Формат light industrial в Петербурге: какие есть перспективы по коллаборации с другими видами недвижимости

Елена Бодрова: 
– Петербург много сделал для того, чтобы отвоевать в Генплане промзоны. Учитывая сегодняшний курс на развитие промышленности в стране, спрос на эти территории будет актуален в ближайшие годы. Что делает город в части развития новых и действующих индустриальных площадок? 

Дмитрий Прожерин: 
– В основу стратегии социально-экономического развития Петербурга до 2035 года легли промышленная, технологическая, кадровая политика, а также политика мест приложения труда в промышленности, разработанная комитетом по промышленной политике, инновациям и торговле. Положения политики мест приложения труда в промышленности также учтены в Генеральном плане.  
Если говорить о перспективах, сейчас в работе примерно 60 проектов, которые находятся в разной степени готовности. Это и расширение действующих предприятий, и строительство новых, а также создание и развитие технопарков, индустриальных и промышленных парков. Есть крупные стратегические проекты, есть и небольшие предприятия.  
Отдельный блок промышленной инфраструктуры – это особая экономическая зона (ОЭЗ). Раньше в городе было две площадки, а теперь их четыре. В конце 2023 года губернатор Петербурга и Минэкономразвития России подписали допсоглашение к базовому документу о создании ОЭЗ в Петербурге, благодаря чему удалось увеличить площадь ОЭЗ вдвое. К территориям «Нойдорф» в Стрельне и «Новоорловская» в Приморском районе Петербурга добавились еще «Парнас» и «Шушары». Площадка «Парнас» практически целиком заполнена, есть потенциальные заявки на размещение в «Шушарах». Плюс ведутся работы по пятой площадке. Она будет ориентирована на размещение производств микроэлектроники, радиоэлектроники, робототехники, искусственного интеллекта. 
На территории ОЭЗ  «Новоорловская» комитетом по промышленной политике, инновациям и торговле совместно с АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург» реализован пилотный проект light industrial, построен инновационный центр, который был передан в аренду резиденту ОЭЗ – компании «Газпромнефть – Промышленные инновации». Компания собирается реализовать на площадях  18 тыс. кв. м проект инновационного центра и лабораторно-пилотного комплекса для разработки и масштабирования технологий нефтепереработки, катализаторов, органического синтеза и смежных областей. 
Сейчас завершается проектирование еще одного объекта со схожими характеристиками. В научно-производственном комплексе разместятся резиденты, которые занимаются беспилотными технологиями. 
Силами подведомственного нам учреждения – СПб ГКУ ДСПП – мы продолжаем развивать промышленные зоны. В ряде из них уже ведется планомерная инженерная подготовка: Ржевка, Рыбацкое, Обухово, Ижорские заводы.  
Большой объем имеющихся промышленных объектов сейчас очень востребован на рынке. Им требуется ремонт, а затем они будут готовы принять малые и средние производственные компании. 
Все больше интересантов на участки, подходящие под light industrial, со стороны частных компаний, готовых строить промышленную инфраструктуру. При этом есть и огромный спрос со стороны предпринимателей, которые не готовы строить самостоятельно, но заинтересованы в готовых площадях.   
Речь идет о создании технопарков с нуля под потребности арендаторов. В таких случаях заключается соглашение о сотрудничестве с ключевыми резидентами, и проект разрабатывается с учетом их запросов. Сейчас в городе реализуется несколько таких инициатив. 
В текущую повестку нашего инновационного и промышленного развития внедряется тема инновационных научно-технических центров (ИНТЦ). В настоящее время статус ИНТЦ получил Санкт-Петербургский госуниверситет. В результате развития ИНТЦ город получит «инновационную долину», в которой малые и средние предприятия будут вместе с нашими ведущими вузами – например, СПбГУ и ИТМО – развивать новые технологии. 
В Петербурге также создана экосистема мер поддержки для инновационных компаний. Это гранты, субсидии, льготное кредитование. У нас, кстати, остаются привлекательными условия кредитования регионального Фонда развития промышленности (ФРП). Сейчас ставка по разным программам варьируется от 3% до 7%. Город ежегодно докапитализирует ФРП, поэтому мы оперативно помогаем всем отраслям промышленности развиваться. 
Те проекты и меры поддержки, которые я привел, – лишь незначительная часть. Это просто иллюстрация того, что у нас делается для стимулирования  бизнеса.  

