1 июля начинается отсчёт новой эры в сфере «долёвки». Ваш прогноз: каким будет рынок жилищного строительства через пять лет?

Вячеслав Заренков,
основатель Группы «Эталон»:
– Сегодня ни девелоперы, ни банки полностью не готовы к переходу на новую систему. Многие компании уйдут с рынка.  В связи с этим в ближайшие два-три года будет значительный спад в строительстве и рост цен примерно на 10% в год. Через пять лет компании и банки адаптируются. Но цены будут выше нынешних на 30-40%. 

В России первый договор долевого участия был заключён в нашей компании «ЛенСпецСМУ» в 1989 году. За 30 лет по ДДУ в стране построено около 1,8 млрд кв.м жилья. Если эту площадь разделить на 20 «квадратов» (примерную норму на одного человека), то получается, что 90 млн человек – около 60% россиян! – приобрели жильё в основном по договорам ДДУ. Других возможностей практически не было (с поправкой на ЖСК – но это небольшая доля). 

Что касается обманутых дольщиков: анализ причин показывает, что около 90% таких ситуаций возникает в ходе банкротства компаний из-за непомерных, нередко – незаконных требований со стороны администрации и препон при выдаче разрешительной документации. Остальные 10% – это жульничество руководителей сомнительных компаний в сговоре с чиновниками. Вот против этих факторов и надо было бороться. 

За 30 лет существования нашей компании не было ни одного дольщика, который не получил бы квартиру по нашей вине. 
Строительные компании с помощью ДДУ сумели привлечь в отрасль огромный частный капитал. И по сути, спасли российскую экономику.

Аркадий Скоров,
генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– Вот кто пять лет назад думал про эскроу и предсказывал, что останется только банковское финансирование? В наших условиях строить прогнозы – дело крайне неблагодарное и рискованное. Я себя сейчас ощущаю альпинистом, который забрался на вершину и не знает, как оттуда слезть.

Потребность человека в крыше над головой останется неизменной и через пять лет, и через десять. А вот как она будет реализоваться – вопрос. Думаю, массовое строительство постепенно будет сокращаться. Рентабельность строительного бизнеса упадёт до 3-7%. И у нас, как на западе, будут стоять готовые дома с пустыми квартирами. Мелкие частные инвесторы из отрасли уйдут. Личный опыт участия в «долёвке», конечно, есть. И успешный, и неудачный. К этому надо относиться философски: нашёл – не радуйся, потерял – не огорчайся.

Михаил Москвин,
заместитель председателя правительства Ленобласти:
– Надеюсь, что через пять лет долевого строительства уже не будет, а будет только проектное банковское финансирование новостроек. Я надеюсь, что не будет и обманутых дольщиков – они появились (в том числе) из-за несовершенства 214-ФЗ. Такую задачу поставил президент. Я не думаю, что цены на жильё будут запредельными. Квартиры останутся доступными с помощью ипотеки и госпрограмм. Стоимость жилья всегда определяется рынком и ориентируется на спрос. Мой личный опыт невелик: я покупал только готовое жильё…

Александр Романенко,
президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– Пятилетками было просто всё мерить в советское время. Сейчас я бы гадать не стал.  Слишком много переменных. И не только экономических. 

В долевое строительство инвестировал лет двадцать, в том числе – в девелоперские проекты различных компаний, но в первую очередь — в элитные проекты «Группы ЛСР». В  большинстве случаев – успешно, инвестиции приносили высокий доход. 

Однако признаюсь, что и у меня была неудача: я вложился в однозначно интересный проект, однако его ввод в эксплуатацию завис на долгий срок…

Александр Ольховский,
вице-президент банка ВТБ, заместитель президента – председателя правления ОАО «ВТБ-КАПИТАЛ»:
– Пять лет – слишком большой горизонт. За это время могут появиться новые законодательные акты, измениться платёжеспособность населения, непонятно, что будет с экономикой, слишком много дополнительных факторов.

Если взять краткосрочный период, мы не увидим резких скачков, в течение года плавно подорожает жильё в массовом сегменте (элитный сектор живёт по своим законам).
Когда-то покупал недвижимость, опыт скорее негативный, но было это очень давно, ещё задолго до введения ФЗ-214, деталей уже не припомню.

Алексей Шаскольский,
заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства:
– Пять лет – срок для нашего девелопмента непомерный. Ишак и падишах отдыхают. Исключительная живучесть нашего строительного бизнеса и неиссякаемая вера народа в бесценность собственных стен позволяют верить, что и через пять лет ситуация изменится недраматично. Опыт в долевом строительстве есть, но не поучительный.

Андрей Лушников,
председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
– Я вообще не уверен, что рынок жилья будет существовать, если закон не изменится. Желающих работать под гнётом тройной ответственности перед банком, рынком и регулятором вряд ли найдётся много.

