Кадастровый участок: на что обратить внимание, если на нем два ЖК

Межевание кадастровых участков под построенными многоквартирными домами — предмет частых дискуссий: например, нередки ситуации, когда новоселы не в восторге от идеи содержания богатого благоустройства и хотят передать его муниципалам.  Еще более интересна ситуация, когда два застройщика реализуют проект на одном кадастровом участке. NSP попросила прокомментировать нюансы  Константина Бойцова, советника, руководителя практики недвижимости и строительства Maxima Legal.

— Как будет сформирован кадастровый участок, когда дом или дома достроят?

— Границы и площадь землеотводов под конкретными вновь создаваемыми объектами капитального строительства определяются застройщиком.  Если участок в собственности у застройщика,  то застройщик может «нарезать» землю по своему усмотрению,  в соответствии с положениями градостроительных регламентов в составе ПЗЗ. Если участок в аренде — то по согласованию с арендодателем.

— Можно ли заранее изучить, как будет размежеван участок?

— Границы под строящимся зданием предусматриваются проектной документацией и отражаются в градостроительной документации, которую согласовывает город. В Санкт-Петербурге — в материалах АГО (архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства).

Если строится многоквартирный дом, то земельный участок в силу закона всегда переходит в общую долевую собственность после первой государственной регистрации права собственности на помещение в таком доме. При этом зачастую границы участка под домом не соответствуют границам земельного участка на стадии строительства.

Если застройщик арендовал участок под строительство у государства, то чаще всего в итоге в коллективной собственности жителей остается участок, занятый непосредственно самим многоквартирным домом, плюс тротуарная дорога вокруг него. А остальное остается в собственности публичного субъекта.

— Что, если на едином кадастровом участке выполняется крупное благоустройство? Можно ли избежать ситуации, при которой дом строят, а потом вместо благоустройства появляется что-либо другое?

— Принадлежность вновь созданных объектов благоустройства и бремя их содержания следуют судьбе частей земельного участка, на которых они расположены. Существенный факт: дольщики не могут повлиять на границы таких планируемых землеотводов. Как уже сказано выше, границы формируемых земельных участков прописываются в АГО, и застройщик имеет право вносить изменения в АГО в любой момент, вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. Это не считается нарушением условий договоров, заключенных им с участниками долевого строительства.

Указанный вывод следует из действующей редакции ФЗ № 214-ФЗ. Во избежание двусмысленности толкования застройщики включают в свои формы договоров с участниками долевого строительства типовые условия о том, что последние при заключении таких договоров дают свое согласие на изменение застройщиком в будущем границ застраиваемого земельного участка и его раздел.

Важно, что если застройщик в рекламных материалах указал объекты благоустройства, а потом их не выполнил, то дольщики могут через суд потребовать реализовать такое благоустройство. Судебная практика в этом смысле на стороне дольщиков.