Жилищная индустриализация: сможет ли панель потеснить монолит?
Использование индустриальных технологий в строительстве позволяет застройщикам сократить расходы на реализацию проектов, не теряя качества, уверен Сергей Копша, гендиректор АО «Строительные машины и технологии». Он считает панельное, каркасное, модульное домостроение и другие варианты индустриального строительства во многих отношениях более выигрышными, чем уже привычный российскому потребителю монолит. Мы спросили у застройщиков, используют ли они в каких-то из проектов каркасные системы зданий и растет ли доля таких строек в портфеле компаний.
Насколько важен для покупателей квартир вид конструктивной системы, примененный при строительстве здания, если эксплуатационные и эстетические параметры дома соответствуют его запросам?
И где точка оптимума при сочетании сборного и монолитного железобетонного каркаса? Принципиально ли отличается «новая панель» от советских аналогов?
И вынужден ли девелопер создавать собственное производство каркасных систем, если намерен развивать этот сегмент?
Максим Жабин,
директор по развитию ГК «ЕДИНО»:
— Когда слышишь слово «панель», у многих до сих пор в памяти всплывают одинаковые серые дома и тесные квартиры. Но это прошлый век. Новая панель к тем стереотипам уже не имеет никакого отношения.
Почему старые серии уходят? Потому что покупатель сегодня выбирает качество жизни. Ему нужны простор, свет, интересные фасады. Монолит дал рынку свободу. Но давайте честно: монолит дороже процентов на 10–15, строится почти в два раза дольше и остро зависит от дефицита рабочих рук.
Мы сделали ставку на панель еще десять лет назад, когда полностью модернизировали Киришский ДСК. И сейчас можем позволить себе то, что раньше считалось возможным только в монолите. Жилой район «ТИШИН» — хороший пример. Там пять кварталов, каждый со своей архитектурой и высокими первыми этажами под коммерцию. В проекте — больше 900 уникальных планировок. Есть пентхаусы с потолками до пяти метров, двухуровневые квартиры с террасами, французские балконы, угловые окна и панорамное остекление. И все это сделано из панели.
Сегодня панель — это не про ограничения, а про возможности. Она позволяет быстро и качественно строить, дает экономию до 20% за счет заводского производства и обеспечивает стабильное качество — не зависящее ни от дождя, ни от нехватки специалистов на стройке. Да, монолит по-прежнему нужен для отдельных, штучных архитектурных решений. Но для больших жилых районов панель нового поколения — это сильнейший инструмент. И если нужно добавить акцент — никто не мешает комбинировать панель и монолит, что мы тоже делаем.
Так что «серые коробки» остались в прошлом. Современная панель — это уже конкурентное преимущество, а не компромисс.
Наталья Кукушкина,
начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:
— Мы не используем панельную технологию строительства. Для выбора в пользу этого решения девелоперу лучше иметь свой завод по производству панелей, так как он становится привязан к его продукции. Изделия каждого производителя отличаются от тех, что делают другие, и они несовместимы друг с другом. Девелопер выбирает одного поставщика и под его продукцию разрабатывает все проектные решения и планировки. Тип панелей диктует планировочные решения, конструктив здания и многое другое. В случае ухода поставщика с рынка или перебоев с поставками девелопер попадает в опасное положение. Он не сможет купить такие же панели у другого производителя, в отличие от монолита, который «льют» десятки компаний. Поэтому большинство девелоперов, работающих сегодня по технологии панельного домостроения, имеют свои ДСК. Либо они выросли из них, либо впоследствии приобрели свои мощности.
Другой важный аспект — панельные дома имеют ограниченную вариативность планировок и формы зданий. Это — готовое решение, которое вы пытаетесь вписать в имеющиеся условия. При строительстве на больших участках правильной формы это может не представлять существенной проблемы. Но если у вас территория сложной формы или маленького размера, использование типовых проектных решений может не позволить застройщику «выбрать» максимум площадей. У монолитного домостроения больше вариативности в части посадки зданий на участке, хотя застройщику и приходится каждый раз проектировать «с чистого листа». Но благодаря этому достигается максимальная экономическая эффективность, а покупатели получают большее разнообразие планировочных решений. Например, площадь квартир с двумя спальнями и кухней-гостиной может варьироваться от 47 до 70 кв. м, предлагая продуманный продукт под разный бюджет, что очень важно для современных покупателей.
Михаил Харченко,
директор проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
— В жилых комплексах «Главстрой Санкт-Петербург» применяется монолитный каркас — он обеспечивает большую гибкость как на этапе проектирования, так и в процессе реализации. Такой подход позволяет быстрее адаптироваться к быстро меняющемуся рынку и предлагать решения, которые соответствуют запросам покупателей. При этом мы рассматриваем использование панелей для создания объектов социальной инфраструктуры.
По нашим наблюдениям, тип конструктивной системы не входит в топ-5 критериев, по которым покупатели выбирают квартиру. В первую очередь люди обращают внимание на планировочные решения, цену квадратного метра, расположение комплекса, инфраструктуру и репутацию застройщика.
Кроме того, важно качество отделки: в сегменте масс-маркета около 70% спроса приходится на квартиры с отделкой, так как покупатели ждут максимально готовое решение для жизни. Что касается бизнес-класса и выше, там ситуация иная: часто клиенты работают со своими дизайнерами и хотят «подстроить» квартиру под себя. Здесь гибкость конструктивной схемы играет заметную роль — вплоть до того, что клиентам не нужны внутренние перегородки и капитальные схемы.
Иными словами, если стоимость, эксплуатационные и эстетические параметры соответствуют запросам покупателя, тип конструктивной системы редко является критичным определяющим фактором при выборе новой квартиры.
Если рассуждать о сочетании сборного и монолитного каркаса, то оптимальный вариант — грамотное распределение функций. Например, фундамент можно выполнить монолитной конструкцией, нижние этажи — из сборного железобетона, верхние — комбинированными (сочетание сборного и монолитного железобетона).
Такое решение позволяет снизить общие затраты на 5–10% в сравнении с полностью монолитным вариантом, а также ускорить производство работ на 2–3 месяца за счет заводского изготовления элементов. При этом важно учитывать наличие собственного производства — именно оно позволяет оптимизировать стоимость и сроки строительства.
Дмитрий Вершинин,
заместитель генерального директора, руководитель проектного бюро ГК «Вертикаль»:
— Проектировщики и девелоперы часто задаются вопросом, какой конструктив многоэтажного жилого дома выбрать. Для принятия правильного решения требуется проанализировать большое количество факторов: это сроки, конструктивные особенности, возможность реализовать объемно-планировочные решения, качество продукта, стоимость строительства и вытекающая из всего экономическая выгода от реализации объекта.
Безусловно, сборное домостроение при грамотном подходе выигрывает по стоимости и срокам строительства. Но в современных реалиях оно ориентировано в первую очередь на эконом-класс. Придирчивый покупатель, помня плохую репутацию советских панельных домов, предпочтет дом монолитной конструкции.
По этой причине девелоперы, в том числе и «Вертикаль» как застройщик, выбирают монолитный каркас как основную конструктивную схему — и она остается лидером на данный момент. Она обеспечивает более высокую шумоизоляцию, конструктивную надежность, разнообразие планировочных решений. К тому же оптимизация конструктивных схем и снижение бетоноемкости позволяет приблизиться по стоимости и срокам возведения каркаса к сборному решению.