Подпольные инициативы: почему в Петербурге актуален вопрос собственности подвалов МКД
В 2025 году специальная Комиссия признала общедомовым имуществом 1179 помещений, ранее принадлежавших городу. Рассказываем, как в городе решается вопрос о собственности подвалов в многоквартирных домах.
Для решения проблемы даже была создана комиссия с участием городских чиновников. Она рассматривает статус подвальных помещений и их возвращение в общедомовую собственность. Конфликты из-за проданных подвалов широко освещаются в СМИ. В них вмешиваются чиновники, депутаты Госдумы, ведутся многолетние судебные разбирательства…
Неприкосновенные фасады
Один из свежих примеров публичного конфликта — подвал Доходного дома АО «Строитель» на пр. Добролюбова, 19. Это дореволюционный многоквартирный дом, известный активным ТСЖ: жители восстановили тут роскошную входную дверь и парадную группу. А еще они много лет судятся из-за части подвального помещения (по высоте потолков — скорее технического подполья), проданного еще в 2000-х. В сентябре 2025-го владельцы «подполья» попытались оборудовать вход в подвал, несколько дней продолжался открытый конфликт, граждане физически не давали выполнять работы, на место приезжали даже сотрудники СК. Приостановить стройку удалось благодаря тому, что дом официально войдет в перечень объектов культурного наследия. Все согласования по этому поводу уже есть, под охрану берутся в числе прочего цоколь, габариты и конфигурация дверных проемов. Теперь собственнику для создания дверей и входа в подвал нужно будет разрешение КГИОП.
Еще один пример: в 2019 году ТСЖ «Староневский очаг», которое управляет домом на Невском пр., 158, пожаловалось на то, что владелец помещения оборудует приямок и вход в подвал. Администрация района подала в суд, требуя восстановить фасад и удалить приямок. Судя по картотеке арбитражных дел, в 2020 году в заседании был объявлен перерыв, который на момент подготовки публикации так и не завершился.
Конфликт интересов
Продажа подвальных помещений и обустройство в них магазинов, баров и т. п. раздражает жителей по множеству причин. Арендаторы оборудуют выходы на улицу, занимая место на и без того узких тротуарах, их становится сложнее убирать, негде хранить уборочный инвентарь. Кроме того, коммерческие помещения — это шум, погрузка-разгрузка товаров, работа вытяжек и кондиционеров, вывески на фасадах, антисанитария. Все это не добавляет комфорта. Но главное — сложный доступ к общедомовому оборудованию. «В подвалах, как правило, проходят сети центрального отопления, водоснабжения, канализации. Зачастую подвалы используют для прокладки транзитных теплосетей большого диаметра. В случае аварии может не быть доступа к коммуникациям и вентилям, если владелец или арендатор выполнил отделку и «зашил» инженерные сети в стены. Кафе и рестораны в подвальных помещениях, как правило, работают с нарушением санитарных норм: в подвалах часто проходит канализация, рядом с которой нельзя хранить продукты и готовить пищу», — говорит Гульнара Борисова, президент Санкт-Петербургской ассоциации собственников жилья и их объединений.
Еще один риск связан с управлением многоквартирным домом, поясняет юрист Павел Шапчиц, помощник депутата петербургского ЗакСобрания: «Когда подвал становится отдельным помещением и выбывает из состава общедомового имущества, квадратные метры подвала становятся голосующими. Купив за копейки подвал высотой 1,5 метра или ниже в трехэтажном доме, ты получаешь консолидированные 25% голосов и даже можешь блокировать принятие решений (собственники квартир часто голосуют разрозненно, имеют проблемы с кворумом и т. д.)».
Всех на комиссию
В 2024 году депутат Госдумы Михаил Романов предложил создать реестр подвалов, запрещенных к продаже из-за наличия коммуникаций, обеспечивающих жизнеобеспечение домов. По словам депутата, идея была взята в разработку в правительстве города. «Это спорная инициатива, — комментирует Гульнара Борисова. — Во-первых, в 99,9% случаев подвалы — это технические помещения, необходимые для эксплуатации здания. И еще: создание такого реестра подразумевает и другой реестр, с подвалами, которые продавать можно».
