Дума приняла закон об обязательной классификации туристических объектов

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Сервисные апартаменты с рыночной точки зрения и так отделены от «псевдожилья». Они работают на рынке размещения, гостеприимства. Несервисные апартаменты, скорее, на рынке аренды квартир. Реестр служит цели систематизации данных об объектах размещения, их владельцах и их налоговом статусе. 
"Звезды" для апарт-отеля нужны и важны. Госреестр – это для государства. "Звезды" – это для гостей. Мы проходим классификацию для всех наших объектов без исключения. В сети Avenir сейчас два трех- и один четырехзвездочный апарт-отель. Уже в начале следующего года их число пополнится. Классификацию нового апарт-отеля, у метро «Ладожская», мы проведем также в 2025 году. 
Процедура несложная, нужно просто соответствовать требованиям – как по зданию в целом, так и по номерному фонду. Чем больше "звезд", тем больше требований. При этом можно формально не попасть в «четверку», но все равно быть более чем привлекательным. По дизайну, площадям номеров, допуслугам и так далее. Это, думаю, знакомая многим по обычным отелям ситуация, когда 3* выглядит лучше, чем 4*. 
 
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости: 
– Мы считаем это необходимой мерой не только с точки зрения законодательства или бизнеса, но и для рядового туриста. Классификация делает отрасль более прозрачной и понятной для резидента. Чтобы люди понимали, что перед ними: если заявлены "три звезды", то объект им соответствует. Процесс прохождения классификации сложен и требует отдачи всех сотрудников отеля. Но сама процедура – понятная. 
Мы только что подтверждали «три звезды» на первый и получали их на второй, сданный в декабре 2023 года, корпус IN2IT. По итогам классификации апарт-отель повысил статус с категории «гостиница» до «комплекс апартаментов». Комиссия оценивает множество нюансов, таких как качество обслуживания, разнообразие инфраструктуры, регламенты работы для персонала, экстерьер и интерьер, оснащение номерного фонда – это огромный перечень, и каждый пункт, безусловно, важен. Есть обязательные требования и те, которые оцениваются по баллам, набрав максимум из возможных, можно усилить категорию. 
Нам в каком-то смысле повезло, так как Санкт-Петербург, по факту, родина сервисных апарт-отелей. В нашем городе исторически строились и строятся апартаменты, соответствующие всем требованиям классификации. Так, строящийся в Невском районе апарт-отель «ПРО.Молодость» будет соответствовать категории «четыре звезды». Мы изначально учли в проекте все требования к этой категории. 
 
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт»: 
– Данный законопроект не поможет разделить сервисные апартаменты и "псевдожилье". "Псевдожилье" как не классифицировалось, не получало звездность и работало преимущественно на долгосроке, так и будет продолжать работать. 
Во всех сервисных апартаментах существуют гостиничные операторы, существует классифицированный гостиничный фонд, апартаменты под управлением профессиональной компании имеют все необходимые документы, начиная от паспорта безопасности, заканчивая всеми регламентами, которым необходимо следовать при работе и регистрации гостей и т. д. 
Как не было возможности законодательно отделить сервисные апартаменты от «псевдожилья», так и нет этой возможности. Если бы появился закон о сертификации и классификации по конкретным признакам, тогда это позволило бы разделить. Например, номера с кухней, ресепшн, место для завтрака, горничные и прочее – это явные атрибуты сервисного апарт-отеля. В рамках Межрегиональной ассоциации апарт-отелей мы как раз над этим работаем. 
«Звезды» важны для позиционирования апарта, поскольку гости привыкли выбирать, в том числе ориентируясь на уровень и стандарты объекта размещения в зависимости от его звездности. Кроме того, это влияет на ценообразование. 
Мы получили "звезды" на все свои объекты, в основном это «три звезды», с инфраструктурой бизнес-класса. Кроме того, активно используем тот же принцип и в объектах, где выступаем в роли привлеченной управляющей компании. 
Кстати, в процедуре сертификации меня всегда смущало, что в рамках одного объекта могут получать сертификацию сразу несколько управляющих компаний, между которыми распределен весь номерной фонд. Если бы в рамках законодательства было зафиксировано, что только одна официальная УК может сертифицировать комплекс, для рынка это было бы благо. 
 
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development: 
– Наш единственный на сегодняшний день сервисный апарт-отель VIDI изначально позиционировался как премиальный объект на 4*. И мы планируем получить звезды зимой 2025 года – после торжественного открытия объекта. 
Присвоение номера в государственном реестре – процедура не сложная, но как это поможет отделить «псевдожилье» от сервисных апартаментов – пока не ясно, так как конкретных критериев того или иного сегмента по-прежнему нигде не зафиксировано. 
 
