Регистрация сделок с участками без границ 1 марта 2025 года будет приостановлена
Участки без установленных границ нельзя будет продать или подарить. В Ленобласти ограничения могут затронуть 317,6 тысяч наделов - 23% всего земельного фонда.
С 1 марта 2025 года вступают в силу положения 487-ФЗ, принятого 26 декабря 2024 года. Начиная с этой даты участки без официально утвержденных и внесенных в ЕГРН границ нельзя будет ни продать, ни обменять, ни подарить. Запрет будет распространяться и на сделки с домами, построенными на участках без межевания.
По данным областного управления Росреестра на начало 2025 года, сведений о координатах границ не имели 317 626 участков. Из них около 130 тысяч – в составе сельхозземель и более 123 тысяч – в населенных пунктах.
В NSP, например, обратились токсовские садоводы. «У нас проблема в СНТ «Токсовское», «Мадио-Озерки», «Светлое». Границы садоводств накладываются на границы Ржевского полигона, и с 2016 года невозможно сделать межевание…» (При этом дома в СНТ регистрировали - по «дачной амнистии»).
В конкретном случае речь шла о вступлении в права наследства. Редакция обратилась в Управление Росреестра по ЛО; нам пояснили: участок можно будет унаследовать без межевания, Росреестр зарегистрирует права на участок. А вот если на участке находится дом, то регистрацию прав на ОКС Росреестр приостановит на три месяца.
«За эти три месяца наследник должен отмежевать участок, и тогда Росреестр возобновит регистрацию на ОКС». Системное решение проблемы с «оборонкой» потребует больше времени. Садоводы будут писать обращение в Росреестр, ведомство с этими жалобами обратится в Минобороны, и хорошо, если обойдется без судебной процедуры.
«Нам приходилось приводить в порядок такие объекты, – комментирует руководитель «1-ой Академии Недвижимости» Дмитрий Новосельцев. – Оформляли межевое дело, согласовывая границы с соседями. Приобретать такие объекты без межевания опасно, так как в дальнейшем, при согласовании границ, могут возникнуть разногласия. А это приведет к большим временным потерям. Вплоть до судебных разбирательств».
«Межевание необходимо проводить до сделки, – подтверждает руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ» Алексей Баринов. – Это касается и отдельных участков, и больших массивов».
По мнению директора офиса «Адвекс – Купчино» Валерия Лебединцева, вступление в силу новых требований не окажет заметного влияния на рынок: «Доля сделок с объектами, не прошедшими межевание, невелика, последовательность действий известна. Межевание индивидуального участка стоит, в среднем, 12-15 тысяч рублей. Проблемы могут быть в случаях, если в отношении границ есть разногласия с соседями».
При этом отсутствие координат и официально установленных границ не будет препятствием для начисления налогов или, например, штрафов «за неиспользование по назначению», отмечает адвокат Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры»: «Для ФНС наличие или отсутствие координат границ не имеют значения. Им важен сам факт наличия объекта в кадастре, тогда возникает кадастровая стоимость как налоговая база»
Первопричины путаницы – не только в наложении границ при передаче муниципалитетам больших земельных массивов от военных или из гослесфонда. Еще 10-15 лет назад в разных районах Ленинградской области, так исторически сложилось, использовались три разные системы координат: СК–63, СК–64, МСК–47. А часть объектов, особенно военных, имела «условную привязку» (к какому-то из местных ориентиров).
В начале 2010-х происходило объединение баз данных госкадастра (ГКН) и госреестра (ЕГРН). Тут и выявились десятки тысяч нестыковок, В 2017 году постановлением правительства РФ всем регионам было велено перейти на единую систему координат – ГСК-2011). Получилось не сразу и не везде…
По мнению специалистов Росреестра, отсутствие точно определенных границ часто становится причиной межевых споров и конфликтов.
Экспертное мнение
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
– Новые требования станут проблемой для собственников тех участков, для которых ранее не смогли закрепить границы из-за отказа Росреестра в связи пересечением с границами другого участка. Теперь, чтобы распоряжаться таким наделом, понадобится судебное решение. С наследством тоже не все понятно: получается, теперь собственник такого участка не сможет распорядится своей собственностью, то есть произвести отчуждение.
Проблема будет и с участками, размер которых меньше минимального, установленного ПЗЗ. Еще всего лишь лет 10-15 назад дома можно было оформлять без установления границ exfcnrf, и те, у кого так оформлен дом, также получили проблемы.
Сложностей не будет только с теми объектами, которые либо оформлены 10 и менее лет назад (а право собственности в РФ ввели с 1991 года), либо с теми объектами, которых не коснулась чехарда в земельном и градостроительном законодательстве. Короче: теперь для собственников домов и участков без межевания право собственности фактически превратилось в право пользования.
Сергей Балуев, коммерческий директор "ФАКТ. Коттеджные поселки":
- Это больше касается всевозможных садоводств или деревень, где есть земельные участки, в которых не установлены границы и на которых стоят дома. Что касается наших коттеджных поселков, да и вообще в целом коттеджных поселков, они в любом случае размежеваны, границы земельных участков внесены в ЕГРН, ну и, конечно же, дома продаются только на размежеванных участках. А если реализация идет до межевания, то это идет все равно по ПДКП, а регистрация права в собственности также происходит уже после межевания. В связи с этим этот запрет никак не повлияет ни на ФАКТ., ни на организованный сегмент рынка загородной недвижимости.