Алиса Щеглова: «Приобретение прав на застроенный участок связано со множеством нюансов»
Выкуп публичных участков собственниками расположенной на них недвижимости – давно сложившаяся практика, возникшая еще в 1990-е. Однако владельцам построек, претендующим на землю под ними, важно не забывать о существенных требованиях к объектам недвижимости. Подробнее о том, какие критерии нужно соблюсти для приобретения прав на государственный или муниципальный участок, рассказывает Алиса Щеглова, юрист практики специальных проектов Versus.legal.
Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ выступает одним из самых часто встречаемых оснований для получения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В соответствии с этой нормой исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Буквально из приведенного текста следует, что законодатель предъявляет только одно требование к объектам на участке: они должны являться зданиями или сооружениями. Однако на практике это на первый взгляд простое положение не только раскрывается в деталях, но и дополняется рядом иных характеристик объектов, которые необходимо учитывать при приобретении земельного участка по данному основанию.
Прежде всего, объект должен быть недвижимым. Согласно п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, которые создаются в результате строительства. При этом из п.п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ следует, что здания являются капитальными объектами, а сооружения могут быть как капитальными, так и некапитальными.
Применительно к ст. 39.20 ЗК РФ релевантно понятие зданий и сооружений, приведенное в ГК РФ, поскольку именно этот закон определяет их статус как объектов гражданских прав, а вопрос капитальности относится к специфике градостроительного законодательства. Соответственно, объект должен быть недвижимым.
Объект необходимо ввести в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены только для эксплуатации уже существующих зданий и сооружений. Из этого следует, что строительство объекта должно быть завершено; под объектами незавершенного строительства не допускается предоставление участка по данному основанию.
Помимо ввода объекта в эксплуатацию, необходимо зарегистрировать на него право собственности.
Степень разрушения не должна свидетельствовать о гибели объекта. Ранее действовала ст. 39 ЗК РФ, которая предусматривала, что при разрушении здания или сооружения права на земельный участок сохраняются. В связи с этим судебная практика исходила из того, что разрушенный объект должен быть восстановлен в рамках сохраняемого титула на землю, и только после этого участок можно будет приобрести по рассматриваемому основанию.
Однако после отмены ст. 39 ЗК РФ многие суды все равно продолжают признавать отказы в предоставлении участков по ст. 39.20 ЗК РФ под разрушенными объектами законными, ссылаясь на старую практику ВАС РФ о сохранении прежнего титула на землю. Встречаются и иные аргументы: ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает предоставление участка для эксплуатации объекта, а его разрушение исключает возможность использования объекта по назначению; степень разрушения объекта может быть настолько существенной, что его уже нельзя считать объектом недвижимости.
В настоящее время действует п. 4 ст. 287.3 ГК РФ, который позволяет собственнику погибшего здания восстановить его в рамках прежнего титула на землю. Соответственно, в случае, когда степень разрушения объекта свидетельствует о его гибели, объект следует восстановить до обращения за получением участка по ст. 39.20 ЗК РФ.
При этом дефекты объекта, не свидетельствующие о его гибели (например, непригодность для проживания жилого дома), не должны являться препятствием для приобретения участка по 39.20 ЗК РФ.
Назначение объекта должно быть основным. Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения права на приобретение земельного участка по ст. 39.20 ЗК РФ.
Для приватизации участка объект должен находиться полностью в частной собственности. Принадлежность здания, сооружения, помещений в них не только частному лицу, но и публичному исключает возможность приобретения участка в собственность в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. В таком случае возможным вариантом останется приобретение участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
В связи с этим, помимо проверки зарегистрированных прав, следует также проверять участок на наличие объектов, право собственности на которые принадлежит публичному образованию в силу закона (например, объекты гражданской обороны).
Наземный/подземный объект. Буквально из текста п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что здание или сооружение должно располагаться НА земельном участке, в связи с чем судебная практика преимущественно шла по пути отказа в предоставлении участка для подземных объектов. Однако в постановлении КС РФ от 11.06.2024
№ 29-П было указано, что такое регулирование нарушает права собственников частично или полностью подземных гаражей. Полагаем, что постановление КС может в будущем поспособствовать изменению подхода в судебной практике применительно не только к гаражам.