Коммерция в розницу: более 90% торговых и офисных зданий в Петерубрге имеют единственного владельца

Северная столица живет по своим порядкам: более 90% торговых и офисных зданий имеют единственного владельца. И если меняют его, то целиком, без дробления на лоты. Помещения в них можно взять в аренду, но не купить. Но правда ли, что отсутствие такой опции ограничивает инвестиционные возможности? Есть ли спрос на такие сделки? И какова вероятность, что Петербург последует примеру Москвы – как обычно, с лагом в пару лет?

Мы решили разобраться в этой теме с помощью экспертов. А заодно выяснили, в каких проектах такие сделки возможны в принципе, в чем преимущества и недостатки подобных инвестиций и как в этом случае решаются вопросы управления объектом (включая сдачу помещений в аренду) и его технической эксплуатации. Спойлер: участники опроса серьезно разошлись в оценках.

Мнения экспертов 

Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: 
– Исторически сложилось, что петербургские девелоперы строили бизнес-центры для сдачи в аренду. Спрос на покупку офисов в нарезку всегда был невысок. Наличие офиса в собственности не позволяет компании быстро сменить его на другой, если бизнес расширяется, сокращается или меняет локацию. Арендная история гибче. 
Классический девелоперский цикл построен на том, что готовое здание, которое принадлежит одному собственнику, сдано в долгосрочную аренду одному или нескольким арендаторам и генерирует стабильный денежный поток. Это более привлекательный с инвестиционной точки зрения актив. Наличие дополнительных собственников делает актив менее ликвидным. 
Согласно принятой в Петербурге классификации рынка, для офиса класса А обязательным условием является то, что здание принадлежит одному собственнику (не распродано отдельными блоками). Для класса В+ допускается продажа, но только этажами, а не отдельными офисами. Однако сейчас классификация находится в процессе обновления, над ней работают эксперты исследовательского форума MRF, и есть вероятность серьезных изменений именно в части требований к зданиям класса А. 

Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International: 
– Вопреки сложившемуся мнению, в Петербурге есть довольно богатая история с продажей бизнес-центров по частям: «Лидваль» на Петропавловской, 4, «Лидер» на пл. Конституции, 7, «Преображенский» на 14-й линии В. О., 7, «Биржа» на 25-й линии В. О., «Базель» на Новгородской, 14, офисный этаж в Ye`s Marata на Социалистической, бизнес-центр «Царская столица» в проекте Группы «Эталон», «Сэтл центр» на пл. Конституции. Самый свежий пример – «Аквилон LINKS» на Парфеновской, 12. 
Большинство этих проектов принадлежало застройщикам, традиционно работающим с жильем. Все они продавались трудно, помещения оставались в экспозиции еще долгое время после сдачи БЦ в эксплуатацию, что для жилых застройщиков всегда нежелательно. Поэтому обычной практикой это не стало. 
Там, где эта модель все-таки реализована, эксплуатация здания осуществляется централизованно, через управляющую компанию, которую выбирают голосованием собственников. А вот арендными отношениями каждый собственник занимается самостоятельно. Доходность, как правило, оказывается в пределах 8–10% годовых. 
Петербургский рынок, в отличие от московского, пока не доказал наличие платежеспособного спроса в таком объеме, чтобы строить офисные здания для продажи частями. Кроме того, помещения в зданиях с множеством собственников пользуются у инвесторов меньшим спросом, чем стрит-ретейл. Чаще такие помещения покупаются предпринимателями и компаниями для собственного использования, а в аренду сдаются излишки площадей. 

Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге: 
– Потенциал для таких продаж есть, но довольно призрачный. В качественных торговых центрах помещения никто не распродает, так как в российской практике это чревато потерей контроля за имиджем и снижением качества ТЦ в целом. Такое явление характерно для менее развитых рынков, например, популярно в Узбекистане. 
В сегменте офисов этот потенциал выше: в Москве сейчас абсолютное большинство новых БЦ строится на продажу блоками, и торговые помещения в них также предлагаются по ДДУ/ДКПБВ. 
Для того, чтобы этот тренд реализовался в Петербурге, надо, чтобы компании концептуально изменили подход к собственным офисам. Пока этого не произошло: весь рынок существует в формате аренды, спроса на офисы в лизинг также не наблюдается (считается, что такой вариант сделки дороже и сложнее). Есть несколько исключений: строящийся БЦ Inside от Аквилон на Васильевском, БЦ Boilerhouse рядом с Обводным, два БЦ Glorax. Правда, в последнем примере из двух бизнес-центров один, судя по всему, уже выкуплен целиком и в нарезку продаваться все-таки не будет.  
Для девелопера плюс продажи в том, что не надо десять лет ждать окупаемости объекта – деньги возвращаются уже в процессе стройки (ДКПБВ) или после ее окончания (ДДУ). Соответственно, уменьшаются риски на этапе управления. 
Минусы в том, что утрачивается полный контроль за объектом. Это может привести к его маргинализации. Как правило, грамотные девелоперы ставят свою УК, которая контролирует качество БЦ на этапе ввода и заинтересована в том, чтобы заработать на управлении. Если собственников несколько, УК от девелопера может стать их агентом по сдаче помещений в аренду. Но это только опция, собственники все равно имеют право самостоятельно распоряжаться площадями. 
В идеале, чтобы обеспечить оптимальный tenant mix, девелоперы изначально закладывают необходимую спецификацию в помещения (например, общепит с дополнительной вентиляцией) и сдают их в аренду операторам. И уже после этого помещение продается как готовый арендный бизнес. Инвестиционный спрос на подобные объекты может оказаться неплохим. 

Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris: 
– В настоящее время многие компании и частные инвесторы проявляют интерес к приобретению собственных офисных помещений. В условиях растущей инфляции и нестабильности на валютном рынке покупка площадей в строящихся или реконструируемых бизнес-центрах – хороший способ защиты капитала и привлекательная, хотя и требующая взвешенного подхода альтернатива традиционной аренде. 
Учитывая перегретый рынок аренды и высокие ставки, покупка площадей может оказаться более выгодной в долгосрочной перспективе. Особенно с учетом возможного роста стоимости недвижимости в будущем. Владение собственным офисом предоставляет финансовую стабильность и защиту от повышения арендной платы, обеспечивает предсказуемость расходов и планирование на долгий срок. 
На рынке появляются предложения по покупке площадей в строящихся качественных бизнес-центрах. Владельцы такой недвижимости получают полное право собственности на свои офисные помещения и могут использовать их по своему усмотрению: сдавать в аренду, продавать или перестраивать под свои нужды. 
В таких проектах образуются офисные кондоминиумы. Это относительно новая тенденция на рынке недвижимости Петербурга. Но с учетом их растущей популярности мы можем ожидать появления новых проектов, реализованных по этой схеме, например, в строящемся БЦ Locus by Akvilon. Такой тип владения предлагает новые возможности как для инвесторов, так и для арендаторов, обеспечивая гибкость и контроль над собственным пространством. 
С другой стороны, владение офисным помещением в кондоминиуме требует значительных первоначальных инвестиций. Собственники несут финансовую ответственность за содержание общей части здания, в том числе за текущий и капитальный ремонт. Сдача в аренду не всегда гарантирует стабильный поток дохода, и может возникнуть необходимость поиска новых арендаторов. Перепродажа офисного помещения в кондоминиуме может быть затруднена, особенно в периоды экономического спада. Также собственники несут ответственность за оплату операционных затрат, коммунальных услуг, страхования и налогов. 
Управление такими кондоминиумами может организовать сам застройщик, что заранее оговаривается в договорах купли-продажи. Либо управлением занимается сторонняя УК, выбранная ассоциацией собственников. 
Наличие централизованной службы управления арендными отношениями является важным фактором успеха. Она устанавливает единые стандарты эксплуатации здания, предлагает более конкурентные ставки и быстрее находит арендаторов, освобождая от этой задачи владельцев и обеспечивая им пассивный доход. 
Доходность такого офиса составляет от 6% до 10% годовых – в зависимости от расположения и класса объекта, рыночных условий и уровня спроса. В бизнес-центрах с централизованным управлением доходность может быть более стабильной благодаря высокой заполняемости и профессиональному управлению. Управляющая компания может также предлагать собственникам гарантированный доход – чаще в премиальных проектах, где долгосрочные договоры аренды заключают крупные компании. Он более стабильный и предсказуемый, но несколько ниже, чем доход от свободной аренды – в пределах 5–7%.  
В торговых центрах (ТЦ) и многофункциональных комплексах (МФК) вопросы эксплуатации и подбора арендаторов являются ключевыми для обеспечения стабильной работы объекта, поддержания его привлекательности и повышения доходности. Для эффективного управления такими объектами необходимо сочетание нескольких стратегий, включая техническое обслуживание, маркетинг, подбор арендаторов, управление финансами и юридическое сопровождение. Наличие профессиональной УК и примерный уровень операционных затрат в этом случае должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи помещения. 

Михаил Темкин, руководитель сети проектов SMART в Санкт-Петербурге: 
– Инвестиции в коммерческую недвижимость в кризисные периоды имеют гораздо больше плюсов по сравнению с инвестициями в жилье уже потому, что этот рынок предлагает гораздо больше инвестиционных инструментов. Например, возможность выбрать помещение совсем небольшой площади.   
Видя потенциал этого рынка, Smart Commerce спроектировал и заложил серию многофункциональных комплексов, в которых можно не только арендовать, но и приобрести в собственность помещение от 5 кв. м до 1,5 тыс. кв. м. Точка входа может находиться на разном уровне: от 1,5 млн до 300 млн рублей. При таком раскладе инвестиции становятся доступными и при этом практически безрисковыми даже для неопытных игроков.  
Доходность таких инвестиций напрямую зависит от спроса на аренду. Проблему привлекательности объекта мы в Smart Commerce решаем с помощью специализации – например, медицинской. На стадии проектирования и во время строительства мы учитываем требования, которые предъявляют к помещениям медицинские организации. В нашем портфеле есть два объекта – Smart Светлановский и Smart Гранитная, полностью адаптированных к задачам и условиям частных клиник. 
Как показала практика, в подобных проектах есть спрос как на аренду, так и на покупку помещений – 50% в наших проектах под Health estate уже приобретены медицинскими организациями. Они таким образом не только защищают капитал (через несколько лет стоимость таких помещений может вырасти на 50–60%), но и рассчитывают на синергетический эффект от ведения нескольких медицинских бизнесов в одной локации.  
Но обычному инвестору искать арендаторов для таких объектов непросто. Поэтому мы заботимся о поиске резидентов еще на стадии строительства и заключаем долгосрочный договор на 5–10 лет. После завершения строительства этим будет заниматься управляющая компания. 
Второй ключевой момент – эксплуатация. В МФК с медицинским уклоном есть особые требования к клинингу. Обеспечить их выполнение может только профессиональная управляющая компания. Эту бизнес-модель можно сравнить с апарт-отелями, в которых частное лицо приобретает юнит, отдает в его управление УК – гостиничному оператору и получает доход.  

