В Думе в третьем чтении принят законопроект о строительстве ИЖС с использованием эскроу-счетов

Вероятно, в ближайшие дни закон  о строительстве ИЖС с использованием эскроу-счетов будет принят сенатом и подписан президентом.

О введении эскроу для ИЖС как о новом драйвере рынка говорят и пишут много. Документ, принятый Думой, немного не о том. Общий принцип тот же, что в многоквартирном строительства по 214-ФЗ: защищенный счет, деньги после сдачи объекта, стройка ведется в долг. Но есть отличия. 

Во-первых, ограничения. Для того, чтобы заказчик и подрядчик заключили договор с эскроу, необходимо использовать только типовые проекты (определенные в соответствии с Градкодексом) и строить только из отечественных домокомплектов. (Производителей определить правительство РФ). Во-вторых – финансирование. Банк, конечно, даст кредит мелкому подрядчику. Вопрос в другом – под какой процент? По рыночные 20-25% кредитные средства подрядчику не нужны, как и заказчику не интересен дом, построенный на 20-25% дороже рынка. Остальное – детали, хотя и хлопотные: массу информации надо внести в ЕИС ЖС (Единую информсистему жилищного строительства); подрядчик должен отвечать ряду требований и т. д.

Но главная проблема – деньги. Банк ДОМ.РФ еще в сентябре прошлого года заключил в Татарстане первый контракт на строительство домов ИЖС с применение эскроу. Затем было еще несколько. Но! По этим договорам подрядчик получает кредит по льготной ставке, от 1% до 6%; ставка субсидируется из прибыли ДОМ.РФ, лимит субсидий – 1 млрд рублей.

В июне 2024 года Сбербанк заявил о пилотной программе кредитования подрядчиков ИЖС, по ставке от 6%. А возможны и совместные сделки: ипотека для заказчика – от Сбера, финансирование для застройщика – от ДОМ.РФ; как писали СМИ, «если подрядчик соответствует программе ДОМ.РФ, он может получить кредит по ставке 1% годовых».

В начале июля Сбер оформил в Петербурге первую ипотеку на строительство частного жилого дома через эскроу-счёт. Об этом сообщил председатель Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрий Суховерхов на Финансового конгрессе Банка России. Сумма сделки составила 7,8 млн рублей. Подрядчик – строительная компания «Архитектоника». По какой ставке строители получат кредит, в сообщении банка не раскрывается.

«Ипотечная программа с эскроу отвечает интересам всех сторон сделки, – заявил Дмитрий Суховерхов. – Покупателю она гарантирует защиту от недобросовестных подрядчиков, а застройщику даёт возможность профинансировать полную стоимость строительства по льготной процентной ставке от 1% годовых. Уверен, новый инструмент станет ещё одним стимулом для роста спроса на ИЖС».

Кстати: ипотека для открытия эскроу не обязательна. По крайней мере, в законе об этом прямо не сказано. Заказчик может и собственные средства перечислить на эскроу-счет. Но непонятно, будет ли в этом заинтересован банк.

В 2024 году часть спроса на ИЖС была обусловлена распространением льготной ипотеки. За пять месяцев, с января по май, в Петербурге и Ленобласти было выдано около семи тысяч кредитов на покупку и строительство ИЖС. (ЦБ РФ учитывает кредиты по месту регистрации заемщика, а не по адресу объекта). Но с 1 июля программа «господдержка 2020» прекращена, семейная ипотека – приостановлена, новые параметры неизвестны. Чиновники обещали, что льготные кредиты для ИЖС сохранят, какие и в каком объеме, пока не ясно. Как долго будут банки субсидировать кредиты для подрядчиков (и зачем?) - тоже неизвестно.

Застройщики обсуждают и другие формы господдержки. Ведущий менеджер компании Maslov Group Development Татьяна Лесниченко полагает, что драйвером загородного рынка во втором полугодии станет расширение возможностей использования для ИЖС маткапитала и перезапуск семейной ипотеки с субсидированием строительства жилья.