Омолаживающие процедуры для города

Массовая реновация 

Крупнейшая городская программа редевелопмента кварталов советской массовой застройки стартовала 15 лет назад. Она предусматривает ликвидацию ветхих, отслуживших нормативный срок «хрущевок» и «брежневок» и возведение на их месте новостроек.

В отличие от Москвы, где программы реновации советского жилфонда финансирует бюджет, в Петербурге этот процесс идет полностью за счет инвестора.

Перечень домов, подлежащих сносу, утвержден законом № 238-39 от 16.04.2008 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (РЗТ). Для реализации этого закона приняты постановления правительства Санкт-Петербурга (от 25.11.2009 № 1371–1374), в конце 2008 года проведены открытые аукционы по выбору инвесторов, которым предстояло в течение десяти лет сносить старые дома и строить новые.

Поначалу таких инвесторов было два. Компании ООО «Воин-В» достался один квартал – 2А района Ульянка. А второй победитель – ООО «СПб Реновация» (сейчас входит в группу «Самолет») – выиграл 22 квартала в девяти районах города (см. справку).

Но «Воин-В» с задачей не справился: к августу 2017 года он лишь на 8% выполнил условия соглашения со Смольным. Из 15 «хрущевок», подлежащих сносу в квартале 2А, предстояло расселить 4 тыс. человек. Собственников должен был обеспечить жильем сам «Воин-В», а нанимателей – город, для чего инвестору нужно было построить и передать властям 31 615 кв. м жилья.

Однако в двух ЖК, которые «Воин-В» начал строить в Ульянке, почти все квартиры были выставлены в открытую продажу, то есть на социальные нужды остался минимум. Кроме того, у компании возникли конфликты с местными жителями. Разразился коррупционный скандал о даче взятки депутату Вячеславу Нотягу за то, чтобы тот не привлекал внимание к нарушениям на стройплощадке.

В начале 2018 года срок действия договора «Воина-В» со Смольным истек, и город не стал его продлевать, отстояв свою позицию в Верховном суде РФ.

У «СПб Реновации» уже в первые годы реализации программы прогресс был очевиден. К середине 2018 года она расселила около 77 тыс. кв. м в своих кварталах, построила 450 тыс. кв. м новой недвижимости, еще 570 «квадратов» находилось на стадии строительства.

Соглашение с городом предусматривало расселение 1080 домов. Жильцам нужно было предоставить 1 млн кв. м жилья взамен снесенного, а на этом месте построить новые дома общей площадью около 8,2 млн «квадратов».

В 2018 году компания продлила договор со Смольным до января 2029 года. В 2021-м «СПб Реновация» вошла в состав федерального девелопера «Самолет». С тех пор реализация программы РЗТ заметно ускорилась.

«По состоянию на октябрь 2025 года инвестором введено в эксплуатацию 75 многоквартирных домов общей жилой площадью 1,051 млн кв. м, это 25 655 квартир», – сообщили в пресс-службе Комитета по строительству Петербурга.

Инвестор полностью завершил работы в двух кварталах: Колпино 10 и квартале 16 Малой Охты. Жилищные условия улучшили более тысячи семей.

По данным комитета по строительству, группа «Самолет» получила 14 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 261 772 кв. м (6495 квартир) в Колпинском, Красносельском, Невском районах. Срок действия разрешений – 2026–2028 годы.

В прошлом году по программе реновации было введено в эксплуатацию 90 тыс. кв. м жилья, в новые квартиры въехали более 230 семей. Было снесено пять домов в квартале Красный Кирпичник Колпинского района. В 2025-м показатели превзойдут прошлогодние.

«В 2025 году мы снесли еще два дома в квартале Красный Кирпичник, ввели в эксплуатацию 113 тыс. кв. м жилья, сейчас ведется строительство 230 тыс. кв. м. Планируется приступить к передаче городу для улучшения жилищных условий более 300 квартир. В плане на 2026 год – улучшение жилищных условий более 450 семей», – прокомментировали в пресс-службе группы «Самолет».

Таким образом, за последние два года было снесено 5748,8 тыс. кв. м старого жилья и сдано 203 тыс. «квадратов» нового.

Кроме того, в новых кварталах инвестор построил и передал городу встроенные помещения для размещения объектов социального назначения, два встроенных детсада, пять – отдельно стоящих, а также две школы на 825 мест каждая. Ведется строительство еще одной школы и трех детских садов, а четыре школы и два сада находятся в стадии проектирования. В 2025 году в пос. Песочный запланирована к вводу школа на 1100 учеников со стадионом.

Сейчас активные работы идут в пяти кварталах: Красный Кирпичник, Сосновая Поляна 7-17, Славянка, пос. Песочный, Гражданский 1-1А. 

