоким) ставкам и готовы приобретать объекты в расчете на рефинансирование кредита после снижения базовых ставок.
Ожидать существенного снижения цен на данный момент не приходится. Сегмент земельных участков демонстрирует уверенный рост за счет высокого спроса со стороны клиентов с льготными ипотечными программами. Цены на ликвидные готовые дома (даже на вторичном рынке) также не снижаются. Стоимость строительных материалов плавно увеличивается, по крайней мере – не ниже уровня инфляции. И даже небольшое снижение ключевой ставки (и вслед за этим ипотечных ставок) может привести к росту цен на фоне активизации отложенного спроса.»
«Сегодняшний рост регистрации новых домов – результат мощного всплеска продаж ИЖС прошлым летом. Ипотеки (на участок или под договор подряда) выдавались в больших количествах, без особых ограничений. Спрос по готовым (построенным домам) активизировался в конце прошлого года, когда стало понятно, что льготная ипотека заканчивается.
У нас по продажам несколько другая картина, чем у Росреестра. В январе–феврале спрос был невысокий, рынок практически замер. С марта началось оживление, но темпы реализации пока ниже прошлогодних.
В I квартале, особенно в начале года, стали сказываться серьезные изменения по льготной ипотеке: сокращение максимального размера кредита, увеличение первого взноса, исчерпание лимитов по IT-ипотеке. Важным фактором стало ужесточение проверки заемщиков и увеличение количества отказов. Ипотечная история наложилась на сезонное затишье. Только в марте спрос начал постепенно раскачиваться.
Сейчас шок от ограничений в ипотеке прошел, народ приспособился; спрос встает на правильные рельсы, продажи восстанавливаются. Но в целом, по нашим прогнозам, лето 2024 года по объемам реализации пройдет слабее, чем лето 2023-го. В основном из-за ипотечного фактора.
Если сравнивать I квартал 2023-го и 2024-го, надо учесть, что в начале прошлого года нас догонял «хвост» кризиса, возникшего после объявления частичной мобилизации. То есть оба раза действовали негативные факторы. Видимо, мобилизация повлияла серьезнее, поэтому первый квартал 2024-го прошел чуть получше.
В конце 2023 года был достаточно резкий всплеск интереса, в том числе – к загородным объектам. Люди спешили «запрыгнуть в последний вагон», оформить сделки до ухудшения условий. Будет ли этот аргумент действовать во втором квартале, перед отменой одной из льготных программ (ипотеки с господдержкой под 8%), – вопрос пока открытый. »
«По росту ввода новых частных домов видно, что идет общий подъем загородного рынка. После пандемии стоимость однокомнатной квартиры практически сравнялась со стоимостью среднего частного дома с участком. При этом загородная инфраструктура постепенно развивается; семьи с детьми (которым нужна школа или детсад), с пожилыми родственниками (нужна медицина) все чаще рассматривают загородные варианты – прежде всего из-за большей площади для проживания. Это главная тенденция, главный драйвер для загородного рынка. Ценник на городское жилье завышен, на загородное пока еще нет.
Еще одно наблюдение: целевая аудитория молодеет. Раньше к нам приезжали, смотрели и покупали дорогие дома в основном люди в возрасте 40–45 лет и старше. Сейчас в нашей целевой аудитории все больше людей от 25 до 35 лет. Это второе поколение пригородных жителей, они выросли в загородных домах своих родителей. И если раньше, по мере становления карьеры, они покупали сначала квартиру, а потом уже дом, то сейчас приоритеты сместились. «Я вырос в загородном доме, для меня этот образ жизни понятен», – все чаще говорят наши клиенты.»
«По сделкам рост рынка в первом квартале 2024 года по нашей статистике составляет примерно 10%. Во втором квартале цены будут расти, потому что инфляция с середины прошлого года ускоряется, стоимость работ и материалов существенно выше, чем в прошлом году. Дорожает как строительство домов, так и обустройство инфраструктуры, коммуникации. Спрос также будет расти, если продолжится стимулирование ипотечных программ государством, больше банков будут заходить на загородный рынок. Я считаю, что спрос и цены на втором квартале будут расти как на землю, так и на дома.
В коттеджных поселках с полным комплектом коммуникаций, с регламентом строительства либо с обязательным подрядом цена за землю начинается от 5–6 млн рублей за участок. Если это хорошая локация с продуманной концепцией, то цена на дом, без учета стоимости земли, будет начинаться от 15–20 млн рублей. Это уже серьезные инвестиции. Сегодня рынок изменчив, и массовый продукт, как правило, должен укладываться в 10–15 млн максимум. А это уже модульные дома, небольших размеров, с простой концепцией проекта, зачастую не близко от города.
При этом появляется все больше потенциальных клиентов, которые рассматривают МКД, но выбирают загородный дом. Если покупатель подбирает жилье для себя, то оказывается, что купить двух- или трехкомнатную квартиру в городе стоит столько же, а то и дороже, чем дом недалеко от города, с двумя спальнями, с участком, тем самым решив вопрос и досуга, и увеличения жилплощади. Первый фактор – высокие цены в городе и ограниченность предложений. Второй – инвестиционная составляющая: все больше инвесторов, которые вкладывались в квартиры в городе, чтобы купить, сдавать и затем продать, переходят на «загородку»: инвестиционная привлекательность загородного рынка на сегодняшний момент высокая, цены на входе низкие. »