Группа «БестЪ» – не глобальная компания. У нас локальные проекты, деньги из одного проекта в другой никогда не перекачиваются. Поэтому новый закон на наш бизнес вряд ли повлияет. Но работать в обстановке, когда девелоперы приравниваются к врагам народа, некомфортно. Даже президент позволяет себе негативно отзываться о строителях, причём публично, хотя стройка формирует половину экономики любого нормального государства.

Первым следствием «новой эры» будет рост цен на жильё минимум на 20% уже к весне 2020 года. Мы даже заключили пари с Александром Ольховским (вице-президентом ВТБ. – «НП») в марте на выставке MIPIM. На мой взгляд, компании сделали всё, чтобы до июля 2019-го продать как можно больше квартир и получить максимальный объём наличных. Некоторые продали с 25%-м дисконтом. Теперь цены на качественные проекты, которые остались на рынке, вырастут. В том числе потому, что 15% от бюджета проекта девелопер будет вынужден отдать банкам. Мой оппонент считает, что денег у людей слишком мало, а предложение в Петербурге довольно велико, и это заставит воздержаться от резкого повышения цен. Вот и посмотрим, кто прав. 

В долевом строительстве я участвую не только как глава компании, но и как покупатель. Мой опыт – только позитивный.

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Каким будет рынок, никто сейчас не может сказать. Ни те, кто строит, ни те, кто смотрит со стороны, ни те, кто придумал все эти законодательные новеллы. Понятно, что будут найдены обходные пути. Они уже находятся. Вопрос, какие и к чему всё это приведёт. Именно потому, что много знаю о рынке новостроек, я предпочитаю готовые дома. 

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС: 
– Рынок недвижимости будет меняться постепенно. Большинство строящихся комплексов будут завершены по старым правилам, а новые объекты, продаваемые с помощью эскроу-счетов, заменят их в течение двух лет. Это приведёт к росту конкуренции: банковское финансирование компании будут получать практически на  равных условиях, а деньги покупателей на счета эскроу привлекут только лучшие проекты. Так что количество застройщиков будет сокращаться. Для клиентов переход на новую схему означает, что помимо всех благ, которые они получат от введения эскроу-счетов, будет и обратная сторона – рост цен. Минимальные ценники начала продаж уйдут в прошлое, так как застройщикам вряд ли будет интересно предлагать дисконт.

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu:
– Строить сегодня прогнозы на пять лет – всё равно что снимать фантастический фильм: увлекательно, ваша фантазия ничем не ограничена, но к реальности это вряд ли будет иметь какое-то отношение. У нас законодательство за последние три года трижды кардинально менялось, поэтому угадать, как именно отрасль будет выглядеть через пять лет, не сможет никто. 

Всё идёт к тому, что механизмы станут похожи на западные, как и цены. Остаётся непонятным только одно: кто будет способен на таких условиях покупать. Долевое строительство – это инвестиционный бизнес, где инвестор регулирует риски за счёт известности застройщика, в проект которого вкладывается. Раньше при желании можно было купить жильё за полцены у малоизвестной компании, но риск того, что вы никогда свою квартиру не увидите, зашкаливал. При обращении к известному застройщику риски не получить квартиру были близки к нулю, но при этом многие всё равно зарабатывали на приросте стоимости жилья, который формировался в дельте от котлована до ввода в эксплуатацию. Теперь такой возможности не будет. Да, по новым условиям риски будут минимальны, но цены заметно выше, а что будет с качеством и со спросом – вопрос.

Денис Горбунов,
председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти:
– До первого июля застройщики должны сами оценить, насколько проект соответствует критериям, которые позволяют не переходить на эскроу-счета и проектное финансирование. А затем обратиться с заявлением в региональный контролирующий орган, чтобы тот подтвердил расчёты. 

Мы просмотрим все документы, которые подадут застройщики. Работаем в ручном режиме, с каждым застройщиком проговорили особенности подачи документов, провели короткие консультации. Проверяем комплектность, звоним, предупреждаем. У нас сейчас введены дополнительные часы приёма, когда можно задать вопросы любому сотруднику госстройнадзора. Постараемся как можно легче пройти этот путь. Если понадобится, будем работать в неурочное время.

Конечно, есть нюансы. Могут быть элементарные ошибки в бумагах. Или вот пример: один директор строительной компании был очень удивлён, узнав, что документы нужно подать до 1 июля.  Чем он руководствовался – не знаю. Теперь без нашего заключения он с 1 июля работать сможет, но – не привлекая деньги дольщиков.

Алексей Белоусов,
генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– Рынок будет более дружелюбным. Объёмы строительства так или иначе вынужденно сократятся. И приёмы, которыми будут пользоваться застройщики, конечно, должны быть в первую очередь ориентированы на человека. Сокращение рынка не означает, что продукт у девелопера всё равно купят. Покупают у тех, кто предлагает лучшие условия. Ведь и покупательский спрос будет снижаться, так что выиграют те компании, которые предложат интересные условия. 

Личный опыт в долевом строительстве есть – лет пять назад. Позитивный. Наверное потому, что я хорошо знаю рынок и знаю, у кого покупать.