Михаил Голубев: «В строительной отрасли идет перезагрузка»

– Как вы оцениваете ситуацию в вашем главном проекте «Прибрежный Квартал»? 
– Год был сложный. Заранее было понятно, что надвигаются проблемы, и задача стояла – переформатировать продукт и создать премьеры жилых домов, адаптированные для новых условий, а также подтянуть строительство инфраструктуры, завершить старые проекты ИЖС. Поэтому сдавали в этом году немного: три таунхауса сдали, еще четыре, вероятно, введем до конца года. Мы сознательно не форсировали события из-за новых неопределенностей: инфляционная нестабильность, вторая волна кадрового дефицита, ограничения ипотеки, высокая ключевая ставка ЦБ. В отрасли происходит эпохальная перезагрузка: смыслов, проектов, планов деятельности. 

– К какой категории вы относите ваш проект в Лисьем Носу: бизнес-класс, комфорт? 
– Что касается городских локаций, то, на мой взгляд, правильнее отталкиваться не от стоимости квадрата, а от общей цены объекта. При стоимости лота от 15–20 млн рублей мы идем уже в категорию бизнес-класса. И наполненность квадратного метра у нас другая, не такая, как в квартире. Причем 15–20 млн рублей за 100–150 кв. м – это ведь только «коробка», в нее надо еще немало вложить. 

– Много ли было сделок с ипотекой в предыдущие годы? И как сейчас? 
– Мы долго работали с опытной командой ипотечных брокеров, и все же пришли к выводу, что история с семейной ипотекой, эскроу-счетами, проектным финансированием нам не очень подходит. Много хлопот, ограничения по сумме кредита. Нашим клиентам, может быть, проще взять заем под более высокий процент и рассчитать свои возможности с учетом рассрочки от нас. Сделки с ипотекой были по ставкам 12–15%, пока не улетел «ключ». 
По общероссийской статистике сейчас на малоэтажные жилые комплексы проектное финансирование оформляется редко – 15 МЖК из пяти тысяч. История с проектом «Омакульма» в Аннино, проблемы клиентов компаний «ЦКС» и «Летвуд» показывают, что льготная ипотека и проектное финансирование в малоэтажном строительстве – инструменты неоднозначные. В сегодняшней ситуации брать на себя ответственность не только перед клиентом, но и перед банком – игра не стоит свеч. 
В нашей локации строится еще один комплекс таунхаусов, вот они на проектном финансировании, и мы за ними внимательно наблюдаем. Если дом стоит 30 млн, семейной ипотеки уже недостаточно, идет гибридное кредитование – часть суммы по льготной ставке, часть по рыночной. Очень «сырая» история с ипотекой на ИЖС, которую увязывают с эскроу-счетами. Многие компании и инвесторы от такой схемы отказываются, особенно малый бизнес. 

– Есть еще риски, связанные с потребительским экстремизмом, с затягиванием приемки и санкциями по закону о правах потребителя? 
– В сегменте малоэтажки многие с этим столкнулись или еще столкнутся. Например, строят по договорам подряда, сдали дом, люди прожили там два года, потом наняли какую-то бригаду, провели переделки, что-то пошло потом не так. Собственники предъявляют претензии к первому подрядчику, а не к этой подозрительной бригаде. Организациям выставляют штрафные санкции в 20–50 раз больше, чем реальная сумма убытков и ущерба. Это серьезная проблема для отрасли, уже в Госдуме депутаты ею озаботились. Надо срочно что-то делать, иначе малоэтажное строительство затормозится. Целые организованные группы юристов, адвокатов, экспертов работают против застройщиков и подрядчиков.  

– Как возникла идея сделать проект дома с Михаилом Шемякиным? 
– Это большое важное событие. В течение года по его эскизу делали модель. Он все согласовал, передал мне авторские права на фасады здания, так как он – автор концепции и художественного решения. Первый этап мы прошли. Это будет уникальный дом, много интересных решений с точки зрения градостроительства, архитектуры и домостроения. Смысловая задача: его сказочный мир, мир петербургского мифа, вбирающего разные стили, перетранслировать, превратить в реальность. Преобразовать его Зазеркалье в реальный объект, попутно решая прикладные задачи. 

– А как вы его нашли? И почему именно Шемякин?  
– Пятнадцать лет назад мы хотели сделать совместный проект в «Никитинской усадьбе» – панно и фонтан. Но тогда не сложилось. А год назад я случайно оказался в Центре Михаила Шемякина на Садовой улице, узнал, что он приезжает в Петербург на презентацию своей книги «Моя жизнь: до изгнания». Я сходил на презентацию, встретился с самим Шемякиным. Он заинтересовался совместным проектом жилого дома, где он будет автором экстерьера и концепции строительства. А книга, кстати, получила вторую премию главного национального конкурса «Большая книга». Если сделать поправку на то, что у Шемякина американский паспорт, а живет он во Франции, считайте, что это первая премия. 