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate: 
– Опыт Москвы показал, что есть спрос на помещения в строящихся офисных центрах и объектах light industrial. Сегодня у бизнеса накопился достаточно большой объем средств из-за ограничений на инвестиции за рубежом. И это дает компаниям стимул для инвестирования в собственные офисы и производственные мощности в России. 
Тренд на строительство объектов для продажи отдельными блоками укрепляется. И я думаю, что в перспективе ближайших 2–3 лет и в Петербурге появятся очень интересные проекты, рассчитанные именно на покупателей. 
С другой стороны, деньги стали дорогими, и финансовая модель спекулятивного строительства БЦ ради сдачи в аренду становится неэффективной. Продажи помещений на стадии строительства способны защитить экономику проекта при текущей стоимости заемного финансирования.  
Сегодня девелоперы, которые строят бизнес-центры на продажу, говорят, что 70% покупателей – это конечные пользователи помещений. Для компании приобретение собственного офиса дает ряд преимуществ: экономия на аренде, независимость от рыночной конъюнктуры и спекулятивного повышения арендной ставки, капитализация актива, который при необходимости можно и продать как готовый арендный бизнес, оставаясь в роли долгосрочного арендатора. 

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers: 
– Как показал опыт апарт-отелей, для девелоперов часто выгоднее схемы с продажей площадей инвесторам на этапе строительства. В период высокой ставки по кредитам это преимущество увеличивается. Однако высокие ставки снижают и спрос со стороны инвесторов-покупателей: дорогое заемное финансирование уменьшает эффективность инвестиций. Тем не менее существенная доля инвесторов заинтересована именно в недвижимости как основном предмете для инвестирования или как в инструменте для диверсификации портфеля. 
С точки зрения жизненного цикла, схема продажи «в нарезку» для бизнес-центров хоть и усложняет управление и эксплуатацию, но не несет в себе таких же серьезных рисков ухудшения концепции, как в сегменте торговых центров. Для торговых центров обычно важно выдерживать целевой tenant-mix, поскольку это прямо влияет на привлекательность объекта для покупателей. Если каждый собственник стремится максимизировать выручку от своего помещения любой ценой, это не может не вредить общему делу. 

Станислав Ступников, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»): 
– Это очень перспективная модель, причем именно для Петербурга, у которого много аварийных и просто устаревших объектов в прекрасных центральных локациях. Их можно купить по приемлемым ценам за 55 000–70 000 рублей за кв. м, и реконструкция под офисы будет вполне актуальным решением. Практически любые объекты можно реализовать по этой схеме – и покупатели найдутся.  
После 2022 года крупных инвесторов стало меньше, себестоимость строительства выросла, а ставки аренды – нет, поэтому продавать крупные объекты стало сложнее. Зато все больше становится частных инвесторов, которые формируют личный инвестиционный портфель из разной недвижимости (апарты, офисы, торговля) для диверсификации. Они отлично знают, что лоты небольшой площади востребованы у арендаторов, быстро и дорого сдаются. Дорогая жилищная ипотека только увеличивает число тех, кто интересуется коммерческой недвижимостью. 
Соответственно, распродать в розницу объект, нарезав его на маленькие помещения, становится для девелопера более простым и выгодным, а иногда и единственно возможным вариантом. И это работает не только с офисами – группа «Кронунг» успешно реализует такую модель в торговых центрах. 
Но без квалифицированной сторонней УК в таких проектах точно не обойтись. Помимо того, что УК берет на себя разработку концепции с последующим наполнением объекта арендаторами, она формирует свод правил, обязательных для собственников. Через УК собственникам проще будет договориться по таким вопросам, как вывоз мусора, уборка крыши и прилегающей территории, охрана, клиниг и т. д. 
Девелоперам лучше заранее (самостоятельно или в коллаборации с УК) разработать проект управления и эксплуатации, который определит регламенты и стандарты управления, примерные цены на аренду, затраты на эксплуатацию, размер тарифов, что, в свою очередь, поможет и при продажах помещений. Пока рано говорить о гарантированной доходности, так как рынок управления такими объектами только формируется. Но думаю, что в перспективе могут появиться и сетевые бренды – по аналогии с апарт-отелями.