Михаил Медведев: «Я помню каждый построенный дом»

– Какие принципы и особенности работы в строительстве остались у вас неизменными с начала «нулевых»? Какие требования клиентов не изменились (или почти не изменились) за прошедшие 25 лет?  
– Наш базовый принцип – оправдывать ожидания клиентов. На протяжении 25 лет в отрасли многое изменилось, но значительная часть клиентов продолжает приобретать не готовый продукт, а своего рода набор обещаний относительно будущего проекта. Уметь работать с этими обещаниями в части их формулирования и выполнения – одна из ключевых компетенций девелопера. От этого зависит репутация, удовлетворенность или разочарованность клиентов и долгосрочная устойчивость компании. 
Следующий принцип, лежащий в основе нашей работы, – максимально безрисковая стратегия ведения бизнеса. Строительный рынок – достаточно турбулентный, а проекты – долгосрочные. В таких условиях разумно минимизировать риски. Накладывать на сложности, которые и так существуют в отрасли, свое предпринимательское безрассудство – заведомо проигрышная стратегия. И мы видим по рынку, что долгосрочно успешны те компании, которые грамотно работают над снижением рисков.  
Третий базовый принцип ведения бизнеса для меня – самодисциплина. Она необходима на нашем рынке, с высокими ожидания клиентов и в условиях постоянно меняющегося делового ландшафта.  
 
– Какие изменения, случившиеся за этот срок, вы считаете самыми важными? 
– Можно назвать несколько больших трендов. Первый – взросление отрасли с точки зрения регулирования взаимоотношений между застройщиками, покупателями и банками: запуск 214-ФЗ, введение ДДУ, переход на проектное финансирование. Второе – развитие ипотеки как основного инструмента покупки жилья. С конца 1990-х годов она проделала путь от чего-то немыслимого, связанного с получением кучи справок, до продукта, который можно оформить за несколько кликов в приложении. Третий тренд – эволюция отрасли в целом. Четверть века назад не было такого понятия, как маркетинг жилой недвижимости. На рынке работало немало СМУ – хороших, уважаемых, но исключительно строительных компаний. За прошедшие годы отрасль пережила трансформацию от просто строительных фирм, работавших по еще советским принципам, до появления клиентоориентированных девелоперов. Возник продуктовый маркетинг, стали подниматься вопросы, что и для кого мы строим, появилось желание удивить и сделать лучше, чем у конкурентов. 

– Приходится ли бывать в первых построенных вами домах? Что это за проекты? Какие чувства при этом испытываете? 
– Я помню каждый построенный дом. Они как фотографии из прошлого – вызывают чувство ностальгии. У нас есть практика посещения сданных объектов. И мы продолжаем управлять многими из них после ввода в эксплуатацию. Мы знаем, что происходит на каждом из наших домов, как применяемые решения показывают себя с годами.  

– Проекты ЦДС не раз становились лауреатами конкурсов. Какие награды и призы, завоеванные за всю историю холдинга, вам запомнились и почему? Важны ли они для покупателей? 
– Участие в профессиональных конкурсах для нас – способ быть в тонусе, соотносить себя с рынком и его лучшими практиками. В этом смысле для нас нет более или менее важных наград. Каждая имеет свою ценность. Покупатели обращают внимание на этот фактор, но он не относится к решающим при выборе застройщика и объекта.  

– На рынке все знают: ЦДС малоэтажкой не занимается. Но сейчас это тренд: за пять лет доля МЖК выросла вдвое: с 7% до 15%. У вас в перспективных планах есть малоэтажные проекты? 
– Классность, удаленность от города, этажность никогда не были для нас препятствием с точки зрения выбора того или иного проекта. В первую очередь мы смотрим на совокупность рисков и на то, сможем ли мы создать интересный по характеристикам, востребованный у покупателей продукт. И только после этого принимаем решение о реализации проекта. У нас нет табу на работу с малоэтажкой или другими типами проектов ни с точки зрения понимания рынка, ни с точки зрения компетенций. Есть лишь двери, которые мы хотим или не хотим открывать.  

– Все ведущие строительные компании из Петербурга работают в других регионах – Setl Group, «Эталон», ЛСР… У ЦДС все строго: Петербург и Ленобласть. Почему так? Это консерватизм или патриотизм? 
– Выбор региона присутствия – это осознанный вектор работы там, где мы максимально понимаем покупателей и среду ведения бизнеса. Возможность работы в других регионах для нас не закрыта. Но у нас нет задачи расширяться просто ради расширения. Цель – понятная доходность в совокупности со взвешенными рисками. Емкость петербургской агломерации довольно велика и позволяет нам развивать свой бизнес и быть устойчивыми. 

– В 2019 году у вас был пик строительства (по объемам), потом пошел спад. Компания следует за рынком (за спросом) или это осознанная стратегия на плавное сокращение объемов?  
– Мы всегда просчитываем все сценарии, в том числе – сколько жилья сможет поглотить рынок. У каждой отрасли бывают подъемы и периоды охлаждения. Изменение объема предложения – один из способов работы с рисками и формирования будущего. Не запуская проект сейчас, мы не создаем себе проблему нераспроданного жилья через год-два.  
По новым проектам мы приняли решение, что запуски возможны не ранее следующего года, когда появится понимание среднесрочных перспектив развития рынка. 