– Творчество Шемякина можно любить или не любить. Вот чего точно нельзя – назвать его официальным художником. 
– Конечно, есть определенный риск. Наша жизнь сегодня меняется настолько быстро, что понятия «недружественный» и «дружественный» требуют постоянного переосмысления.  

– Кому может понравиться такой дом, кто в нем будет жить? 
– Такой же вопрос задал главный архитектор города, впервые увидев эскизы здания. Так ведь стремление к инновациям всегда предполагает умение пройти по тонкой грани, по лезвию. Мне кажется, этот дом будет интересен тем, кто живет, стараясь заглянуть в будущее. Кому близок не только старый Петербург, город Достоевского с топором в дворницкой, но и новый – с виражами ЗСД, силуэтом Зенит-арены и газпромовской башни.  Потому что на самом деле это один и тот же город… 
Дом будет рассчитан на четыре жилых блока. Возможно, проще будет продать его одному владельцу, а не четырем. Пока нет ясности. Но этот шаг точно добавит известности проекту «Прибрежный Квартал». 
Вокруг Лисьего Носа происходят градостроительные события огромного масштаба: аэродром в Левашово уже фактически работает, обсуждаются еще два небоскреба в Лахте, в Горской будет строиться город яхт... Мы вдруг оказались в эпицентре глобальных инвестиций. Мне предлагают продать часть проекта, с прицелом на создание в квартале нескольких резиденций высокого класса.  
Спрос на качественное жилье в ближнем пригороде есть, но он видоизменяется. Дом по эскизам Шемякина – это будет еще и культурное событие. Для «Прибрежного Квартала», для Лисьего Носа и для города в целом. Пришлось потрудиться с переходом от рисунка к реальному объекту. Есть же особенности климата – дождь, снег, проморозка, конденсат; все инженерные решения должны работать. Михаил Михайлович здорово помог нам, согласовав проект, когда увидел наши компетенции в архитектурных и технических вопросах.
Этой коллаборацией нам важно показать: мы не боимся сложностей, мы умеем решать трудные задачи и выходить из спорных ситуаций. Как чисто инженерных, финансовых, так и социально-политических.  

– Сколько домов уже построено в вашем проекте? 
– Сейчас в «Квартале» около ста домов, это первая очередь. Согласовали еще десять домов, две линейки. Одна называется «Аалто» («Волна») – семь сблокированных домов, в честь знаменитого финского архитектора. Вторая – «Де Стиль», с отсылкой к раннему кубизму, к лаконичным функциональным формам. Про начало строительства дома Шемякина говорить еще рано, а эти проекты адаптированы к рынку, и мы хотим пощупать, посмотреть реакцию публики на такие решения. 

– Как развивается Лисий Нос в последние годы? 
– Я живу в нем, и еще в 2008 году предложил местной администрации концепцию развития муниципалитета, храню до сих пор с входящим номером. В этом году много новых строек. Идет замещение старых домовладений шикарными коттеджами. Но говорить о сбалансированном, гармоничном развитии пока не приходится. У чиновников нет понимания, насколько здесь «золотая» инвестиционно привлекательная земля. И можно было бы обустроить город-сад. Но такого перспективного видения нет, все сводится к благоустройству. 
Думаю, мы придем к каким-то новым урбанистическим событиям. Я, по крайней мере, хочу привлечь малый бизнес и предложить проект КРТ для нежилых территорий, чтобы запустить положительные преобразования вокруг полуразрушенного кинотеатра «Чайка». Посмотрим, что скажет КГА. 

– В период высоких ставок и дорогих денег какую девелоперскую стратегию вы считаете правильной? Держать паузу, делать только самое необходимое? 
– Сейчас много полемики на эту тему. Говорят, что у застройщиков должны быть гибкие стратегии развития, диверсифицированный продукт, связанный с улучшением демографии, быстрые настройки на целевые аудитории. Например, для масс-маркета и для бизнес-класса стратегии должны быть разными. Мы подготовились к новому инвестицинно-строительному циклу, у нас в новой линейке собраны более компактные и доступные по цене варианты. Мы еще два – два с половиной года назад почувствовали, что наступают другие времена, что надо делать эффективные проекты и поднимать производительность труда. Если сравнивать продажи 2023 и 2024 годов, такого значительного спада, о котором говорят девелоперы, у нас все же не было. В 2025 году сможем себе позволить сделать продукт еще более эластичный по цене.  