Александр Погодин, директор управляющей компании Well: 
– Все официальные игроки рынка уже давно классифицируют свои объекты размещения. Будет или нет наведен порядок – зависит от того, насколько эффективно регуляторы и контролеры будут отслеживать исполнение действующего законодательства, а также от того, будут ли они обращать внимание на так называемых «серых» игроков в этом сегменте.
Апарт-отели – не совсем стандартная гостиничная история. В классических гостиницах гости останавливаются как правило на короткий срок, в апарт-комплексах чаще всего речь идет о средне- и долгосрочном размещении. В таком случае наличие «звездности» не столь критично – гостю важнее наличие определенного набора сервисных услуг. Если же человек выбирает размещение на 2-3 дня, то зачастую в таком случае ему необходима информация о количестве «звезд», которые могут обеспечить ему необходимый комфорт.
Апарт-отель Well, официально открытие которого состоялось в октябре 2024 года, имеет категорию три «звезды». Получить «звезды» было достаточно легко, минусов или завышенных требований в данной процедуре, на мой взгляд, нет. Отмечу, что для правильно спроектированного и построенного объекта процедура классификации (получения «звезд») не должна вызывать никаких сложностей. 
 
Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service: 
– VALO совместно с РГУД давно настаивает на необходимости введения классификации апартаментов. К сожалению, закон о классификации средств размещения не учитывает нюансов, связанных со сферой апартаментов. В настоящее время под понятием «апартаменты» может находиться как «псевдожилье», так и качественный проект апарт-отеля с хорошим туристическим сервисом. 
Из-за первых в сознании арендаторов понятие «апартаменты» все еще имеет негативную коннотацию, хотя по факту многие апарт-отели могут составить достойную конкуренцию классическим отелям. Ключевая новация, которую вводит закон – запрет на распространение информации о средствах размещения, не прошедших классификацию. В настоящий момент, к сожалению , на многих площадках информация размещается без проверки данного статуса. 
В VALO все объекты, находящиеся под управлением, прошли сертификацию и получили от трех до пяти «звезд». Это достаточно сложная процедура, которая длится несколько дней. Сертификационная комиссия несколько раз приезжает в апарт-отель и оценивает каждую мелочь, вплоть до качества расходников. Прохождение классификации означает, что турист может рассчитывать на услуги определенного уровня. 
Введение нового закона о классификации средств размещения – безусловно, важный шаг для отрасли. 
 
Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
– Новый закон не вносит новизны в части отделения сервисных апартаментов от «псевдожилья». Это отделение на законодательном уровне произошло пять лет назад и с тех пор не потеряло актуальности. В Положении о классификации гостиниц от 2019 года находим определение апарт-отеля: «апарт-отель – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент». 
Других определений апартаментов в российском законодательстве на сегодня не существует. Это значит, что в глазах государства апартаменты принадлежат исключительно к гостиничной недвижимости. Любой апарт-комплекс должен проходить гостиничную классификацию, получать соответствующее количество «звезд», сдавать апартаменты в аренду гостям и предоставлять им гостиничные услуги. Только такой апарт-комплекс считается легальным. 
То, что последние пять лет в стране продолжали активно строить комплексы несервисных апартаментов – результат попустительства исполнительных органов власти на местах. Только в текущем году ситуация начала меняться. Первой эту волну запустила Москва, где проблема засилья «псевдожилья» стоит особенно остро. Отныне все апарт-комплексы в столице проходят жесткий контроль на принадлежность к гостиничной индустрии. Как оказалось, для наведения порядка на рынке апартаментов не требуется особого закона об их статусе. Достаточно начать соблюдать то, что давно прописано. 
С точки зрения продаж «звезды» – неотъемлемый элемент. Их количество определяет в глазах потенциального клиента уровень гостиничного сервиса. Как показывает статистика Ассоциации туроператоров, российские туристы чаще других выбирают отели категорий 3 и 4 звезды. 
С помощью «звезд» путешественник заранее имеет примерное представление о том, что он должен получить в этом отеле. Если на деле уровень явно не соответствует заявленному, гость больше там не появится и, вероятно, оставит в Сети правдивый отзыв. Так на рынке постепенно формируются лидеры и аутсайдеры. А потоки туристов с годами перетекают от вторых к первым. 
Апарт-отели нашей сети Port Comfort в обязательном порядке проходят гостиничную классификацию и получают три или четыре «звезды». Четкий перечень требований приведен в положении о классификации гостиниц и находится в открытом доступе. 
 
