Возможностей для потребительского терроризма сильно поубавилось

Новая версия многострадального закона практически исключает возможности для злоупотреблений потребительскими правами на первичном рынке и, естественно, позитивно оценивается девелоперами. 

Все они отмечают два ключевых изменения: сокращение минимального гарантийного срока с пяти до трех лет, а также запрет на применение законодательства о защите прав потребителей. Теперь все отношения дольщиков и застройщиков, в том числе ответственность последних, регулирует исключительно профильный закон, который предусматривает гораздо меньшие штрафы и неустойки для девелоперов. 

Мы расспросили участников рынка: оправдало ли их ожидания новое законодательство, не качнется ли теперь маятник в сторону защиты интересов застройщиков, будут ли компании использовать более длительную гарантию как конкурентное преимущество и какие еще изменения необходимы первичному рынку.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:
– Основные новеллы закона касаются санкций для застройщика при нарушении им своих обязательств: уменьшение размера неустойки и кратное снижение штрафа. Однако это точечные изменения, и они не меняют глобальный подход законодателя к стремлению защищать интересы дольщиков. Они направлены на установление баланса интересов сторон, но никак не на ущемление интересов дольщиков. К тому же институт компенсации причиненных убытков сверх штрафных санкций тоже сохраняется, так что уровень защиты прав добросовестных дольщиков существенно не поменялся. 
Сокращение гарантийных сроков – лишь констатация сложившейся ситуации на рынке. В то же время застройщик не лишен возможности включать в договоры долевого участия повышенный уровень гарантий. Например, мы не сокращаем сроки гарантийных обязательств на наших объектах.
На наш взгляд, дополнительного регулирования отношения дольщиков и застройщиков не требуют, так как избыточность правил и норм неизбежно приведет к излишней бюрократизации процессов.

Игорь Глушков, генеральный директор ООО «СЗ «МИ2»:
– Нуждаются ли договорные отношения между застройщиком и дольщиком в дополнительном правовом урегулировании – покажет время и, конечно же, правоприменение новых изменений в закон.
Что касается изменения сроков гарантий, наша многолетняя практика показала, что в течение двух-пяти лет не поступает существенных гарантийных рекламаций. Основная часть таких обращений на поверку связана с невыполнением рекомендаций по эксплуатации. Можно сравнить ситуацию с покупкой нового автомобиля. Как бюджетные, так и дорогие марки требуют технического обслуживания даже в течение гарантийного срока, и пренебрежение этими правилами может дорого обойтись автовладельцу. При передаче квартир дольщикам застройщик выдает памятки и инструкции по эксплуатации оборудования, но жильцы не всегда им следуют. Проверьте себя: как часто вы переключаете окна в зимний/летний режим? Оставляете ли дверь в ванную открытой, когда не пользуетесь ею? Многое, что мы не привыкли делать в повседневной жизни, является необходимым «техобслуживанием» для квартиры. Вторая сторона вопроса – гарантия, которую дает производитель на свои товары. Зачастую гарантии наших поставщиков составляют год. То есть по прошествии этого срока все гарантийные обращения мы обслуживаем уже за свой счет. В этом помогает опыт предыдущих лет. Теперь мы еще тщательнее выбираем поставщиков для своих объектов и, конечно, по-прежнему уверены в качестве возводимых нами домов.

Александр Свинолобов, генеральный директор девелоперской компании STAVNI:
– Это наиболее ожидаемая застройщиками законодательная инициатива, но и несовершенная. Уточнения также требуют нормы о сроках гарантии на комплектующие. Например, на предметы мебели, техники, оборудование и декоративные отделочные материалы, в отношении которых судебная практика подтверждала общий срок гарантии в пять лет (как и на сами конструктивные элементы объекта). Производители и поставщики, в том числе изготовители лифтового оборудования, не подпадают под требованиями 214-ФЗ, и повышенные сроки гарантии становятся исключительной ответственностью застройщика перед дольщиком, его дополнительными финансовыми потерями в случае некачественных комплектующих. 
Введение дополнительного гарантийного обслуживания возможно, поскольку именно такой подход соответствует принципам нашей компании. Но конкурентным преимуществом, полагаю, станет качество строительства, а не формальное увеличение срока гарантии.
В последние годы требования к застройщикам, связанные с качеством, были чрезмерными. И, к сожалению, это стало способом ведения бизнеса для некоторых юридических фирм или частных юристов. Девелоперы были вынуждены защищаться. При этом крупные застройщики давно создали квалифицированные службы гарантийного, клиентского сопровождения, которые удовлетворяли требования покупателей, в том числе и в тех случаях, когда вины застройщика не было. Но даже при таком клиентоориентированном подходе объем требований к девелоперам выходил за разумные пределы. И в такой ситуации своевременная реакция законодателей была более чем необходима.
Качнется ли маятник в другую сторону, покажет время, но полагаю, что для этого нет оснований. Застройщики сейчас ориентированы прежде всего на клиента. Скорее судебная практика выровняется и станет отражать действительную картину, а лучшим показателем будет ее отсутствие.
Полагаю, что именно договорные отношения между застройщиком и дольщиком не требуют дополнительного правового регулирования. Но ряд других вопросов до сих пор требует внимания законодателя. Например, формирование общей собственности на места общего пользования, порядок использования и бремя содержания таких мест; единый подход к налогообложению объектов долевого строительства; зеркальный подход к срокам гарантии на инженерное оборудование, применяемый к поставщикам и подрядчикам застройщика; вопросы передачи внутриквартальных сетей на баланс сетевых организаций.

