Новые правила для ипотеки на новостройки вводят запрет на популярные схемы
Застройщикам придется подумать, чем заменить распространенные схемы с использованием аккредитива и с субсидированной ставкой.
Новые правила действуют с 1 января 2025 года. Банкам запрещено при покупке жилья в новостройке использовать аккредитивы. Это схема, в которой часть денег по сделке поступает на эскроу-счет, а часть – на аккредитив. Средства на эскроу банк трогать не может, а вот деньги с аккредитива можно «крутить» – например, выдавать их в качестве займа и пр. За счет дополнительной доходности банк и застройщик могли предоставлять дополнительные скидки.
Вторая схема – субсидированные ставки с завышением цены. Популярный вариант, в котором сама квартира в кредитном договоре стоила дороже (на 20% и более), чем такие же за «наличку», но за счет низкой ставки сокращались регулярные платежи.
Через полгода, с 1 июля 2025 года вводится запрет на комиссионные от заемщиков - единовременный платеж за пониженную ставку по ипотеке.
Банкам также рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет. (Участники рынка уже начали обсуждать «бабушкину ипотеку» с переходом кредита на внуков; кое-где в Европе такие варианты встречаются). Также «не рекомендовано» выдавать кредиты на сумму более 80% «справедливой стоимости» залога. (Хитрые схемы с уменьшением первого взноса тоже попадают под запрет).
По предварительным данным, во втором полугодии 2024-го банки отчитаются за выдачу ипотечных кредитов на 1,98 трлн рублей – на треть меньше, чем в январе-июне (2,95 трлн рублей). И почти в два с половиной раза меньше, чем во втором полугодии 2023-го (4,73 трлн рублей).
Эксперты и аналитики полагают, что введение ипотечных стандартов дополнительно придавит и охладит первичный рынок жилья. Собственно, именно этого и добиваются руководители ЦБ РФ.
Застройщикам остается изобретать новые варианты рассрочек. Во втором полугодии 2024-го в Петербурге доля сделок с использованием рассрочки дошла до 40%. Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин обещают продвинуть законопроект, который позволит застройщикам предоставлять рассрочку после сдачи дома. То есть передаст девелоперам часть банковских функций. Естественно, в комплекте с банковскими же рисками.
NSP Досье
Документ с названием «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» разработан загадочной структурой, которая именуется как «Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций». Комитет создан в апреле 2024 года, приказом ЦБ РФ, в какой юридической форме – выяснить не удалось; положение о комитете согласовано с Минфином.
Цель новой организации – «создать площадку для диалога». По сути это некий совещательный орган при Центробанке. Комитет состоит из 18 человек, не менее 12 из них должны представлять банковский сектор. Сейчас там значатся представители Сбербанка, Альфа-банка, ВТБ, Совкомбанка, банка «ДОМ.РФ», Новикомбанка, КБ «Центр Инвест», Газпромбанка, Т-банка и ряда других организаций.
Рекомендации и стандарты, подготовленные Комитетом, становятся обязательными к исполнению предприятиями и учреждениями финансовой отрасли после утверждения руководством Банка России