Анна Пронина: «Ставить точку в спорах о краткосрочном найме придется судам»

Сдача в аренду жилья в многоквартирных домах – частая причина споров среди жильцов, особенно в случаях, когда квартиры сдаются на короткий срок. Долгое время ситуация обострялась тем, что недобросовестные собственники организовывали в принадлежащих им квартирах хостелы как наиболее распространенный тип недорогих городских гостиниц и фактически сдавали не само жилое помещение, а «койко-места» в нем. Подобное использование квартир значительно мешало комфорту соседей.

В 2019 году эта проблема была решена кардинально – в часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ было внесено изменение, запрещающее размещение в жилых помещениях гостиниц, а также использование таких помещений в многоквартирном доме для оказания гостиничных услуг. 

Столкновение прав 

Однако в 2023 году Конституционный суд РФ признал это нововведение не соответствующим Конституции РФ, поскольку в силу своей неопределенности оно давало судам возможность приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг (Постановление Конституционного cуда РФ от 23.03.2023 № 9-П). 

При этом КС РФ указал на то, что заключение договора найма жилого помещения является одним из способов реализации правомочий собственников, предусмотренных гражданским законодательством. В то же время запрет на оказание гостиничных услуг обоснован необходимостью соблюдения прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме на комфортную среду. 

В этой ситуации, как отметил Конституционный суд, краткосрочный наем жилья, если при этом арендатором не осуществляется полноценная гостиничная деятельность, находится в промежуточной позиции между сдачей квартиры в наем на длительный срок и оказанием гостиничных услуг. И при соблюдении определенных условий (отсутствии излишней нагрузки на общее имущество дома, достойном поведении временных жильцов и так далее) собственник квартиры не может быть ограничен в своем праве сдавать принадлежащее ему жилое помещение  на короткий срок.

Указание Конституционного суда РФ на необходимость восполнить образовавшийся в законе пробел послужило основанием для внесения еще одного изменения в Жилищный кодекс РФ, а именно в статью 30 ЖК РФ. Теперь собственник вправе предоставить принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение другим лицам на основании договора краткосрочного найма. Указанные изменения вступили в силу 6 апреля 2024 года. 

Стоит отметить, что до внесения изменений термина «краткосрочный наем» в жилищном законодательстве не было. Однако и это нововведение в полной мере не решило поставленную Конституционным cудом РФ задачу и существенно не разграничило эти два правовых явления – краткосрочный наем и гостиничные услуги. 

Услуги на грани 

Разберемся, в чем состояла проблема, которую призвал решить Конституционный суд РФ, и изменят ли ситуацию последние изменения в ЖК РФ.

Поправки 2019 года, запрещавшие организацию в квартирах гостиниц, привели к приравниванию уполномоченными органами и судами сдачи жилого помещения в наем на срок от одних суток к гостиничной деятельности. Причина этого заключалась в довольно размытом законодательном определении «гостиницы», а также широком перечне видов гостиниц, признаков и видов гостиничных услуг.

Так, в Федеральном законе от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие «гостиница». Этим термином называют средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц (их перечень закреплен в Положении о классификации гостиниц, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860). А под «гостиничными услугами» в указанном законе понимается комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации. При этом в вышеуказанных Правилах конкретный перечень услуг не содержится. Согласно п. 2 Правил он определяется требованиями, установленными Положением о классификации гостиниц. 

Здесь необходимо отметить два основных условия, при соблюдении которых, согласно вышеназванным нормативным правовым актам, оказание любых гостиничных услуг будет легальным: 
- предоставлять такие услуги могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели;  
- само место размещения (гостиница) должно относиться к нежилым помещениям с присвоением ей определенной категории. 

В спорах, связанных с нарушением законодательного запрета на организацию гостиниц в многоквартирных домах, нарушается чаще всего именно второе условие. Гостиница фактически организуется в жилом помещении, без его перевода в категорию нежилого, без организации отдельного входа и соблюдения иных требований, предъявляемых к гостиничным услугам, и, соответственно, без присвоения такой гостинице определенной категории.

То есть формально гостиницы в многоквартирном доме нет, но фактически жилое помещение используется как гостиница и постояльцам оказываются гостиничные услуги.

В большинстве ситуаций, ставших предметом судебных споров, такие нарушения сопровождаются не только формальным открытием гостиницы в квартире, но и неузаконенными перепланировками жилых помещений, например, организацией дополнительных санузлов над жилыми помещениями соседей, что категорически недопустимо. (См., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2023 № 33-3377/2023 по делу № 2-916/2022.)

