Искусство повышать доходность недвижимости от экспертов BestBreakfast

Развитие цифровой экономики, внедрение новых моделей потребления и общая экономическая ситуация диктуют тренды на рынке недвижимости: в 2024 году максимальный рост (+28%) продемонстрировали форматы для обслуживания интернет-торговли (распределительные центры, фулфилмент-центры, дарксторы, ПВЗ), объем инвестиций в этот сегмент составил 34,8 млрд руб (данные ГК «БестЪ»). 

Среди лидеров по интенсивности развития — коворкинги и гибкие офисы, загородные комплексы для аренды и глемпинги, каждый из сегментов вырос на 14%. По данным аналитиков ГК «БестЪ», на втором месте по объему инвестиций – сервисные апарт-отели (24,4 млрд руб), данный сегмент вырос на 10% по отношению к предыдущему году. 

Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»): «Рост себестоимости строительных работ и заградительные ставки по кредитам не позволяют оперативно строить новые объекты под современные запросы клиентов. Поэтому мы наблюдаем различные подходы к повышению эффективности управления уже действующими объектами. По нашему опыту формула адаптации объекта к изменениям на рынке сегодня включает в себя: анализ наилучшего использования объекта и участка, комплексную маркетинговую концепцию, инвестиционно оправданный «смарт-дизайн», проект управления и эксплуатации, эффективное управление и эксплуатация, брокеридж и цифровизация. Покупателями коммерческой недвижимости все чаще становятся собственники и руководители IT-компаний, что также стимулирует запрос на цифровизацию объектов». 

По данным Андрея Анфиногенова, декана факультета технологического менеджмента и инноваций, Университет ИТМО лидирующими технологиями в сфере недвижимости на данный момент являются использование больших данных и аналитики, ИИ и цифровых платформ, систем умного дома и управления офисом, дополненной и виртуальной реальности, робототехники, а также различных финансовых решений. 

Подход к управлению объектами недвижимости меняется в том числе и из-за смены предпочтений основного потребителя, обусловленной активным выходом на рынок представителей более молодых поколений. Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор факультета социологии СПБГУ, подчеркнул, что «зумеры» (родившееся в 1995-2010 годах) ориентированы на потоковое потребление, более мобильны по сравнению с более старшими поколениями и ценят насыщенную жизнь.   

Дмитрий Абрамов, генеральный директор управляющей компании инвестиционного фонда Jensen Group: «Возраст наших арендаторов и гостей очень зависит от объекта. Если говорить про бизнес-центры, то после ротации и повышения ставок наш основной арендатор — это IT-компании, что отражается и в требованиях к офисной среде. Для более молодой аудитории, которая составляет 80% сотрудников в IT, важен не вид из окна, воздухообмен здания или нагрузка на перекрытия, а наличие инфраструктуры. И это не только кафе, рестораны и магазины, но и театры, выставочные объекты и прочие объекты, связанные с эмоциями».  

Юрий Грудин, генеральный директор ГК Formula City: «Искусство девелопмента в том, чтобы создать многофункциональный объект в конкретном месте, конкретном пространстве. Девелоперу нужно знать подходы, как сбалансировать проект за счет разных функций и привлечь свою, платежеспособную аудиторию. В своих проектах, например, мы реализуем концепцию well-being (с англ. «благополучие»)».

Одним из ключевых вопросов мероприятия стало обсуждение популярности вложения средств в недвижимость среди разных поколений.  

Большинство экспертов пришли к выводу, что для успешного инвестирования в недвижимости необходим опыт и профессионализм. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры»: «Чтобы заработать на недвижимости, надо либо играть в долгую, либо быть умным. Объясню на элементарном примере: если вы продаете нежилой объект недвижимости, вы должны заплатить государству 60% от суммы сделки в виде налогов (25% — налог на прибыль, 20% НДС, 15% — налог на дивиденды). На биткоине можно заработать быстрее и больше, поэтому это более популярно. Поэтому на рынке недвижимости выживают только профессионалы либо те, кто готов играть в долгую. И это приводит нас к возрастному цензу и объясняет, почему люди в возрасте больше склонны инвестировать в недвижимость: им это более привычно и у них уже есть соответствующий опыт». 

Александр Басалыгин, собственник БС АРТ ДЕВ: «Несмотря на то, что недооцененных активов становится все меньше, поле для деятельности все равно есть. Достаточно большой потенциал у объектов, которые достаются по наследству непрофильным инвесторам. Но тут для инвестора важно правильно выбрать консультанта, который поможет правильно спланировать жизненный цикл объекта и настроить все вопросы управления». 

Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ»: «Задачи, с которыми клиенты обращаются к нам, чаще всего максимально простые и жизненные — сохранить капитал и приумножить его. Это особенно актуально для семейных и личных фондов, когда речь идет о наследовании бизнеса. Передавая в фонд капитал и активы, бенефициар консолидирует разрозненное имущество в едином центре управления, которым выступает УК. Это позволяет оптимизировать процессы управления и заранее, без конфликтов, выбрать оптимальный и комфортный сценарий наследования, учесть интересы семьи и бизнес-партнеров. В момент перехода наследственных прав профессиональные управляющие обеспечат бесперебойную работу бизнеса и получение дохода. А если наследники не хотят или не готовы участвовать в операционном управлении семейными предприятиями, продолжат это делать на протяжении существования личного фонда. Обеспечение безопасности и стабильности семейных активов, переданных в фонд, — приоритет управляющей компании».

Говоря о доходности объектов, эффективности управления ими и эксплуатации участники обратили внимание на определенные риски. 

Роман Гнеушев, генеральный директор PREMIUM LIFE GROUP: «В конце 24 года многие сервисные компании, оказывающие услуги клининга, просто закрылись. Некоторые даже не стали входить в зимний сезон, посчитав это нерентабельным: все осознавали рост уровня заработной платы, дефицит кадров, рост стоимости расходных материалов на 20-30%, налоговую реформу (появление НДС для юрлиц на системе УСН). Около 90% наших заказчиков — это крупные компании, девелоперы Петербурга и Москвы. Поэтому мы пошли по пути расширения портфеля наших услуг для корпоративных заказчиков, а также вышли на рынок b2c, предоставляя услуги конечным пользователям. Например, в объектах, где мы предоставляем свои услуги управляющей компании, мы заключаем второй контракт, в рамках которого можем оказывать бытовые услуги собственникам и жильцам этого объекта. Это позволяет оптимизировать затраты для управляющей компании, предоставить более качественный сервис и заработать дополнительную прибыль нам. Кроме того, мы стараемся механизировать ручной труд, таким образом сокращая затраты на персонал и повышая качество сервиса». 

Собственники и девелоперы коммерческой недвижимости активно ищут новые идеи, форматы и стратегии для повышения стоимости и доходности своих объектов. Те, кто сможет адаптировать свои активы к меняющимся условиям рынка, оставаться открытыми новым технологиям и гибко реагировать на изменения в потребительских предпочтениях, действительно овладеют искусством повышения доходности независимо от рыночной конъюнктуры.

Модераторами мероприятия выступили Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» и Мария Элькина, архитектурный критик, писатель и автор ТГ канала «Город, говори».

*BestBreakfast — Бест Брекфаст; 
*Premium Life Group — Премиум Лайф Групп; 
*AM. PM — Ай Эм Пи Эм.