Филипп Шраге: «При игре вдолгую первое, во что нужно инвестировать, – это репутация»

– Ваш проект – один из тех, которые фактически расширяют Петербург на территорию области. Какие плюсы и минусы в работе с чистого листа? 
– К сожалению, «чистые листы» остались только в области, и даже там их становится все меньше. В городской черте их просто нет. 
Преимущество застройщика в этом случае очевидно: возможность сделать правильный с градостроительной точки зрения проект. Заложив коммуникации, подключения к сетям, улично-дорожную схему, парки, тротуары, социальные объекты в полном соответствии с правилами проектирования жилых кварталов. В границах Петербурга пятно под застройку не всегда позволяет это сделать. Как бы ни хотели мы вложиться в город, построить новую школу там, где ее негде разместить, невозможно. Даже если мы полностью откажемся в проекте от экологической составляющей. 
Минус территории greenfield в том, что сетей может просто не быть, и их надо как-то тянуть. И это, конечно, сказывается на экономике проекта. В нашем деле главное – планирование. Работа с чистого листа – лучше прогнозируемый процесс, что в наше время уже немало. 

– В «Кронунг ЮГ» вы сделали неожиданный ход. Там, где до вас строили эконом-, максимум комфорт-класс, стали делать жилье с улучшенными потребительскими характеристиками. Чем это продиктовано и что вы надеетесь получить? 
– Надо было сделать в новом районе с высокой конкуренцией дом, который будет продаваться лучше просто потому, что это дом другого класса. Да, он неизбежно окажется дороже по себестоимости, что скажется на прибыли. Но это наша первая большая заявка на рынке жилой недвижимости, визитная карточка Kronung.  Мы видели в этом способ выделиться. Концепция и стратегия Kronung – создавать дома, которые просто лучше, чем существующее окружение. Если бы мы строили в районе с преобладающим бизнес-классом, мы бы, наверное, делали «премиум» или «люкс». Цель – постепенно создать себе репутацию и бренд, которые позволят реализовывать проекты с более высокой добавленной стоимостью.  

– На сегодняшнем рынке нелегко заработать даже при идеально сбалансированной экономике проекта. 
– Да, себестоимость строительства крайне высока, продажи затруднены. Кроме того, принимая решение о выходе на рынок жилищного строительства, мы недооценили, насколько длинный здесь девелоперский цикл: от создания проекта до выпуска его на рынок и продаж. Это игра вдолгую. Заработать быстро невозможно, особенно в условиях высокой ставки ЦБ. В коммерческой недвижимости ты можешь что-то сделать всего за два года. Но раз уж мы вписались в долгую игру, есть смысл инвестировать в репутацию, узнаваемый стиль и качество. Через 10 лет это окупится лучше, чем если бы мы пытались сейчас выжать максимум из эконом-проекта. 
Есть гиганты, которые лучше нас во всем: у них больше опыта, больше штат, они могут позволить себе другие финансовые решения. Если мы будем делать такой же продукт, точно проиграем. Поэтому мы смотрим на локацию, на то, что там есть, – и делаем на уровень лучше. В том, что концепция верная, я лично абсолютно уверен. 

– Какие идеи в «Кронунг ЮГ» получилось реализовать, а какие не встроились в экономику проекта или были заблокированы властями региона? 
– В целом мы, наверное, реализовали все, что хотели. У нас большие красивые МОПы, высокие потолки, планировки отличаются в лучшую сторону от всего, что есть в Новогорелово. В доме меньше студий, чем обычно делают в областных проектах. 
Власти не ограничивали нас в творческом поиске и даже добавили свои идеи. В частности, жилой комплекс стал спускаться к руслу Дудергофки террасами. У проекта сразу изменилась пластика, появилась нотка средиземноморского уюта. Так что название «Кронунг ЮГ» перестало быть чисто географическим, а стало более объемным. Появился образ. 
В этом направлении можно было бы работать и дальше, например, попытаться реализовать более сложные и интересные фасадные решения. Но здесь рынок заставляет нас не выходить за потолок продаваемой цены. Архитектура нас увлекает, и, возможно, мы дадим себе волю в следующих проектах. 
Но в Новогорелово мы решили сосредоточиться на более важных сегодня вещах: качестве планировок и инфраструктуре. Поэтому в проекте появились открытый памп-трек, набережная с шезлонгами для отдыха и красивая закрытая территория. Набережная и памп-трек будут доступны всем жителям района. 