Денис Иконников, юрист практики строительства и недвижимости Versus.legal:
– Нововведения определенно следует приветствовать, поскольку они внесут ясность для граждан-дольщиков в вопросе об их правах, исключая необходимость обращаться к закону «О защите прав потребителей». Законодателю в целом удалось достигнуть намеченных целей, однако не все положения законодательства о защите потребителей были дословно воспроизведены в 214-ФЗ.
Например, если ранее с иском к застройщику обращалось общественное объединение, специализирующееся на защите прав потребителей, или орган местного самоуправления, то штраф за неудовлетворение требований потребителя взыскивался в пользу такой организации. Этим, по сути, обеспечивалось финансирование деятельности таких организаций при оказании ими бесплатной помощи гражданам. Теперь такого положения нет, что можно рассматривать как сознательное решение законодателя.
Также законом введена неустойка для застройщиков «за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора» из-за выявленных недостатков. Однако формулировка представляется не совсем корректной. По всей видимости, речь идет не столько о неустойке за отказ уменьшить цену, сколько о неустойке за отказ вернуть дольщику переплату в размере стоимости устранения недостатков.
В последние четыре года для поддержки строительного сектора правительство РФ установило мораторий на начисление неустоек застройщикам, уменьшало их размер, и текущие новеллы продолжают тенденции ограничения ответственности застройщиков. Но есть значительный риск, что застройщики ослабят контроль за сроками и качеством строительства, осознавая, что не столкнутся с высокими штрафами. Да, законом вводятся дополнительные меры по защите прав и интересов дольщиков, однако размер санкций существенно ниже, чем предусмотренный законом о защите прав потребителей.
Договорные отношения между застройщиком и дольщиком, безусловно, нуждаются в дополнительном регулировании. Например, иногда во время судебных споров о взыскании с застройщика неустойки за непередачу квартиры он предлагает дольщику подписать акт о приемке, отказавшись от всех претензий. Дольщик не может добиться изменений в акте, а его подписание создает правовую неопределенность для него в судебном споре. При этом подписание такого акта с пометками о несогласии с конкретными пунктами создает уже дополнительные сложности для регистрации права собственности. Нужна обязательная типовая форма акта приема-передачи квартиры. И если стороны захотят урегулировать какие-то вопросы отдельно (например, о компенсации за нарушения качества), это не исключает возможности заключить отдельное соглашение об этом.
Другой пример. Часто в договоре не фиксируются четкие условия по отделке, что затрудняет доказывание нарушений со стороны застройщика. Дольщик соглашается на отделку из рекламного буклета, а она оказывается иной. Необходимо проработать меры, которые обеспечат большую защиту прав дольщиков, чтобы минимизировать подобные ситуации.

Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (застройщик ЖК «Огни залива»):
– Все внесенные поправки важны для застройщиков в равной мере, но некоторые формулировки требуют уточнений. Например, c нормами о снижении гарантийного срока возникли сложности, так как закон не конкретизировал, как их применить к объектам, где уже есть ДДУ. Получается, для тех, кто заключил договор до 1 сентября 2024 года, срок гарантии составит пять лет, а для тех, кто позже, – всего три года. Это может рассматриваться как нарушение принципа добросовестности. Мы планируем обратиться в Минстрой с запросом о разъяснении применения этой нормы.
Наша компания всегда была достаточно лояльна в плане устранения замечаний за пределами гарантийных сроков. Однако такие случаи достаточно редкие, так как мы стараемся поддерживать высокое качество строительства.
Исходя из судебной практики, формирующейся уже после подписания указанного закона, маятник, несомненно, качнулся в пользу застройщиков. Суды выносят более лояльные решения. В этом в том числе сыграли роль постановления правительства РФ, принятые в поддержку застройщиков, которые установили особый порядок передачи объектов долевого строительства, освобождение от ряда неустоек, а также отсрочку исполнения решений, принятых не в пользу застройщиков. Дополнительных пунктов, устанавливающих ответственность застройщиков, новый закон не содержит.
Если рассуждать о дополнительном регулировании отношений между застройщиком и дольщиком, то 214-ФЗ с самого его принятия напоминает лоскутное одеяло. До сих пор практически все законы, его изменяющие, требуют разъяснений. Хотелось бы, чтобы изменения в профильный закон вносились с участием мнений и замечаний юристов-практиков.