Максим Турта: «Офисная недвижимость востребована и меньше зависит от ипотеки»
Группа Аквилон, известная активной экспансией в регионы, занимается не только жилищным строительством. Одно из направлений бизнеса – офисная недвижимость. Причем застройщик работает в непривычном для Петербурга формате, делая ставку на продажу площадей в своих бизнес-центрах, а не на сдачу в аренду. О том, почему была выбрана такая модель, и о перспективах офисного сегмента рассуждает руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
У Группы Аквилон достаточно большой портфель – более 2 млн квадратных метров. Компания представлена на федеральном рынке уже 21 год и входит в топ-20 крупнейших застройщиков страны. На данном этапе мы присутствуем в семи регионах, таких как Москва, Петербург, Ленинградская область, Архангельск, Северодвинск, Иваново и Нижний Новгород, и продолжаем развитие, рассматривая новые площадки для освоения.
Группа Аквилон специализируется на строительстве жилых комплексов в рамках 214-ФЗ. Однако для нас важна диверсификация.
На рынке новостроек сейчас не лучшие времена: льготные программы уходят с рынка; государство планирует ввести стандарты ипотечного кредитования; мы вынуждены работать с высокими ипотечными ставками и вводить новые инструменты продаж – рассрочки. Офисная недвижимость при этом востребована и менее подвержена влиянию ипотечных факторов. Мы видим в этом перспективу развития.
Наш первый проект в Петербурге – бизнес-центр Аквилон Links на Парфеновской улице – сразу был спроектирован как комплекс класса А. Его общая площадь – порядка 11 тыс. кв. м, размеры офисных блоков варьируются от 14 до 885 кв. м. На реализацию проекта ушло порядка трех лет.
Ряд этажей в Аквилон Links Группа Аквилон оставила за собой. Там располагается штаб-квартира компании. Остальные площади мы продали, а средняя цена реализации составила порядка 250 тысяч рублей за кв. м.
При этом сейчас в здании предлагается несколько блоков в аренду. Ставки довольно умеренные: от 1800/кв. м в месяц, плюс коммунальные платежи. Стоит отметить, что для нас сдача офисов в аренду – новый бизнес-процесс. Речь о свободных площадях, которые на данном этапе не заняты структурами Группы.
БЦ управляет собственная управляющая компания, созданная для работы с офисной недвижимостью. В планах масштабировать ее деятельность в рамках управления всеми нашими бизнес-центрами.
Наш новый проект – LOCUS by Akvilon, БЦ класса А+. Проект предлагает панорамные виды на Обводный канал, близость к Московскому проспекту и станции метро «Фрунзенская».
Сейчас БЦ LOCUS by Akvilon в начальной стадии строительства. Завершить проект мы планируем к концу 2026 года и в течение полугода передать ключи покупателям. Сбор заявок на реализацию уже открыт. Мы заинтересованы в продаже здания одному собственнику и готовы трансформировать его в проект built-to-suit под конкретного заказчика. Однако рассматриваются также варианты с продажей офисов крупными блоками (этажами) или отдельными помещениями. Модель реализации проекта мы сформируем на основе принятых заявок.
Наш основной покупатель – средний и малый бизнес. Поэтому мы сегментируем предложение, чтобы отвечать различным запросам. Например, предложение в БЦ LOCUS by Akvilon представлено офисами от 59 до 465 кв. м с высотой потолков от 3,6 м. Причем чем выше этаж, тем крупнее нарезка помещений.
Верхние этажи, как правило, отводятся под open-space для крупных игроков, которые обустраивают пространство под себя. Первые этажи мы всегда оставляем за собой, чтобы сформировать необходимую инфраструктуру: кофейни, рестораны, – а также не допустить появления торговых точек, которые не вписываются в общую концепцию и могут создать дискомфорт для резидентов БЦ.
В каждом из наших зданий обустроена централизованная система кондиционирования, есть возможность использовать мобильное приложение для настройки таких функций, как климат-контроль и система доступа.
Если говорить о старте проекта в данный период, то нет идеального момента для начала строительства бизнес-центра. Строительный цикл достаточно большой и составляет от 2 до 4–5 лет в зависимости от объема проекта. Делать прогнозы на такой срок сложно, особенно сейчас.
Если рассматривать сегодня реализацию проекта целиком за счет дорогих заемных средств, то, наверное, экономика может не сойтись. Хотя опять же все зависит от ряда факторов: стоимости земельного участка, материалов и строительно-монтажных работ, а также опыта самого застройщика.
БЦ LOCUS by Akvilon мы реализуем с помощью комбинированного проектного финансирования, что создает уникальный опыт на рынке.
Реклама / Группа Аквилон / www.group-akvilon.ru