Елена Бодрова: 
– Видите ли вы возможность, что нам удастся по примеру Москвы подружить новостройки и light industrial? Или это утопия? В столице хороший опыт в этом смысле. Спрос на «социалку» там уже в целом удовлетворен. А в рамках активного жилищного строительства внутри кварталов теперь создаются не только социальные объекты, но и промышленные предприятия с низкими классами опасности. И жильцы в этом заинтересованы. 

Дмитрий Прожерин: 
– В соответствии с требованиями градостроительного законодательства территории, планируемые для жилищного строительства, должны быть обеспечены объектами социальной и транспортно-инженерной инфраструктуры в объемах, соответствующих запланированному населению, то есть в соответствии с расчетными показателями нормативов градостроительного проектирования Петербурга. 
Зачастую из-за отсутствия достаточного территориального ресурса, позволяющего обеспечить жителей необходимыми объектами обслуживания, для этих целей используются нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов. Все указанные объекты создают, соответственно, рабочие места.  
В нашей политике мест приложения труда в промышленности мы делаем акцент на развитии территории с учетом строительства технопарков рядом с жилыми объектами. 
В рамках формирования политики мест приложения труда в промышленности мы проанализировали территории, где промпредприятия представлены в малом количестве, и сейчас стремимся восполнить этот дефицит. Такие меры позволят снизить трудовую миграцию в рамках города и нагрузку на транспортную сеть. 

Вопрос из зала: 
– В Москве застройщики, которые создают места приложения труда, получают налоговые льготы. Именно поэтому и в Новой Москве, и в других районах стали появляться light industrial, бизнес-центры и прочие объекты, которых раньше в жилых кварталах не было. Девелоперам это выгодно. 
В Петербурге практически отсутствует действующий механизм комплексного развития территорий (КРТ) под жилье. По крайней мере, нет таких прецедентов. Есть ли в правительстве Петербурга инициативы о внедрении подобного механизма КРТ в рамках действующего Генплана, в который можно было бы точечно вносить соответствующие изменения? 

Дмитрий Прожерин: 
– Тема достаточно актуальная, но ей в большей степени на первых этапах занимается комитет по инвестициям, а далее рассматривает специально созданная при правительстве Петербурга комиссия. 

Елена Бодрова: 
– Обратимся к опыту Ленинградской области. У нее земли побольше. Степан Сергеевич, расскажите, как вы работаете. Инвесторы, наверное, к вам в очередь выстраиваются? 

Степан Каменецкий: 
– Мы очень богаты землей, но, к счастью или к сожалению, это лесной фонд, и с ним возникают определенные проблемы. Наш губернатор направил в правительство России письмо о разработке дорожной карты по переводу земель лесного фонда в иные категории. 
Конечно, у нас есть федеральный 172-й закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Но он не предусматривает непосредственный механизм перевода. Сейчас мы разрабатываем соответствующую дорожную карту по переводу, например, земель рекреации, где можно было бы строить гостиницы, потому что у нас очень большой дефицит номерного фонда.  
Мы направили варианты этой дорожной карты в Росимущество, в Рослесхоз, чтобы они высказали мнение о том, как видят решение этого вопроса. 
У нас в разработке находится стратегия социально-экономического развития региона, и Рослесхоз подчеркнул, что он не против перевода лесного фонда в категории земель промышленности, рекреации, населенных пунктов. Однако в стратегии социально-экономического развития должно быть отражено хотя бы крупными мазками то, как мы дальше видим развитие этих территорий. Мы предусмотрели в Ленинградской области крупные зоны, которые считаем приоритетными для развития туризма и промышленности (с конкретизацией, какой именно). 