Игорь Бадиков, директор по продажам, девелопер AAG: 
– Если в результате принятия закона апарт-комплексам присвоят «звезды», то потребители сразу будут видеть, что эти апартаменты сервисные и предназначены для массовой сдачи в аренду. Если у апартаментов «звезд» не будет, то станет понятно, что они предназначены только для проживания, ведь «псевдожилье» приобретают для себя либо сдают в аренду в частном порядке.
«Звезды» важны, так как они влияют на цену аренды. В одной локации доходность апартаментов с четырьмя и пятью «звездами» может отличаться на 20–25%. Объект с тремя «звездами» будет приносить на 10-15% меньше доходности, чем объект с четырьмя «звездами».
Девелоперам также выгодно получать «звезды», так как это помогает быстрее и выгоднее продавать лоты.
На данный момент компания AAG получать «звезды» не планирует, так как наши апартаменты в проекте AVANT предназначены для личного проживания. Мы видим, как растут продажи и популярность этого объекта и без присвоения «звезд». 
 
Карина Шальнова, основатель компании KR.Consulting: 
– Закон не сможет напрямую разделить сервисные апартаменты от «псевдожилья», однако он способен оказать значительное влияние на рынок. Принятие закона может способствовать улучшению качества предоставляемых услуг в сегменте сервисных апартаментов. 
Те, кто сдают свои объекты самостоятельно, будут вынуждены соответствовать стандартам индустрии, чтобы оставаться конкурентоспособными и легально размещать свои предложения в системах бронирования. Это создаст стимул для повышения качества обслуживания, стандартизации и профессионализации отрасли. 
Однако ключевым моментом остается внедрение и реализация эффективного механизма контроля за внесением объектов в реестр средств размещения. Успех закона в упорядочивании рынка будет зависеть от качества и строгости его исполнения. 
Наличие «звезд» играет важную роль в продажах и привлечении клиентов, особенно для тех объектов, которые стремятся к профессиональному уровню. Номер в реестре необходим для выполнения законодательных требований, но без «звезд» апарт-отель теряет возможности выделиться на рынке и завоевать доверие более требовательных категорий гостей. Например, «звездные» объекты могут участвовать в тендерах для крупных корпоративных клиентов. 

Татьяна Шашина, генеральный директор Docklands development: 
– Поставить точку в проблеме отделения апартаментов от «псевдожилья» могут лишь меры, которые лежат в плоскости градостроительного и гражданского законодательства. Пока апартаменты гостинично-офисных комплексов строятся и продаются аналогично жилью, права всех собственников должны быть равными. Они не могут зависеть от того, как человек распорядится своим юнитом: будет в нем проживать, сдавать сам или через управляющую компанию.    
В туристической отрасли на первом месте стоит удовлетворенность гостей, оправдание их ожиданий, создание условий для самой высокой оценки, получения незабываемых впечатлений и желания вернуться. Нам в Docklands не так важно, кто сдает апартаменты: сами собственники или наша управляющая компания. Важно, чтобы все мы работали дружно и ответственно, чтобы гостям нравился весь комплекс, а не только наш отель 4 звезды в нем. 
Конечно, как управляющая компания, мы заинтересованы взять в управление как можно больше апартаментов, но это не повод ограничивать собственников в их правах. Сегодня мы узнаем о других предложениях по сдаче в аренду на объекте из объявлений и от самих гостей. С появлением реестра нам будет намного проще работать с такими собственниками, мы сможем оперативно ориентировать гостей при необходимости.  
Если смотреть на рынок в целом, то апартаменты как актив на фоне нововведений проигрывают квартирам. На владельцев юнитов накладывают все больше ответственности и обязательных затрат, о которых владельцы жилья, сдающие его в аренду, вообще не слышали. Цель любого изменения — навести порядок. В современных реалиях эта работа должна быть системной и непрерывной, охватывать все области рынка. 
Апарт-отель — это вид гостиницы и продается он так же с учетом звездности, как и все средства размещения. Уровень будущего объекта важен и для потенциальных покупателей апартаментов, и для будущих гостей. Звезды есть во всем мире и апарт-отель, и сами номера в нем, и услуги, и персонал обязательно должны соответствовать заявленным стандартам.  
Мы подтверждаем свою категорию каждые три года. Для нас соответствие критериям отеля «4 звезды» - отправная точка, а не конечная цель.  
Мы прекрасно понимаем важность соответствия гостиницы или апарт-отеля стандартам. При этом в текущем «Положении о классификации» есть моменты, которые очень смущают. Например, согласно документу, в апарт-отеле могут быть только студии и апартаменты, а люксы – нет. Пройти классификацию с такой категорией номера мы не сможем, а они есть в Docklands. Считаем такое ограничение нецелесообразным, ведь статус номера должен определяться по фактическим критериям. 
Указание в свидетельстве о «звездах» конкретных номеров апартаментов, которые находятся в управлении, также создает определенные сложности. Ведь номерной фонд за 3 года может измениться: кто-то может выйти из управления, а кто-то, наоборот, передать свои апартаменты УК. Даже если количество и качество номеров при этом не изменится, отелю придется вносить изменения в документы.