– Какие принципы вы закладывали еще на старте в проект города-спутника Новосаратовка? Что удается воплотить? Почему отказались от названия «Нева-Сити»? Получается ли синергия с партнерами-конкурентами? 
– Подготовка территории в Новосаратовке велась с начала 2010-х годов. Этот проект создается в синергии с местной администрацией и руководством Петербурга. Позже к нему добавились коммерческие партнеры.  О конкуренции пока речи не идет. Проект находится на этапе совместного развития большой территории. Говорить о какой-либо конкуренции можно будет на следующей стадии, когда завершится инфраструктурное развитие, и строительство нового жилья будет вестись в рамках сформированной, комфортной территории.  
Пока нам удается воплотить в жизнь все наши идеи: транспортный каркас, изначально заложенный в проект, самодостаточные жилые кварталы, линейность и ритмичность застройки. 
Что касается названия «Нева-Сити», то, с одной стороны, оно немного устарело по мере развития проекта. С другой – оно было недостаточно перспективным с точки зрения правообладания, поэтому было принято решение о замене на ЦДС «Новосаратовка». 

– За последние годы в регионе заметно усилилось присутствие как столичных (ПИК, «Самолет», «А101»), так и региональных застройщиков. Какие решения и подходы можно у них подсмотреть? Насколько полезно «опыление» опытом других регионов, в чем оно проявляется? 
– С точки зрения бенчмаркинга, мы никогда не ждали прихода новых застройщиков в Петербург. Еще до появления урбан-туров сами ездили в гости как к московским, так и к региональным компаниям, брали от них лучшие практики. В ответ приглашали коллег на свои объекты. Все застройщики активно перенимают опыт друг друга, это  нормальная рыночная практика. 

– Тенденция последних лет: квартиры (в среднем) становятся все компактнее, МОПы, придомовая территория – все важнее. Достигнут ли уже предел «миниатюризации», будут ли работать требования по увеличению минимальной площади квартир (в Ленобласти – с 2026 года)? 
– Если возникает новое требование, подкрепленное законом, застройщики не могут его не выполнять. В этом отношении у меня нет сомнений. 
Что касается «миниатюризации»: на мой взгляд, речь идет об увеличении разнообразия продуктов, представленных на рынке. Квартиры большой площади никуда не делись, их продолжают строить. Но очевидно, что они стоят соответствующих денег. Проекты с компактными квартирами закрывают другую нишу, которой до этого не существовало. Палитра квартирографии за последние десять лет сильно расширилась, застройщики провели большую работу с эргономикой квартир. Это позволяет практически любой семье решить свои жизненные задачи в имеющемся бюджете. В нише компактных квартир есть постоянный и понятный спрос. 
Если говорить о пределах, то в мировой практике есть и более компактные юниты, чем представленные на российском рынке. Есть примеры Гонконга и Токио, городов с очень дорогой землей и сверхвысокой плотностью населения. Весь вопрос – ради чего создавать такие квартиры в нашем городе, кто будет их покупать? Пока мы не видим спроса на этот продукт. 

– Удалось ли после 2022 года «импортозаместить» материалы и технику в строительстве? И сказывается ли отрыв от международной архитектурной мысли? Или будем ориентироваться на Китай? 
– Отсутствие каналов официального регулярного взаимодействия не блокирует обмен информацией как таковой. Тренды мировой архитектуры не стали для нас закрытыми данными. Кроме того, в России сформирована своя школа архитекторов и проектировщиков, которые создают интересные оригинальные проекты. 
Для нас неважно, где появляются новые идеи. Если они будут из Китая, мы изучим их опыт. Но с точки зрения архитектуры более вероятно развитие в России собственного тренда на основе лучших мировых практик. 
Если говорить об импортозамещении, у ЦДС зависимость от иностранных материалов и техники невысока. За последние годы мы проработали этот вопрос и переориентировались на новых поставщиков из России и с других рынков. Времени для этого было достаточно.  

– В вашем основном регионе – в Ленобласти – в этом году за девять месяцев только 26% построенного – МКД, а три четверти введенного жилья – ИЖС и дома в садоводствах. И в целом по РФ похожая картина. Для вас это вызов? Или просто особенность момента?  
– Мы не считаем это вызовом. Текущий тренд на ИЖС – очередное расширение палитры выбора для покупателей. В этом сегменте идет активное развитие, туда приходят льготные ипотечные программы, начинают применять эскроу-счета, появляются системные застройщики. Мы видим в этом формирование параллельного, независимого рынка. Дом за городом и квартира в мегаполисе – это разные стили жизни. Но чаще они не заменяют, а дополняют друг друга. Иметь свою квартиру в России остается базовой потребностью. Также для многих людей важно иметь дом за городом. Чаще об этом задумываются после приобретения городского жилья.  
Все говорит о том, что тренд развития ИЖС с нами надолго. Рынок заслуженно обогатился новой нишей. 

– Какие задачи и цели ставите себе на ближайшие несколько лет? 
– Продолжать работать с ожиданиями клиентов, воплощать в жизнь все наши обещания, балансировать риски. Эти задачи стояли перед нами всегда. Также на ближайшие несколько лет у нас есть большой план работ по социальным объектам, по достройке уже начатых и проработке перспективных проектов. Надо уметь как снижать объем предложения, так и иметь возможность вовремя его увеличить, когда появится «окно возможностей».  

Реклама / Застройщик ЦДС «Новосаратовка»: ООО «СЗ «Правобережный 3» (Группа ЦДС) / Проектные декларации на наш.дом.рф