Работать негде?

Сегмент бизнес-центров демонстрирует стабильность и умеренность. На фоне низкого ввода новых объектов постепенно сокращаются объёмы свободных площадей. Ставки аренды растут, но осторожно. Ротация арендаторов – довольно активная, но из-за дефицита предложения многие компании откладывают переезд. Основным драйвером среди клерков остаются компании сектора информационных и телекоммуникационных технологий.

По оценкам консультантов JLL, на «айтишников» в первом полугодии пришлось 46% завершённых сделок. Это максимальная доля этого сектора в структуре спроса за всю историю офисного рынка Северной столицы.

За второй квартал средние арендные ставки на офисы увеличились на 2% в классе А и на 2,7% в классе В (данные JLL). Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А составляет 1878 руб./кв.м в месяц, в классе В – 1299 рублей (включая НДС и операционные расходы). Доля свободных офисов снизилась на 0,4 п.п. – в среднем до 5%. В бизнес-центрах уровня А вакантно 3% площадей, В – 6%. За прошедшие три месяца клиенты активно разбирали небольшие блоки. Сейчас уже заметен дефицит не только крупных помещений (свыше 3000 кв.м), но и офисов площадью 300–500 кв.м. Выбор бизнес-центров для переезда крайне ограничен.

Всего, по данным JLL, на рынок Петербурга вышло 36 900 кв.м новых офисов, а до конца года анонсировано ещё 147 000 «квадратов» (но сюда включены и объекты, предназначенные для собственных нужд компаний).

По оценкам компании IPG.Estate, география предложения не изменилась. Лидерами остаются Петроградский, Московский и Центральный районы, в которых зафиксирован наименьший уровень вакансии.

Суммарный объём свободных офисных площадей в качественных объектах – порядка 146 000 кв.м. Поглощение офисов по итогам первых шести месяцев составило около 50 000 кв.м. К вводу до конца года ожидается МФК «Заневский каскад» от холдинга «Адамант», объём офисных площадей в котором составляет 40 300 кв.м. Завершается строительство третьей очереди БЦ «Премьер Лига» (18 000 кв.м) в Московском районе.

Как отмечают в компании Maris | CBRE, в этом году спрос на аренду офисов активен с первого рабочего дня. Несмотря на низкую вакансию в бизнес-центрах, брокеры закрывают сделки, но в большей степени они связаны с ротацией арендаторов, а не с приходом новых компаний.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Владислав ФАДЕЕВ, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

– На рынке офисной недвижимости Петербурга снижается доля свободных площадей и растут арендные ставки. Нехватка свободных блоков уже давно ощутима – многим крупным компаниям просто негде разместиться, поэтому они обсуждают с собственниками зданий все варианты: от расселения существующих арендаторов до строительства здания под себя. Однако по-прежнему критичным остаётся вопрос о сроках, так как девелоперский цикл занимает 2–2,5 года, а потенциальные арендаторы пока не готовы ждать так долго. Исключением остаются редкие примеры, когда собственник строит корпус для арендатора, который уже занимает площади в первых очередях офисного центра. Как и ранее, основной спрос – со стороны IT-компаний, которые продолжают расширяться. Многие из них хотели бы консолидировать офисы в одном месте, однако это крайне сложно в связи всё с тем же дефицитом предложения. До конца года ожидаем снижения средней доли свободных площадей до 4,5%. При этом на рынке просто нет крупных блоков, которые могут быть арендованы. Поэтому поглощение площадей сдерживается малым числом свободных вариантов. Чем меньше объём доступных для аренды площадей, тем сложнее удовлетворить имеющийся спрос, поэтому часть компаний может отложить решение об аренде. Да, до конца года анонсировано появление около 90 000 кв.м офисов, и в них ещё есть свободные площади. Но арендаторам нужна уверенность, что стройка будет завершена, так как сроки ввода многих проектов уже неоднократно переносились. Это показательно и для тех, что были сданы совсем недавно. Например, два бизнес-центра класса В около станции метро «Приморская»: комплекс на Наличной ул., 44 (15 600 кв.м арендопригодной площади) изначально хотели открыть в 2015 году, а БЦ «Пифагор» (3500 кв.м) – в 2008-м.

Михаил ТЮНИН, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg:

