НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

20 июля, 10:36

«Троицкая гора»: 15-минутный город в мультикультурном окружении

Сегодня в 11:15

Комфортная и автономная городская среда в загородной локации пользуется все большей популярностью у покупателей. Российские девелоперы прошли длинный и непростой путь для того, чтобы сегодня реализовывать такие проекты по-настоящему качественно.

Фото: ГК «Глобал ЭМ»

Забытая идеология greenfield 

Понятие комплексного освоения территорий появилось в США и Японии в 60-е годы прошлого века и подразумевало строительство корпоративных городков, в основе развития которых лежат принципы «разумного роста». 

Они включают в себя смешанное землепользование, т.е. микст из жилых, торговых, деловых и развлекательных объектов, качественную планировку территории, где все необходимое для жизни и работы находится в непосредственной близости к жилью, качественную планировку транспортной сети, где учтены все возможные виды транспорта и развита сеть рекреационных зон, качественную и разнообразную архитектуру, гармоничное вписывание городской материи в окружающий ландшафт, обязательное использование энергоэффективных технологий. А также развитие и поддержание самобытности и уникальности поселения и воспитание активных граждан, которые не только живут в городке, но и участвуют в его развитии и управлении.

К тому же опыт проектов КОТ в мире показывает, что для успешного развития большого поселения необходимо отказаться от типовой многоэтажной застройки по принципу «спальных районов».

Однако, когда в середине 2000-х годов в России заговорили о комплексных проектах, о первоначальной идеологии развития таких территорий вспомнили немногие. 

В большинстве отечественных проектов произошла подмена понятий в угоду маркетинговой стратегии и необходимости решать государственную задачу по приросту жилья на 1 кв. м в год на человека. Поэтому концепция качественной городской среды, по сути, реализовалась в обыкновенной квартальной застройке. Строить в чистом поле долго и дорого, поэтому девелоперы старались выжимать копейки с каждого метра. Спрос на коммерческую составляющую на таких территориях был невысок, из-за чего проекты также пересматривались в сторону увеличения доли жилья. 

Например, изначально поселения Мурино и Кудрово выглядели малопривлекательно и имели спорные перспективы развития. 

Современная жилая автономия 

Сейчас ситуация значительно улучшилась благодаря трем важным изменениям. Ужесточились строительные нормы, изменились покупательское поведение и предпочтения, а также отношение самих застройщиков. Теперь они аккуратно работают с масштабными территориями, стараются привлечь будущих жильцов и повысить спрос, создавая автономные городки, приятные и комфортные во всех отношениях.

В общепринятом смысле комфортная городская среда – это пространство, которое полностью отвечает потребностям его жителей. К параметрам комфортности относятся: социальная инфраструктура, транспортная доступность и связанность территории, наличие общественных пространств, благоустройство с учетом интересов разных групп населения, доступность среды, инженерная инфраструктура. Необходимо добавить и экологический фактор. Даже для суперкомфортного жилого комплекса со всеми необходимыми социальными и рекреационными объектами соседство с условным заводом, являющимся источником выбросов или шума, сыграет негативную роль. 

Для того, чтобы разобраться, какой набор объектов, кроме жилой застройки, необходим для создания небольшого самостоятельного городка, нужно обратиться к теории градостроительства. 

Все постройки социально-культурного и бытового обслуживания населения различаются частотой использования: повседневное, периодическое и эпизодическое. Исходя из данного параметра определяется в том числе пешеходная и транспортная доступность этих объектов. Очевидно, что размещать в границах небольшого поселения весь спектр социальной инфраструктуры нецелесообразно. Театры, вузы, крупные стадионы, объекты для проведения массовых мероприятий, кладбища, больницы, специализированные медицинские учреждения, как, например, роддом, и пр. – это как раз варианты объектов периодического и эпизодического использования.

Зато объекты повседневного использования – такие как детские сады, школы, поликлиники, магазины, предприятия бытового обслуживания, аптеки, библиотеки – должны присутствовать в такой автономии однозначно. 