На текущий момент в регионе есть пара крупных участков, более 40 гектаров, под разные категории. Часть из них будет переводиться в земли особо охраняемых территорий, часть – в земли населенных пунктов, где как раз возможно размещение промышленности. И по части участков мы уже получили официальное или предварительное согласование Рослесхоза. Например, в Приозерском районе у инвестора есть 30–40 гектаров лесного фонда, которые он хочет перевести в земли, на которых можно создавать туристические объекты. Это в русле нашей стратегии восполнения дефицита номерного фонда, развития туристической инфраструктуры в регионе. 
Если говорить о землях, пригодных для размещения промышленности, это Выборгский район и непосредственно город Выборг. Там идет расширение населенного пункта с присоединением земель лесного фонда, на которых будет предусмотрено создание индустриальных объектов. 
Переходя к мерам поддержки, скажу, что у нас есть реестр инвестпроектов, на которые распространяется пониженная ставка налога на прибыль, она составляет 10%, плюс нулевой налог на имущество в течение ближайших пяти лет. 
Действует также система предоставления земельных участков в аренду без торгов для масштабных проектов, наш Фонд развития промышленности выделяет льготные кредиты на развитие бизнеса. К сожалению, это не те суммы, которые нужны инвесторам: обычно им требуется гораздо больше.  

Вопрос из зала: 
– Вы говорите о переводе земель в категории, пригодные для размещения туристической инфраструктуры. А нет ли планов по переводу из земель сельхозназначения под «промку»? 

Степан Каменецкий: 
– Согласно 172-му закону, у нас для перевода земель из лесфонда нужны согласования Минприроды и Рослесхоза. А для согласования перевода «сельхозки» в иные категории требуется согласование не федерального, а регионального органа исполнительной власти. В данном случае это комитет по агропромышленному комплексу. 
Мы разработали проект постановления об упрощенной процедуре перевода «сельхозки» в иные категории для последующей продажи и для сдачи в аренду. Уже в декабре будет обсуждение этого документа. В 2025 году он, я думаю, будет принят. 
Но сам механизм перевода уже существует. Самое главное – чтобы речь не шла об особо ценных сельхозугодьях. 

Дмитрий Садовников: 
– Пора послушать мнение представителей бизнеса. Как продвигается проект ГК Novoselie Development, с какими проблемами столкнулся застройщик, планирует ли он смещение бизнес-модели в сторону аренды, учитывая повышение ключевой ставки? В Москве девелоперы уже это зафиксировали. 

Игорь Данковцев: 
– Мы сейчас считаем экономику и после этого будем принимать решение о том, насколько проект будет успешен в сегодняшнем виде с учетом подорожания заемных средств. 
Хотя мы еще только занимаемся проработкой концепции, но уже увидели интерес к проекту со стороны инвесторов. Думаю, этот интерес связан с тем, что проект предусматривает строительство промышленных объектов по соседству с поселком городского типа Новоселье. Он может обеспечить эти предприятия рабочей силой. Тем более выезд из нашего поселка в город на общественном транспорте пока не очень удобный, поэтому востребованы рабочие места поблизости. 
С другой стороны, небольшие производства ищут места размещения, чтобы получить сразу и необходимые инженерные мощности, и рабочую силу. Так что тут встречный интерес. 
Я считаю, соседство light industrial с жильем очень перспективно. Ведь мы получаем сразу весь комплекс опций, включая социальную, торговую и рекреационную инфраструктуру (помимо уже названных). 
Если наш проект будет успешен, а пока в этом нет сомнений, мы станем и дальше тиражировать такой опыт.

Дмитрий Садовников: 
– Аналогичные вопросы я хотел бы задать по поводу партнерства light industrial с наукой и технологиями, как это предполагается в проекте инновационного центра «ИТМО Хайпарк» в городе-спутнике Южный. 