– За первую половину года было сдано в аренду около 50 000 кв.м офисных площадей, все они относятся к классу В, что в 2,2 раза больше, чем за тот же период прошлого года. Но, учитывая приличную деловую активность и стремительное развитие молодых компаний из IT-сферы, это, можно сказать, крайне низкий показатель. Неудовлетворённым спрос, по нашим оценкам, находится на уровне 200 000–250 000 кв.м. При этом показатель вакансии необычайно низкий. Из заявленных к вводу в этом году площадей (а это как раз порядка 200 000 «квадратов») реально могут выйти на арендный рынок около 30%. Это немного. И есть основания предполагать, что ситуация не изменится в ближайшие два-три года. Рынок офисной недвижимости, каким мы его помним и знаем, сильно меняется и вряд ли будет прежним. Основная тенденция – заполнение объектов ещё на этапе «прелиза» (до ввода в эксплуатацию). Сейчас сделки заключаются на этапе получения разрешения на строительство, то есть фактически ещё до начала стройки. И в будущем такие договоры будут составлять до 50% от всего объёма рынка. По сути, эра «офисного BTS» уже началась. В связи с этим сильно и оправданно возросли требования арендаторов к помещениям, к безопасности, комфорту, внутренней инфраструктуре и планировкам зданий. Сейчас одно из ключевых требований – репутация компании-арендодателя и сценарный анализ связанных с нею рисков. Это позитивная тенденция для рынка, которая улучшает правила игры.

Качественные объекты всегда востребованы институциональными инвесторами. Однако таких сделок очень немного. Собственники завышают цены, делая покупку неинтересной. В сегменте офисов класса А много предложений с доходностью 7,5–8% годовых. Учитывая нестабильность нашей экономики, даже зарубежные фонды ориентируются на кредитные ставки в наших банках, то есть их привлекает доходность от 9,5% годовых (никто не готов брать за рубежом кредит под 2-3% годовых в евро и покупать недвижимость в России с доходностью под 7% годовых).

Ольга УБУШИЕВА, старший аналитик департамента исследований Colliers International:

– По нашим подсчётам, прирост предложения на рынке офисной недвижимости Петербурга оказался на 38% выше, чем за аналогичный период прошлого года. В эксплуатацию были введены три объекта класса B. Один из них – это бизнес-центр, построенный компанией «Базис-2» для собственных нужд. Два других построены в спекулятивных целях компаниями «Дальпитерстрой» и «Невский Альянс». На рынке офисов наиболее активно ведут себя по-прежнему представители сектора IT и структур компании «Газпром», которые совокупно сформировали 69% объёма всех сделок. Отметить стоит и ритейлеров, которые в первом полугодии улучшали условия аренды и открывали новые офисы – на их долю пришлось 10% сделок.

До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано минимум 160 000 кв.м офисных площадей. Однако 20% этого объёма – деловые комплексы, которые компании строят для себя и не выводят на открытый рынок. При этом основная часть ожидаемых к вводу объектов представляет собой реконструируемые здания площадью до 9000 кв.м.

Алёна ВОЛОБУЕВА, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:

– Отличительная особенность рынка – низкий, как и в прошлом году, объём ввода качественного спекулятивного предложения. Но со стороны крупных компаний интерес к офисам сохраняется. Произошло небольшое перераспределение спроса в сторону бизнес-центров класса А, вследствие чего объём вакантных площадей в этом сегменте снизился. Офисные центры категории B в среднем несколько увеличили ценовые ожидания, что привело к некоторой ротации арендаторов и увеличению доли вакантных площадей. Наиболее активно сейчас развивается сегмент коворкингов.

Николай АНТОНОВ, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

– Офисы сейчас не тот сегмент, где возможны яркие инвестиционные идеи. Единственная заметная тенденция – крупные сети бизнес-центров собирают в свой портфель здания, пригодные для обустройства высококлассных объектов. И если строить БЦ класса А при текущих арендных ставках не слишком выгодно, брать под реконструкцию здания в хороших локациях – вполне оправданно. Покупка готового объекта с пулом арендаторов и денежным потоком окупается за 10-11 лет. Глубокая реконструкция с конструктивными изменениями стоит 35 000–40 000 рублей на квадратный метр. В этом случае достичь десятилетней окупаемости можно, если класс бизнес-центра повышается, например с В до А, и собственник может добавить к арендной ставке 400–500 рублей на каждый квадратный метр. Это если, конечно, он контролирует серьёзную долю высококлассных площадей на петербургском рынке и может влиять на цены в сегменте. Однако перспективы высокого спроса на дорогие офисы туманны. Экспансия компаний нефтегазового сектора в Петербург заканчивается. IT-сектор, на мой взгляд, развивается довольно вяло, а фирмы из других отраслей практически прекратили расширение. Раньше на фоне кризисов некоторые бизнесы улучшали жизненные условия, повышали качество рабочих мест, даже если переезд в БЦ более высокого класса немного увеличивал их издержки на аренду. Сейчас ротация происходит без повышения уровня офисов. Это естественная миграция, связанная с решением прикладных задач. Например, в прежнем БЦ нет свободных метров, чтобы посадить новых сотрудников. Именно из-за таких ситуативных переездов вакансия в сегменте продолжает сокращаться. Наступила эпоха экономного потребления. Даже в зданиях класса А собственники стали больше вкладываться в комфорт, в функциональные решения, а не в бесполезную роскошь. Чаще же всего владельцы просто поддерживают БЦ в работоспособном состоянии, ориентируясь на средний уровень дохода и не ввязываясь в долгосрочные проекты реконструкции. Ставки аренды растут в пределах инфляции – в среднем плюс 5–7% к тем, что были в конце 2018 года. По-настоящему новый тренд формируется сейчас в Москве. Начинается переформатирование классических офисов в гибкие рабочие пространства, которые позволят компаниям-арендаторам принимать мобильные решения по числу сотрудников, их рассадке, рабочему графику. Доля таких площадей на офисном рынке может за несколько лет достичь 20% за счёт строительства коворкинг-центров и реконструкции старых офисных площадей.