Что дальше? 

Новых адресов в программу РЗТ не вносят, так как теперь привлечение частных инвестиций в проекты реновации должно осуществляться в рамках комплексного развития территорий (КРТ), пояснили в Комитете по строительству. Таковы требования, зафиксированные в федеральном законе № 494 от 30.12.2020 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения КРТ».

Для Москвы, Петербурга и Севастополя установлены специальные условия: они сами могут корректировать механизм КРТ (Федеральный закон от 24.06.2025 № 181 «О внесении изменений в Градкодекс…»).

В октябре прошлого года петербургское ЗакСобрание приняло местный закон № 652-151, который приостановил КРТ до 1 января 2026 года. К этому моменту планируется принять специальный закон о КРТ, по которому и будет дальше проходить реновация.

Так что пока группа «Самолет» остается единственным инвестором по редевелопменту застроенных районов в Северной столице.

Кстати, в других регионах «Самолет» тоже активно участвует в программах КРТ. В большинстве из 18 субъектов РФ, в которых работает «Самолет», он реализует проекты по принципу комплексного освоения территорий. Это могут быть разные механизмы: РЗТ, КРТ, региональная программа «Дальневосточный квартал» и другие.

Например, в 2024 году компания в рамках проекта КРТ помогла улучшить жилищные условия более чем 130 семьям в Нижнем Новгороде и свыше 160 – в Екатеринбурге. Если приплюсовать Петербург, получается 520 с лишним семей.

«Сегодня в обществе и на всех уровнях власти есть понимание, что проблема ветхого жилья остро стоит по всей стране. В период с 1956 по 1985 год было построено около 300 млн кв. м «хрущевок» и «брежневок», эксплуатационный срок которых давно истек. Вектор на обновление городской среды задан на федеральном уровне и зафиксирован в нацпроектах. Программы комплексного освоения территорий – единственный эффективный, действующий механизм, который позволяет формировать комфортную и качественную городскую среду», – считают в «Самолете».  

Отставание на порядок 

Помимо инвестиционной программы реновации, в Петербурге действуют и регулярно обновляются перечни аварийных домов, которые город расселяет собственными силами. До 2021 года эти списки визировались отдельными распоряжениями городского правительства. Теперь они включены в региональную программу «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт‑Петербурга» (см. справку). Она утверждена постановлением правительства Петербурга № 491 от 23 июня 2014 года.

Кроме расселения аварийных домов, список включает: выплату субсидий малоимущим на улучшение жилищных условий, предоставление квартир очередникам, сиротам, расселение коммуналок и т. д.

Программу курирует Жилищный комитет (ЖК), она рассчитана на шесть лет. В соответствии с изменениями на 21 мая 2025 года в 2025–2030 годах по ней должны получить бюджетные социальные выплаты для улучшения жилищных условий 27 203 петербургские семьи. В это число входят и «0,28 тыс. человек» (именно так указано в документе), которых предстоит в течение шести лет переселить из аварийных домов общей площадью 4,52 тыс. кв. м.

В предыдущую шестилетку – с 2019 по 2024 год включительно – из аварийных «жилых помещений общей площадью 6083,48 кв. м в 24 МКД переселено 374 человека (143 семьи)», говорится в постановлении № 491.

«С 01.01.2022 в Санкт-Петербурге были признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также подлежащими расселению 13 МКД, в которых проживало 124 семьи (353 человека), из них по состоянию на 31.12.2024 в благоустроенные жилые помещения переселены 22 семьи (73 человека), завершено расселение четырех аварийных МКД», – читаем далее в документе.

Как сообщили на запрос НСП в Жилищном комитете, «в настоящее время осуществляется расселение 7 МКД, признанных аварийными после 01.01.2022, с общим количеством подлежащих переселению 93 семей».

«Переселение производится в жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а в случае несогласия собственников – посредством выкупа жилых помещений для государственных нужд с выплатой денежного возмещения», – сообщили в ЖК.

В октябре 2025-го, отчитываясь на рабочем совещании у губернатора, глава комитета Денис Удод заявил, что проблема аварийных домов будет решена досрочно: в 2027 году вместо 2030-го.

Сколько объектов расселено на данный момент, неясно. 

Коммунальная головоломка 

Кроме лидерства по возрасту жилого фонда, Петербург считается также негласной «столицей коммуналок»: на них приходится около 2,6% всех квартир в городе. Их количество медленно, но верно сокращается, в том числе с помощью усилий Смольного. За этот процесс отвечает структура Жилищного комитета – ГБУ «Горжилобмен».

Программы расселения ветхого и аварийного жилья, расселения коммунальных квартир: входят в государственную программу «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт‑Петербурга». 

