Евгения Петрова: «Существенные условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации»
При строительстве многоквартирного дома застройщик – сильная сторона, а дольщики-«физики» – более слабая. Именно поэтому надо обращать пристальное внимание на существенные условия договора, напоминает Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.
Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой сделку с застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного дома. По условиям соглашения застройщик в предусмотренный срок обязуется возвести жилой дом и по завершении строительства передать помещение в нем в собственность дольщику, а дольщик – оплатить такое помещение.
Принимая во внимание социальную значимость ДДУ, его условия, порядок заключения, исполнения, изменения и прекращения регламентируются федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Требования закона прежде всего направлены на защиту прав дольщиков и на то, чтобы не допустить произвольного формулирования застройщиком условий договора.
Законодатель предусматривает следующие существенные условия ДДУ: определение подлежащего передаче дольщику объекта долевого строительства, срок такой передачи, цену договора, срок и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект, переданный дольщику, размещение привлекаемых денежных средств дольщиков на счетах эскроу. На наличие данных положений следует обращать особое внимание. При их отсутствии в договоре последний будет считаться незаключенным. В государственной регистрации такого договора будет отказано.
Существенные условия ДДУ должны соответствовать информации, включенной застройщиком в проектную декларацию на момент заключения договора и размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИС ЖС). Договор, заключенный в нарушение данного правила, может быть признан судом недействительным, но только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
В качестве объекта долевого строительства может выступать жилое или нежилое помещение, а также машино-место. Для описания в ДДУ будущего помещения в соответствии с проектной документацией необходимо указать его общую площадь, этаж, количество и площадь комнат (частей), наличие лоджий, веранд, балконов, условный номер в соответствии с проектной декларацией.
Обязательным приложением к договору является план объекта на этаже строящегося здания. Кроме того, в ДДУ в соответствии с проектной документацией должны быть указаны сведения и о самом подлежащем строительству многоквартирном доме, в частности – о количестве его этажей, общей площади, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности.
К числу ключевых условий ДДУ следует отнести срок передачи объекта, который должен быть единым для всех участников долевого строительства. Передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. В случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение изменить договор.
После передачи объекта дольщику по акту приема-передачи начинается отсчет гарантийного срока. Для ДДУ, заключенных с 1 сентября 2024 года, такой срок не может составлять менее трех лет. Ранее он составлял 5 лет. Застройщик отвечает перед дольщиком за выявленные в течение гарантийного срока недостатки (дефекты) объекта.
В ДДУ обязательно должна быть предусмотрена цена договора. Это размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для возмещения затрат застройщика на строительство. Уплата цены ДДУ производится исключительно после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в рассрочку в безналичном порядке.
Все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договора на счета эскроу, открытые в одном уполномоченном банке. ДДУ должен содержать сведения о таком банке, а также обязанность дольщика уплатить цену договора до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в сроки и размере, установленные договором, на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Требования закона к существенным условиям ДДУ направлены на защиту интересов дольщиков (физических лиц) как более слабой стороны отношений в строительстве.