Подобные ситуации однозначно свидетельствуют о нарушении прав соседей, и именно с целью их защиты от подобного неправомерного поведения третьих лиц и была введена в ЖК РФ норма, запрещающая оказание гостиничных услуг в жилых помещениях. 

Зыбкая норма 

При чем же здесь краткосрочный наем жилья? 

Дело в том, что Положением о классификации гостиниц, на которое ссылается и Федеральный закон, и Правила предоставления гостиничных услуг, предусмотрен довольно широкий перечень признаков гостиницы и услуг, которые относятся к гостиничным. При этом не все перечисленные в нем услуги являются обязательными для каждой категории гостиниц. В связи с этим предложение постояльцу собственником квартиры хотя бы одной услуги из указанного перечня, например помощь в вызове такси, может расцениваться судами и уполномоченными органами как осуществление собственником гостиничной деятельности.

Именно поэтому начиная с 2019 года, после внесения в ЖК РФ изменений, связанных с запретом оказания в жилых помещениях гостиничных услуг, и появилась отдельная категория споров, связанных со сдачей собственниками принадлежащих им квартир в наем третьим лицам на короткий срок (посуточно). Суды приравнивали подобный способ заработка к гостиничной деятельности, признавали его неправомерным и нарушающим запрет на организацию в жилых помещениях гостиниц. При этом в большинстве случаев такая сдача квартир временным постояльцам не сопровождалась какими-либо дополнительными противоправными действиями, нарушающими права соседей. 

Суды приходили к выводу о противоправности такой деятельности на основании того, что краткосрочный наем нередко сопровождался дополнительными признаками либо предложением дополнительных услуг временным жильцам, например, указанием в объявлении времени заезда и выезда, возможности организации трансфера.

Например, в деле № 2-303/2020, рассмотренном Петроградским районным судом Санкт-Петербурга, вывод об оказании в квартире гостиничных услуг был сделан судом на основании того, что объявление о сдаче помещения в наем было размещено на одном из интернет-ресурсов, посвященных бронированию мест временного размещения. В объявлении было указано, что минимальный срок сдачи квартиры – одни сутки, указана стоимость проживания в сутки (Решение Петроградского районного суда города Санкт-Петербурга по делу № 2-303/2020 от 25.11.2020).

Конституционный суд РФ указал на неправильность такого подхода, поскольку он ведет к ущемлению прав собственников сдаваемого в наем жилья, а также отметил необходимость разграничения легального краткосрочного найма жилого помещения от неправомерного использования квартиры в гостиничной деятельности. По мнению КС, недостаточно отталкиваться только от перечня гостиничных услуг, необходимо прежде всего определять, «создаются ли для иных жильцов многоквартирного дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования квартиры, растет ли интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме».

В частности, КС РФ особо отметил роль персонала в гостиницах, наличие которого при ее организации в многоквартирном доме увеличивает нагрузку на места общего пользования, в том числе за счет роста количества посторонних лиц, пользующихся лестничными клетками на ежедневной основе.

Указанные обстоятельства должны были быть учтены законодателем при подготовке поправок в законодательство, устраняющих его несоответствие Конституции РФ.

Однако, устанавливая право собственников сдавать жилые помещения в многоквартирном доме посуточно, законодатель не дал определения краткосрочного найма, которое бы позволяло разделить эти два вида деятельности. Внесенными поправками предусмотрено только то, что передача квартир в пользование третьим лицам, в том числе и в краткосрочный наем, допускается при условии соблюдения правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества многоквартирного дома, а также прав и законных интересов соседей. Дополнительно установлено требование о необходимости оснащения сдаваемого помещения приборами учета энергетических ресурсов.

И кажется, что все просто: если в сдаваемой квартире установлены счетчики потребления ресурсов, собственник регулярно оплачивает коммунальные счета, при этом ни собственником, ни временными жильцами не совершаются действия, ухудшающие состояние общего имущества дома, то в своем праве сдавать квартиру в краткосрочный наем собственник квартиры не может быть ограничен.

Однако в случае, если постояльцам будут предлагаться какие-либо дополнительные услуги, например, помощь в вызове такси, такую деятельность по-прежнему могут признать неправомерной и приравнять к гостиничной по причине оказания временно проживающим в квартире лицам гостиничных услуг. 

Таким образом, несмотря на появление в ЖК РФ нормы, разрешающей сдачу жилых помещений в краткосрочный наем третьим лицам, отсутствие на сегодняшний день установленных законом критериев разграничения двух видов деятельности – сдачи помещений в краткосрочный наем и оказании гостиничных услуг, все еще может приводить к тому, что ставить точку в подобных спорах по-прежнему придется судам, а практика по их разрешению так и останется противоречивой.