Заводские магниты: как реализуются проекты редевелопмента старых промышленных площадок в Петербурге
Старинные промышленные здания способны заряжать пространство, придавая ему красоту и глубину и превращая в место притяжения для горожан. Петербургу понадобилась пара десятилетий, чтобы отработать модели редевелопмента старых промышленных площадок. Стейкхолдеры не сразу поняли, в чем ценность доставшегося им наследия, а власти не знали, как и о чем разговаривать с собственниками.
Однако в последние годы успешных проектов все больше. Причем за каждым стоит творческая идея, а девелопер решает ряд сложных технических задач. Какие из объектов войдут в моду завтра, разделив успех «Севкабельпорта» или Новой Голландии?
Что оставил Розенкранц
В портфеле группы компаний «Глобал ЭМ» есть по меньшей мере два проекта превращения депрессивных зон в живую городскую среду.
Исторически более ранний – корпуса меднопрокатного и трубного завода «Розенкранц», известного в советское время как «Красный выборжец». По приглашению братьев Розенкранц над строительством завода в Полюстрово работал академик архитектуры Иван Климов. Позже к перестройке комплекса собственники привлекали Юлия Бенуа, Станислава Бржозовского, Николая Морозова. Кроме цехов и лаборатории, площадка включала жилые дома для управляющего и сотрудников с садом и площадь перед заводом.
Согласно концепции редевелопмента, дом управляющего и два производственно-служебных корпуса надо было сохранить, превратив в выставочное пространство, коворкинг и ресторан. Таким образом, небогатое на культурные события Полюстрово приобретало место для проведения кинопоказов, лекций, выставок и других событий. А новый жилой квартал на территории завода можно было без усилия интегрировать в городскую среду.
«В работе с корпусами завода «Красный выборжец» нас вдохновляло их состояние – там было что сохранять, – рассказывает Ксения Плотникова, ведущий архитектор «Глобал ЭМ». – Фактура кирпичной кладки, цоколь из путиловского известняка, красота отдельных элементов: исторической расстекловки, литых чугунных перил на лестничных маршах. Сохранились даже перекрытия. Результаты археологической разведки дополнительно оттенили подлинность построек, открыв участки булыжного мощения, фундаментную кладку. Мы как будто вели диалог с коллегами из прошлого».
Задача на умножение
«Очень способствовал сохранению здания отказ заказчика от гостиничной функции, – отмечает Ксения Плотникова. – При работе с наследием у девелопера естественным образом возникает мысль о размещении туристов, история зачаровывает всех. Однако промышленное здание – это всегда большие пролеты и высота помещений, которым соответствует высота и ритм окон, организация входных групп.
Сохранить панорамные окна при мелкой нарезке помещений – практически нереальная задача. Лучше, когда современная функция соответствует пространственным характеристикам старого здания, и бывший цех превращается в выставочный зал или офисный опен-спейс.
Дальше можно решать проблемы соответствия современным строительным нормам: от разработки противопожарных узлов до устройства лифтов для маломобильных групп. На «Красном выборжце» определенных усилий и изобретательности потребовала система вентиляции и кондиционирования. В соответствии с требованиями КГИОП, мы не могли размещать оборудование на кровле и предусматривать новые вентшахты. В результате наружные блоки кондиционеров располагаются на прилегающей территории (с подземной прокладкой труб), а все вентоборудование, включая вентиляторы противодымной защиты, размещено в вентиляционных камерах».
Однако победителем конкурса «Лидер строительного качества – 2020» проект «Красный выборжец» стал благодаря главной идее команды «Глобал ЭМ» – оригинальному атриуму в пространстве между зданиями.
«Двор не включался в границы объекта культурного наследия, поэтому ничто не мешало сделать там дополнительное пространство для ресторана, – поясняет Ксения Плотникова. – Мы перекрыли его на высоте первого этажа так, чтобы световой фонарь был расположен ниже уровня исторической ограды между западным и восточным корпусами. Таким образом он не попадает в видовые панорамы, не меняет исторического облика завода и конструктивно не примыкает к объекту культурного наследия».
Атриум даст девелоперу дополнительную полезную площадь, а жителям Красногвардейского района – новую гастрономическую локацию в скором будущем.