Период ее реализации – 2025–2030 годы. 
Общий объем финансирования – 701,2 млрд рублей. 

В основном программа расселения коммунальных квартир предусматривает, что их жители сами вложатся в улучшение своих бытовых условий, а город им в этом поможет. Например, предоставив соцвыплату: 2,18 млн рублей для одиноких граждан и 1,19 млн – на каждого человека для семейных участников.

Выплату обитатели коммуналок могут потратить разными способами. Скажем, на выкуп помещений в данной коммунальной квартире – при условии что в результате она станет отдельной. Можно вложиться в недвижимость на первичном рынке, купить жилплощадь на «вторичке», построить дом и т. д.

Чтобы получить выплату, нужно состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии бюджета в улучшении жилищных условий. Все обитатели коммуналки должны написать соответствующие заявления. Чтобы попасть в очередники, необходимо не менее десяти лет проживать в Петербурге, иметь доход не более двух прожиточных минимумов на человека, а собственное жилье – не более 15 кв. м на каждого.

В постановлении № 491 говорится: город принял решение о том, что в 2025–2030 годах предоставит соцвыплаты 4711 семьям, которые прописаны в коммунальных квартирах. Улучшат жилищные условия за счет реализации предоставляемых выплат 4539 семей, проживающих в коммуналках.

Означает ли это, что всего будет расселено 9250 семей, из документа неясно. 

Встречное движение 

Несмотря на рост стоимости недвижимости, финансирование программы сокращается: в 2022–2023 годах на нее выделяли по 3,9 млрд рублей, на 2024-й обещали столько же, но уменьшили до 3,38 млрд. В результате вместо запланированных 1554 семей в новые квартиры въехали только 1366.

В этом году бюджет программы снова урезали.

«На 2025 год на эти цели выделено 1,8 млрд рублей для предоставления выплат 755 семьям, а на весь период 2025–2027 годов бюджетное финансирование составляет порядка 5,6 млрд рублей», – сообщили в ЖК.

То есть в среднем выделяется по 1,87 млрд рублей в год.

Помимо города, решением проблемы коммуналок занимаются инвесторы. Одни выкупают комнаты в таких квартирах, объединяют их, делают ремонт и продают как жилье или офисы. В большинстве случаев это объекты в престижных локациях, в домах, которые находятся в хорошем состоянии, с более-менее однородным составом жителей. Однако подобных вариантов немного: самые ликвидные лоты давно реализованы. Больше распространен выкуп с последующей переделкой комнат в студии либо просто для сдачи в аренду.

По состоянию на 1 января 2025 года в Петербурге насчитывалось 57 974 коммуналки, говорит постановление №491. С 2008 года до 2024-го включительно было расселено 58 673 коммунальные квартиры.

Параллельно с их ликвидацией идет обратный процесс: родственники дробят собственность на доли, создавая новые коммуналки. Это подогревается достаточно высоким спросом: доля сделок с комнатами стабильно составляет 11–19% от общего объема продаж на вторичном рынке, говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Так что в обозримом будущем избавиться от такого типа жилья, как и от ветхого и аварийного, вряд ли получится: этот фонд постоянно пополняется.    

Адресная программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» утверждена законом от 16.04.2008 № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». 

ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ПРОВЕДЕНИЯ ОТКРЫТЫХ КОНКУРСОВ В 2008 ГОДУ ВЫБРАНЫ ДВА ИНВЕСТОРА:

ООО «Воин-В» 

• квартал 2А района Ульянка, ограниченный пр. Стачек, ул. Лени Голикова, проездами между кварталами 2А и 2Г Ульянки и парком «Александрино».   

ООО «СПб Реновация» 