– Памп-трек – ваша инициатива? 
– Это договоренность с администрацией района, которая заботится об организации спортивного досуга для молодежи. Памп-трек предназначен для скейтов, роллеров, самокатчиков. Но в целом я вообще за любые хорошие инициативы. И да, этот трек стоит немалых денег, но я лично испытываю приятные эмоции от того, что он у нас появится. В рамках нашей концепции он выглядит очень хорошо. 

– Чем вы руководствовались, когда просчитывали инфраструктурное наполнение проекта «Кронунг ЮГ»? 
– Мы видели, что в более высоких классах жилья уже существуют такие решения, как консьерж-сервис, коворкинги, лобби и другие общественные пространства. Но они разработаны исходя из потребностей современного человека – в пространстве для работы, для встреч и переговоров, в новых социальных связях, которые от уровня доходов никак не зависят. Это нужно всем. И в этом смысле для нас покупатели премиум-класса не отличаются от тех, кто приобретает «комфорт».  
Мы не нашли в Новогорелово домов с общими пространствами, которые представляли бы интерес с точки зрения современного покупателя. И решили пожертвовать каким-то количеством продаваемых площадей и, соответственно, прибыли, чтобы создать их у себя. Это не означает, что мы плохо понимаем рынок или локацию. Наоборот. Здесь такие решения нужны особенно, потому что в Новогорелово нет другой городской среды, кроме той, которую создаем мы. 

– Одна из фирменных черт компании – строительство торговых центров в районах, которые граничат с городом. В таких локациях ТЦ становятся центром местной жизни? 
– Да, и вход в один из наших торговых центров находится в 50 метрах от ЖК «Кронунг ЮГ». По своей концепции это районный ТЦ. Там, к сожалению, нет кинотеатров или крупных операторов развлечений – не тот формат. Но есть фитнес, большой хороший бассейн, фудкорт и продуктовый магазин. Это будет приличное место, где приятно проводить время и делать покупки. Непосредственная близость дома к районному ТЦ станет преимуществом для жителей. Поэтому с инфраструктурой, я считаю, все в порядке. Район молодой, основная целевая аудитория – семьи с детьми. Школьникам не хватает мест для общения, поэтому многие будут рады торговому центру. 

– Можно ли надеяться, что проекты Новогорелово когда-нибудь перестанут быть замкнутыми анклавами и образуют единую городскую ткань? 
– Петербург и Ленобласть срастаются в единую агломерацию, испытывая на этом пути все классические для такой ситуации проблемы. Я не знаю, насколько успешно получится их преодолеть. Можно ли ожидать, что город и область выйдут, наконец, на совместное градостроительное планирование? Пока я себе это представляю слабо, хотя положительные тенденции есть: приграничные территории осваиваются в формате КРТ, есть соглашения между администрациями, удалось добиться распределения и соблюдения застройщиками социальных обязательств. 
Особенно заинтересована в новом строительстве Ленинградская область. У нее выше потребность в инвестициях, больше территория, больше возможностей, есть опыт создания рабочих механизмов для взаимодействия с девелоперами. Но о том, чтобы все пригородные новостройки когда-нибудь срослись в единое, хорошо спланированное пространство с живой, разнообразной городской средой однородного качества пока можно только мечтать. 
В мире таких примеров тоже крайне немного. Есть Абу-Даби. Не Дубай, который стал довольно хаотичным городом, а именно Абу-Даби. Его изначально планировали, привлекая японских архитекторов. Он выглядел как несколько островков цивилизации, между которыми ничего не было. Это и стало основой для градостроительного планирования и создания однородной городской ткани. 
Учитывая реалии, я не думаю, что у нас процесс пойдет подобным образом. Пока мы решаем свою скромную задачу: сделать дом, который не стыдно показать друзьям, знакомым, коллегам. Когда ситуация в экономике станет более стабильной, у нас уже будет качественный бэкграунд, с которым мы двинемся в другие локации.   

Реклама / Рекламодатель и застройщик: ООО "Специализированный застройщик "Кронунг Юг", ИНН 7840109567 (kronung.group) / Проектная декларация на наш.дом.рф