Вероника ЧАКАНОВА, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate:

– Объём свободных качественных офисных площадей в Петербурге сокращается. Арендаторы уже испытывают сложности с поиском вакантных площадей от 2000 «квадратов», что подталкивает к рассмотрению опций в проектах ещё на стадии строительства. Ввиду этого работа по предброкериджу строящихся бизнес-центров идёт активно. На конъюнктуру отреагировали и собственники недвижимости класса С, которые под клиента готовы проводить реновацию объектов. В целом мы отмечаем, что если раньше бизнес только интересовался проектами редевелопмента или строительства зданий по build-to-suit, сегодня запросы всё чаще стали переходить в действительные переговоры. Кроме того, формат коворкингов активно наращивает свою долю на рынке. Объём предложения растёт, появляются новые игроки: локальные компании запускают новые проекты, международные сети интересуются рынком Северной столицы. На конец июня средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса А составил 1680 руб./кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Средний уровень в классе В/В+ – 1250 рублей. Из покупок стоит отметить сделку ФХК «Империя», которая приобрела у банка ВТБ здание на Большой Морской ул., 30 (6300 кв.м).

Александр ЖАРОВ, директор отдела офисной недвижимости East Real:

– Основной спрос формируют арендаторы IT и телекоммуникационного сектора. При этом сократилось число запросов из нефтегазового сектора. И стало больше обращений из других сфер: банковской, консалинга, логистики, страхования, медицины и фармакологии. Однако тут ещё велика доля отложенных заявок, которые составляют порядка 38% от общего объёма. Это те арендаторы, которые не смогли найти пригодный вариант в прошлом году. Наиболее остро ощущается нехватка крупных блоков размером от 5000 до 10 000 кв.м. Средневзвешенные арендные ставки растут. С начала года для бизнес-центров класса А стоимость аренды поднялась примерно на 5% (с учётом повышения НДС до 20%), для офисов класса B – на 3,5%. Надежды арендаторов на понижение ставок в связи с запуском башни Газпрома и высвобождением готовых офисов в Московском и Петроградском районах явно не оправдываются. Крупные компании (особенно в IT-секторе), развитие которых неуклонно продолжается, всё чаще рассматривают качественное предложение ещё на этапе строительства. Итоги первого полугодия демонстрируют рост интереса к реконцепции и реконструкции объектов под офисные цели. Если по окончании выборов у губернатора хватит воли и в деловой квартал «Невская Ратуша» переедут все 37 комитетов Смольного, это позволит высвободить более 30 000 кв.м в центре города.

Ирина БАЕВА, управляющий директор компании Regus в России:

 – В Петербурге действительно огромный потенциал для роста сегмента коворкингов – этот рынок ещё далёк от насыщения. В городе недостаточно качественных предложений в удобных локациях, которые пользуются высоким спросом у бизнеса. Коворкинги – это не веяние моды, а новая реальность. Всё больше и больше компаний проявляют интерес к таким площадкам. Сейчас в Петербурге работают примерно 40 классических офисных коворкингов, около 10 коворкинг-антикафе и порядка 15 специализированных. Основные сетевые игроки – Regus, «Практик» и «Офис у дома». Число коворкингов увеличивается на 25–30% в год. Основной потенциал для роста я вижу в проектах, где есть значительная доля отдельных офисов, просторные бизнес-лаунжи для совместного использования всеми клиентами, а также представлены возможности для нетворкинга. В среднесрочной перспективе более 60% пользователей коворкингов переезжают в отдельные офисы с гибкой системой аренды. Переход малого и среднего бизнеса из коворкингов в отдельные офисные помещения – это сложившийся тренд, который мы наблюдаем уже довольно долго.

Ольга ШАРЫГИНА, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management:

– Последние несколько лет офисный сегмент переживал не самый простой период, но, на мой взгляд, итоги последних шести месяцев положительные. Рынок по-прежнему в ожидании перемен после ввода «Лахта-центра». Активность IT-компаний стала наиболее заметна год назад, и она только нарастает. Это касается и аренды, и покупки площадей. Что касается девелопмента и управления, все смотрят в сторону сервисных офисов и коворкингов, чтобы максимизировать прибыль – как инвестиционную, так и операционную. По-прежнему не хватает крупных объектов. Ставки растут во всех сегментах – в пределах 2-3%. Во втором полугодии тренд на снижение вакансии сохранится. Ещё на 1% объём вакансии сократится точно, но ставки останутся примерно в тех же границах.