Михаил Мастин: 
– У нашего проекта есть определенная специфика, которая является нашим ключевым конкурентным преимуществом. Мы собираемся использовать принципы лучших мировых практик. Например, в 1950-е, после Второй мировой войны, Стенфордский университет имел огромные площади, причем их большая часть практически пустовала. Руководство решило отдать эти пространства студентам и профессорам для прикладной реализации их технологических идей. 
Там начали возникать индустриальные проекты в коллаборации с университетом. И это дало мощный импульс для развития бизнеса. Стартаперы (студенты и профессура) начали хорошо зарабатывать, стартап-компании показали экспоненциальный рост, что сформировало спрос на качественное и дорогое жилье на прилегающей территории. И впоследствии весь этот феномен стал называться Кремниевой долиной. 
Мы развиваем проект по схожему принципу. У нас есть ядро – ИТМО, один из лучших IT-университетов мира. У этого университета распределенный кампус – несколько десятков зданий в Петербурге, в основном в историческом центре. Прирост магистрантов составляет до 30% в год.  
Таким образом, очевидно, что имеющихся у ИТМО площадей не хватает, и было принято решение о строительстве второго кампуса в Пушкинском районе Петербурга. В результате был запущен федеральный комплексный проект «ИТМО Хайпарк», объединяющий по функционалу второй кампус ИТМО и технологическую долину «Хайпарк». 
В технологической долине полностью инженерно-подготовленные участки, но наша идея состоит в том, что мы не просто продаем землю технологическим инвесторам, мы продаем мечту – соучастие в технологическом комьюнити, оформленное в индустриальную недвижимость класса А.  Магистранты и аспиранты ИТМО – талантливые ребята, супервостребованные крупными работодателями. Такие молодые люди заинтересованы в качественном жилье и комфортной социальной среде, а также в комфортных условиях труда. 
Вокруг нас начинает строиться комфортный жилой квартал – город-спутник Южный. В нем будет полностью обеспеченная социальной инфраструктурой жилая среда для хорошо зарабатывающей молодежи «ИТМО Хайпарк», а не человейники. 
Что касается объектов light industrial, застройка будет реализована по принципу Lego. То есть можно будет менять конфигурацию помещений, перемещать внутренние перегородки в течение суток, давая возможности для расширения и роста компаний внутри одного здания. Мы также рассматриваем варианты антресолей в промышленной зоне зданий, что даст дополнительные площади. 

Дмитрий Садовников: 
– Интересно узнать об опыте «Невской строительной компании», проект которой в Разметелево уже находится на более продвинутой стадии. С какими проблемами вы столкнулись при строительстве производственно-складского комплекса формата light industrial «IP Разметелево»? 

Олег Абрамов: 
– Наша компания более 15 лет занимается жилищным строительством. В прошлом году возникла идея развивать формат light industrial. Мы провели среди проектировщиков тендер; главным критерием победы в нем был успешный опыт реализации подобных проектов. В основном речь о проектах в Москве и Московской области, потому что эти регионы опережают нас лет на пять. 
Мы поставили себе задачу разработать лучший проект в стране, проанализировав все ляпы, которые сделали коллеги до нас. Пусть это и будет недешево. Например, эскиз проекта был доработан с учетом замечаний ведущих брокеров в этом сегменте. 
В результате мы получили проект действительно высокого класса. В частности, температурный режим в помещениях предусмотрен 18–22 градуса, чтобы обеспечить комфортные условия труда. Мы огромное внимание уделяли промышленному дизайну, даже конкурс соответствующий проводили – на оформление интерьеров и внешнего облика объекта. Большое значение в проекте имеет энергоэффективность: например, мы предусмотрели собственную котельную. 
Ну и главное – это инфраструктура. У нас предусмотрена столовая на 500 кв. м, спортивные площадки, чтобы резиденты могли свободное от работы время проводить с пользой. 
Учитывая удаленность комплекса от метро, мы запустим на постоянной основе шаттл, который будет доставлять персонал резидентов на работу. Причем он будет развозить их по территории комплекса, поэтому здесь спроектированы остановочные павильоны, организовано безопасное движение пешеходов. 

Елена Бодрова: 
– Осталось только дополнить все это жильем. 

