Под Всеволожском открылись продажи участков в коттеджном поселке с собственным каналом
В 2025 году на загородном рынке из-за высокой кредитной ставки дебюты коттеджных проектов стали редкостью.
Новый проект находится к северо-востоку от Всеволожска, в качестве ориентира указан Блудненский ручей; по соседству расположен пафосный коттеджный комплекс MillCreek.
В первой очереди нового поселка заявлено 188 участков, наделы будут продаваться как с подрядом, так и под вольную застройку. Всего в проекте предполагается 424 домовладения со статусом ИЖС на площади 53 га. Девелопер — компания «Мегалит».
Флагманский проект застройщика в Петербурге — ЖК «Приморский квартал», в малоэтажке — давно достроенный и распроданный коттеджный поселок «Охтинская долина». Девелопер обещает в новом поселке городские сети (например, электричество — по второй категории надежности), собственный водоем и экотропы. На общественные пространства отводится 4,5 га.
Новых проектов в загородном сегменте мало, рыночная конъюнктура противоречива. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2025 года сегмент коттеджных поселков пополнился на 2,3 тыс. лотов (минус 27% к первому полугодию 2024-го). Но и спрос за этот период составил всего 2,2 тыс. сделок. К тому же чиновники обещают ввести обязательное согласование по схеме КРТ для участков более 20 га (с отчислениями на школы и клиники), добровольную передачу 20% многодетным и ветеранам СВО и т. д.
В общем, вывод новых проектов — дело рискованное. Тем не менее в августе «Мегалит» заявил о начале продаж в поселке «Северное сияние».
По мнению Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-ой Академии Недвижимости», под зоны общего пользования, если это не жесткий эконом, необходимо отводить не менее 25% территории.
«В 25% помещается вся стандартная инфраструктура: дороги, гостевая парковка, мусорная площадка, детская и спортивная площадки, прогулочная зона, административное здание, насосная, резервуар чистой воды, трансформаторные подстанции и др. Чем меньше поселок, тем удельный вес зоны общего пользования выше»— комментирует Дмитрий Новосельцев.
Поселок на 400 домовладений и больше вряд ли будет претендовать на категорию бизнес-класса. Хотя в случае в «Северным сиянием» может сработать близость к городу и ориентированность на постоянное проживание.
Алексей Баринов, руководитель коттеджного направления компании «ФАКТ» отмечает, что на фоне общего спада продаж необходимо дополнительно учитывать провал в инвестиционных сделках:
«К земле как инвестиционному продукту все больше вопросов. В том числе из-за новых ограничений по срокам использования и т. д. На коротком, до трех лет, горизонте, при покупке в активно развивающемся поселке, еще можно рассчитывать на спекулятивный доход при удачной перепродаже. Но как способ сбережения на длинный период это уже не работает. Строить дома на продажу — риск. Можно строить для себя и рассматривать это как инвестиции в качество жизни».
По мнению Марины Шкурко, директора по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty, для проектов бизнес-класса при средней плотности застройки под инфраструктуру отводится 30-40%. Такой подход позволяет соблюсти баланс между прибылью и комфортом.
В расчетах экспертам приходится делать поправку на удаленность: чем дальше от КАД, тем просторнее. В ближнем радиусе даже дорогой поселок может быть тесноватым.
Пока главным мотивом загородного спроса, наряду с общей установкой на ЗОЖ, остаются завышенные цены на новостройки. В петербургском регионе средняя квартира в новостройке площадью 40,3 кв. м продается за 9,9 млн рублей. Частный дом площадью 100-120 кв. м стоит примерно столько же. Покупатель, которому надо решать жилищную проблему, все чаще задумывается о выборе. За семь месяцев 2025 года в Ленобласти граждане купили 21,8 тыс. участков ИЖС, СНТ и ЛПХ. На 9% больше, чем в прошлом году. Коттеджные поселки — лишь малая часть этого рынка.