Более продуктивной выглядит работа городской межведомственной комиссии (МВК) «по выявлению объектов, обладающих признакам общего имущества» в МКД и нежилых зданиях. Она создана в 2017 году при Комитете имущественных отношений. В 2025 году состоялось 19 заседаний, рассмотрены материалы в отношении 1430 объектов нежилого фонда, в отношении 1179 объектов приняты решения о возможности отнесения их к общему имуществу, рассказали «НП» в пресс-службе комитета. И заверили, что учитывают также и наличие коммуникаций: «Комиссией обязательно исследуется вопрос о наличии в границах объектов сетей теплоснабжения, транзитных труб, технологического оборудования, предназначенного для обслуживания здания».
Как поясняет Гульнара Борисова, МВК может вернуть в состав общедомового имущества те помещения, которые находятся в собственности города. Но если помещение продано, комиссия возврат таких объектов, само собой, не рассматривает.
Например, в общедомовую собственность вернули подвалы в Доходном доме П. М. Станового на Мытнинской улице. В ТСЖ этого дома работает известный в Петербурге активист Ярослав Костров. По его словам, весь процесс занял полгода. Жители проводили собрание собственников, причем было важно выверить формулировки. Потом протоколы передали в Росреестр, приложив данные о характеристиках подвальных помещений (высота, площадь, предназначение и т. п.). Несколько помещений до этого проходили МВК, причем на комиссии присутствовали представители КИО. Росреестр несколько раз возвращал документы, но с третьей попытки удалось все зарегистрировать, делится опытом Ярослав Костров.
Что касается проданных помещений, то специалисты, следящие за ситуацией, отмечают, что значительная часть успешных исков о возврате их в общедомовое имущество приходится на Москву. Судебная практика складывается так, что проще вернуть подвал, если помещение меньше двух метров высотой и априори является техническим.
В защиту бизнеса стоит отметить: в Петербурге хватает примеров, когда подвальные помещения, находившиеся в удручающем состоянии и проданные городом с торгов, предприниматели привели в порядок и содержат должным образом. В противном случае дело до их ремонта, скорее всего, так бы и не дошло.
Мнение эксперта
Антон Слободин, партнер АБ «ФРЕММ»: суды на практике внимательно изучают проектную документацию для дома, но в старом фонде есть свои особенности
Есть общие принципы, по которым помещение признается общедомовым: помещение должно быть нежилым, в нем должно быть расположено имущество, в том числе оборудование, предназначенное для обслуживания нескольких или всех помещений в здании, изначально помещение проектировалось как общедомовое и фактически использовалось в качестве общего имущества здания.
Но подобные споры разнообразны, и могут существенно отличаться друг от друга. Есть случаи, когда подвальные помещения продает в новом доме сам застройщик на том этапе, когда еще никто из собственников не оформил собственность – ставят помещение, которое по проекту предназначалось на общие нужды на кадастровый учет как просто «нежилое», регистрируют на себя право собственности и продают. Или возможны ошибки при разделе единого здания на отдельные помещения и распределении его между разными собственниками, когда кому-то ошибочно (или сознательно) передают часть общего имущества.
Если же это старый фонд и подвальное помещение продал город (муниципалитет), то здесь имеет значение в какой период было оформлено право собственности государства на это помещение - до приватизации первой квартиры в этом доме или после. Бывают также случаи откровенного самозахвата, когда помещения передаются кому-либо без проведения собраний собственников, или по решению собрания, проведенному с нарушением закона.
На практике суды, разбирая споры о праве собственности, учитывают, как изначально были спроектированы спорные подвальные помещения, опираясь на проектную документацию МКД - имели они какое общее назначение для обслуживание других помещений дома или нет. Однако в старом фонде нормальной проектной документации может и не быть, дома могли неоднократно перестраиваться, и помещения, которые ранее имели общее назначение, могли его утратить в связи с неактуальностью (например, подвальные помещения для хранения дров и угля для печного отопления квартир).