Олег Абрамов: 
– Жилье нас окружает: в районе активно идет индивидуальное жилищное строительство, по соседству запланировано возведение малоэтажных и многоквартирных домов. Это та самая синергия проектов, которая заявлена главной темой нашей встречи. 
В настоящий момент у нас уже завершены все земляные и каркасные работы на первом корпусе: это 16 тыс. кв. м из общего объема 51 тыс. «квадратов». 
Мы уже ведем продажи, прошли реальные сделки. Мы продаем помещения в нарезку от 1000 метров: в среднем 850 метров – под производство, плюс офисы, серверные и т. д. 
Кто наши покупатели? Это производственные предприятия, которых сейчас великое множество. Как было раньше? Фирма выпускает лопаты. Часть деталей, например, черенок, она производит в России, а металлическое полотно заказывает в Китае. В 2022 году ситуация изменилась, сотрудничать с китайскими партнерами стало не так выгодно и просто, как раньше. И люди стали покупать станки, чтобы все для изготовления лопат производить в России. 
Это реальный пример импортозамещения. И таких очень много. 
Честно говоря, я не очень верю, что окружающий жилой сектор даст нам приток людей. Все, с кем я общался из предпринимателей, уже купивших или рассматривающих покупку площадей, планируют возить персонал к нам со старых площадок. Потому что это люди, которых они выращивали годами. 

Вопрос из зала: 
– Учитывая нынешние условия кредитования, на какую цену квадратного метра и арендные ставки вы рассчитываете? 

Олег Абрамов: 
– Цена квадратного метра сейчас составляет 120 тыс. рублей, включая НДС. Арендная ставка — на уровне 1,2 тыс. рублей за метр. Ежегодная индексация 5–7%. 

Дмитрий Садовников: 
– Компания «Факт.Пром» раньше занималась девелопментом индустриальных парков, а сейчас переключилась на формат light industrial. Она строит в Пушкинском районе комплекс «Киевское-95». Есть ли у вас пересечения по аудитории ваших прежних проектов и нового? 

Вадим Денисов: 
– Мы продолжаем заниматься индустриальными парками. «Киевское-95» – это парк, который охватывает территорию больше 80 гектаров. Он находится близко от Петербурга, соответственно, отличается хорошей транспортной доступностью. Комплекс light industrial, который мы реализуем в составе этого парка, занимает 60 тыс. кв. м. 
Наш проект больше ориентирован на производственное, а не на складское назначение. Мы продаем помещения по 120 тыс. рублей за метр, включая НДС. Ставка аренды – 1,2–1,4 тыс. рублей за «квадрат». Минимальный размер секции – 579 кв. м. Но, как показывает практика, в основном производственники покупают секции, кратные 1,5 тыс. кв. м. 
Кроме того, мы рассматриваем еще несколько площадок, где планируем реализовать проекты в формате light industrial. 
Сейчас модным словосочетанием light industrial называют все что угодно. Недавно я увидел на «Авито», что какой-то гаражный кооператив себя так позиционирует, причем речь о конкретном гараже в этом кооперативе. По сути, сейчас только формируются требования потребителя к формату. 
Я думаю, ключевое значение имеет качество проекта. Учитывая высокий спрос на индустриальную недвижимость, многие строят быстро, дешево и на не очень подходящих для light industrial территориях. Рано или поздно рынок насытится, и многие объекты потеряют актуальность. А вот качественные проекты на долгие годы останутся востребованными. Причем не только у инвесторов и арендаторов, а в первую очередь у сотрудников компаний, которые захотят работать в современной индустриальной среде. 
Сегодня не выйдет привлечь персонал, просто предлагая зарплату выше рынка. Люди хотят работать в комфортных условиях. А инвестору важно понимать, с какими затратами и усилиями он сможет приспособить имеющееся помещение к экономической ситуации, если она вдруг изменится. Как раз качественные объекты формата light industrial позволяют легко адаптировать площади под новые условия. 

