Цены в новостройках Ленобласти замерли: предложение в регионе растет быстрее спроса

Сейчас в Ленобласти открыты продажи в 377 многоквартирных домах. После отмены льготных программ, введения ограничений по семейной ипотеке и действий крупнейших банков (первый взнос в 50% и пр.) спрос на новостройки в регионе снизился.

Цены остаются стабильными: повышать их застройщикам мешает острая конкуренция, понижать не дает себестоимость.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения в пригородной зоне Ленобласти на начало 4 квартала 2024 г. оценивается в 1,4 млн кв.м (плюс 2% к уровню аналогичного периода прошлого года), что составляет 42% в структуре предложения по агломерации (плюс 9 процентных пунктов за последний год). При этом, отмечают аналитики, в общем спросе по агломерации доля областных проектов в последние три года достаточно стабильна – около 30%; ранее она была на уровне 22-23%.

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», доля Ленобласти в структуре предложения по количеству ЖК почти не изменилась: около 30%, как и год назад. А вот по количеству квартир в продаже – выросла, с 40% до 50%.

Здесь важна динамика. С начала года в Петербурге Госстройнадзор выдал 55 разрешений на строительство жилья. (Данные ЕИС ЖС). А в Ленинградской области – 84 РНС за тот же период.

Отмену льгот в июле 2024-го можно сравнить с крутым поворотом на трассе, в условиях плохой видимости. И Петербург подошел к этому участку на торможении, снижая скорость. А вот Ленобласть – наоборот, на форсаже.

Конкуренция регионов за покупателя влияет и на уровень цен. В октябре 2024 года цены на новостройки Ленинградской области выросли на 0,3%. За год областные цены выросли на 6,2% – темпы роста почти в четыре раза ниже, чем в центре Петербурга и в полтора-два раза уступают динамике удорожания на остальных территориях (табл. 3). Текущий уровень цен в областных новостройках – 154 866 рублей за квадратный метр.

Жилье в областных ЖК на 44% дешевле, чем в спальных районах города. Отставание от городских окраин (без метро) за год увеличилось с 19 до 25%, от ЖК в пригородных районах городского подчинения – с 13 до 19%.

В прилегающих к Петербургу районах Ленобласти, за исключением Гатчинского, цены в октябре незначительно выросли (в Гатчинском – минус 1,3%).

В октябре цены в популярных локациях изменились незначительно, от плюс 2,1% до минус 1,7%. И только в Коммунаре (Гатчинский район) – минус 7,1%: подешевели варианты в ЖК «Ново-Антропшино». По итогам 12 месяцев подорожали все локации, кроме Новогорелово. Более других, на 17%, подросли ценники в Сертолово. Там подорожали объекты в ЖК «Veren Nort Сертолово» и «Новая история».

Наиболее дорогим местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом является Кудрово (192 267 рублей за квадратный метр). В нижней части рейтинга расположились Романовка со Щеглово (менее 105 000).

Сейчас в продаже находятся 96 объектов, на 14 меньше, чем год назад. При этом в наиболее интересных локациях ассортимент меняется почти незаметно. Больше всего проектов в Мурино и в поселке Новоселье.

Главная интрига ближайших месяцев: будут ли застройщики выводить на рынок новые проекты и очереди. Или ограничатся допродажей запаса. Об этом подробнее в разделе – "Мнения экспертов", в нижней части материала.

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 
— «Перекос» между спросом и предложением (в рользу Петербурга) зафиксирован только в текущем году, ранее доля областных территорий в общей структуре предложения соответствовала спросу. Учитывая недоступность ипотеки по рыночным ставкам, наличие значительного объема предложения в локациях с более низкими (относительно городских территорий) ценами может стимулировать интерес покупателей к пригородным жилым комплексам. 
Активность девелоперов по стартам новых проектов и очередей будет зависеть от показателей продаж. В числе областных локаций, которые продолжат активно застраиваться: Бугры-Мурино-Девяткино, Новосаратовка, Янино, Сертолово, Новоселье, Лаголово и др. 
Для этих территорий большое значение имеет развитие инфраструктурных проектов. В целом, для любого застройщика транспортный вопрос — один из первоочередных при планировании будущих ЖК. Строительство дорог и магистралей, доступность общественного транспорта, активное развитие новых объектов инфраструктуры (метро, наземные маршруты, трамвайные и железнодорожные пути) — всегда огромный плюс. 
 
Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
— Рынок цикличен. Запуск льготных ипотечных программа открыл период высокого спроса, в основном — на новостройки в категории масс-маркет. В Петербурге участки в дефиците, затраты времени на согласования выше, затраты на «социалку» в комплексных проектах — целиком ложатся на девелоперов. В Ленобласти ситуация немного другая, поэтому именно здесь нашлись территории и локации, готовые ответить на повышенный спрос. Это обусловило более активный запуск новых проектов начиная примерно с 2020 года. 
Сейчас рынок переходит в другую фазу. Льготные программы сворачиваются из-за высоких затрат бюджета, спрос сокращается; к тому же девелоперам приходится конкурировать не только между собой или с вторичным рынком, но и с депозитами. В такой ситуации Группа ЦДС считает разумной стратегию ограниченного пополнения предложения. Иметь в запасе несколько РНС на случай, если ситуация изменится — полезно. Но затевать сейчас масштабные проекты «с нуля», в условиях дорогого проектного финансирования и ограниченного спроса, на наш взгляд — брать на себя неоправданно высокие риски. 
 
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино» (СК «ЛенРусСтрой»): 
— Ситуация с долгосрочной высокой ключевой ставкой, с заградительными базовыми ставками по ипотеке может спровоцировать часть застройщиков к попыткам сохранить часть спроса за счет снижения цен. На мой взгляд, это путь в тупик. Во-первых, растущая себестоимость не позволит, во-вторых, такой подход порождает «выжидательные настроения» у покупателей и дополнительно тормозит спрос. 
Полагаю, в изменившихся условиях мы, тем не менее, должны смотреть не столько на цену «квадрата» и стоимость лота, а продолжать ориентироваться комфортный для покупателя размер платежа. Просто эта цель будет достигаться другими методами, помимо ипотеки или не только с помощью ипотеки. Кроме того, принципиально важно, чтобы тот продукт, который мы предлагаем, был действительно необходим покупателю, чтобы ради его приобретения он был готов снять средства с вклада и вложить в недвижимость, в наш объект. Эта цель вполне реальна, но для ее достижения придется перестраивать работу компании, «докручивать» до конца десятки ранее поставленных задач, на которые в период роста застройщики не обращали внимания. 
Высокие ставки и «дорогие деньги» — не приговор первичному рынку жилья, а вызов. Крыша над головой, комфортное жилье - реальная потребность, а меняющиеся цифры на счете — это не цель, а только лишь средство и инструмент для достижения цели. В долгосрочной перспективе на рынке копится отложенный спрос, и к нему надо быть готовым. 
 
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
— Проекты в Ленобласти появляться будут, поскольку уже состоялись приличные инвестиции в покупку участков. Спрос на областные локации поддерживается относительно невысокой ценой. Но его ограничивает удаленность и транспортная инфраструктура. Поэтому цены здесь растут медленнее, чем в черте города. 
Взаимосвязь строительства и инфраструктурного развития довольно слабая. Это у нас уже сложилось исторически. Кудрово, например, застраивается давно, но метро здесь планируется только к концу десятилетия. КАД-2 нужен уже лет 15, но прежде всего, для грузового трафика, хотя в некоторых районах Ленобласти определенно улучшит связь с городом. 
Риски в проектах сейчас определяются удаленностью от города. Если совсем далеко, то на аудиторию, занятую в Петербурге, рассчитывать не приходится. Следовательно, не будет и устойчивого платежеспособного спроса. Льготные программы помогли бы, но IT-ипотека здесь почти не востребована, а по семейной постоянно заканчиваются лимиты и меняются условия выдачи. 
Ленобласть сегодня остается неким «исходником» с противоречивыми вводными. Развивать чуть дальше от городских границ малоэтажное строительство с высоким уровнем комфорта при невысоких средних ценах — можно. Земля недорогая, ее много. Найти большое количество покупателей на подобные проекты — сложно. Транспортные связи с городом недостаточны. 
 