• квартал 1-1А Гражданского пр., ограниченного красными линиями Гражданского пр., пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом; 
• квартал 43 Полюстрово, ограниченный пр. Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр.; 
• территория квартала 17-17а района Гражданского пр., ограниченного Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской; 
• территория квартала 55 Тихорецкого пр., ограниченного Тихорецким пр., пр. Науки, ул. Обручевых и ул. Гидротехников; 
• кварталы 7-8, 9 района Автово, ограниченные ул. Автовской, ул. Примакова, ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр. Стачек; 
• территория квартала 5 района Дачное, ограниченного Ленинским пр., пр. Народного Ополчения, Счастливой ул., бульваром Новаторов; 
• территория квартала 6 района Ульянка, ограниченного пр. Ветеранов, Дачным пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого; 
• территория района Нарвской заставы, ограниченная ул. Промышленной, пр. Стачек, ул. Новоовсянниковской, ул. Баррикадной, ул. Трефолева, ул. Калинина; 
• г. Колпино, территория квартала восточнее Загородной ул., ограниченного ул. Загородной, проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (Красный Кирпичник); 
• квартал 10 г. Колпино; 
• территория квартала 16 Малой Охты, ограниченного Заневским пр., Уткиным проездом, перспективной пробивкой пр. Металлистов, пл. Карла Фаберже; 
• территория квартала 35 Ржевка, ограниченного красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул. и Беломорской ул.; 
• территория квартала 7-17 Сосновой Поляны, ограниченного пр. Ветеранов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова; 
• территория квартала 1-5 Сосновой Поляны, ограниченного ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов, ул. Летчика Пилютова; 
• территория, ограниченная с севера границами Курортного района, с востока – проектируемым проездом № 1, с юга – ул. Школьной, с запада – местным проездом, затем с юга – ул. Ленинградской и с запада – ул. Краснофлотской (пос. Песочный, Военно-морской городок); 
• территория квартала 13-14-16 западнее Варшавской железной дороги, ограниченного Краснопутиловской ул., Варшавской ул., ул. Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр., пл. Конституции; 
• территория квартала 7-10 западнее Варшавской железной дороги, ограниченного Бассейной ул., Новоизмайловским пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул.; 
• территория квартала 9 западнее Варшавской железной дороги, ограниченного Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул.; 
• территория кварталов 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченных пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина и ул. Шелгунова; 
• территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой линией р. Славянки, проектируемой магистралью; 
• территория в квартале 18 района восточнее Витебской железной дороги, ограниченного ул. Белы Куна, ул. Софийской, Пражской ул., ул. Турку; 
• территория, ограниченная Лиговским проспектом, Расстанной улицей, Тамбовской улицей и Прилукской улицей. 

В рамках реализации программы расселено и снесено 103 МКД, в том числе в 2024–2025 гг. – 7 МКД на территории квартала Красный Кирпичник в Колпинском районе.

Всего по программе к сносу планируется 1080 МКД.

По состоянию на октябрь 2025 года инвестор ввел в эксплуатацию 75 МКД общей жилой площадью 1,051 млн кв. м (25 655 квартир), в том числе: 

• в 2024 году – 5 МКД общей жилой площадью 92 108 кв. м (2541 квартира), расположенных в кварталах Колпино 10 (1 МКД), Красный Кирпичник (3 МКД), Усть-Славянка (1 МКД); 
• в 2025 году (по состоянию на октябрь) – введено в эксплуатацию 13 МКД общей жилой площадью 112 825 кв. м (2848 квартир). 

Инвестор получил 14 разрешений на строительство МКД со сроком действия 2026–2028 гг. на общую жилую площадь 261 772 кв. м (6495 квартир) в Колпинском, Красносельском, Невском районах.

В 2025 году инвестор осуществлял строительство в границах территорий: 

• территории, ограниченной береговой линией р. Невы, береговой линией р. Славянки, проектируемой магистралью, в Невском районе (Усть-Славянка); 
• территории квартала восточнее Загородной ул., ограниченного Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (Красный Кирпичник); 
• территории квартала 7-17 Сосновая Поляна, ограниченного пр. Ветеранов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова в Красносельском районе (Сосновая Поляна 7-17); 
• территории, ограниченной с севера границами Курортного района, с востока – проектируемым проездом № 1, с юга – Школьной ул., с запада – местным проездом, с юга – Ленинградской ул., с запада – Краснофлотской ул. (пос. Песочный, Военно-морской городок).  

Утвержден также план реализации мероприятий по развитию территории квартала 1-1А Гражданского пр., ограниченного красными линиями Гражданского пр., пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом, в Калининском районе (Гражданка 1-1А). 

СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В РАМКАХ ПРОГРАММЫ РЗТ

Инвестор передал в государственную собственность Петербурга в построенных многоквартирных домах встроенные помещения: 
• для размещения дошкольных образовательных учреждений (ДОУ) на 80 мест (Красный Кирпичник) и два ДОУ – на 75 мест каждый (пос. Песочный, Малая Охта 16); 
• встроенные помещения для размещения объектов социального назначения общей площадью 3275 кв. м. 

Инвестор ввел в эксплуатацию 5 ДОУ: 
• 2 ДОУ на 220 мест каждый (Красный Кирпичник); 
• 2 ДОУ на 190 и 160 мест соответственно (Усть-Славянка); 
• ДОУ на 110 мест (пос. Песочный). 

Введены в эксплуатацию две школы – на 825 мест каждая (Красный Кирпичник, Усть-Славянка).
В настоящее время инвестор строит 3 детских сада, еще 4 школы и 2 детсада – в стадии проектирования.