Дмитрий Садовников: 
– Как думаете, где будет строиться light industrial через пять лет: подойдет ли он ближе к городу или останется на периферии? 

Вадим Денисов: 
– Если рассуждать о комплексном развитии территорий, то в границах города остается все меньше подходящих для этого площадок, и такие проекты будут неизбежно двигаться на периферию. 
Однако и город на месте не стоит. Через пять лет, я уверен, наш объект окажется внутри развитого района жилой застройки с большим объемом рабочей силы. 

Дмитрий Садовников: 
– Я хочу попросить Феликса Зборовского, одного из самых опытных девелоперов на рынке Петербурга, рассказать о проекте Industrial Hub. Поменялся ли он за те пять лет, что существует на рынке, на какой стадии сейчас находится и как выглядит ваш покупатель? Насколько ваш резидент отличается от типичного промышленника, который приобретает помещения за городом? 

Феликс Зборовский: 
– Наш Industrial Hub занимает 2 гектара на Индустриальном проспекте. Мы выбрали для реализации проекта самый простой вариант: он самый надежный и дает максимальный эффект. Мы ставим «коробку» 8 тыс. кв. м плюс 40% – антресоль. Это сборная железобетонная конструкция. Нарезка для продажи и аренды – по 410 кв. м. 
У нас предусмотрена возможность перемещения внутренних перегородок, причем мы проектировали инженерию комплекса так, чтобы это перемещение не создавало проблем. Финальная стоимость строительства – 175 тыс. рублей за квадратный метр. 
Что касается профиля наших арендаторов, это прежде всего медицина, вернее, производители медицинского оборудования. Так, серьезная компания готова переехать из нескольких арендуемых помещений в центре города на Индустриальный проспект. 
Сейчас мы ждем разрешения на строительство и рассчитывали к августу–сентябрю 2025 года уже запустить комплекс, чтобы показать, как можно реализовывать подобные проекты быстро и качественно. 

Дмитрий Садовников: 
– Учитывая, что ваш проект находится в границах КАД, как вы оцениваете перспективы многоэтажных объектов light industrial? Сколько в них может быть этажей? 

Феликс Зборовский: 
– У нас уже готов двухэтажный проект, где верхний уровень может быть использован и под офисы, и под производство. Сейчас мы разрабатываем трехэтажную версию, только с вертикальным делением. Но в проекты с более высокой этажностью я не верю. Я даже специально ездил в Гонконг и смотрел там промышленную 25-этажку. Не думаю, что это эффективно.  

Елена Бодрова: 
– Участков в границах города крайне мало, но есть компании, у которых они имеются. Например, Холдинг «Созвездие». Расскажите подробнее о своих активах. 

Александр Варданян: 
– Да, у нас есть в Колпинском районе участок 5,5 гектара, с одной стороны которого находятся промышленные объекты «Группы ЛСР», а с другой – ЖК «Новое Колпино» от компании «Самолет». Это яркий пример того, как можно подружить жилье с «промкой».  
Мы делали предпроектные проработки варианта размещения на этой территории торгово-складского комплекса, который идеально «садится» на участок, в соответствии с градостроительными нормами. В любом случае производственно-деловая зона по ПЗЗ дает пространство для градостроительного маневра. 
Так что подходящая для индустриальных проектов земля есть, было бы желание ее развивать. Конечно, наш участок – это не гринфилд, а браунфилд. То есть на нем расположены объекты, построенные в 1960-е годы. 
Похожий объект у нас имеется и в Красногвардейском районе. Это участок размером 9 гектаров, где преобладает производственно-складская функция. Основные арендаторы – транспортные и производственные компании, занятые в импортозамещении. 70% площадей занято производством и складами, остальные 30% – офисы. 
Мы планировали этот участок переводить под жилье, но не вышло. Поэтому переформатировали площадку и видим высокий спрос со стороны резидентов. Достаточно сказать, что за короткий срок стоимость аренды выросла в два-три раза. 
Поблизости от этого участка тоже есть жилой комплекс. Так что возьмемся за ручки с девелоперами жилья и пойдем в светлое будущее. 