А вот заявления о том, что автономное поселение можно не покидать даже для работы, сомнительны. Понятно, что какая-то часть жителей будет работать в тех же садиках и магазинах, но полностью трудоустроить население в 7–10 тысяч человек невозможно. Соответственно, помимо соцобъектов, комфорт в таких поселениях обеспечивается за счет грамотно спроектированных парковок вне дворов, общественных пространств для активного и спокойного отдыха людей разных возрастов и интересов, а также малой и средней этажности зданий.

Определить минимальную площадь комфортной автономии довольно сложно. В настоящее время уже для территории от 1 га градостроительная деятельность осуществляется в соответствии с расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального и местного значения и максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов. 

При этом показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами завязаны не на площадь территории, а на численность проживающего населения. Условно говоря, на территории 50 га может проживать 1000 человек, а может и 20 000, и их потребность в социальных объектах будет разная.  

«Главным вектором развития данной территории стала ориентация на историко-культурное окружение: Большой Петергофский дворец с парком, парк Александрия, Дворцово-парковый ансамбль Ораниенбаум, парк Сергиевка, а также строящийся студенческий капмус Санкт-Петербургского университета. Изюминка проекта – интеграция столь богатого окружения в неспешную загородную жизнь через архитектурные элементы. Несмотря на то, что стиль жилого комплекса заявлен как скандинавский, все цветовые решения взяты из гаммы знаковых дворцово-парковых ансамблей. Второй составляющей концепции является реализация классического варианта так называемого 15-минутного города, где вся социально значимая инфраструктура находится в пешей доступности. »

Ольга Муратова
руководитель проекта «Троицкая гора»
Ольга Муратова
Фото: ГК «Глобал ЭМ»

Проект «Троицкая гора» 

Новый девелоперский проект ГК «Глобал ЭМ» будет реализован в Ломоносовском районе, в Низинском сельском поселении. Участок площадью 40,4 га расположен в деревне Троицкая Гора. В настоящее время идет активная фаза проектирования. После получения разрешения на строительство проект будет продан опытному застройщику для дальнейшей реализации.

Описание 

«Троицкая гора» – это малоэтажный жилой комплекс класса «комфорт+», состоящий из трех кварталов, с многоквартирными домами площадью около 200 тыс. кв. м. Всего здесь появится 19 домов: один квартал из 10 шестиэтажных корпусов, рассчитанных на молодежь и студентов кампуса, и два квартала из 11 четырехэтажных домов для семей с детьми. Кварталы проектируются по принципу полузамкнутых дворов с П- и Г-образными жилыми зданиями, за счет чего на каждом участке формируется безопасный собственный двор с площадками для игр и отдыха. Общее планируемое количество жителей – около 7000 человек.

Для обеспечения населения необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры запланировано строительство школы на 650 мест, двух садиков на 200 и 190 мест, культурно-досугового комплекса, включающего торговые помещения, помещения бытового обслуживания населения, бассейн, тренажерный зал, помещения для проведения культурных мероприятий, а также спортивные сооружения, два кабинета врачей общей практики, два многоуровневых наземных паркинга (на 300 машино-мест каждый). Из объектов инженерной инфраструктуры предусмотрены две газовые котельные, очистные сооружения, тепловой пункт, газораспределительный пункт, канализационная насосная станция.

Преимущества объекта 

  • Квартиры евроформата со средней площадью 36 кв. м 
  • Палисадники на первых этажах с выходом во двор 
  • Увеличенные балконы в 93% квартир  
  • Магазины шаговой доступности  
  • Безбарьерная среда 
  • Пешеходные прогулочные зоны, бульвары, сквер, места отдыха и активных игр 
  • Веломаршруты вдоль внешней улично-дорожной сети  
  • Маршруты для скандинавской ходьбы, экотропа 
  • Специальные площадки и отдельная тропа для жителей с домашними животными 
  • Навигация на территории комплекса 
  • Раздельный сбор мусора 
  • Зоны, где жители могут высаживать деревья 

Реклама / Рекламодатель: ООО "ГЭМ", ИНН 7838478207

erid: 2SDnjemRQYa