«Мне кажется, общество справилось с недооценкой своего наследия. Сегодня промышленная архитектура вдохновляет девелоперов не меньше, чем архитекторов. Девелоперы долго рассматривали работу с памятниками как барьер для получения прибыли от проекта. Теперь мы как будто поменялись местами. Заказчики видят, что наследие делает проект ярким, запоминающимся, и предлагают смелые решения. Настолько смелые, что нам приходится напоминать о действующих нормах, возможностях инженерных систем, предлагать реалистичные планировочные схемы и конструктивные модели.
Памятники истории и архитектуры углубляют городскую среду, делают ее более объемной и сложной. Это хороший инструмент для формирования идентичности и лояльности – своему городу, кварталу, проекту. Если вспомнить Strijp-S (трансформацию бывшей территории завода Philips в Эйндховене), то он был затеян ради образовательной истории, которая помогла бы удержать в городе творческую молодежь. У нас сейчас формируется аналогичный подход: проектировать регенерацию городского пространства так, чтобы добиться не просто комфортной, но и «умной» среды, которая будет поддерживать и подпитывать культурные события и бизнес-идеи.»
Демарш Мендельсона
В проекте редевелопмента завода «Красное знамя» задача архитекторов состояла в том, чтобы вернуть к жизни большой участок Петроградской стороны между улицами Пионерской и Большой Разночинной.
В краснокирпичных зданиях трикотажно-чулочной фабрики Фридриха-Вильгельма Керстена, основанной в 1866 году и поставлявшей продукцию в 81 город Российской империи, сегодня находятся бизнес-центры и IT-парк. Однако та часть площадки, которая была спроектирована архитектором Эрихом Мендельсоном в рамках расширения производства в 1925 году, с начала 2000-х годов оставалась заброшенной. Консервации зданий не было, что предопределило их аварийное состояние. Тем не менее комплекс построек фабрики «Красное знамя» признан объектом культурного наследия регионального значения.
Сегодня главный трикотажный, красильный и отбельный цеха стали частью редевелопмента от группы AAG, задуманного в формате «город в городе» (силовая подстанция фабрики была отреставрирована несколько лет назад в рамках другого проекта).
Команда «Глобал ЭМ» ищет решения для превращения промышленных зданий в многофункциональный комплекс с гостиницей на 200 мест, офисами, спортзалом, магазинами, рестораном и автостоянкой. Первые наработки уже отмечены дипломом Союза архитекторов России как лучший «Проект сохранения и развития промышленной архитектуры» в рамках фестиваля «Архитектурное наследие – 2022». Тем не менее работа над проектом продолжается.
Объект внутри объекта
«Вместе с концепцией мы получили главный корпус фабрики, которому почти сто лет, не говоря о том, что все его конструктивные элементы с самого начала предполагали совершенно другой функционал, – отмечает Антон Бельков, руководитель проекта, технический директор ГК «Глобал ЭМ». – У здания сложная конфигурация: от главного корпуса отходят два производственных корпуса, образуя в плане латинскую литеру F. При этом высота производственных цехов составляет более 10 м. Мы спроектировали нарезку этого объема по вертикали, сделав внутри три этажа с возможностью зонирования под разные функции.
Поскольку перекрытия не подлежали восстановлению, а колонны изначально не были рассчитаны на такие нагрузки, мы предложили встроить в существующий объект независимый железобетонный каркас. Начиная с фундаментов, на которые будут опираться новые элементы здания. Конструктивно оно будет напоминать матрешку: снаружи – полностью аутентичный, отреставрированный фасад, а за ним – новый несущий каркас.
При этом мы сохраняем не только общую конфигурацию здания, но и световые фонари, габариты и конфигурацию лестниц в главном корпусе, воссоздаем вентиляционную шахту на кровле бывшего красильного цеха с декоративными ламелями – в соответствии с фотографиями тридцатых годов».
Команде предстоит не только обеспечить органичную связь нового строительства (здесь будет высококлассное многофункциональное пространство) с отреставрированной частью площадки, но и раскрыть заводскую территорию, сделав ее частью плотной и разнообразной городской среды.
«Теперь принято добавлять объекту привлекательности, уникальности, комфортности не за счет интерьера, а за счет средовых изменений. Территория «Красного знамени» проектируется как парковая и прогулочная зона между Пионерской и Большой Разночинной, открытая для всех горожан и свободная от транспорта: максимум зелени и фонтанов, точки Wi-Fi, освещение с использованием солнечной энергии.
В ходе работы над проектом заказчик отказался от идеи ограничить количество пользователей МФК – их станет больше. Это, безусловно, добавляет нам работы с нарезкой помещений и расчетной моделью, но делает проект более актуальным с точки зрения экономики и урбанистики.»