Дмитрий Садовников: 
– Прекрасный оптимистичный настрой. Сейчас выясним, разделяют ли его Борис Мошенский и компания Maris. 

Борис Мошенский: 
– Запросов на помещения light industrial много – как на аренду, так и на покупку. Кстати, этот сегмент всегда был востребован. После отмены советского планового хозяйства и перехода на рыночные рельсы у нас стали появляться крупные логистические комплексы, где минимальный блок был 3–5 тыс. кв. м. Индустриальную же недвижимость для спекулятивных целей никто не строил. Были стихийно сложившиеся на базе старых объектов комплексы вроде Кирпичного завода во Всеволожском районе, где площади сдавались производственным компаниям в аренду. Плюс иностранные компании строили свои заводы. 
Сейчас есть ряд проектов, нацеленных, как уже говорилось, на быстрое и дешевое строительство. Но перспективы, конечно, у качественных объектов. 
Самая большая проблема на сегодня – транспортная доступность. Поэтому инвесторов и арендаторов интересует прежде всего местоположение. Это головная боль, так как никто не хочет терять сотрудников из-за переезда в новые помещения, пусть и очень качественные. Они готовы остаться в той неприглядной недвижимости, где они трудились десятилетиями. 
С другой стороны, платить за хорошую локацию средний производственный бизнес не может. Я хочу напомнить, что несколько лет назад предприятия могли взять кредит под 4–5% по программе промышленной ипотеки. Компании активно пользовались таким механизмом. 
Сейчас ситуация изменилась: в этом году один из наших клиентов взял по этой программе кредит на половину из необходимых ему средств. Ставка составила «ключ» минус 2%. Клиент решился на этот кредит только потому, что знал: через полгода он деньги вернет. Причем объект у него относительно небольшой. 
Вот такой порядок вложений. Производственные компании не могут изымать столь крупные суммы из оборота. Поэтому они встают перед выбором: либо оставаться в старых некачественных помещениях, либо ездить в новые, но расположенные далеко. 
Я считаю, что надо развивать транспортную инфраструктуру, чтобы любая точка, в том числе где-то за городом, была доступна, и мы не тратили на дорогу полтора часа. Тогда не обязательно будет в жилом квартале иметь промышленную составляющую. 

Владимир Шилов: 
– К вопросу о финансах. Покупка недвижимости – это всегда хорошая инвестиция, но и очень ощутимые расходы, если совершать сделку за счет собственных средств. Лизинговые услуги позволяют сократить затраты при покупке торговых, офисных, складских и промышленных объектов. При этом высвобождаются оборотные средства и появляется ряд других преимуществ, связанных с лизингом. Экономия возникает за счет ускоренной амортизации имущества. Лизинговые услуги облагаются НДС, и каждый лизингополучатель на ОСН может поставить НДС с лизинговых платежей к зачету. Лизинговые платежи в полном объеме относятся на себестоимость.  

Елена Бодрова: 
– Мы затронули самые разные вопросы, связанные с индустриальным строительством. Осталось коснуться темы правового регулирования.  