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис» (девелопер загородного проекта «Моменты. Repino»): 
— Несмотря на умеренный рост цен, в Ленобласти продолжат появляться новые проекты, главным преимуществом которых будет обеспеченность инфраструктурой и удобным транспортом. При этом рост цен варьируется от проекта к проекту. Естественно, что разница между малоэтажным жилым комплексом на границе с Курортным районом Петербурга и новым 25-этажным ЖК в Мурино будет существенной. В нашем объекте в поселке Ленинское, например, стоимость квадратного метра выросла на 7% только за третий квартал, а средний чек покупки увеличился на 11% за счет продаж больших площадей. За год цены выросли почти на 20%. 
Что же касается крупных инфраструктурных проектов, то такие инициативы как КАД-2 или новые станции метро всегда привлекательно сказываются на развитии окружающих территорий. 
 
Анна Крючкова, PR-менеджер ГК Novoselie Development: 
— Наша компания находится на втором месте по продажам в области. Мы успешно реализуем квартиры в имеющихся проектах и планируем строить еще два комплекса. Сейчас в продаже находятся квартиры в ЖК «Уютный Новоселье», в ЖК «Дзета» и ЖК «Дуэт». Планируется строительство 6-го лота ЖК «Уютный Новоселье», ведётся работа над проектом еще одного ЖК, также в поселке Новоселье. 
Цены в данной локации значительно ниже, чем в городе. Здесь соблюдается низкая плотность застройки (в три раза ниже, чем в Кудрово или Мурино), максимальная высота жилых домов — 12 этажей. Квартиры семейных планировок составляют 52% в нашей квартирографии. В Новоселье развитая транспортная, социальная и инженерная инфраструктура. Есть садики, школы, поликлиника, ДК, ледовая арена, фитнес и тд. Главное преимущество локации - близость к Петербургу. Рядом расположены съезды на ЗСД и КАД. 
 
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
— В Ленобласти продолжается вывод проектов, но, скорее, лишь по инерции: стартуют лишь небольшие объекты с уже полученным банковским финансированием, или новые корпуса в составе реализуемых объектов. В условиях неопределенности со спросом застройщики занимают выжидательную позицию и будут осторожничать с новыми стартами. Это нормальная стратегия в сложных условиях – так было и раньше. Мы этой весной стартовали с новым кварталом «Янила Форест», а летом вывели в продажу второй по счету дом. Но дальнейшие темпы вывода новых объемов будут напрямую зависеть от скорости продаж. 
Запуск новых крупных проектов в Ленобласти сейчас маловероятен — конъюнктура не располагает. Большие премьеры, скорее всего, перейдут на вторую половину следующего года. 
Активность девелоперов, скорее всего, будет связана с уже развитыми локациями — такими, как Янино, Новоселье, Мурино и ряд других. Для развития новых локаций с «нуля» сейчас вряд ли самое удачное время.  
Плохая дорожная ситуация — слабое место многих проектов, и особенно в пригородах. Если добираться на работу больше часа в пробках, то покупатель десять раз подумает, стоит ли покупать здесь квартиру, даже при наличии доступных цен. Поэтому популярность локации напрямую зависит от темпов развития дорожно-транспортной инфраструктуры. Мы ощутили это по Янино, где на въезде в город до последнего времени были нередки пробки. В конце лета была завершена реконструкция с расширением до четырех полос Колтушского шоссе между КАД и поворотом на Суоранду. Теперь Янино на общем фоне оказалось в более выигрышном положении, и это даст дополнительный толчок развитию локации.