– А что в Муниципалитете с инженерной инфраструктурой? Там ведь были серьезные проблемы с водоснабжением и канализацией… 
– С 2017 года городская Администрация с участием компании «МегаМейд» проводили масштабный проект по замене сетей стоимостью почти 2 млрд рублей. Это огромные вложения для развития территории. Я выступал против нерасчетных и необоснованных вложений, как и многие жители - в том числе, из-за высокой стоимости и сложности подключения к домохозяйствам, а также высоких затрат на содержание и эксплуатацию, которые отчасти надо будет субсидировать государственному бюджету. Система частично состоит из вакуумной немецкой технологии, а она в принципе рассчитана под другие условия застройки, для такого поселения и типа местности, геологии не очень подходит. Тариф на подключение к дому и на обслуживание будет высокий. В Ольгино-Лахте была похожая история. 
Такие перекосы в адресных инвестиционных программах (АИПы) возникают из-за того, что у нас не было комплексной урбанистической программы развития: каким мы хотим видеть Лисий Нос. Какая будет плотность, где какие виды застройки, где рекреационные и зеленые зоны, какие сервисы мы хотим развить для жителей. Чиновники проводили модернизацию сетей в отрыве от реальных потребностей поселения, и теперь эти дисбалансы только усугубились. Например, выяснилось, что в зоне развития блокированной застройки некоторые участки не обеспечены возможностью подключения к центральной канализации. Застройщики мучаются с автономными системами, а потрачены были миллиарды рублей. 
В основе должна лежать программа социально-экономического развития, должен быть убедительный и привлекательный образ будущего. У нас есть интересные территории, с историей, есть проблемные зоны - например, с многоквартирными домами за железной дорогой. 
Поэтому по стране идет массовое внедрение программ Комплексного развития территорий (КРТ). А мы в регионе пока отстаем. Участие частного бизнеса в развитии малоэтажных территорий с экономией при этом бюджетных средств, внедрения стандарта комплексного развития ДОМ.рф, создание проектов жилья, ведущих к демографическому росту населения, чтобы у каждого ребенка была своя комната – должно стать основными критериями строительства жилья в России. Напомню, что малоэтажное строительство, в т.ч. ИЖС, дает больше 2/3 от общего ввода жилья в стране. Президент РФ в конце года обострил внимание на решение именно этих вопросов, стимулируя снижение барьеров для выдачи семейной ипотеки. 

– Как меняется состав населения в Лисьем Носу? 
– Постепенно раскупаются старые дачи и индивидуальные жилые дома. Не без проблем, конечно, потому что много долевой собственности. И это пока стихийный процесс. Но я вижу, как растет уровень дохода жителей на территории, когда вожу ребенка в детский сад. Подъезжают дорогие и качественные автомобили, лет 10 тому назад такого не было, хотя я не уверен, что социальные объекты загружены полностью детьми Лисьего Носа. Проживая в такой субурбии, я вижу, что люди заново осознают, что такое жить в малоэтажке, как важно добрососедство, бережное отношение к своему дому, как правильно содержать его, вовремя убирать снег с террасы и территории… Люди заново переосмысляют ценность окружающей среды, природы и ландшафта, появляется положительный экологический  подход к жизни. Мы в Прибрежном Квартале держим руку на пульсе все этих событий. Малоэтажное строительство вызывает огромный интерес у горожан. 

– Можно ли говорить, что сейчас в строительстве формируется отложенный спрос? 
– Это все же из разряда «средней температуры по больнице». В сегменте студий и малогабаритных «единичек» – одна картина. Если говорить об уникальных объектах в более высокой ценовой категории – так они и сейчас продаются. Да, часть покупателей «сидит» сейчас в депозитах, смотрит, что растет быстрее: цена на недвижимость или доходы из-за высокой ставки ЦБ? Мы их понимаем, с такими клиентами коммуницируем, получаем обратную связь. Готовы предложить им рассрочку или вариант с отделкой и с благоустройством.
Если у человека и его семьи конечная цель в 2025 году – комфортное качественное современное жилье, а не заработок на процентах, мы найдем пути к сотрудничеству!  

С наступающим Новым 2025 годом и Рождеством Христовым!   

* Михаил Голубев – эксперт по городскому развитию Агентства стратегических инициатив (АСИ) и эксперт петербургского отделения «Деловой России». 

Реклама / Застройщик: ООО «Зеленый квартал», ИНН 7811679851/  foxnose.ru