Радислав Репин: 
– Возможно, наше мнение отличается от мнения девелоперов в том, какое место light industrial может занимать в системе градостроительного регулирования. В моем представлении light industrial – это такой формат наступившего будущего: уютный комплекс, где можно комфортно заниматься производственным бизнесом. Думаю, примерно такое же преставление у многих молодых предпринимателей. 
Но если говорить с юридической точки зрения, это набор функций, который надо как-то увязывать с видами разрешенного использования (ВРИ) территории. 
Классический light industrial – это многофункциональное пространство для различных производственных компаний. Для него характерны автономность блоков, отдельная входная группа и собственная инженерная сеть. 
Если обратиться к опыту Москвы, в 2024 году там было реализовано более 400 таких проектов. Там, разумеется, несколько иная система градостроительного регулирования, чем в Петербурге. И в этом смысле мы достаточно серьезно ограничены. 
Допустим, вам в вашем проекте повезло: у вас есть три ВРИ. Скажем, разрешено размещение на вашем участке предприятия легкой промышленности. Но относится ли это к light industrial? Скорее всего, нет, потому что легкая промышленность – это обычно что-то связанное с текстильным, кожевенным производством. 
Можно еще какие-то варианты рассмотреть: складское назначение, фармацевтика, ювелирка, типография, научно-производственная деятельность. Но проблема всех этих вариантов в том, что ни один из них в отдельности не решает задачу. Light industrial – многофункциональная история, в которой должны сочетаться несколько разных ВРИ. А это не всегда возможно с точки зрения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). 
Допустим даже, что мы нашли подходящий вариант в ПЗЗ, но тут возникает новая проблема. Она связана с тем, что арендаторы достаточно часто меняются. Был у нас арендатор, который производил деревянные игрушки, он ушел, и аналогичного мы найти не можем. Однако есть желающие арендовать площади для другого бизнеса. А ВРИ подходящего в меню ПЗЗ нет. Что делать: менять Правила землепользования и застройки? В Петербурге это фактически невозможно. 

Есть мнение, что можно построить ангар, а использовать его уже по усмотрению владельца. Но суды расценивают это как использование по назначению, которое не соответствует установленному. Это чревато штрафами и даже запретом на осуществление такой деятельности. В других случаях надзорные органы могут расценить постройку как самовольную и постановят ее снести. 
То есть, получается, мы оказываемся в не очень удобном положении. 
При этом если в какой-то зоне город предусмотрит большой набор ВРИ, он может выстрелить себе в ногу: ведь тогда рядом с жилыми домами может вырасти вредное для них производство. 
Вывод-гипотеза: для light industrial нужен отдельный ВРИ, который должен быть прописан с учетом мнения профессионального сообщества и внесен в федеральный классификатор. Наверное, это сможет решить ряд проблем.  

Дмитрий Садовников: 
– На данный момент light industrial – это менее 2% складского рынка. Складской сегмент сейчас самый крупный по объему в коммерческой недвижимости в России. Его общая площадь – 56 млн кв. м качественных объектов классов А и В. Основная доля складов формата light industrial сосредоточена в Москве, на которую приходится 84% таких объектов. В Петербурге – 7%. Причем в Петербурге light industrial занимает всего 0,3% от складского рынка. 
Пока в городе введено только 75 тыс. кв. м объектов этого формата, еще 37 тыс. строятся, плюс около 0,5 млн «квадратов» в стадии планирования, то есть мы их увидим в ближайшие несколько лет. 
Пока уровень вакансий в таких комплексах высокий: 27% в существующих и 80% в строящихся. Это связано с тем, что вакантные помещения находятся в новых объектах, недавно введенных в эксплуатацию, и с тем, что покупатели обычно приобретают light industrial ближе к вводу или уже после него. 
Арендную ставку мы оцениваем на уровне 1 тыс. рублей за метр в месяц. Но это экспертная оценка, так как сейчас в аренду предлагаются всего два объекта. На продажу площади выставляют в среднем по 100 тыс. рублей за метр без НДС. Наиболее востребованный формат блока – 1–1,5 тыс. кв. м. 
Интересно сравнить структуру резидентов с московской. В Петербурге около половины из них – производственники. Остальные – те, кто к производству не имеет почти никакого отношения: дистрибьюторы, ретейлеры, логисты, которые не нашли себе места на крупных складах, где блоки для них слишком большие. 

В Москве же, где формат light industrial гораздо больше развит, производственники занимают почти 70% площадей. С развитием рынка мы тоже, наверное, подтянемся до уровня 60–65%. 
Сейчас промышленники сидят в старых, морально и технически устаревших зданиях. И если сравнивать с такой недвижимостью, новый light industrial – красивый и современный формат. 
Подводя итоги, могу сказать, что этот формат находится в стадии развития и формирования. Мы видим высокую активность локальных производственных компаний. Реализующиеся проекты еще какое-то время будут удовлетворять отложенный спрос, в том числе с их стороны.